โบรกเกอร์ "ที กรุ๊ป แอซเซ็ทฯ" ชี้กฎ LTV กระทบตลาดขาย อสังหาฯ แบงก์เข้มปล่อยกู้ คอนโดฯ-บ้าน ต่ำกว่า 3 ล้านบาทส่ออ่วม คอนโดมิเนียมทำเลสายสีม่วงยังต้องใช้เวลาระบาย ซัปพลาย จ่อรีเจกต์พุ่งกว่า 50% ระบุตั้งแต่ไตรมาส 2 การแข่งสูงจะเกิดสงครามราคา ชี้จีนชะลอซื้อรอกวาดของถูก

          นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเยนต์) กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีแรกว่า อาจทรงตัว จากการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ส่งผลให้รายได้จากการขายจะปรับลดลง ซึ่งจะทำให้เกิดการชะลอเปิดโครงการใหม่ ในขณะที่ภาวะการแข่งขันจะรุนแรง และนำไปสู่สงครามราคาเกิดขึ้น ซึ่งภาพดังกล่าวจะเห็นในช่วงไตรมาส 2 ของ ปีนี้ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ที่มีก่อสร้างแล้วเสร็จมาแล้ว 4 ปี จะมีการลด(ดัมป์) ราคาลงไม่น้อยกว่า 10% ขณะที่แนวโน้มตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อจะเพิ่มขึ้นกว่า 50% จากปัจจุบันเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 40%

          นายธาตรี กล่าวด้วยความเป็นห่วง ต่อผลบังคับใช้ LTV ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ว่า ได้ทำให้หลายสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรายย่อย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทั้งนี้ พบว่าในช่วง 2 เดือนแรก พบข้อมูลการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์กว่า 50% คาดการณ์ว่าในไตรมาสแรกปีนี้จะมีอัตราการปล่อยกู้เพียงแค่ 40-50% เท่านั้น โดยในส่วนของบริษัท คาดว่าจะสามารถโอนโครง การได้ไม่ถึง 100 ยูนิต จากเป้าหมายที่วางไว้คือ 200 ยูนิต เฉลี่ยพอร์ตหลักของบริษัทกว่า 80% จะมีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และที่เหลือจะเป็นกลุ่มราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท

          "ในช่วงไตรมาสแรกปีนี้ บรรดาดีเวลลอปเปอร์ทั้งในตลาดและนอกตลาดหลักทรัพย์ จะมียอดขายและรายได้เพิ่มขึ้น ซึ่งเกิดจากการเร่งระบาย สต๊อกสินค้าก่อน LTV บังคับใช้ แต่ ประเมินว่า ช่วงไตรมาสสอง รายได้รวมในระบบลดลง  50% โดยผู้ประกอบการระดับกลางจะได้รับผลกระทบมาก สถานการณ์ค่อนข้างน่ากังวล และมีหลายบริษัทอสังหาฯได้ติดต่อเข้ามาเพื่อช่วยระบายสินค้า แต่มีเงื่อนไขต้องโอนให้ได้ตามเป้า ที่สูงมากและเวลาอันสั้น ตนเองมองเป็นสิ่งที่เป็นไปได้ยาก เพราะเรื่องการขายและโอนฯ อย่างน้อยต้องใช้เวลา 30 วัน จะให้เวลา 10-15 วันไม่มี ทางเป็นไปได้ และหากไม่มีการเตรียมงานและวางแผนตั้งแต่ตอนนี้ รับรองไตรมาส 2 เป็นต้นไปวิกฤตแน่นอน"

          แบงก์ปรับเกณฑ์ไม่ประเมินบล็อกทั้งโครงการ

          สำหรับทำเลที่น่าเป็นห่วงคือ คอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งปัจจุบันซัปพลายไม่ต่ำกว่า 40,000 หน่วย โดยเฉพาะช่วงสถานีเตาปูน-แคราย ระดับราคาเฉลี่ย 1.1 แสนบาท/ตร.ม. มีถึง 15,000 หน่วย เพราะราคาขายสูงเกินกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมาย ขณะที่แบงก์จะไม่ประเมินบล็อกทั้งโครงการ แต่พิจารณาเป็นรายบุคคล ทำให้เกิดความล่าช้า และเสี่ยงต่อการปฏิเสธสินเชื่อสูง

          ด้านแผนงานของบริษัทที กรุ๊ป ได้วางกลยุทธ์เพื่อช่วยให้ตัวแทนสามารถ ปิดการขายให้กับดีเวลลอปเปอร์ได้ เพื่อลดความเสี่ยงสินค้าคงค้าง กลายเป็นต้นทุนและดอกเบี้ย ซึ่งจะกลายเป็นกระทบเป็นวงโซ่ โดยจะมีการปรับโครงสร้างขยาย พอร์ตสินค้าราคา 4 ล้านบาทมากขึ้น พร้อมรุกเจาะกลุ่มเป้าเจเนอเรชันเอกซ์และเจเนอเรชันซีมากขึ้น เน้นเป็นบ้านหลังแรก โดยสัดส่วนคอนโดอยู่ 90% แนวราบ 10%

          พร้อมกันนี้ จะขยายฐานรับลูกค้าโครงการขนาดกลางอย่างน้อย 2 ราย รวมทั้งเพิ่มตัวแทนขายอิสระคุณภาพให้ได้ 100 คน จากปัจจุบัน 60 คน ที่มียอดขายต่อเนื่อง เปิดอบรมสร้างนักขายรุ่นใหม่ ทั้งนี้ บริษัทจะยังไม่ปรับเป้ายอดขายโดยคงเป้าเดิมไว้ที่ 3,000 ล้านบาท ประมาณ 1,000 ยูนิต แม้ตอนนี้จะทำได้เพียง 10% ก็ตาม เนื่องจากมียอดรอโอนจำนวนมากเช่นกัน