เศรษฐกิจซึมลึก คนแห่ขายบ้านเก่าพร้อมที่ดินเพิ่มมากขึ้น หลังมีถนนตัดใหม่-รถไฟฟ้า เผยย่านชานเมือง "ลำลูกกา บางนา ศรีนครินทร์" ประกาศขายเพียบ ทั้งจดจำนองใหม่ แบงก์ฉวยจังหวะปล่อยพ่วง NPA พีดีเฮ้าส์ชี้เจ้าของที่ดินเปล่าปล่อยขายหวังตัดปัญหาเลี่ยงภาระภาษีที่ดินปีหน้า

          นายสิทธิพร สุวรรณสุต ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พีดี เฮ้าส์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เปิดเผยกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ปัจจุบันคนได้ประกาศ ขายบ้านเก่าพร้อมที่ดินเป็นจำนวนมากขึ้นเรื่อย ๆ เพราะพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 จะบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2563 พร้อมกับปรับขึ้นราคาประเมินใหม่สะท้อนว่าถ้าปีนี้ใครไม่ทำอะไรเลย ปีหน้าก็ต้องจ่ายค่าภาษี รวมถึงนักเก็งกำไรหรือ นายหน้าที่ซื้อไว้ปั่นราคาก็เริ่มปล่อยที่ดิน ออกมา เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อยากเปลี่ยนเป็นเงินสด

          "ย่านคลองรังสิตปล่อยขายเยอะมาก เคยโทร.ถาม สรุปซื้อไว้นานแล้วแต่ไม่คิดอยู่ รอวันความเจริญมาถึง แล้วค่อยปล่อย แต่ตอนนี้ตัดสินใจขาย ดีกว่าจะได้ไม่ต้องเสียภาษี ซึ่งส่งผลให้ ที่ดินที่นำออกมาขายมีราคาตาม ความเป็นจริง เพราะปกติแล้ว คนขายที่ดินบางทีบอกขายเดือนนี้ ราคา นี้ เดือนหน้าราคาก็ขยับขึ้นไปอีก แต่ตอนนี้นอกจากราคาจะไม่ขยับขึ้นแล้ว บางทีก็ต่อรองได้ ทั้งยังขายตัดราคาอีกด้วย"

          ส่วนที่ดินเปล่าในเขตปทุมธานี ราคาจะล้อไปกับที่ดินในโครงการจัดสรร ยกตัวอย่างโครงการจัดสรรเมื่อก่อนนี้จะซื้อที่ดินราคาไม่แพงมาก แต่พอทำโครงการขาย ราคาจะอยู่ที่ 2-3.5 หมื่นบาท/ตร.ว. ขึ้นอยู่กับทำเล ส่งผลให้ ที่ดินเปล่านอกโครงการจัดสรรราคา ไล่ขึ้นมาเป็น 1.5 หมื่นบาท/ตร.ว. ทั้งที่ราคาประเมินของรัฐอยู่ที่ 5,000 บาท/ตร.ว.

          ทั้งนี้ หากต้องการขายจริง ๆ แล้วขายอยู่ที่ราคา 1.5 หมื่นบาท/ตร.ว. อาจจะขายไม่ได้ ประกอบกับโดนภาษีที่ดินบีบรัด หากไม่ขายก็จะโดนภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่า ก็เริ่มถอยราคากันลงมา ซึ่งอาจจะทำให้ราคาที่ขายกันในตลาดสูงกว่าราคาประเมิน 30% หรือมากกว่านิดหน่อยขึ้นอยู่ทำเล ณ ปัจจุบันที่ดินเปล่าในจังหวัดปทุมธานี มีการประกาศขาย 730-750 แปลง ส่วนปี 2560 ประกาศขาย 600 แปลง

          ทาวน์เฮาส์อัพราคา

          ทาวน์เฮาส์ย่านรังสิต-ลำลูกกา ถ้าอายุ 10-20 ปี จะมีนักลงทุนที่ซื้อแล้วปล่อยเช่าจำนวนมาก เพราะค่าเช่าใกล้เคียงกับค่าผ่อน ซึ่ง 10 กว่าปีที่แล้ว ทาวน์เฮาส์ในทำเลปทุมธานี ราคาอยู่ที่ 6-7 แสนบาท โดยลงทุนซื้อแล้วปล่อยเช่าเฉลี่ยห้องละ 3,000-4,000 บาท/เดือน ราคาผ่อนอยู่ที่ 5,000-6,000 บาท/เดือน ราคาเช่าปัจจุบัน 4,000-8,000 บาท/เดือน

          เช่น จัดสรรแห่งหนึ่งทำเลรังสิตคลอง 1 กว่า 50% เป็นของนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า แต่ราคาเริ่มแพงตอนที่ราคาคอนโดฯแพงขึ้น ทาวน์เฮาส์เลยแพงหนักขึ้นอีกเท่าตัว

          สำหรับบ้านเก่าอายุ 10-20 ปี โดยหลักจะไม่นิยมบอกขาย ส่วนใหญ่จะจดจำนองมากกว่า เพราะสถาบันการเงินจะสนับสนุนให้เกิดสภาพคล่อง หรือให้เงินทุนหมุนเวียนอีกครั้ง เพื่อจับจ่ายใช้สอย หรือขยายธุรกิจ

          ปัจจุบันแบงก์เน้นปล่อยสินเชื่อบ้านมือสอง เนื่องจากว่าอัตราดอกเบี้ยได้มากกว่าบ้านใหม่ ถ้าเป็นบ้านใหม่อัตราดอกเบี้ยจะค่อนข้างต่ำ โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นหัวหอก ธนาคารพาณิชย์จึงเน้นบ้านมือสอง ดอกเบี้ยอยู่ที่ 9-11% ส่วนดอกเบี้ยบ้านใหม่ 6-7%

          "ที่คนนิยมเอาบ้านมือสองมาจำนอง เพราะต้องการเงินหมุน ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการ SMEs ทำธุรกิจค้าขาย ที่มีปัญหาค้าขายไม่ดี เงินทุนหมุนเวียนน้อยจึงต้องเอาหลักทรัพย์มาจำนองกับธนาคาร"

          แบงก์ขายพ่วง NPA

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า มีอีกกรณีหนึ่งที่ผู้ประกาศขายที่ดิน 15 ไร่ หน้ากว้าง 150 เมตร ติดถนนรัตนโกสิทร์ 200 ปี ในราคาไร่ละ 5.7 ล้านบาท เหตุที่ขายเพราะซื้อที่ดินต่อจากสถาบันการเงินรายหนึ่งในรูปแบบแพ็กเกจ ประกอบด้วย ที่ดินทั้งหมด 3 แปลง แปลงแรก 15 ไร่ แปลงที่สอง 72 ไร่ แปลงที่สาม 72 ไร่ โดยแบงก์ไม่ยอมแยกขาย แม้จะต้องการแปลงที่ 2-3 เท่านั้น เพื่อลงทุนทำหมู่บ้านจัดสรร เท่ากับว่าต้องจำใจซื้อ เมื่อเจอเทคนิคแบงก์ขายพ่วงเอ็นพีเอ แล้วมาประกาศขายแปลงแรกในภายหลัง

          ชานเมืองขายเพียบ

          ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" ลงพื้นที่ สำรวจ 3 ทำเลชานเมือง คือ ลำลูกกา บางนา และศรีนครินทร์ พบว่าทำเลลำลูกกา ปทุมธานี ประกาศติดป้ายขายบ้านพร้อมที่ดินมากที่สุด ชนิดเสาไฟฟ้าเว้นเสาไฟฟ้า

          เมื่อสอบถามเจ้าของบ้านทาวน์เฮาส์ หลังหนึ่งในย่านลำลูกกาได้ข้อมูลว่า ประกาศขายทาวน์เฮาส์ 20 ตร.ว. หน้ากว้าง 4 เมตร ราคา 1.75 ล้านบาท อาศัยมา 25 ปี ในหมู่บ้านกลางซอย ลำลูกกาคลอง 3 ถ้าเป็นนายหน้าจะบวกราคาเพิ่มอีก 3%

          "ดิฉันซื้อมา 7 แสนบาท ขายตอนนี้ราคาก็ขึ้นเท่าตัว เท่ากับขายทำเล มีถนน มีรถไฟฟ้า เหตุผลที่ขายเพราะซื้อไว้หลายหลัง และอยากได้เงินสดไว้หมุนเวียน" นางเจี๊ยบ (ขอสงวนนามสกุล) เจ้าของบ้านกล่าวและว่า

          ส่วนอีกรายประกาศขายที่ดิน 900 ตร.ว. ถนนบางนา-ตราด กม. 20 ในราคา 7.9 หมื่นบาท/ตร.ว. ซึ่งเป็นที่ดินที่ซื้อต่อมาเมื่อ 10 ปีที่แล้ว เหตุผลที่ขายคือตั้งใจซื้อมาทำโรงงาน แต่ที่ดินแปลงนี้ทำเลดี ขายได้ราคาแน่นอน จึงประกาศขายเพื่อเอาเงินสดมาขยายธุรกิจ ซึ่งเจ้าของที่ดินยอมรับว่า พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯฉบับใหม่ มีผลให้ต้องตัดสินใจขาย เพราะถือครองที่ดินเปล่าอยู่หลายแปลง ไม่อยากเสียภาษีเยอะ และเศรษฐกิจช่วงนี้ก็ไม่ดี

          เช่นเดียวกับเจ้าของจัดสรรรายเล็กย่านศรีนครินทร์ที่ประกาศขายที่ 258 ตร.ว. ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 ในราคา 1 แสนบาท/ตร.ว. เพราะ ความจำเป็นต้องใช้เงินสดไปลงทุนในธุรกิจอื่น