โบรกฯ ส่องมาตรการรัฐกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ใช้เงิน 1,350 ล้านบาท ให้ผลน้อยมีผู้ได้ประโยชน์จากส่วนลดภาษี 4.5 หมื่นรายรายละ 3 หมื่นบาท มองรัฐหวังกระตุ้นยอดขายบ้านเพิ่ม 1.35 แสนล้านบาท ลดสต๊อกบ้านลง 1 ใน  4  แต่จะได้ผลหรือไม่ ชี้ผู้ประกอบการต้องอัดโปรแรงผสมโรงช่วย

          จากการที่รัฐได้ออกมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ผ่านการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับค่าซื้อบ้านพร้อมที่ดิน หรือคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยให้ลดหย่อนได้ตามจำนวนเงินที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท ทั้งนี้ต้องเป็นบ้านหลังแรกที่ซื้อตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2562 และต้องถือครองกรรมสิทธิ์ติดต่อกันอย่างน้อย 5 ปี ภาครัฐประเมินว่าจะสูญเสียรายได้จากภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประมาณ 1,350 ล้านบาท จากการลดหย่อนภาษีตามมาตรการนี้

          นายภาสกร ลินมณีโชติ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KS  กล่าวกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าฝ่ายวิเคราะห์ KS มองว่าวงเงินลดหย่อนภาษีที่ได้ต่อรายรอบนี้น้อยกว่ามาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยครั้งที่ผ่านมามาก ผู้มีรายได้ที่ได้ประโยชน์จะเป็นกลุ่มที่เสียภาษีในอัตรา 10-15% จะได้ส่วนลดภาษีรายละ 20,000-30,000 บาท (กลุ่มผู้มีรายได้สูงกว่า ส่วนใหญ่มีบ้านหลังแรกแล้ว) และเมื่อนำมาคำนวณโดยเอาวงเงิน 1,350 ล้านบาทที่รัฐสูญเสียรายได้เป็นตัวตั้ง  จะมีผู้ได้ประโยชน์เป็นจำนวน 45,000 ราย และหากซื้อบ้านราคาปานกลางหลังละ 3 ล้านบาท นั่นหมายถึงมาตรการนี้จะกระตุ้นยอดขายอสังหาฯ ได้ประมาณ 1.35 แสนล้านบาท หรือเพิ่มเงินหมุนเวียนสู่ระบบในจำนวนดังกล่าว

          "จำนวนเงิน 1.35 แสนล้านบาท มองว่าค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับเงินที่รัฐใช้ 1,350 ล้านบาท อย่างไรก็ดีจะได้ประสิทธิผลหรือไม่ ผู้ประกอบการต้องอาศัยจังหวะนี้ กระตุ้นยอดขายออกโปรโมชันให้ส่วนลดจึงจะจูงใจผู้ซื้อ เพราะมาตรการครั้งนี้ให้สิทธิประโยชน์น้อย ไม่ได้ช่วยลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหมือนทุกครั้งที่ผ่านมา จึงไม่จูงใจนัก"

          ส่วนผู้ประกอบการอสังหาฯที่จะได้ประโยชน์ มองว่าไม่ได้ต่างกันมาก เพราะทุกค่ายต่างก็มีสินค้าในระดับไม่เกิน  5 ล้านบาทอยู่แล้ว

          ขณะที่ข้อมูลของ บริษัท Agency for Real Estate Affairs (AREA) ระบุว่าที่อยู่อาศัยเหลือขาย (ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายและกำลังก่อสร้าง) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นปี 2561 มีประมาณเกือบ 2 แสนหน่วย เป็นที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5  ล้านบาท  จำนวน 1.6 แสนหน่วย หรือประมาณ 80% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนบราบ 9.5 หมื่นหน่วย และคอนโดมิเนียม 6.5 หมื่นหน่วย

          จากข้อมูลข้างต้น จำนวนผู้ที่ได้ประโยชน์จากมาตรการครั้งนี้มีประมาณ  45,000 คน /หลัง ดังนั้นคาดว่าจะช่วยลดซัพพลายที่อยู่อาศัยที่เหลือขายลงได้ประมาณ  45,000 หน่วย หรือประมาณ 1 ใน 4 ของจำนวนที่มี 200,000 หน่วย

          ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ EIC ประเมินว่า ผลของมาตรการต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอาจมีไม่มาก โดยคงคาดการณ์มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของทั้งประเทศในปี 2562 หดตัวประมาณ 10% เนื่องจาก 1. เงื่อนไขของมาตรการที่จำกัดเฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังแรก 2. สิทธิประโยชน์ทางภาษี ผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการประหยัดภาษีต่อรายจะอยู่ที่ 10,000-70,000 บาทขึ้นกับอัตราฐานภาษีที่จ่าย อย่างไรก็ตามครั้งนี้รัฐไม่ได้มีมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง  อีกทั้งระยะเวลาของมาตรการค่อนข้างสั้นเพียง 8 เดือน

          3. ความเข้มงวดในการปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะจากเกณฑ์ LTV ใหม่ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา ต่างจากที่ผ่านมาที่มีการผ่อนเกณฑ์ LTV โดยเฉพาะปี 2558 ภาครัฐสั่งการให้ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) ผ่อนปรนสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้จาก 33% เป็น 50% และ 4 ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง ขณะที่รายได้ของครัวเรือนขยายตัวต่ำ

          บล.หยวนต้า  (ประเทศไทย)ฯ  มองว่า LPN จะเป็นบริษัทที่ได้รับประโยชน์โดยตรง จากมาตรการลดภาษีบ้านหลังแรกไม่เกิน 5 ล้านบาทของรัฐบาลในไตรมาส 2/2562 โดยเตรียมเปิด 4 โครงการใหม่มูลค่ารวม 4,800 ล้านบาท เป็นคอนโดฯ 3 โครงการ และโครงการแนวราบ 1 โครงการ คาดว่าจะได้อานิสงส์ทำให้ยอด Pre-sale ออกมาสวย "เก็งกำไร" แนวต้าน 7.25 บาท หากผ่าน เล็งทดสอบ 7.55 บาท

          ด้านบล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย)ฯ ระบุว่า มองมาตรการครั้งนี้เป็นกลาง เนื่องจากสิทธิประโยชน์สำคัญคือ ประชาชนที่มีรายได้ต่ำถึงปานกลาง บางส่วนได้รับการยกเว้นภาษีหรือเสียในเกณฑ์ตต่ำอยู่แล้ว และจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูงและอาจก่อหนี้ใหม่ได้จำกัด ส่วนหลักทรัพย์ที่ได้ประโยชน์คือ LPN (ให้ราคาพื้นฐาน 6.20 บาท) SPALI (ราคาพื้นฐาน 21.70 บาท)  PSH (ราคาพื้นฐาน 21.00 บาท) และANAN (ราคาพื้นฐาน 4.10 บาท)
          ทางด้าน บล. เคจีไอ (ประเทศไทย)ฯ ประเมินว่าผู้ประกอบการ 8 รายหลัก (ANAN, AP, LH, LPN, PSH, QH, SIRI และ SPALI) จะมีกำไรสุทธิรวมในไตรมาส 1/2562 อยู่ที่ 7.8 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.8% (YoY) แต่ลดลง 27% (QoQ ) คาดว่าโมเมนตั้มของกำไรจะแผ่วลง QoQ หลังจากผ่านช่วงที่ยอดโอนคอนโดมิเนียมสูงตามฤดูกาลใน Q4/2561 ไปแล้ว แต่กำไรยังน่าจะเพิ่มขึ้น YoY

          โดยผู้ประกอบการที่กำไรโตมาก YoY จะได้แก่กลุ่มที่เน้นตลาดโลว์เอนด์ ที่มีวัฏจักรการพัฒนาโครงการสั้น อย่างเช่น PSH, SPALI, และ LPN ขณะที่ QH, LH, และ AP จะถูกกระทบน้อยที่สุดจากปัจจัยฤดูกาล เพราะยอดโอนส่วนใหญ่ในไตรมาส 4/2561 จะเป็นโครงการแนวราบ ยังให้น้ำหนักกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ Overweight เลือก LPN และ AP เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มนี้

          ผู้ได้ประโยชน์เป็นกลุ่มเสียภาษีอัตรา 10-15% จะได้ส่วนลดภาษีรายละ 2-3 หมื่นบาท มี 4.5 หมื่นราย หากซื้อหลังละ 3 ล้านบาท จะดันยอดขายเพิ่ม 1.35 แสนล้านบาท แต่จะได้ผลหรือไม่ผู้ประกอบการต้องจัดโปรช่วย