Loading

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์: อสังหาฯซึมยาว รายเล็ก-กลางดิ้นหาผู้ร่วมทุน แบงก์กาหัวสายสีม่วง-น้ำ เงิน เรดโซนคอนโดฯ

วันที่ : 11 กรกฎาคม 2562
การชะลอตัวของตลาด รวมอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ต้อง รัดเข็มขัดรักษาสภาพคล่องทางการเงินอย่างเข้มงวด ดังนั้นในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่แต่ละครั้ง ต้องระมัดระวังกว่าช่วงปกติ
          การชะลอตัวของตลาด รวมอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ต้อง รัดเข็มขัดรักษาสภาพคล่องทางการเงินอย่างเข้มงวด ดังนั้นในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่แต่ละครั้ง ต้องระมัดระวังกว่าช่วงปกติ ทำให้เห็นได้ว่าภาพการลงทุนโดยรวมของตลาดในช่วงที่ผ่านมา จะเป็นการลงทุน ของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาด หลักทรัพย์ ขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็ก และรายกลาง ต่างพร้อมใจลดจำนวนการพัฒนาโครงการใหม่ แล้วหันไปเน้นการระบายสต๊อกสินค้าเก่า แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่า สถานการณ์ตลาดโดยรวม ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางต้องลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ แต่เนื่องด้วยความจำเป็นในด้านธุรกิจที่จะต้องมีรายได้เข้าสู่บริษัทที่ต่อเนื่อง ทำให้ทุกรายยังต้องมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในทุกๆ ปี ปัจจัยดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการขนาดเล็กและกลางเหล่านี้ต้องดิ้นรน และปรับตัวเพื่อสร้างโอกาสในการขยายตัวทางธุรกิจ

          แน่นอนว่าในภาวะตลาด ณ ปัจจุบัน การรักษาสภาพคล่องเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ในขณะที่สถาบันการเงินก็เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโครงการเช่นปัจจุบัน ทางออกของอสังหาฯรายเล็กและรายกลางคือ การแสวงหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ เข้ามาเสริมศักยภาพด้านการลงทุนของบริษัท ช้อยส์แรกๆ ที่ตอบโจทย์นี้ได้คือ การหาพันธมิตรร่วมทุนนั่นเอง

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ยังชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กและรายขนาดกลางต้องดิ้นรนเอาตัวรอดมากกว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งมีข้อได้เปรียบทั้งเครื่องมือทางการเงินและ กลุ่มทุนจากต่างประเทศที่เข้ามาหาบริษัทร่วมทุนนั้นต่างมีเงื่อนไขในการเลือกผู้ร่วมทุนนั่นเอง โดยกลุ่มทุนใหญ่ๆ ที่เข้ามาหาบริษัทร่วมทุนในตลาดอสังหาฯ หลักๆ คือ กลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่น และกลุ่มทุนจากประเทศจีน

          ทั้งนี้ กลุ่มทุนผู้ประกอบการอสังหาฯไทยสนใจ ที่จะร่วมทุนเป็นกลุ่มแรกๆ คือ กลุ่มทุนจากประเทศ ญี่ปุ่น เพราะมีทั้งเทคโนโลยี มีเงินทุน และมีภาพลักษณ์ดีในสายตาของผู้บริโภคคนไทย แต่เงื่อนไข สำคัญของ ผู้ร่วมทุนจากญี่ปุ่นให้ความสำคัญในการเลือกผู้ร่วมทุนคือ ความโปร่งใสในการดำเนินธุรกิจที่สามารถตรวจสอบได้ นอกจากนี้ยังต้องเป็นบริษัทที่มีประวัติการพัฒนาโครงการต่อเนื่องและที่ประสบความสำเร็จ มีแบรนด์ที่ดี มีการลงทุนที่ต่อเนื่อง รวมไปถึงการมีทัศนคติในการ ดำเนินธุรกิจที่เหมือนหรือใกล้เคียงกัน และถ้ามีแบ็กล็อกในมือที่สามารถรับรู้รายได้ในระยะสั้นด้วยจะยิ่งน่าสนใจมากขึ้น

          !!!...เงื่อนไขเหล่านี้ เป็นเสมือนกำแพงกั้น สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กและขนาดกลาง ที่ต้องการจะหา ผู้ร่วมทุนจากญี่ปุ่น ในขณะที่กลุ่มทุนจากประเทศจีน เป็นอีกกลุ่มทุนที่มีกำลังเงิน เทคโนโลยี และทรัพยากรความพร้อมที่จะร่วมทุนกับผู้ประกอบการอสังหาฯไทย ไม่แพ้กลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่น แต่ที่ผ่านมามีเพียง ไม่กี่รายที่ตกลงร่วมทุนกับกลุ่มทุนจากประเทศจีน เนื่องจากเงื่อนไขของกลุ่มทุนจากประเทศจีนนั้นยากที่ ผู้ประกอบการไทยจะทำใจยอมรับได้ นั่นก็คือ กลุ่มทุนจีนจะต้องมีอำนาจเด็ดขาดในการดำเนินงานทุกอย่าง ทุกขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็นการเลือกวัสดุก่อสร้าง ระบบ การก่อสร้าง การขาย การทำตลาด การออกแบบ หรือ แม้กระทั่งการหาไฟแนนช์ปล่อยกู้โครงการ เนื่องจาก กลุ่มทุนจีนนั้นมีครบและจบทุกอย่างในตัวเองอยู่แล้ว ดังนั้นที่ผ่านมา เราจึงเห็นว่ามีน้อยรายมากที่จะเลือกพันธมิตรร่วมทุนจากประเทศจีน

          แบงก์ขึ้นป้ายเรดโซนแนวรถไฟสีม่วง-สีน้ำ เงิน

          นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า เมื่อหาแหล่งเงินทุนจากการร่วมทุนไม่ได้ การปรับตัวของผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลาง คือการเปิดโครงการใหม่ในย่านชานเมือง เนื่องจากราคาที่ดินในเมืองมีราคาแพงเพราะมีการ ปรับตัวอย่างก้าวกระโดดอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ที่ดินในเมืองส่วนใหญ่ ต้องนำมาพัฒนาโครงการอาคารสูงหรือคอนโดฯ และกลายเป็นอุปสรรคต่อการลงทุนของผู้ประกอบการรายเล็กและขนาดกลางที่ต้องรักษาสภาพคล่อง เพราะการลงทุนในโครงการแนวสูงต้องใช้เวลานานในการรับรู้รายได้

          ดังนั้น ทำเลการพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายเล็กรายกลางจึงกระจายอยู่ในย่านชานเมืองเป็นหลัก และส่วนใหญ่จะเป็นโครงการแนวราบ เนื่องจากเป็นทำเลที่ยากต่อการพัฒนาโครงการคอนโดฯ เพราะ ทำเลที่เหมาะต่อการพัฒนาคอนโดฯในย่านชานเมืองนั้น จำเป็นต้องมีระบบขนส่งรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่แหล่งงานหรือศูนย์กลางเมืองได้สะดวกเพื่อรองรับดีมานด์กลุ่มพนักงานบริษัทในย่านกลางเมือง และ ณ ปัจจุบันนี้ รถไฟฟ้าที่ยื่นออกไปในย่านชานเมืองที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและรถไฟฟ้าสายสีม่วง  ซึ่งถือว่าเป็น 2 เส้นทางที่มีศักยภาพเหมาะกับการพัฒนาโครงการคอนโดฯ

          "แม้ว่าจะมีเพียงแนวรถไฟฟ้า 2 สายที่ยื่นออกไปชานเมืองที่มีศักยภาพจะขึ้นคอนโดฯได้ แต่ก็เป็นรู้กันดีในแวดวงธุรกิจอสังหาฯว่า ในจำนวนเส้นทางแนวรถไฟฟ้าที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการแล้ว มีเพียง แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงและแนวรถไฟฟ้าสายน้ำเงิน 2 เส้นทางนี้เท่านั้นที่สถาบันการเงินแทบจะขึ้นป้ายว่า ไม่ปล่อยสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการ เนื่องจากตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 สายนี้มีซัปพลายสะสมและซัปพลายที่รอระบายออกเยอะที่สุด ขณะที่สถานการณ์การระบาย ออกของซัปพลายเองก็ช้ามาก"

          นายสุรเชษฐ กล่าวอีกว่า ทั้งนี้จากการเก็บตัวเลขซัปพลายในเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง2เส้นทางพบว่า ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงนับตั้งแต่ปี2552 จนถึงปัจจุบันมี ซัปพลายสะสมในพื้นที่รวมประมาณ 40,000 ยูนิต โดยในจำนวนนี้เป็นซัปพลายที่อยู่ระหว่างการขาย 7,000 -8,000 ยูนิต ไม่นับรวมโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและเปิดตัวใหม่ ขณะที่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีซัปพลายสะสมอยู่กว่า 50,000 ยูนิตเศษ ซึ่งในจำนวนนี้มีการ ระบายออกไปแล้ว 90% ส่งผลให้มีห้องชุดอยู่ระหว่าง การขาย 5,000-6,000 ยูนิต ไม่นับรวมโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและโครงการเปิดใหม่

          อย่างไรก็ตาม โอกาสในการหาพันธมิตรร่วมทุนจากกลุ่มทุนญี่ปุ่นนั้น ไม่ได้ปิดสนิท สำหรับกลุ่มอสังหาฯรายเล็กและรายกลาง ดังจะเห็นได้จากการร่วมทุนของ บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ และกลุ่ม ครีท กรุ๊ป (Creed Group) ทุนอสังหาฯจากญี่ปุ่น ซึ่งล่าสุดได้จัดตั้งบริษัทร่วมทุน อัลติจูด ครีท ตลาดพลู จำกัด มีทุน จดทะเบียน 100 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการ อัลติจูด ยูนิคอร์น สาทร-ท่าพระ มูลค่า 2,400 ล้านบาท

          โดยก่อนหน้านี้  นายโตชิฮิโกะ มูเนโยชิ ผู้ก่อตั้งและกรรมการผู้จัดการ ครีท กรุ๊ป ได้เปิดเผยถึงแนวคิดในการร่วมทุนพัฒนาโครงการดังกล่าวว่า ครีท กรุ๊ป มีการขยายการลงทุนในภูมิภาคเอเชียนมานานแล้ว โดยก่อนหน้านี้ได้เข้าไปลงทุน ในประเทศมาเลเซีย กัมพูชา เวียดนาม เมียนมา อินโดนีเซีย สปป.ลาว และบังกลาเทศ และเมื่อมีนโยบายในการขยายการลงทุนด้านอสังหาฯ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ บริษัทได้มุ่งเป้าที่ ตลาดอสังหาฯ ในไทยเป็นตลาดเป้าหมายสำคัญ เนื่องจากเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งมีอัตราการขยายตัวสูง

          จากแนวทางการเลือกลงทุนในตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยของ กลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่นที่มองว่าตลาดอสังหาฯ ไทยยังมีอนาคตนั้น สะท้อนให้เห็นถึงมุมมองของกลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่นต่อตลาดอสังหาฯไทย ว่าจะยังมีอีกหลายกลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่นมุ่งหน้าเข้ามาลงทุนในประเทศไทย โดยล่าสุด "รีโว เอสเตท" คือ อีกหนึ่งในบริษัทอสังหาฯรายเล็กของไทยที่ประกาศ ร่วมทุนกับ บริษัท ซีอาร์ส โฮม จำกัด บริษัทอสังหาฯ จากจังหวัดคูมะโมโต้ ประเทศญี่ปุ่น

          โดยนางสาวสุทธิสินี อยู่สวัสดิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท รีโว เอสเตท จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตัดสินใจร่วมทุนกับ "ซีอาร์ส โฮม" คือ ภาวะตลาด อสังหาฯ ในปัจจุบันที่มีการแข่งขันกันค่อนข้างสูง รวมถึงองค์ประกอบด้านแลนด์สเคปของธุรกิจอสังหาฯ มีการเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมาก ดังนั้นหากต้องการที่จะเติบโตในตลาดได้อย่างต่อเนื่อง จำเป็นที่จะก้าวให้ทันความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น หนึ่งในกลยุทธ์ที่จำเป็นนั่นคือ การเปิดรับพันธมิตรทางธุรกิจ ด้วยการร่วมทุนกับบริษัท ซีอาร์ส โฮม จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาฯจากต่างประเทศ เพื่อร่วมกันพัฒนาอสังหาฯและที่อยู่อาศัยในรูปแบบต่างๆ ให้ครบวงจร

          " ถ้าเราอยากจะเติบโต ขยายการลงทุนเปิด โครงการใหม่ได้มากขึ้นจากปีละ 1-2 โครงการ เป็น 3-4 โครงการ หรือมากกว่านั้น การร่วมทุนนับว่ามีความจำเป็นอย่างมาก" นางสาวสุทธิสินีกล่าว
 
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ
15 ตุลาคม 2562
ตลาดบ้านพักตากอากาศฟื้น ซีบีอาร์อี พบต่างชาติแห่ซื้อสูงถึง40%
นางสาวประกายเพชร มีชูสาร ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายบ้านพักตากอากาศ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า จากการสำรวจตลาดบ้านพัก ตากอากาศโดยซีบีอาร์อี บริษัท ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ตลาดบ้านพักตากอากาศเริ่มกลับมาได้รับความนิยมจากนักลงทุนอีกครั้ง โครงการบ้านพักตากอากาศชั้นนำหลายแห่งมียอดขายเป็นที่น่าพอใจ ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากความต้องการโครงการระดับคุณภาพที่สะสมมานานอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ตลาดที่พักอาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะมีสัดส่วนผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติสูงถึงกว่า 40%