Loading

คอลัมน์ เศรษฐกิจ: จับตาอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง '62 สลดหรือสดใส ตัวแปรเพียบ...ภาวะ ศก.-หนี้ครัวเรือน-แอลทีวี ผู้ประกอบการชิงปรับตัว...รอ รบ.ใหม่กลัวไม่ทัน

วันที่ : 31 พฤษภาคม 2562
เปิดภาพเศรษฐกิจปี 2562 เริ่มเห็นการชะลอลง โดยอัตราการขยายตัวเศรษฐกิจ (จีดีพี) ไตรมาสที่ 1 ปี 2562 เติบโตเพียง 2.8% ต่ำสุดในรอบ 17 ไตรมาส ทำให้สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติได้ปรับลดคาดการณ์จีดีพีลงมาที่ 3.6% จากเดิม 3.8%
          เปิดภาพเศรษฐกิจปี 2562 เริ่มเห็นการชะลอลง โดยอัตราการขยายตัวเศรษฐกิจ (จีดีพี) ไตรมาสที่ 1 ปี 2562 เติบโตเพียง 2.8% ต่ำสุดในรอบ 17 ไตรมาส ทำให้สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติได้ปรับลดคาดการณ์จีดีพีลงมาที่ 3.6% จากเดิม 3.8%

          แนวโน้มการเติบโตในช่วงที่เหลือของปี ประเมินว่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้นตามลำดับในรายไตรมาส

          แต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงกดดันทั้งวัฏจักรการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ผลกระทบสงครามการค้าที่รุนแรงขึ้น การท่องเที่ยวอัตราเติบโตชะลอตัว การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ การผลักดันงบประมาณปี 2563 มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่จะออกมา ข้อจำกัดการเพิ่มขึ้นของรายได้มนุษย์เงินเดือน ด้านภาคเกษตรรายได้ได้รับผลกระทบจากราคาสินค้าในตลาดโลกที่ปรับลดลง สถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงกว่า 80% ของจีดีพี

          เหล่านี้กดดันกำลังซื้อและการบริโภค

          สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตสอดคล้องไปกับจีดีพีประเทศ เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวก็จะได้รับผลกระทบ อัตราการเติบโตอาจจะไม่มากนักในด้านการพัฒนาโครงการใหม่เพราะปัจจุบันยังมีซัพพลายคงค้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่รอการขายอยู่

          ด้านความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ แต่ล่าสุดการออกเกณฑ์ควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดอัตราการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (มาตรการแอลทีวี) ที่เข้มงวดมากขึ้น กดดันตลาดในแง่จิตวิทยาที่คนอาจจะชะลอการตัดสินใจซื้อ

          รวมทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนอาจจะต้องพิจารณามากขึ้น หากต้องเพิ่มเงินดาวน์

          ไม่เพียงเท่านี้ การที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อควบคุมคุณภาพสินเชื่อ อาจจะทำให้มีการปฏิเสธสินเชื่อ ซึ่งปัจจัยนี้เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการค่อนข้างกังวล

          ซึ่งเร็วๆ นี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะมีการออกเกณฑ์มาควบคุมการปล่อยสินเชื่อ โดยกำหนดอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (ดีเอสอาร์) อาจจะกดดันกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ในกรณีที่มีการกู้สินเชื่ออื่นอยู่แล้ว

          "วสันต์ คงจันทร์" กรรมการผู้จัดการ บริษัท

          โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้มุมมองว่า เฉลี่ยแต่ละปีจะมียอดการดูดซับซัพพลายที่อยู่อาศัยราว 1 แสนยูนิต จากซัพพลายคงค้างแต่ละปีเฉลี่ย 1.4-1.5 แสนยูนิต แต่ละปีจะเหลือเฉลี่ย 4-5 หมื่นยูนิต ไม่น่าวิตกกังวลในภาวะเศรษฐกิจปกติ แต่ต้องติดตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อ

          ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังมีการพัฒนาโครงการออกมา จะเกิดภาวะซัพพลายคงค้างเพิ่มมากอีกหรือไม่ ทั้งนี้ ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับขึ้นเร็วกว่ารายได้ของประชาชนก็เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้

          ซึ่งประชาชนส่วนใหญ่จะซื้อบ้านได้ในระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่ขณะนี้ส่วนใหญ่ราคาขายมากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร

          รวมทั้งที่ผ่านมาอาจจะมีกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนเข้ามาช่วยดูดซับซัพพลายซึ่งมีการซื้อไปค่อนข้างมากแล้ว และภาวะเศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัวและแนวโน้มสงครามการค้าที่ยังไม่ชัดเจน อาจจะเห็นการชะลอตัวลงอีกของกลุ่มจีน ดังนั้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องติดตามในจังหวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว คือกำลังซื้อที่จะกระทบผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

          อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบมีการปรับตัวโดยชะลอการเปิดโครงการใหม่และไม่ก่อหนี้สูงมากนัก อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (ดีอี) ราว 1 เท่า ไม่เสี่ยงเท่าช่วงที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 และการชำระหนี้ได้คืนที่อาจจะกระทบต่อคุณภาพสินเชื่อธนาคารพาณิชย์เอกชนและสถาบันการเงินรัฐ

          โดยปัจจุบันสินเชื่อคงค้างที่อยู่อาศัยทั้งหมดอยู่ที่กว่า 3.3 ล้านล้านบาท

          ด้าน "วสันต์ เคียงศิริ" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวถือเป็นธุรกิจที่มีศักยภาพและพื้นฐานดี เชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังเพิ่มขึ้น และมีแรงหนุนจากภาครัฐมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ทำให้เกิดทำเลใหม่ๆ

          แม้ว่าช่วงนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผล กระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว มาตรการแอลทีวีที่ออกมาควบคุม แต่เน้นสกัดกลุ่มเก็งกำไร และอุปสรรคที่สำคัญคือ ความเข้มงวดการให้สินเชื่อของธนาคารที่ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ

          แม้ว่าจะมีความต้องการซื้อบ้าน แต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อและกู้ซื้อบ้านไม่ได้ก็จบ

          ทั้งนี้ ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นตามราคาที่ดินแต่รายได้ของผู้กู้ไม่ได้ปรับขึ้นตามทำให้กู้ไม่ได้เช่นกัน หากมีการผ่อนคลายหรือวิธีการที่ช่วยให้เข้าถึงสินเชื่อได้น่าจะเป็นตัวช่วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ระดับหนึ่ง รวมทั้งอยากจะสะท้อนเรื่องข้อมูลเครดิต ของเครดิตบูโร ลูกค้าที่เคยผิดนัดชำระหนี้เมื่อเคลียร์หนี้หมดแล้วแต่ระดับเครดิตยังไม่ถูกปรับขึ้น ต้องใช้เวลา 3 ปี เป็นอุปสรรคในการขอสินเชื่อ อยากให้ร่นระยะเวลาเหลือราว 1 ปี จะช่วยให้ลูกค้าสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้

          แรงกดดันต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นนั้น ผู้ประกอบการไม่ได้นิ่งนอนใจและได้ปรับตัวประเมินสภาพตลาดและความระมัดระวังในการเปิดโครงการมากขึ้น

          โดยวสันต์ได้สะท้อนให้เห็นจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ช่วง 4 เดือนแรก (มกราคม-เมษายน) ปี 2562 มีบ้านจัดสรรเปิดใหม่ 54 โครงการ ติดลบ 14.2% จำนวน 8,127 ยูนิต ติดลบ 17.3% จากช่วงเดียวกันปี 2561 ที่มี 63 โครงการ 9,831 ยูนิต ด้านคอนโดมิเนียมจำนวนโครงการไม่เปลี่ยนแปลงมาก แต่จำนวนยูนิตลดลงค่อนข้างมาก โดยเปิดใหม่ 35 โครงการ ติดลบ 7.8% จำนวน 12,801 ยูนิต ติดลบ 23.3% จากช่วงเดียวกันปี 2561 ที่เปิด 38 โครงการ 16,708 ยูนิต

          ซึ่งการเปิดโครงการที่ลดลงจะทำให้ซัพพลายสะสมไม่เพิ่มขึ้นมาก ถือว่าดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

          ส่วนมุมมองของผู้ประกอบการทั้งค่ายใหญ่ค่ายเล็กต่างเตรียมกลยุทธ์รับมือเป็นไปในทิศทางเดียวกัน โดย "ค่ายแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์" ได้นำข้อมูลบิ๊กดาต้ามาวิเคราะห์ลงรายทำเลแบบเชิงลึก เพื่อให้สามารถตัดสินใจซื้อที่ดินแต่ละแปลงได้ชัดเจน และเน้นการบริหารต้นทุนในภาพรวม

          "ค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท" กลยุทธ์ธุรกิจในการพัฒนาโครงการใหม่ เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในราคาที่จับต้องได้บนทำเลศักยภาพ ขนาดของแต่ละโครงการจะมียูนิตไม่มากนักระดับหลักร้อยยูนิต เหมาะสมกับพื้นที่ดินและเงินลงทุน ในส่วนการก่อสร้างพยายามทำต้นทุนให้เหมาะสมกับราคาขาย เพื่อไม่ให้ลูกค้าต้องมีภาระการผ่อนดาวน์ที่สูงเกินไป

          "ค่ายเสนาดีเวลลอปเม้นท์" มีการบริหารกระแสเงินสด โดยไม่ซื้อที่ดินสะสมนานเกินไปเพื่อรอพัฒนาโครงการใหม่ เพราะถือเป็นต้นทุนของบริษัท และการพัฒนาโครงการจะมีการเลือกกลุ่มตลาดที่ชัดเจน เน้นจับกลุ่มลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และเจาะในตลาดทำเลที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

          ความต้องการที่อยู่อาศัย หรือบ้าน ถือเป็นปัจจัยพื้นฐานของทุกคน และภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นภาคธุรกิจสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ต้องติดตามว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มเห็นการปรับตัวแล้วจะเป็นไปในทิศทางใด และรัฐบาลใหม่จะเลือกหยิบยกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกมาใช้อีกหรือไม่ ต้องติดตาม

          หลังรัฐบาลใหม่จัดสรรเก้าอี้แต่ละกระทรวงลงตัวแล้ว!
 
ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ