บิ๊กอสังหาฯดิ้นแก้เกม LTV มีผล 1 เมษายนนี้ งัดสารพัดช่วยลูกค้าซื้อบ้าน-คอนโดฯ พฤกษาผนึกแบงก์พันธมิตรอนุมัติ "รูดปรื๊ด-สินเชื่อบุคคล" ช่วยโปะดาวน์ ล้มแนวคิดดึง "น็อนแบงก์" ร่วมปล่อยกู้ "แสนสิริ" รีวิวแผนไตรมาส 2 ทุกค่ายชิงฐานลูกค้าเรียลดีมานด์ แบงก์เล็งอัดแคมเปญดอกเบี้ยต่ำดูดลูกค้าตลาดบน ยอดโอนไตรมาสแรกคึกคัก

          ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า จากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อสกัดการเก็งกำไร เนื่องจากที่ผ่านมามีการปล่อยสินเชื่อเกินมูลค่าหลักประกัน จึงได้ออกเกณฑ์ loan to value (LTV) ใหม่เข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะการซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น อยู่ที่ 10-20% และสัญญากู้หลังที่ 3 ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์ 30% โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 เป็นต้นไป ซึ่งหลังมาตรการดังกล่าวมีผลบังคับใช้ ก็ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาวะตลาดอสังหาฯและการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อาจชะลอตัวลง ทำให้ขณะนี้ทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯและธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ ก็พยายามดิ้นหากลยุทธ์เพื่อที่จะกระตุ้นยอดขายต่อไป

          แสนสิริรีวิวแผนไตรมาส 2 นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ เปิดเผยว่า ผลกระทบจากมาตรการ LTV บริษัทรีวิวแผนธุรกิจในช่วงไตรมาส 2/62 หันมาเน้นขายเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์ให้มากขึ้น คือกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังแรกและซื้อเพื่ออยู่จริงซึ่งจะมีในทุกเซ็กเมนต์

          "ลูกค้าเรียลดีมานด์ แบงก์อาจมีมาตรการอะไรออกมาที่คิดว่าน่าจะยังปล่อยกู้ได้เยอะอยู่ เช่น บ้านเดี่ยวกู้ได้ 95% เราอาจมีมาตรการช่วยผ่อนดาวน์หรือแบงก์มีการปล่อยสินเชื่อบุคคลเข้ามาเสริม ซึ่งจะทำให้ลูกค้าสามารถกู้ได้ 95+3% หรือ +4% ทำให้ยอดขอสินเชื่อรวมมันกลายเป็น 98-99%"

          นายอุทัยกล่าวต่อว่า นอกจากนี้ ยังมีการให้ลูกค้ายื่นขอสินเชื่อก่อนจองบ้าน ทำให้รู้ว่าลูกค้าสามารถกู้ได้หรือไม่ได้ ส่วนคอนโดฯใช้วิธีการวางเงินจองมัดจำเงินดาวน์ที่เหมาะสมกับสัดส่วน LTV รวมทั้งจัดทำขั้นตอนเช็กเครดิตล่วงหน้าก่อนโอน 6-12 เดือน เรียกว่ากิจกรรมเครดิตเดย์ซึ่งทำทุกโครงการ

          LPN ช่วยลูกค้า ยืดเวลาดาวน์

          นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ผล กระทบจากมาตรการ LTV ยังประเมินไม่ได้ว่าจะรุนแรงมากหรือน้อย เบื้องต้นบริษัทตั้งรับได้เพียง ยูนิตการขายที่ลูกค้าไม่พร้อมรับโอนทันที ก็ต้องให้ระยะเวลาผ่อนดาวน์ตามเกณฑ์ของแบงก์ชาติ

          "สำหรับ LPN ถือว่ามีเวลาปรับตัว เพราะยูนิตที่กำลังก่อสร้างตอนนี้เป็นยอดขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 ซึ่งยังใช้ LTV เดิมคือดาวน์ 5-10% ขณะที่ช่วง 3 ไตรมาสที่เหลือปีนี้ยังไม่มียอดโอนจากคอนโดฯมากนัก เพราะเป็นช่วงเร่งการก่อสร้างเป็นหลัก"

          นายโอภาสกล่าวด้วยว่า จากการเข้าไปรับฟังมาตรการ LTV จากแบงก์ชาติ เข้าใจว่าผลกระทบทางตรงคือกลุ่มซื้อหลังที่สองเป็นต้นไป ขณะที่ลูกค้าหลักของ LPN เป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งมีเงินดาวน์ 10% โดยแบงก์ชาติผ่อนปรนเงื่อนไขการกู้ให้สามารถกู้เกิน 90% ได้ เช่น กู้ทำประกันชีวิต กู้ซื้ออุปกรณ์ส่วนควบ เป็นต้น

          ล้มสูตร Nonbank ร่วมปล่อยกู้

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตทแวลู บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า เนื่องจากในส่วนของคอนโดฯ มีเวลาก่อสร้างนานกว่าบ้านแนวราบ จึงมีเวลาให้ลูกค้าผ่อนดาวน์ ดังนั้นมั่นใจว่าเกณฑ์ LTV ใหม่ ไม่ได้มีผลกระทบอะไรมากนัก อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้พฤกษาฯเคยมีแนวคิดดึงกลุ่ม nonbank เข้ามาร่วมปล่อยกู้ในส่วนของวงเงินดาวน์ เพื่อช่วยลูกค้ากลุ่มที่ไม่มีเงินออม ให้สามารถซื้อและโอนที่อยู่อาศัยได้ แต่หลังจากได้พูดคุยกับพันธมิตรน็อนแบงก์หลายรายพบว่าแนวทางนี้มีความเป็นไปได้น้อยมาก เพราะติดปัญหาใหญ่ 2 ข้อ คือ สินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ มีวงเงินสูงเกินกำลังน็อนแบงก์ และภาระดอกเบี้ยสูงเกินกำลังการผ่อนของลูกค้า ที่ตกปีละ 20% ขึ้นไป เทียบกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยใช้เรต MRR อยู่ที่ 7% บวกลบ

          รูดปรื๊ด-สินเชื่อบุคคลโปะดาวน์

          นายธีรเดช เกิดสำอางค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มโครงการทาวน์เฮาส์ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวเพิ่มเติมว่า ในส่วนของทาวน์เฮาส์ปีนี้ตั้งเป้ายอดโอน 20,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าอาจมีผลกระทบอยู่บ้างในช่วงที่ลูกค้าอสังหาฯต้องปรับตัว โดยต้องมีการวางแผนระยะยาวก่อนซื้อเพื่อเตรียมเงินออมสำหรับวางเป็นเงินดาวน์

          ทั้งนี้ ผลกระทบระยะสั้น ทางพันธมิตรสถาบันการเงินมีมาตรการตั้งรับที่มีการทำเป็นปกติทั่วไป อาทิ ถ้าเครดิตลูกค้าผ่านการพิจารณาอาจมีการเพิ่มวงเงินสินเชื่อบุคคลหรือการออกบัตรเครดิตโดยมีวงเงินพอที่จะนำมาจ่ายเป็น ค่างวดดาวน์ เป็นต้น

          ส่วนการเตรียมตั้งรับของกลุ่มทาวน์เฮาส์ พฤกษาฯ กรณีสินค้าสร้างเสร็จพร้อมโอน ถ้าลูกค้าไม่พร้อมจ่ายเงินดาวน์เต็มก้อน ก็ใช้วิธีให้ผ่อนดาวน์กับบริษัทจนกว่าจะสามารถกู้ได้ อาจจะ 2-4 เดือน เป็นต้นซี.พี.แลนด์ลุยระบาย 1,000 ยูนิต

          นายสมเกียรติ เรือนทองดี กรรมการผู้จัดการ บมจ.ซี.พี.แลนด์ เปิดเผยว่า คอนโดฯของบริษัทแทบไม่มีผลกระทบจากมาตรการ LTV เนื่องจากเจาะตลาดผู้ซื้อหลังแรก ราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งบริษัทเก็บเงินดาวน์ 10% อยู่แล้ว

          ปัจจุบัน ซี.พี.แลนด์มีแบ็กล็อกห้องชุด สร้างเสร็จพร้อมอยู่ 1,000 ยูนิต ตั้งเป้า ระบายให้หมดภายในสิ้นปีนี้ และมีแผนลงทุนสร้างเพิ่มอีก 600 ยูนิต เฉลี่ยราคายูนิตละ 2 ล้านบาทบวกลบ ทำเลกระจายในต่างจังหวัดทุกภูมิภาค

          ล็อกเอกสาร "ราคาโอน" ตรงกัน

          ขณะที่แหล่งข่าวฝ่ายขายโครงการ แนวราบย่านบึงกุ่ม กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า หลังจากมาตรการ LTV มีผล บังคับใช้ คาดว่าทำให้ภาวะการขายทำได้ลำบากมากขึ้น เพราะลูกค้าต้องเพิ่มเงินดาวน์ โดยขั้นตอนปฏิบัติ เดิมแบงก์มีการปล่อยกู้เพิ่มจากเกณฑ์ LTV อีก 3-5% เช่น ซื้อบ้านหลังแรกขอ สินเชื่อได้ 95% แบงก์จะบวกเพิ่มให้เป็น 98-100% แต่หลังจากวันที่ 1 เมษายน 2562 ข้อมูลเอกสาร 3 ฉบับในการโอนจะต้องตรงกันคือ 1.สัญญาซื้อขายจากบริษัท 2.สัญญาสินเชื่อจากธนาคาร 3.ใบ ทด.13 ซึ่งเป็นเอกสารโอนของกรมที่ดินจะต้องตรงกัน

          "ประเด็นอยู่ที่เมื่อถูกบังคับให้เอกสารตรงกัน 3 ฉบับ การแจ้งราคาโอนจะต้อง ตรงกับวงเงินสินเชื่อ จากเดิมราคาโอนกับราคาสินเชื่ออาจมีวงเงินเหลื่อมกันอยู่บ้าง เพราะฉะนั้น โครงการก็ต้องรอฟังจากแบงก์ด้วยเหมือนกัน" แหล่งข่าวกล่าว

          เกมดึง "น็อนแบงก์" ไม่เวิร์ก

          นายฐากร ปิยะพันธ์ ประธานกรรมการ กรุงศรี คอนซูมเมอร์ เปิดเผยว่า กรณีที่มีผู้ประกอบการอสังหาฯมีแนวคิดเรื่องการดึงผู้ให้บริการน็อนแบงก์ มาร่วมปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจจะทำได้ไม่นาน เนื่องจากข้อจำกัดเรื่องทุนที่อาจไม่ได้มีมากเท่ากับธนาคาร โดยการปล่อยกู้อสังหาริมทรัพย์แต่ละรายจะใช้ทุนสูง แต่ผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยสินเชื่อบ้านใหม่ก็ต่ำมาก ทั้งอาจมีการแข่งขันทำให้ดอกเบี้ยต่ำลงอีก

          CIMBT ชู ดบ.ต่ำจับตลาดบน

          นางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วย กรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อ รายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผยว่า หลังมาตรการกำกับดูแล สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.นี้ ธนาคารเตรียมออกแคมเปญที่ใช้ดอกเบี้ยเรตพิเศษจูงใจกลุ่มลูกค้าเงินเดือน 50,000 บาทขึ้นไป เพราะเป็นกลุ่มที่วางเงินดาวน์สูง และใช้เงินกู้สัดส่วนน้อย เพราะเป็นกลุ่มที่จะไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV และมาชดเชยกลุ่มที่ธนาคารจะได้รับผลกระทบ อย่างลูกค้ารีไฟแนนซ์อีกด้วย

          ยอดโอนไตรมาสแรกคึกคักนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในช่วงไตรมาส 1 ของปีนี้ บรรยากาศการโอนถือว่าใช้ได้ โดยเฉพาะ ช่วงท้าย ๆ ลูกค้าอยากจะเร่งโอน เนื่องจากบางคนเข้าใจผิดว่าจะกู้ไม่ได้ หลังจากมาตรการ LTV ใหม่มีผล แต่เชื่อว่าตัวเลขยอดโอนไม่ต่างมากกับช่วงไตรมาส 1 ของปีที่ผ่านมา

          "ลูกค้าส่วนใหญ่ไม่ได้โดนผลกระทบจาก LTV แต่มีเพียง 10% ของตลาดที่จะได้รับผลกระทบ และบางคนที่อยู่ใน 10% ก็มีเงินเก็บก็ไม่มีปัญหา เพราะฉะนั้นจึงมีกลุ่มที่เร่งโอนก่อนมาตรการไม่ได้เห็นชัดอะไรขนาดนั้น ซึ่งต่างจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนลูกค้าจะรีบมาก ๆ เพราะเขาอยากได้บ้านอยู่แล้ว และลูกค้าทุกคนได้รับผลประโยชน์"

          Q1 เทกระจาดทิ้งทวน

          ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจการจัดแคมเปญของบรรดาดีเวลอปเปอร์ ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 พบว่า เป็นการจัดแคมเปญในช่วงโค้งสุดท้ายเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคก่อนที่จะมีการใช้เกณฑ์ LTV ใหม่ในวันที่ 1 เม.ย. 2562 บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จัดโปรโมชั่น "ลดทะลุพิกัด" 1.ดาวน์ 0 บาท 2.กู้ 100% 3.รับส่วนลดเกือบ 1 ล้านบาท หากจอง+ทำสัญญา+โอน ภายใน 31 มี.ค. 62 มีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม พร้อมโอน 18 โครงการ

          บมจ.ศุภาลัยจัดโปรโมชั่น "โปรซิ่ง วิ่งหน้าตั้ง" ลดแรงแซงมาตรการรัฐ รับส่วนลด ณ วันโอนสูงสุด 270,000 บาท หรือฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนตั้งแต่ 1.ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน 2.ฟรีค่าจดจำนอง 3.ฟรีค่าส่วนกลาง 1 ปีแรก และ 4.ฟรีค่ามิเตอร์น้ำและไฟ ฯลฯ

          บมจ.แสนสิริจัด "โปรหมดเปลือก" มีทั้งบ้านเดี่ยว-คอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์ พร้อมอยู่ กว่า 30 โครงการทั่วประเทศ ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ฟรีค่าส่วนกลาง และอยู่ฟรี 2 ปีสำหรับคอนโดฯ ขณะที่ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จัดโปรโมชั่น "Happy Begins@home" ฟรี ทุกค่าใช้จ่าย ณ วันโอน

          บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จัดแคมเปญ นับถอยหลังก่อนปรับมาตรการรัฐ ผ่อน 0 บาท นาน 2 ปี ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน นำคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ 10 โครงการ เข้าร่วมแคมเปญ