สุรเชษฐ กองชีพ

          กรรมการผู้จัดการ

          บ.ฟินิกซ์พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด

          สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ที่อาจจะดูแล้วค่อนข้างเหนื่อยสำหรับผู้ประกอบการด้วยหลายปัจจัยลบ ที่อาจจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งเรื่องของเกณฑ์ LTV ใหม่ที่มีผล โดยตรงต่อผู้ซื้อที่มีสัญญาสินเชื่อ 1 สัญญาขึ้นไป เรื่องของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น เรื่องของสถานการณ์ตลาดอสังหาฯที่มีแนวโน้มชะลอตัว เรื่องของการมีอุปทานเปิดขายมากเกินไปในตลาดคอนโดมิเนียม ปัญหาการเมืองที่แม้จะมีการเลือกตั้งในปีนี้แต่ก็ส่อเค้าความวุ่นวายตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง เรื่องของภาวะเศรษฐกิจที่อาจจะชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลก ตลาดหุ้นที่ยังคงผันผวน เป็นต้น

          เมื่อหลายๆ ปัจจัยเข้ามามีผลต่อ การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย มากขึ้นในปี 2562 ตลาดที่อยู่อาศัยจึงได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะตลาดคอนโด ที่เป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่ผันผวน อ่อนไหวต่อภาวะต่างๆ ที่กล่าวมาแล้ว ที่สำคัญ คือ การที่มีโครงการคอนโดเปิดขายมากเกินไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่อัตราการขายก็ไม่ได้สูงแบบที่ผู้ประกอบการคาดหวัง ส่งผลให้มีคอนโดเหลือขายในกรุงเทพฯจำนวนมาก อีกทั้งกลุ่มของนักลงทุนในตลาด คอนโดก็เริ่มติดปัญหาในการระบายคอนโด ที่ซื้อไว้ ซึ่งผลทำให้กลุ่มนี้มีกำลังซื้อใหม่ ลดลงเพราะของเก่าระบายออกไม่ได้จึงไม่กล้าตัดสินใจซื้อมาเพิ่ม ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดใหม่ในปี 2562 มีบางรายลดจำนวนคอนโดเปิดขายใหม่ลง หรือถ้าไม่ลดลงก็จะคงไว้ให้เท่ากับปีที่ผ่านมา แต่ที่น่าสนใจคือ ผู้ประกอบการหลายรายเลือกเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นแบบเห็นได้ชัด!

          กลุ่มผู้ประกอบการที่น่าสนใจ คือ ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์เพราะกลุ่มนี้เป็นเสมือนกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัยในไทย เพราะว่าการลงทุนของพวกเขานั้นมีผลต่อการขยายตัวหรือหดตัว ของตลาดอสังหาในไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์บางรายมีการประกาศแผนธุรกิจในปี2562 ออกมาแล้ว โดยเพิ่มสัดส่วนการลงทุนพัฒนาโครงการบ้านแนวราบหรือบ้านจัดสรรมากขึ้น แต่ก็มีบางรายที่ลดการเปิดขายโครงการบ้านแนวราบลงเช่นกัน แต่ก็เป็นไปในทิศทางเดียวกับการลดลงของโครงการคอนโดที่จะเปิดขายใหม่ในปี 2562   ในขณะที่ผู้ประกอบการที่ต้องการขยายการลงทุนในปี 2562 บางรายเลือกที่จะเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้นเพราะกลุ่มผู้ซื้อในตลาดบ้านจัดสรรเป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ไม่มีนักลงทุนหรือนักเก็งกำไรหรือถ้ามีก็จะน้อยมากๆ เมื่อเทียบกับตลาดคอนโด อีกทั้งในระยะเวลาในการรับรู้รายได้ของบ้านจัดสรรยังสั้นกว่าคอนโดหลายเท่าเพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเริ่ม การก่อสร้างบ้านในโครงการของตนเองไปก่อนระยะหนึ่งก่อนจะเปิดขายแบบเป็นทางการ

          ดังนั้น เมื่อเปิดขายแบบเป็นทางการ และมีผู้ซื้อสนใจซื้อจึงใช้เวลาเพียงไม่นานก็สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อหรือจะพูดว่าผู้ประกอบการสามารถรับรู้รายได้ จากการขายโครงการบ้านจัดสรรได้ใน ระยะเวลาไม่เกิน 1 ปีบางโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในเวลาไม่กี่วัน หรือ เปิดขายเพียง 1 เดือนเท่านั้น

          ถ้าผู้ซื้อมีปัญหาในการขอสินเชื่อก็ยังสามารถนำกลับมาขายต่อได้ในเวลารวดเร็วต่างกับคอนโดที่กว่าจะรับรู้รายได้ต้องรอมากกว่า 1 ปีเป็นส่วนใหญ่ อีกทั้งเมื่อผู้ซื้อปัญหาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม ผู้ประกอบการ ก็จำเป็นต้องรับภาระตรงนี้ต่อไปจนกว่า จะขายได้เพราะโครงการคอนโดจะต้อง สร้างเสร็จทั้งอาคารก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้

          ยูนิตที่ยังขายไม่ได้ก็จะต้องเป็น ภาระของผู้ประกอบการต่อไป ในขณะที่ โครงการบ้านจัดสรรนั้นผู้ประกอบการสามารถเลือกพัฒนาเป็นเฟส เปิดขายครั้งละ ไม่กี่ยูนิตก่อนก็ได้ อีกทั้งระยะเวลาในการก่อสร้างปัจจุบันก็น้อยมากเมื่อเทียบกับคอนโด  ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลือกพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดในภาวะที่ตลาดค่อนข้างผันผวนแบบปีนี้