LTV เผาจริงอสังหาริมทรัพย์ "คอลลิเออร์สฯ" สำรวจยอดขายช่วงเปิดโครงการใหม่ หลังมีผลบังคับใช้ไม่ถึง 3 เดือน พบยอดพรีเซลต่ำสุดในรอบ 5 ปี เคยสูงสุด 65% เหลือ 38% โฟกัสเฉพาะไตรมาส 2 ยอดพรีเซลเคยรุ่ง 57-65%

          เหตุลูกค้า-นักลงทุนแหยงเงินดาวน์แพง "เสนาฯ-เพอร์เฟค-ศุภาลัย" งัดสารพัดกลยุทธ์แก้เกมในครึ่งปีหลัง จี้รัฐบาลใหม่เร่งฟื้นเศรษฐกิกระตุ้นการซื้อบ้าน-คอนโดฯปลุกตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า มาตรการ LTV-loan to value ของแบงก์ชาติบังคับเพิ่มเงินดาวน์ในการขอสินเชื่อซื้อบ้านคอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป จากเดิม เคยวางเงินดาวน์ 5-10% เพิ่มเป็น 20-30% รวมทั้งการกู้ร่วมที่มีผลให้ผู้กู้ร่วมต้องดาวน์แพงขึ้น หากต้องการซื้อบ้านหลังแรกเ โดยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป

          ล่าสุดจากการสำรวจผลกระทบมาตรการ LTV พบว่า ยอดพรีเซลซึ่งเป็นยอดขายโครงการเปิดตัวใหม่ลดต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี (ไตรมาส 1/67-ไตรมาส 2/62) หลังจากการซื้อขายที่อยู่อาศัยมีภาวะบูมอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2557 โดยยอดพรีเซลเคยอยู่ระหว่าง 46-65%

          5 เดือนปีนี้พรีเซลเหลือ 38%

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ดัชนีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่สำรวจโดยมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย เดือนมี.ค. 2562 ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 64.2 กลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่ 86.7% เห็นว่าปัจจุบันเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมปานกลางจนถึงน้อยในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ แสดงว่า ผู้บริโภคเห็นว่าในช่วงเวลานี้ไม่เหมาะสม ในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่

          สอดคล้องกับภาพรวมการขายคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ช่วง 5 เดือนแรก มีอัตราการขายเฉลี่ย 38% ปรับลดลงอย่างต่อเนื่องจากในไตรมาส 1/62 โดยต่ำกว่า 8% และปรับลดลงจากไตรมาส 2/61 อยู่ที่ 27%

          ส่วนหนึ่งมาจากผู้ซื้อให้ความสนใจโครงการเก่าที่สร้างเสร็จแล้ว โดย ผู้ประกอบการหลายรายนำห้องชุดพร้อมอยู่มาจัดโปรโมชั่นพิเศษเพื่อระบายสต๊อกคงค้างในช่วงก่อน LTV มีผลบังคับใช้ (ก่อน 1 เมษายน 2562)

          ขณะที่ปัญหาการเมืองที่ประชาชนยังคงรอคอยรัฐบาลใหม่ ความไม่ชัดเจนถึงรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้งที่ค่อนข้างใช้เวลานาน ส่งผลให้กลุ่มลูกค้า real demand ที่มีพฤติกรรมการซื้อเพื่ออยู่อาศัย กลุ่มผู้ซื้อนักลงทุนทั้งชาวไทยและ ชาวต่างชาติชะลอการตัดสินใจซื้อคอนโดฯ โครงการใหม่ ส่งผลให้ยอดพรีเซลโครงการเปิดขายใหม่ไตรมาส 1/62 ขายได้เพียง 4,000 กว่ายูนิต หรือ 46% จากซัพพลายรวม 8,953 ยูนิต ถึงแม้ยังมีบางโครงการที่ปิดการขายได้ 100% เช่น แอสไปร์ อโศก-รัชดา เนื่องจากตั้งอยู่ในทำเลที่ดี มีดีมานด์สูงจากลูกค้าชาวไทยและต่างชาติ รูปแบบ โครงการน่าสนใจ และราคาค่อนข้างถูกกว่าราคาตลาดในทำเลเดียวกัน

          เทียบ 5 ปี Q2 พุ่ง 57-65%

          ทั้งนี้ หากเทียบเฉพาะไตรมาส 2 ย้อนหลัง 5 ปี (2557-2562) ยิ่งเห็นความชัดเจนของยอดพรีเซล เพราะยอด พรีเซลของไตรมาส 2 ปี 2557-2561 เป็นการซื้อขายปกติ โดยมี LTV หรือกฎวางเงินดาวน์ต่ำ 5-10% แบ่งเป็น ซื้อบ้านวางเงินดาวน์ 5% คอนโดฯ 10% รวมทั้งเงื่อนไขการปล่อยกู้สามารถมีสินเชื่อ top up หรือสินเชื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์, ตกแต่ง-ต่อเติม ทำให้สามารถกู้ได้ 100%

          แต่ไตรมาส 2/62 หรือตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 เป็นต้นไป เริ่มบังคับใช้จริงสำหรับ LTV ใหม่ โดยเพิ่มวงเงินดาวน์ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป 20%, ห้ามปล่อยสินเชื่อ top up ซื้อเฟอร์ฯ, ต่อเติม-ตกแต่ง (แต่สามารถปล่อยสินเชื่อ top up ซื้อประกันชีวิต-ประกันภัยได้)

          บังคับการกู้ร่วมที่มีผลทำให้ผู้กู้ร่วมถึงแม้ไม่เคยซื้อบ้านมาก่อน เมื่อถูกยืมชื่อเป็นผู้กู้ร่วม มีผลกระทบเวลาต้องการซื้อบ้านหลังแรกเป็นของตนเองจะนับเป็นการซื้อบ้านหลังที่ 2 บังคับดาวน์ 20% เสียสิทธิ์ในการวางเงินดาวน์ 5% ซึ่งเท่ากับลดทอนกำลังซื้อโดยอัตโนมัติ

          โดยสถิติยอดพรีเซลไตรมาส 2/57 เฉลี่ยทำได้ 64%, ไตรมาส 2/58 และไตรมาส 2/59 ทำได้ 57% เท่ากัน, ไตรมาส 2/60 ทำได้ 58% และไตรมาส 2/61 ทำได้ 65% ส่วนไตรมาส 2/62 หลังมีมาตรการ LTV ออกมาบังคับใช้ สถิติยอดพรีเซลลดลงเหลือ 38% (ดูตารางประกอบ)

          เม.ย.-พ.ค.อาการหนัก

          นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า คอนโดฯเปิดขายใหม่ในไตรมาส 1/62 ช่วงราคา 1-2 แสนบาท/ตารางเมตร มีอัตราขายเฉลี่ยมากที่สุด 48% จากหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด รองลงมาราคาต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร มีอัตราขายเฉลี่ย 45% สะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคยังคงนิยมซื้อในราคา 1-2 แสนบาท/ตารางเมตรมากที่สุด เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่มีกำลังซื้อ ไม่ได้รับผลกระทบจากภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง

          ปัจจัยกระทบด้านการเมือง หลังการเลือกตั้งมีความหวังว่าจะทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯกลับมาฟี้นตัวได้ แต่ผลการเลือกตั้งที่ล่าช้า ภาพของการจัดตั้งรัฐบาลไม่ชัดเจน ทำให้ผ่านมาเกือบ 2 เดือนในช่วงไตรมาส 2/62 ยังไม่มีแนวโน้มที่ดี หรือปัจจัยบวกมาพยุงตลาดให้ดีขึ้น คอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ก็ค่อนข้างเงียบกว่าช่วงไตรมาส 1/62

          "สถิติในช่วง 5 ปี ปกติยอดพรีเซล คอนโดฯเฉลี่ย 50-60% แต่เริ่มมีสัญญาณ ไม่ปกติเพราะยอดพรีเซลในช่วงเดือนเม.ย.-พ.ค. 62 ยอดบุ๊กกิ้งค่อนข้างต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ บางโครงการสามารถขายได้เพียง 5-15% ทั้งนั้น"

          โดยผลกระทบคาดว่ามาจากหลายทาง อันดับแรกมาจาก LTV เพราะทำให้ลูกค้าและนักลงทุนต้องเพิ่มยอดเงินดาวน์สูงขึ้น 2.สถาบันการเงินในช่วงที่ผ่านมาเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

          และ3.ดีเวลอปเปอร์ในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดมีการเรียกร้องให้ทบทวนและผ่อนปรน LTV ผู้บริโภคจึงรอดูท่าทีธนาคารแห่งประเทศไทยจะปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์ LTV ให้คลายความเข้มงวดลงหรือไม่ 4.เมื่อไม่มีปัจจัยบวก ลูกค้าส่วนใหญ่จึงชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน เพื่อรอลุ้นว่าอาจจะมีข่าวดี โดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯจากรัฐบาลใหม่

          "ดูเหมือนนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯจากรัฐบาลชุดใหม่ น่าจะเป็นมาตรการแก้ปัญหาถูกที่ถูกทาง และผลักดันให้ตลาดฟี้นตัวและกลับมาคึกคักได้ในช่วงครึ่งปีหลัง" นายภัทรชัยกล่าวเพอร์เฟค-ศุภาลัยใจดีสู้เสือ

          นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า 5 เดือนแรก ยอดพรีเซลของเพอร์เฟค รวมทั้งโครงการร่วมทุนกับญี่ปุ่น 8,000 กว่าล้านบาท เป็นยอดพรีเซลสต๊อกเก่ากับสินค้าเปิดตัวใหม่รวมกัน โดยโครงการใหม่ปีนี้ที่เปิดชัดเจน คือ ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ ราคา 2.8 แสนบาท/ตารางเมตร คาดว่าทำพรีเซล 1,200-1,500 ล้านบาท คิดเป็น 20% กว่า ใกล้เคียงกับเป้าที่กำหนดไว้

          "LTV ที่กระทบ คือ บ้าน-คอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สัดส่วน 20% กลยุทธ์รับมือช่วงครึ่งปีหลังเน้นเปิด โครงการแนวราบมากขึ้น ส่วนใหญ่ราคา สูงกว่า 3 ล้าน คาดว่าน่าจะมีผลกระทบ 10% แต่เราปรับตัวโดยเพิ่มยอดขาย สัดส่วน 10% เท่ากันเพื่อมาชดเชย มีทั้ง เพิ่มไซต์โครงการในทำเลเดิมที่มีดีมานด์ รองรับสูง เช่น กรุงเทพกรีฑาที่มีถนน ตัดใหม่, สุขุมวิท 77 ที่มีห้างโรบินสันและโรงแรมเปิดใหม่ อีกตัวคือเพิ่มพอร์ตบ้านแพง ราคาเริ่ม 20 ล้านซึ่งร่วมทุนกับกลุ่มเซกิซุย"

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ยอดพรีเซลศุภาลัย ไอคอน สาทร ทำได้ 20% ลูกค้าให้ความสนใจต่อเนื่อง ส่วนใหญ่ซื้อแบบ 2-3 ห้องนอน ราคาต่ำสุด 8 ล้านบาท เป็นกลุ่มกำลังซื้อสูง พฤติกรรมซื้อเพราะเป็นทำเลที่ดี เหมาะสมกับการอยู่อาศัยทั้งวันนี้และอนาคต โดยวางเป้าภายในสิ้นปีนี้ยอดพรีเซลเพิ่มเป็น 30% จากมูลค่าโครงการ 20,000 ล้านบาท

          "ศุภาลัย ไอคอน สาทร เป็นสินค้าระดับ ราคาสูง แบบห้องเรามี 40-50 แบบ ลูกค้าใช้เวลาคิดพอสมควร แต่จะเห็นว่าหลังจากเปิดตัวมีลูกค้าทยอยมาจองเรื่อย ๆ คงไม่น่าเป็นห่วง"

          ส่วนกลยุทธ์ปรับตัวรองรับ LTV ในช่วงครึ่งปีหลัง เดิมประเมินผลกระทบ ลูกค้าหายไป 20-30% แต่ไตรมาส 2/62 หายไป 10% แสดงว่าเป็นกลุ่มนักเก็งกำไรที่หายไป ลูกค้าเรียลดีมานด์กระทบไม่เยอะ บริษัทต้องมองหาลูกค้าเรียลดีมานด์เข้ามาซื้อมากขึ้น

          เสนาฯหวั่นกระทบรีเจ็กต์เรต

          ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ปฏิเสธไม่ได้ว่าเดือน 4-เดือน 5 เป็นเดือนที่เงียบลง ดีเวลอปเปอร์ปิดการขายยากขึ้น จากปัจจัยหลัก ๆ 3 อย่าง 1.LTV 2.สภาวะเศรษฐกิจ 3.ความไม่มั่นใจในเรื่องการเมือง

          ในส่วนของเสนาฯคาดว่า 5 เดือนแรก ยอดพรีเซลทำได้ 70-80% ของเป้า ที่ตั้งไว้ เพราะไม่ได้เปิดตัวโครงการใหม่มากนัก ยอดพรีเซลมาจากโครงการ เดิมที่เคยเปิดตัวไปก่อนหน้านี้ ขณะที่ ยอดปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 20-30% คาดว่าจะหนักขึ้นเรื่อย ๆ เพราะ LTV ใหม่

          "เรามองโลกในแง่ดี ไม่ว่ายังไงก็ตาม direction ได้แล้ว รัฐบาลมีแล้ว ในแง่เอกชนคาดหวังรัฐบาลใหม่มาช่วยกันกระตุ้นประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาฯเป็น sector ที่รัฐบาลแต่ละรัฐบาลเข้ามาแล้วกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการกระตุ้นอสังหาฯ เพราะมีมูลค่าเยอะและกระตุ้นง่าย ทำมาแล้วหลายรอบก็ดูได้ผล ดังนั้นก็มีความคาดหวังในครึ่งปีหลัง รัฐบาลใหม่เข้ามาจะช่วยให้ทุกอย่างดีขึ้น เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้น ปัจจัยเสี่ยงก็จะเหลือแค่ LTV อย่างเดียว และไม่น่ากระทบหนักเหมือนช่วง 4-5 เดือนแรก"