เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย

          นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง

          อสังหาฯ ระยองคึกคัก ผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯ -ชลบุรี แห่ลงทุนต่อเนื่อง ผู้ประกอบการท้องถิ่นไม่หวั่น ตลาดใครตลาดคุณ ถือเป็นทางเลือกใหม่ๆ ของลูกค้า ด้านแบงก์ตื่นตัวตาม ปล่อยกู้มากขึ้น เผย...ที่น่ากลัวกว่าคู่แข่งคือราคาที่ดินที่เพิ่มพรวดพราด ทั้งจากกระแสรถไฟความเร็วสูงและโครงการ EEC ผู้ประกอบการที่มีแลนด์แบงก์อยู่ในสต็อกยังพอสู้ไหว แต่ถ้าต้องหาซื้อที่ดินเพิ่มจะกลายเป็นภาระต้นทุนที่สูงเกินจริง ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยในระยองอันดับ 1 คือบ้านเดี่ยว อันดับสองคือทาวน์เฮาส์ ส่วนคอนโดฯ ยังไม่อยู่ในความสนใจมากนัก

          ผู้ประกอบการที่ระยองรวมตัวกันเป็นสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนทั้งหมดเท่าไหร่

          ปัจจุบันมีประมาณ 100 โครงการในจังหวัดระยองที่เป็นสมาชิกกับสมาคมฯ

          สมาคมตั้งมานานหรือยัง

          ปีนี้เข้าสู่ปีที่ 3

          สมาชิก 100 กว่าโครงการเป็นผู้ประกอบการท้องถิ่น หรือผู้ประกอบการกรุงเทพฯ มาสมัครได้ด้วย

          ตอนเริ่มต้นจะเป็นคนพื้นที่เป็นส่วนใหญ่ ตอนนี้มีคนกรุงเทพฯ มาเป็นสมาชิกของเราบ้างแล้ว เช่น ศุภาลัย หรือ ออริจิน ก็เป็นสมาชิกเราอยู่เหมือนกัน

          ก่อนที่ บจ.ต่างถิ่นจากกรุงเทพฯ เข้าไป การแข่งขันเป็นอย่างไรบ้าง

          ในเรื่องอสังหาฯ ไม่ได้แข่งด้วยโปรดักต์โดยตรง เพราะแค่ทำเลขยับไปซอยเดียวก็ถือว่าต่างโปรดักต์กันแล้ว อสังหาฯ จะมีความคลาสสิกคือไม่ค่อยแข่งกันเท่าไหร่ พอมีคนจากกรุงเทพฯ เข้ามาร่วมทำโครงการด้วยผมมองว่าเป็นข้อดีให้กับคนพื้นที่ตื่นตัว และลูกค้าในระยองมีทางเลือกเพิ่มขึ้นและผู้ประกอบการเป็นมืออาชีพมากขึ้นด้วย แบงก์ก็ปล่อยกู้มากขึ้น

          ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนในพื้นที่ หรือจากกรุงเทพฯ มาซื้อบ้านหลังที่ 2-3

          ส่วนใหญ่ก็จะเป็นคนต่างจังหวัด เพราะคนในพื้นที่ระยองมีประมาณ 500,000-800,000 คนที่ลงทะเบียนราษฎร และมีประชากรแฝงอีกประมาณ 1-2 เท่าตัวที่มาอาศัยอยู่ในระยอง เป็นคนจากภาคอีสานหรือกรุงเทพฯ มาทำงานที่นิคมมาบตาพุดในเครือ SCG หรือ ปตท. ค่อนข้างเยอะ ส่วนใหญ่พอเขาเข้ามาแรกๆก็จะมาเช่าบ้านอยู่ก่อนในปีแรก พอปีที่ 2 อาชีพการงานเริ่มมั่นคงก็อยากจะลงหลักปักฐานเพราะเช่าไปก็เสียไปเปล่า ก็จะเริ่มมองหาบ้านเพื่อผ่อนกับธนาคาร และราคาอสังหาฯ ตอนนี้พุ่งแรงไม่หยุด ตามนโยบายของภาครัฐที่มี EEC ทำให้ราคาไปกันใหญ่ ตอนนี้ราคาขึ้นทุกปี

          ราคาจับต้องได้ยากไหม

          ตอนนี้ราคาบ้านถือว่ายังไม่ขึ้นมากเท่าไหร่ถ้าเทียบกับราคาที่ดิน ตอนนี้ที่ขึ้นไปแล้วบางทีไม่เห็นฝุ่น จับต้องไม่ได้ ก็คือราคาที่ดิน เช่น มีนโยบายรถไฟความเร็วสูงมา จะมาจอดสถานีที่ 10 บริเวณแยกเกาะกลอยหรือเซ็นทรัลที่ตอนนั้นมีภาพกราฟิกออกมา ราคาบริเวณนั้นเมื่อก่อน 5-10 ล้านยังหาได้ แต่ตอนนี้ขึ้นไปแตะ 30 ล้านต่อไร่ก็มี แต่ก็ไม่เกิดการซื้อขายขึ้นเพราะสุดท้ายแล้วโครงการรถไฟความเร็วสูงตัดสถานีที่ 10 ออก จบที่สถานี 9 ที่อู่ตะเภา แต่กระแสก็ยังอยู่ บ้านผาที่อยู่ชายแดนเชื่อมต่ออู่ตะเภาราคาขึ้นค่อนข้างแรง สุดท้ายแล้วราคาบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ขึ้นได้ไม่เยอะมาก เพราะรายได้เงินเดือนของประชากรไม่ได้เพิ่มแรงขนาดนั้น เงินเดือน 20,000-30,000 บาท ปีหนึ่งอาจจะขึ้น 5-7% แต่ราคาที่ดินขยับทีละเท่าตัว แต่ราคาบ้านมันขยับได้นิดหน่อย 1-2% หรือไม่ขึ้นเลยก็มี เพราะเราใช้นอนแบงก์มาทำ

          ฝั่งผู้ซื้อบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ อาจยังพอรับไหวเพราะผู้ประกอบการยังไม่ได้ขึ้นราคามาก แต่ฝั่งผู้ประกอบการต้องรับภาระเพิ่มขึ้น เยอะเพราะต้องแบกรับราคาที่ดินที่สูงขึ้น

          ใช่ ถ้ายังมีแลนด์แบงก์ของเดิมก็ยังพอขายราคาเดิมได้ แต่สมมุติจะซื้อที่ดินใหม่หรือมองหาที่ดินใหม่มาขึ้นโครงการในอนาคต ตอนนี้ยากขึ้นเยอะเพราะราคาที่ดินขึ้นไปเยอะมาก

          ยิ่งมี EEC ก็ยิ่งราคาสูงขึ้น

          ใช่ ตอนนี้ที่สูงเป็นกิจจะลักษณะคือบ้านฉาง เพราะได้อานิสงส์เยอะสุด เพราะติดกับอู่ตะเภาเลย เดินทางไม่ไกล เลยเป็นโซนฮอตฮิต ตอนนี้มีบริษัทมหาชนจากกรุงเทพฯ และรายใหญ่จากชลบุรีเข้ามาทำโครงการแถวบ้านฉางค่อนข้างเยอะ

          ผู้ประกอบการในพื้นที่จะสู้ไหวไหม

          ก็เหนื่อยขึ้นในแง่ของลูกค้าในกลุ่มเดียวกันบ้าง เซกเมนต์เดียวกันบ้าง แต่ก็ไม่เท่าไหร่ เพราะจริงๆแล้วอสังหาฯ เหมือนกับลายมือไม่ใช่พิมพ์ดีด คือดีไซน์เปลี่ยนหน่อยก็กลายเป็นว่าลูกค้าของใครก็ของเขา จะเป็นเฉพาะทางค่อนข้างเยอะ

          ที่นิยมในระยองเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดฯ

          ตอนนี้แชมเปี้ยนคงหนีไม่พ้นบ้านเดี่ยว คือ เป็นบ้านในฝัน บ้านเดี่ยวจะมี 2 เซกเมนต์ จะเป็นชั้นเดียวหรือ 2 ชั้น ถ้าตลาดกลางก็ประมาณ 3 ล้านขึ้นไปเป็นตลาดกลางๆขึ้นบน ราคา 3 ล้านอัพก็จะเป็น 2 ชั้น ตลาดนี้จะกู้ง่ายขายคล่องเพราะลูกค้าส่วนใหญ่มีศักยภาพ

          ราคา3 ล้านได้บ้านที่มีที่ดินขนาดไหน

          ถ้าเป็นบ้าน 2 ชั้นอาจได้ที่ดินไม่ค่อยเยอะ อาจจะเป็นบ้านแฝด 2 ชั้น ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวเล็กๆ ประมาณ 50 ตารางวาอยู่ชานเมืองยังพอหาได้ แต่ถ้าในเมืองค่อนข้างแพงหน่อย สมมุติอยู่ในรัศมีไม่เกิน 2-3 กิโลเมตรจากห้างเซ็นทรัล น่าจะเริ่มประมาณ 5 ล้านขึ้นไป

          อย่างโครงการของคุณเปรมสรณ์เป็นโครงการอะไร

          ของผมตอนนี้จะมี 4 โครงการ จะเก็บทุกเซกเมนต์ตั้งแต่โครงการของรัฐ ราคาเริ่มต้น 990,000 บาทก็จะเป็นทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ จอดรถได้ 1 คัน ที่ดินประมาณ 20 ตารางวา ออกมารับกับ ธอส.ที่ให้กู้ไม่เกินล้าน รวมถึงบ้านเดี่ยวชั้นเดียวประมาณ 2 ล้านต้นๆ ไปจนถึงบ้านเดี่ยว 2 ชั้นราคากว่า 10 ล้านก็มี คือเราเก็บหมดทุกเซกเมนต์ในตอนนี้

          ไม่สนใจคอนโดฯ

          เนื่องจากระยองยังมีพื้นที่ว่างเปล่าเยอะ เรายังไม่มีรถไฟฟ้าเป็นกิจจะลักษณะ คอนโดฯ ยังไม่หวือหวามากเท่าไหร่ สมมุติคอนโดฯ ที่ขายกันอยู่ที่ใกล้กับห้างเซ็นทรัลก็ขาย 30 ตารางเมตรประมาณ 2 ล้าน ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่ไปซื้อทาวน์เฮาส์ได้เลยในราคา 2 ล้าน แล้วระยองรถไม่ติด ห่างออกไป 10 กิโลเมตร ขับรถแค่ 10 นาที ลูกค้าคอนโดฯ กลุ่มนี้ก็จะไปชนกับตลาดทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวหรือบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝด ส่วนใหญ่ก็ไปเลือกเป็นบ้านแทน

          ได้ยินมาว่าพวกต่างชาติที่เดิมซื้อบ้านย่าน ชลบุรี ศรีราชา ตอนนี้ย้ายเข้ามาที่ระยองมากขึ้น จริงไหม

          ก็อาจเป็นที่ราคา ราคาที่ระยองยังค่อนข้างถูกกว่าชลบุรี และจะมีคาบเกี่ยวที่ติดกันอย่างปลวกแดงอยู่ใกล้กับอีสเทิร์นซีบอร์ด ไปแหลมฉบังก็ง่ายไม่ไกลเท่าไหร่จากศรีราชา กลุ่มโรงแรมแต่ก่อนจะไปพักที่พัทยาหรือศรีราชากัน แต่ตอนนี้ลดงบประมาณกัน ก็ไปพักปลวกแดงก็มี รวมถึงคอนโดฯ หรือบ้านที่ปลวกแดงราคาไม่แพงเมื่อเทียบชลบุรี ถูกกว่าบางที่ครึ่งๆ ก็มี