Loading

คอลัมน์ สถานีอีอีซี: อีอีซีทำเลทองธุรกิจอสังหา

วันที่ : 13 พฤษภาคม 2562
ผลจากการขยายการลงทุนด้านสาธารณูปโภคการคมนาคมจากภาครัฐ รองรับพื้นที่ภาคตะวันออก ตามโครงการลงทุนเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ใน 3 จังหวัดภาคตะวันออก อันประกอบไปด้วย ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง จุดกระแสโซนภาคตะวันออก กลายเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ทำเล "ฮอต" ในเวลานี้ ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าไปเดินหน้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคที่จะหลั่งไหลเข้ามาพักอาศัยในพื้นที่เพื่อทำงานกันมากยิ่งขึ้น
          ผลจากการขยายการลงทุนด้านสาธารณูปโภคการคมนาคมจากภาครัฐ รองรับพื้นที่ภาคตะวันออก ตามโครงการลงทุนเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ใน 3 จังหวัดภาคตะวันออก อันประกอบไปด้วย ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง จุดกระแสโซนภาคตะวันออก กลายเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ทำเล "ฮอต" ในเวลานี้ ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าไปเดินหน้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคที่จะหลั่งไหลเข้ามาพักอาศัยในพื้นที่เพื่อทำงานกันมากยิ่งขึ้น

          จากการจัดทำผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) พบว่าในพื้นที่จังหวัดในอีอีซี โดยสรุปภาพรวมในปี 2561 ทั้งปีสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2560 ซึ่งเป็นผลจากการกระตุ้น การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐและเอกชน วงเงิน 1.5 ล้านล้านบาท ครอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัด ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา

          โดยตั้งเป้าให้จังหวัดฉะเชิงเทราเป็นเมืองน่าอยู่ รองรับการขยายตัวของกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออก   จังหวัดชลบุรีเป็นศูนย์กลางการศึกษาและพัฒนาทักษะนานาชาติ "ศรีราชา-แหลมฉบัง" เป็นเมืองอุตสาหกรรมการผลิตสมัยใหม่ เชื่อมสู่การผลิตภูมิภาคลุ่มน้ำโขงและอาเซียน "พัทยา-สัตหีบ-อู่ตะเภา" เป็นเมืองท่องเที่ยวเชิงธุรกิจ ครอบครัว สุขภาพ และสันทนาการระดับโลก รวมถึงศูนย์ธุรกิจการบินและโลจิสติกส์แห่งอาเซียน และยกระดับ "มาบตาพุด-ระยอง" เป็นเมืองน่าอยู่ที่สุดในอาเซียน และอุตสาหกรรมพลังงานเคมี ชีวภาพ วิจัยอาหารและไบโออีโคโนมี

          LTV กระทบธุรกิจอสังหาฯ

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตอีอีซีปี 2562 ว่า มาตรการควบคุมสินเชื่อจะส่งผลกระทบให้ตลาดที่อยู่อาศัยของอีอีซีในไตรมาส 1 ปี 2562 ยังคงมีการเร่งโอนต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ปี 2561 ก่อนที่จะมีมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาประกาศให้เริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เม.ย.2562 แต่ในช่วงไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 4 ของปี 2562 จะชะลอตัวลงในด้านอุปสงค์ คาดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เมื่อเทียบกับปี 2561

          ส่วนในด้านอุปทานที่อยู่อาศัยจะยังคงขยายตัวต่อเนื่อง เป็นผลมาจากมาตรการส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่อีอีซีของภาครัฐ โดยมีข้อสังเกตว่า ราคาที่ดินที่สูงขึ้น ส่งผลให้อุปทานบ้านแนวราบมีแนวโน้มที่จะมีการขยายตัว โดยเป็นการขยายตัวในกลุ่มของทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดมากขึ้น ขณะที่อาคารชุดจะยังเป็นอุปทานที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีการพัฒนาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องต่อไป

          นายวิชัย กล่าวว่า จากการจัดเก็บข้อมูลภาพรวมในปี 2561 ตลอดทั้งปี มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัดอีอีซี จำนวน 165 โครงการ 17,290 หน่วย จำนวนโครงการเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยคือประมาณ 0.6% แต่จำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 4.4 เมื่อเทียบกับปี 2560 โดยในไตรมาส 4 ปี 2561 มีการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน โดยส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์มากที่สุด จำนวน 2,634 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 5% ของจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 1,129 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 22.7% และบ้านแฝด จำนวน 1,110 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 22.3% ส่วนที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรร

          ทั้งนี้ ในปี 2561 มีการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินโดยส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์มากที่สุด จำนวน 9,749หน่วย รองลงมาเป็นบ้านแฝด จำนวน 3,879 หน่วย และบ้านเดี่ยว จำนวน 3,360 หน่วย เป็นอาคารพาณิชย์จำนวน 238 หน่วย และที่เหลือเป็นที่ดินจัดสรร

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผล กระทบจากมาตรการ LTV ก็ตาม แต่การเติบโตและความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีก็ยังได้รับการตอบรับอย่างดี ซึ่ง นายอรุช ช่างทอง กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจ EEC บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ออริจิ้น มีธุรกิจคอนโดฯ เริ่มที่ในพื้นที่แบริ่ง ใกล้แนวรถไฟฟ้าทางสายสีเขียวตะวันออก ใกล้กับแหล่งอุตสาหกรรม ซึ่งทางบริษัทได้ขยายตลาดไปจนเกือบครบทุกกลุ่ม สำหรับในพื้นที่อีอีซี ถือว่าเป็นหนึ่งในแผนของบริษัท ที่จะขยายการลงทุนไปในภาคตะวันออก ซึ่งโครงการแรกคือ ไนท์บริดจ์ ดิ โอเชี่ยน ที่อำเภอศรีราชา จ.ชลบุรี

          "การที่เราขยายการลงทุนไปต่างจังหวัด โดยเลือกพื้นที่อีอีซีเป็นพื้นที่แรกนั้น เพราะเห็นว่าพื้นที่ภาคตะวันออกเป็นเมืองอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็นรถยนต์ เชื้อเพลิง ทำให้ศรีราชาได้ขึ้นชื่อว่าเป็นเมืองของญี่ปุ่น เพราะมีบริษัทญี่ปุ่นเข้ามาลงทุนและอาศัยอยู่จำนวนมาก" นายอรุชกล่าว

          ดังนั้น ถ้าดูจากภาคเศรษฐกิจตัวจังหวัดชลบุรี จะเห็นว่ารายได้ต่อเดือนสูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ ซึ่งปัจจุบัน   อยู่ที่ 28,000 บาทต่อคนต่อเดือน, ระยองอยู่ที่ 30,000 บาทต่อคนต่อครัวเรือน และยังมีฉะเชิงเทราอีกจังหวัดที่มีค่าเฉลี่ยต่อคนจะมีรายได้สูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ ยกเว้น กทม.และปริมณฑล ที่มีรายได้ประมาณ 45,000 บาทต่อคนต่อเดือน เมื่อเทียบกับจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว อย่างภูเก็ตหรือสุราษฎร์ธานี ที่มีรายได้ต่อหัวที่ 35,000 บาทต่อคนต่อเดือน

          อีอีซีทำเลทอง

          นายอรุช กล่าวว่าออริจิ้นลงทุนจะเน้นไปที่เมืองที่มีเศรษฐกิจหรือกลุ่มอุตสาหกรรม คือชลบุรีและระยอง นอกจากนี้ นโยบายปัจจุบันภาพใหญ่ของเส้นทางสายไหมใหม่ (New Silk Road Economic Belt and New Maritime Silk Road) หรือเรียกโดยย่อว่า One Belt One Road - OBOR จะเห็นว่าจุดฮอตอยู่คือประเทศไทย ที่เป็นเซาท์อีสต์เอเชีย คือถ้ามองลึกลงไป 3 จังหวัด ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ดังนั้นจึงถือว่าเป็นทำเลยุทธศาสตร์ของโลก ทำให้บริษัทมีความมั่นใจที่จะเข้ามาลงทุน

          นอกจากนี้ ร่าง พ.ร.บ.เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ประกาศใช้เป็นกฎหมายแล้ว ยิ่งทำให้เกิดความมั่นใจ เพราะมีแรงหนุนทั้งภาครัฐและเกิดการตัดสินใจเข้ามาลงทุน ซึ่งปัจจุบันจะเห็นว่าโปรเจ็กต์หลักๆ ของอีอีซีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ หรือกลุ่มโครงสร้างพื้นฐาน ถ้าระบบราง เช่น มอเตอร์เวย์ ทางเรือน้ำลึกแหลมฉบัง สนามบินอู่ตะเภา ไฮสปีดเทรน เชื่อม 3 สนามบิน ถ้าแล้วเสร็จ การเชื่อมคนจากดอนเมือง สุวรรณภูมิ  อู่ตะเภา ใช้เวลาไม่ถึงชั่วโมง จะทำให้บริษัทมีโอกาสในการเข้ามาพัฒนาพื้นที่มากขึ้น

          สำหรับการลงทุนในอีอีซีนั้น ทางออริจิ้นได้มองดูทำเลการลงทุนตั้งแต่เมื่อ 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งทางบริษัทมองภาครวมของเศรษฐกิจเป็นหลัก อาทิ รายได้ต่อหัวของชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นรายได้ของกลุ่มคนที่ขึ้นทะเบียนเป็นหลักค่อนข้างสูง และภาคอุตสาหกรรมไปได้ด้วยดี ทั้งรถยนต์และปิโตรเคมี ในช่วงแรกเข้ามานั้น เน้นการทำตลาดกลุ่มแนวตั้ง และขยายไปในแนวราบ แต่จะอยู่ไกลแหล่งงานมากขึ้น

          "ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ได้เข้ามาเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC เพื่อรองรับความต้องการอยู่อาศัยที่จะเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล เริ่มต้นจากการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่แหลมฉบัง ภายใต้ชื่อ "Origin District" เป็นโครงการที่รวบรวมทั้งคอนโดมิเนียมแบรนด์นอตติ้งฮิลล์ เคนซิงตัน และคอมมูนิตี้มอลล์ ภายใต้ชื่อ Porto Bello เข้ามาไว้ในพื้นที่เดียวกัน ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ที่เข้ามาลงทุนในพื้นที่แหลมฉบังเดิม และผู้ประกอบการหลายรายที่กำลังจะเข้ามาเพราะสนใจลงทุนในอีอีซี สำหรับออริจิ้นยังมีแผนจะเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูส Origin Smart District Rayong รวมมูลค่าโครงการทุกประเภทกว่า 10,000 ล้านบาท ใน จ.ระยอง เพื่อรองรับการเติบโตของเมืองด้วย" นายอรุชกล่าว

          มิกซ์ยูสเมืองอัจฉริยะ

          นายอรุช กล่าวว่า โครงการ Origin Smart District Rayong นั้น เป็นโครงการมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์ที่มีขนาดใหญ่กว่าที่ศรีราชา ซึ่งจะเห็นเทรนว่าภาครัฐเองก็ให้ความสำคัญสมาร์ทซิตี้ที่ระยองและศรีราชา  สำหรับโครงการของบริษัทอยู่หน้านิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ไม่ไกลจากตัวเมืองระยอง และไม่ไกลจากสนามบินอู่ตะเภา ใช้เวลาเดินทาง 20 นาที และยังใกล้กับศูนย์ราชการของระยอง

          "70% ของอุตสาหกรรมไทยอยู่ในพื้นที่ จ.ชลบุรีและระยอง และรอยต่อตรงปลวกแดง มาบตาพุด มีอุตสาหกรรมใหญ่ ปตท. เอสซีจี และไออาร์พีซี ดังนั้นในกลางปีจึงมีการเปิดโปรเจ็กต์ใหม่เพื่อรองรับการเติบโตของเมืองในอนาคต โดยจะใช้ระยะเวลาก่อสร้าง 5 ปี มีพื้นที่ 25 ไร่ โดยมีแผนที่จะก่อสร้าง 5 โครงการ ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม, โรงแรม, คอมมูตี้มอลล์ อีก 2 ส่วนคือการบริการด้านออฟฟิศ" นายอรุชกล่าวนายอรุช กล่าวว่า เพื่อรองรับโครงการ Origin Smart District Rayong ทางออริจิ้นได้ลงนามในบันทึกข้อตกลงโครงการความร่วมมือทางธุรกิจพลังงานด้านระบบดิจิทัลในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์กับการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (PEA) ซึ่งทาง PEA จะนำ PEA HERO PLATFORM ซึ่งประกอบไปด้วย PEA Solar Hero Feature, PEA Energy Hero Trading Feature, PEA Care Hero Feature และ PEA Energy Intelligence Hero Feature เป็นสื่อกลางในส่วนของการผลิตพลังงานไฟฟ้า การบริหารจัดการพลังงาน (Energy Management System) และการอำนวยความสะดวกแก่ผู้ใช้บริการ

          อย่างไรก็ตาม โครงการ Origin Smart District Rayong  มี Concept ในการพัฒนาแบ่งเป็น 4 หัวข้อหลัก ได้แก่ 1.Smart Living การพัฒนาคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อาศัย 2 .Smart Service การให้บริการด้านการตรวจสอบและซ่อมบำรุงระบบไฟฟ้า 3.Smart Energy การส่งเสริมให้เกิดการผลิตพลังงานสะอาดและการใช้ไฟฟ้าอย่างคุ้มค่าและเกิดประโยชน์สูงสุด และ 4.Smart City การบริหารจัดการพลังงานในภาพรวมของโครงการ

          "โครงการ Origin Smart District Rayong ตอบสนองเทคโนโลยีที่นำมาสู่การพัฒนาและการเปลี่ยนแปลงในทุกภาคส่วนของสังคม ตั้งแต่สังคมในภาคใหญ่อย่างเช่นธุรกิจอุตสาหกรรม จนถึงภาคสังคมขนาดเล็กอย่างภาคครัวเรือน ด้วยไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนยุคดิจิทัลที่ต้องการความสะดวกและรวดเร็วทันใจ นำเทคโนโลยีมาช่วยตอบโจทย์ โดยเฉพาะเทคโนโลยีดิจิทัลบนโทรศัพท์มือถือ เช่น Mobile Platform ที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการดำเนินชีวิตในเรื่องต่างๆ เน้นการส่งเสริมและพัฒนาการให้บริการ และบริหารจัดการด้านพลังงานไฟฟ้าด้วยระบบดิจิทัลอย่างครบวงจร เป็นโครงการต้นแบบของการบริหารจัดการพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ สำหรับโครงการอื่นๆ ทั้งในภาคธุรกิจ และในภาพรวมของทั้งประเทศ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีและนวัตกรรมใหม่ด้านพลังงานต่อไป.

          "ออริจิ้นลงทุนจะเน้นไปที่เมืองที่มีเศรษฐกิจหรือกลุ่มอุตสาหกรรม คือชลบุรีและระยอง  นอกจากนี้นโยบายปัจจุบันภาพใหญ่ของเส้นทางสายไหมใหม่ (New Silk Road Economic Belt and New Maritime Silk Road) หรือเรียกโดยย่อว่า One Belt One Road - OBOR จะเห็นว่าจุดฮอตอยู่คือประเทศไทยที่เป็นเซาท์อีสต์เอเชีย คือถ้ามองลึกลงไป 3 จังหวัด ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ดังนั้นจึงถือว่าเป็นทำเลยุทธศาสตร์ของโลก ทำให้บริษัทมีความมั่นใจที่จะเข้ามาลงทุน"
 
ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ