ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แวดวงตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยมีความร้อนแรงมาอย่างต่อเนื่อง และยังคงร้อนแรงขึ้นเรื่อยๆเฉกเช่นเดียวกับอุณหภูมิที่ระอุในฤดูร้อนนี้

          เพราะนอกเหนือจากโครงการยักษ์ใหญ่ที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าคนไทยแล้ว เรายังได้เห็นการหลั่งไหลของกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่ตบเท้าเข้ามาเลือกช็อปที่อยู่อาศัย ในกลุ่มคอนโดมิเนียมอย่างจุใจ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ที่เราพบว่าในปี 2560 ที่ผ่านมา นักลงทุนต่างชาติแห่มาลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก

          ทั้งนี้ หากมองในด้านแรงจูงใจของนักลงทุนต่างชาติ ในเรื่องความคุ้มค่า ด้านการลงทุนนั้น การซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทย มีราคาที่จับต้องได้ง่าย ไม่สูงเกินเอื้อม แตกต่างจากในประเทศจีน ฮ่องกง สิงคโปร์ ญี่ปุ่น ที่ต้องใช้เงินก้อนโตในการซื้อ เนื่องด้วยราคาที่อยู่อาศัยในประเทศเหล่านี้มีราคาที่สูงกว่าประเทศไทยหลายเท่าตัว

          ดังนั้น คงปฏิเสธไม่ได้ว่า การเติบโตที่ร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยส่วนหนึ่งหล่อเลี้ยงด้วยเม็ดเงินต่างชาติเหล่านี้ และมีคำถามว่าในช่วงที่เศรษฐกิจโลกมีความผันผวน เศรษฐกิจ ในเอเชีย โดยเฉพาะจีนกำลังมีสงครามการค้า ความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยต่อเนื่องหรือไม่ เพื่อช่วยคลายความสงสัยว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเป็นที่หมายตา หอมกรุ่น จริงหรือไม่ "ทีมเศรษฐกิจ" จึงขอนำเสนอข้อมูล เนื้อหา มุมมองจากกูรูที่เชี่ยวชาญในด้านแวดวงอสังหาริมทรัพย์

          จีนนำโด่งซื้ออสังหาฯไทย

          ในเดือน มี.ค.2562 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้นำเสนอบทความที่น่าสนใจในหัวข้อเรื่อง "เจาะลึก ชี้ประเด็นความเสี่ยงของทุนจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย" ซึ่งก็เป็นประเด็นที่ใครหลายคนให้ความสนใจ เนื่องด้วยที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าจีนมีการชะลอการซื้อ และโอนคอนโดมิเนียมที่ซื้อไว้เป็นจำนวนหนึ่ง ผลพวงจากปัจจัยลบจากเศรษฐกิจโลก สงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐฯ

          "ธปท. ระบุว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทุนจีนเข้ามามีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากขึ้น ทั้งการเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยและการเข้ามาร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการไทย ซึ่งข้อมูลจากเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของจีนอย่าง Juwai พบว่าในปี 2561 ลูกค้าชาวจีนสอบถามถึงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากที่สุดในโลก"

          โดยในปีที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าชาวจีนได้เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยเป็นจำนวนมาก เนื่องด้วยเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ปี 2551) มีมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสูงถึง 40,000 ล้านบาท ขยายตัวจากปีก่อน 65.9% และคิดเป็น 11.9% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดทั้งประเทศ ซึ่งลูกค้าชาวจีนส่วนใหญ่จะโอนเงินมาจากประเทศจีนและเกาะฮ่องกงเป็นหลัก

          สำหรับทำเลฮอตฮิตของกลุ่มลูกค้าจีน ธปท.ระบุว่า ได้แก่ ย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ อาทิ สุขุมวิท พระราม 9 ราชเทวี อโศก รัชดา และห้วยขวาง เป็นต้น รวมถึงตามหัวเมืองใหญ่อย่างเชียงใหม่ และพื้นที่แถบชายทะเลของพัทยาและภูเก็ต โดยเฉพาะโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนจะได้รับการตอบรับที่ดี

          แม้ความต้องการคอนโดมิเนียมของลูกค้าชาวจีนจะเพิ่มขึ้น ธปท.ยังไม่เป็นห่วงในกรณีดังกล่าว เนื่องจากการลงพื้นที่สัมภาษณ์ผู้ประกอบการและข้อมูลสถิติของ ธปท. พบว่ายังไม่มีสัญญาณฟองสบู่ หรือราคาอสังหาฯที่สูงผิดปกติ รวมถึงยังไม่พบปัญหาการทิ้งจองจากลูกค้ารายย่อยที่ซื้อเพื่อลงทุน หรืออยู่อาศัยเอง ซึ่งอาจเป็นเพราะทางผู้ประกอบการมีมาตรการเรียกเก็บเงินดาวน์จากชาวจีนในอัตราสูงถึง 25-30% ของราคาอาคารชุด ซึ่งสูงกว่าอัตราเงินดาวน์ที่เก็บลูกค้าชาวไทยที่อยู่ในอัตราราว 10% เพื่อป้องกันความเสี่ยงในด้านนี้ไปบ้างแล้ว

          อย่างไรก็ตาม อาจพบปัญหาการทิ้งจองบ้างจากลูกค้านิติบุคคลจีนที่เข้ามาเหมาอาคารชุดเป็นชั้น หรือซื้อทีเป็นตึกเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวชาวจีน หรือเพื่อไปขายต่อชาวจีนเองโดยตรง แต่โดยรวมในกลุ่มนี้ยังถือว่าอยู่ในสัดส่วนที่น้อย

          ทุนจีนยังหลั่งไหลต่อเนื่อง

          สำหรับประเด็นด้านการลงทุนของผู้ประกอบการชาวจีน ที่ผ่านมาก็มีการลงทุนสร้างโครงการเพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเป็นการร่วมทุน (Joint Venture) กับผู้ประกอบการชาวไทย เนื่องจากกฎหมายกำหนดไม่ให้ทุนต่างชาติพัฒนาโครงการขึ้นเองได้ โดยส่วนใหญ่นิยมร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยรายกลางที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพราะต้องการมีอำนาจในการบริหารโครงการ

          โดยข้อมูลจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ศูนย์ข้อมูลด้านอสังหาฯ พบว่าโครงการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยและจีนในปี 2561 มีมูลค่าโครงการเปิดใหม่รวมประมาณ 5-10% ของมูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมด อีกทั้งยังพบว่าในโครงการขนาดใหญ่บางโครงการ ผู้ประกอบการชาวจีนได้จัดตั้งบริษัทรับเหมาก่อสร้างเองด้วย

          แม้ปัจจุบันมูลค่าการลงทุนของผู้ประกอบการชาวจีนในภาคอสังหาฯจะมีไม่มากเมื่อเทียบกับทุนจากประเทศญี่ปุ่น แต่ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งการเข้ามาของทุนจีน อาจเป็นผลดีสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินลดต้นทุนต่างๆ

          แต่ในทางกลับกันผู้ประกอบการชาวจีนก็มีความได้เปรียบผู้ประกอบการไทยที่เป็นรายย่อย ในด้านต้นทุนทางการเงินและต้นทุนการก่อสร้าง รวมทั้งแนวทางบริหารจัดการที่ค่อนข้างรวบรัดเบ็ดเสร็จในตัวเอง แตกต่างจากกลุ่มทุนญี่ปุ่นซึ่งมักนำเงินเข้ามาร่วมทุน ขณะที่อำนาจการบริหารยังอยู่กับผู้ประกอบการชาวไทย การเข้ามาของทุนจีนจึงเป็นเรื่องที่ต้องจับตาดูต่อไป

          โดยสรุปกลุ่มทุนจีนยังไม่ได้ส่งผลกระทบด้านลบต่อตลาดอสังหาฯไทยอย่างมีนัยสำคัญ แต่ผู้ประกอบการควรติดตามความเสี่ยงที่อาจเกิดจากการเปลี่ยนแปลงของทุนจีนในอนาคตอย่างใกล้ชิด ซึ่งการสนับสนุนจากภาครัฐ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่จะช่วยลดความเสี่ยงและสร้างเสถียรภาพในตลาดที่อยู่อาศัยไทยได้

          แต่ทั้งนี้ ควรเพิ่มการจัดเก็บข้อมูลในลักษณะ Machine Readable และเผยแพร่ เช่น สัญชาติของผู้ลงทุน มูลค่าการลงทุน การลงทุนของชาวต่างชาติผ่านตัวแทน ซึ่งปัจจุบันยังมีข้อมูลค่อนข้างจำกัด

          ยันไม่ซ้ำรอยวิกฤติต้มยำกุ้ง

          ขณะที่ความเป็นห่วงถึงประเด็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรที่เพิ่มมากขึ้นนั้น นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ เจแอลแอล บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เปิดเผยว่า

          "ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ รายหลักๆ หลายรายได้หลีกเลี่ยงการขยายการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับปานกลางถึงล่างที่ประสบภาวะโอเวอร์ซัพพลาย หรือมีสินค้ารอขายมากกว่าจำนวนผู้ซื้อ จึงหันไปพัฒนาโครงการระดับบนมากขึ้น ส่งผลให้คอนโดมิเนียมตลาดบนมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นมาก ซึ่งก็ตามมาด้วยการแข่งขันที่สูงขึ้น"

          โดยในปี 2562 นี้ มีแนวโน้มว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดบนจะชะลอตัวลง

          ขณะเดียวกัน จากสถานการณ์ที่มีสินค้ามากกว่าความต้องการ (โอเวอร์ซัพพลาย) ในคอนโดมิเนียมตลาดล่าง และการที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในกลุ่มตลาดบน ทำให้มีหลายฝ่ายแสดงความกังวลว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังเกิดภาวะฟองสบู่ และอาจแตกดังเช่นที่เคยเกิดในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง 2540

          "เจแอลแอลมองว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ขณะนี้อยู่ในช่วงการปรับตัวตามรอบวงจร การขึ้นลงของตลาด และเชื่อว่าไม่ได้อยู่ในภาวะฟองสบู่แต่อย่างใด"

          นางสุพินท์กล่าวด้วยว่า ภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ใช้อธิบายสถานการณ์ที่มีการเพิ่มขึ้นของอุปทานและราคาอย่างรวดเร็ว โดยมีการเก็งกำไรเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ซึ่งการเก็งกำไรถือเป็นความต้องการซื้อที่ไม่จริง (ดีมานด์เทียม) แต่สำหรับการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาถูกขับเคลื่อนทั้งโดยการซื้อเพื่อใช้เอง เพื่อการลงทุนระยะยาว และเพื่อการเก็งกำไร โดยเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ดีมานด์เทียมจากการเก็งกำไรมีให้เห็นน้อยมาก

          อย่างไรก็ตาม ในปี 2562 มีแนวโน้มว่าราคาคอนโดมิเนียมโดยรวมจะทรงตัว แต่ยังไม่มีสัญญาณที่บ่งบอกว่าราคาจะตกลงอย่างรวดเร็วดังที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้ง อีกทั้งผู้ประกอบการส่วนใหญ่เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน และมีการปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ต่างๆได้ดี

          เห็นได้จากมีผู้ประกอบการหลายรายได้หันไปเน้นพัฒนาตลาดบ้านแนวราบมากขึ้นในปีนี้ รวมถึงขยายการลงทุนไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ

          ด้านนายเจมส์ พิทชอน หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กล่าวว่า ประเทศจีนยังคงเป็นแหล่งที่มาของความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เพิ่มขึ้น แต่ความต้องการนั้นอาจผันผวนตามความเชื่อมั่นและมีความแตกต่างกันไปในแต่ละภาคธุรกิจ นอกจากนี้ การลงทุนโดยตรงจากจีนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการร่วมทุนก็มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน

          "ประเทศจีนนับเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก โดยข้อมูลจากแผนกวิจัยของซีบีอาร์อีแสดงให้เห็นว่าการลงทุนด้านอสังหาฯจากจีนเพิ่มขึ้นจาก 8,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ (256,000 ล้านบาท) ในปี 2556 เป็นเกือบ 35,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ (1.12 ล้านล้านบาท) ในปี 2560 แต่แนวโน้มนี้จะชะลอตัวลงในระยะสั้นจากการที่รัฐบาลจีนจำกัดการลงทุนในต่างประเทศและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ"

          อย่างไรก็ตาม จีนยังคงเป็นแหล่งเงินทุนจากต่างประเทศที่ใหญ่ที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก และการชะลอตัวของการลงทุนก็มีแนวโน้มที่จะเป็นจุดเริ่มต้นมากกว่าที่จะเป็นจุดจบของการลงทุนที่มาจากจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

          ต่างชาติแห่ซื้อทำราคาบ้านพุ่ง

          ทั้งนี้ สำหรับคำตอบว่าประเทศไทย อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังเป็นแหล่งลงทุนที่หอมหวนดึงดูดใจนักลงทุนต่างชาติได้หรือไม่นั้น นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟ แฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยถือว่าเป็นที่หมายปอง หอมกรุ่นเตะจมูกของนักลงทุนต่างชาติเป็นอย่างยิ่ง

          โดยเฉพาะจีนเป็นนักลงทุนใหญ่อันดับหนึ่งในด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยเมื่อปี 2559 คนจีนแห่ซื้ออสังหาฯในไทยเป็นอันดับที่ 5-6 ของโลก ปี 2560 ขยับขึ้นมาเป็นอันดับ 3 และมาปี 2561 ขยับมาเป็นที่ 1 ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น ก็เพราะประเทศยอดฮิตของจีน เช่น สหรัฐอเมริกา และยุโรป ก็ค่อนข้างกีดกันและมีสงครามการค้ากับสหรัฐฯ

          อาทิ มีหลายประเทศมีข้อห้ามในการซื้ออสังหาฯของนักลงทุนจีน เช่น ประเทศออสเตรเลีย ห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสอง เพราะจะทำให้ราคาขึ้น ประชาชนในท้องถิ่นเดือดร้อนได้, ประเทศนิวซีแลนด์ ห้ามต่างชาติซื้อบ้านเลย ยกเว้นเฉพาะบางชาติที่ยังซื้อได้ เช่น สิงคโปร์ และออสเตรเลีย เป็นต้น, ประเทศมาเลเซีย กีดกันโดยให้ซื้อเฉพาะบ้านที่มีราคาอย่างน้อย 0.5-2ล้านริงกิต (4-16 ล้านบาท) บ้านราคาต่ำๆห้ามซื้อเด็ดขาด โดยเฉพาะในกัวลาลัมเปอร์ และเขตเศรษฐกิจพิเศษ ราคาเบื้องต้นต้องไม่น้อยกว่า 2 ล้านริงกิต

          ประเทศสิงคโปร์ ห้ามซื้อบ้านที่การเคหะแห่งชาติสิงคโปร์สร้างขึ้น บ้านในสิงคโปร์ 85% สร้างโดยการเคหะแห่งชาติ ดังนั้น แทบทั่วเกาะห้ามต่างชาติซื้อ ยกเว้นที่เอกชนพัฒนาแต่ต้องเสียภาษี 20-25% จากการซื้อ และฮ่องกง ก็คล้ายสิงคโปร์ แต่กำหนดอัตราภาษีให้ต่างชาติเสียคือ 30% เลยทีเดียว

          จากข้อจำกัดข้างต้น ทำให้ลูกค้าชาวจีน รวมถึงหลายๆชาติแห่มาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทย เพราะ 1.ไม่มีการกำหนดราคาขั้นต่ำ ซื้อได้ทุกระดับราคา 2.สามารถซื้อห้องชุดได้ 49% ของสิทธิในอาคารชุดนั้น 3.ถ้าโอนเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้าน ก็ซื้อที่ดิน 1 ไร่อยู่อาศัยได้เลย 4.ในนิคมอุตสาหกรรม ก็สามารถซื้อที่ดินได้เลย และ 5.เช่าที่ดินได้ 30 ปี จนถึง 50 ปี ในกรณีการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม เป็นต้น

          แต่อย่างไรก็ตาม ข้อเสียของการที่ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากมายเช่นนี้ ย่อมทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมีราคาแพงขึ้น ทำให้โอกาสการซื้อบ้านของคนท้องถิ่นเองหดหายลง ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อบ้านลดน้อยลง

           ดังนั้น ในขณะที่เรากำลังมีความสุขกับเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติที่เข้ามาสร้างการเติบโตอย่างต่อเนื่องให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทย ขณะเดียวกัน ราคาบ้าน คอนโดมิเนียม และที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากการเก็งกำไรก็ทำให้โอกาสมีที่อยู่อาศัยของไทยยากลำบากมากขึ้น

          การดูแลให้คนชั้นกลางล่างของคนไทยมีโอกาสมีบ้านเป็นของตัวเอง ก็เป็นส่วนสำคัญที่ภาครัฐและเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ควรตระหนักเช่นกัน