Loading

ตามคาด!อสังหาฯ รายได้ ลด LTVกระทบรุนแรง

วันที่ : 15 สิงหาคม 2562
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลังการประกาศ ใช้มาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรือ LTV ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา ถือเป็น "ยาแรง" ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) บังคับใช้ ซึ่งฤทธิ์ของยาได้ชะลอความร้อนแรงของภาคอสังหาฯ
          ลุ้นศก.-รัฐฯผุดมาตรการฟื้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์

          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลังการประกาศ ใช้มาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรือ LTV ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา ถือเป็น "ยาแรง" ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) บังคับใช้ ซึ่งฤทธิ์ของยาได้ชะลอความร้อนแรงของภาคอสังหาฯ โดยมุ่งควบคุม กลุ่มผู้เก็งกำไรและนักลงทุน เนื่องจากเป็นที่ทราบกันว่า มีเรื่องของ "สินเชื่อสีเทา" หรือ "สินเชื่อเงินทอน" เกิดขึ้นในธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่ดี หากมองในเรื่องการกำกับดูแลระบบการเงินของธนาคารพาณิชย์ เพราะหมายถึง หากผู้กู้ ขาดคุณสมบัติหรือไม่สามารถชำระหนี้ได้ ย่อมก่อให้เกิดผลเสียต่อระบบสินเชื่อภาค อสังหาฯ การเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้าได้

          ล่าสุด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาด หลักทรัพย์ฯ ได้ทยอยแจ้งผลประกอบการในไตรมาส 2 (เม.ย.-มิ.ย.) และงวด 6 เดือนแรกของปี 2562 (ม.ค.มิ.ย.) หากพิจารณาโดยรวมแล้วเฉพาะไตรมาส 2 แล้ว รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ไม่รวมรายได้ค่าบริการ รายได้จากธุรกิจโรงแรม) ลดลง (พิจารณาตารางรวมรายได้และรายได้จากการขายอสังหาฯ ปี 62) แม้ว่า ในไตรมาส 2 นี้ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท สัมมากรฯ และบริษัท ออลล์ อินสไปร์ฯ จะมีรายได้จากการขายที่สูง แต่ภาพรวม ยังติดลบ (รวบรวมเฉพาะ 10 บริษัทที่/แจ้งติดลบ 26%)

          แต่หากมองในงวด 6 เดือนแรกปี 62 ในส่วนของรวมรายได้ แม้จะมีการปรับลดลงบ้าง แต่ยังมีอัตราเติบโต เนื่องจากได้รับแรงหนุนจากผลประกอบการ ของบริษัทขนาดใหญ่ ที่ช่วยประครองในครึ่งปีแรก เช่น บริษัท พฤกษาฯ รายได้ 19,662 ล้านบาท เพิ่ม 3% บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่สามารถทำรายได้ทะลุ 10,000 ล้านบาท (บวก 14%) บริษัท เอพี ไทยแลนด์ ทำรายได้สูงถึง 12,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% บริษัท โนเบิลฯ รายได้กระโดดมาเกือบ 4,400 ล้านบาท เติบโต 163% เนื่องจากในไตรมาส 1 และ 2 บริษัทมีทั้งการรับรู้รายได้จากโครงการโนเบิล เพลินจิต และการขายที่ดินรอพัฒนาโครงการ จากโครงการโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา และโครงการโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 เช่นเดียวกับบริษัท สัมมากรฯที่มีรายได้จากการขายอสังหาฯเพิ่มมากขึ้น

          ทั้งนี้ ตัวเลขที่ออกมา สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการยังรักษารวมรายได้ เนื่องจากในไส้ในแล้วแต่ละบริษัทรายได้ค่าเช่า และค่าบริการ ค่านายหน้า รายได้จากการขายที่ดิน รายได้จากการบริหารชุมชน เพียง แต่สถานการณ์จะมาหนัก และรุนแรงในไตรมาส 2 จาก LTV และสภาพเศรษฐกิจในประเทศ รวมถึงสงครามทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน (เทรดวอร์) ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจโลกให้ชะลอตัวลง ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว หากมองไปปี 2561 โดยเฉพาะในไตรมาส 4 ของปี 61 ทั้งประเทศมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 92,500 หน่วย มูลค่า 339,000 ล้านบาท สูงสุดในรอบ 16 ไตรมาสที่ผ่านมา

          นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่ บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวเชื่อว่า สถานการณ์ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาฯในภาคอาคารชุดพักอาศัย อยู่ในภาวะถดถอย เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจโดยรวมทั้งประเทศ และนอกประเทศ สถานการณ์ทางการเมือง รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือน และความ ไม่สมดุลของอุปสงค์ และอุปทาน

          "แม้บริษัทจะได้เตรียมการรับมือกับมาตรการ LTV ด้วยการเร่งระบายสินค้า และจัดกิจกรรมทางการตลาดอย่างต่อเนื่อง พร้อมปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ไปเป็นครึ่งหลังปี 62 แต่ผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว และสถานการณ์โดยรวมค่อนข้างรุนแรงมากกว่าที่ทางบริษัทได้ประเมินไว้ ส่งผลกระทบเป็น วงกว้างทั้งอุตสาหกรรม มิใช่เฉพาะกับบริษัทเท่านั้น เนื่องจากรายได้และยอดขายของบริษัทใน 9 เดือนแรก ส่วนใหญ่มาจากการขายและโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการพร้อมอยู่ โดยบริษัทเชื่อว่า ช่วงครึ่งปีหลัง บริษัทยังดำเนินงานไปตามแผน และสถานการณ์ต่างๆ น่าจะคลี่คลายเมื่อเข้าสู่ไตรมาส 4"

          อสังหาฯรายใหญ่ปรับลดเป้าเปิดโครงการ

          "ภาพรวมตลาดอสังหาฯในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล ณ ไตรมาสที่ 2 ของปี 62 นี้ มีมูลค่ารวม 99,841 ล้านบาท หดตัวลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มูลค่า 107,942 ล้านบาท 8% ขณะที่ครึ่งปีแรกมีมูลค่าขายรวมที่ 200,650 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้าที่มีมูลค่าขายรวม 231,547 ล้านบาท หรือลดลง 13% ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงเดือน เม.ย.-พ.ค.ที่ผ่านมา อยู่ที่ 41,906 ล้านบาท ลดลงถึง 24% ซึ่งเห็นได้อย่างชัดเจนว่าตลาดเกิดการชะลอตัวลง เนื่องจากได้รับผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อใหม่ หรือ LTV และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ส่งผลให้กำลังซื้อลูกค้า และการเข้มงวดการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของสถาบันการเงิน รวมถึงผล กระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ" นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH

          และจากแนวโน้มดังกล่วา บริษัทมีการปรับ แผนการลงทุนโครงการใหม่ ปรับเป้ารายได้และ ยอดขายในปีนี้ลง โดยในช่วงครึ่งปีที่เหลือนี้จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 26 โครงการ มูลค่า 26,952 ล้านบาท เมื่อนับรวมกับ 14 โครงการใหม่ที่เปิดไปในช่วง 6 เดือนแรกจะทำให้ในปีนี้มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 40 โครงการคิดเป็นมูลค่ารวม 47,444 ล้านบาท จากแผนเดิมจะเปิดตัว 55 โครงการ มูลค่า 68,100 ล้านบาท รวมถึงลดเป้ายอดขายจาก 54,000 ล้านบาท ลงมาอยู่ที่ 50,000 ล้านบาท และลดเป้ารายได้จาก 47,000 ล้านบาท มาอยู่ที่ 45,000 ล้านบาท เพื่อให้สอดรับต่อ สถานการณ์ตลาดในปัจจุบัน อนึ่งก่อนหน้า บริษัท ขนาดใหญ่หลายแห่ง ประกาศแผนลดเป้าเปิดโครงการ อาทิ บริษัท อนันดาฯ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ฯ บริษัทเสนาฯ

          'เอพี'ระบุรายได้ครึ่งปีร่วมJV กว่า 16,160 ลบ.

          นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลังว่า กำลังซื้อมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มสินค้าระดับกลางถึงกลางบน ถ้าเป็นสินค้ากลุ่มคอนโดมิเนียมราคาเฉลี่ยไม่เกิน 200,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) สินค้าแนวราบมีแนวโน้มที่จะได้รับการตอบรับที่ดี ทั้งกลุ่มสินค้าบ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ระดับราคา 3-10 ล้านบาท

          ทั้งนี้ ผลการดำเนินงานในครึ่งปีแรกที่ผ่านมา เอพีสร้างรายได้รวมจากสินค้าแนวราบ และกลุ่ม คอนโดฯ (100% JV) ได้สูงถึง 16,160 ล้านบาท ด้านกำไรสุทธิ สูงถึง 1,565 ล้านบาท โดยหนึ่งในคีย์ไดรฟ์ยอดรับรู้รายได้ในช่วงครึ่งปีหลัง จะมาจากการเริ่มทยอยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการ LIFE สุขุมวิท 62 และ LIFE วัน ไวร์เลส ทั้ง 2 โครงการคาดว่าจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในเดือนตุลาคมและพฤศจิกายนนี้ เป็นต้นไป พร้อมกันนี้บริษัทฯ ได้ปรับแผนการเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ โดยเพิ่มการเปิดตัว RHYTHM เจริญกรุง-พาวิลเลี่ยน โครงการร่วมทุนโครงการที่  18 มูลค่า 4,700 ล้านบาท ส่งผลให้บริษัทฯ มีโครงการ พร้อมรอเปิดตัวใหม่อีกรวมทั้งสิ้น 19 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ  26,800 ล้านบาท

          สำหรับ ผลการดำเนินงานในช่วง 7 เดือนแรก (ม.ค.-ก.ค.) บริษัทฯ สร้างยอดขายรวมได้แล้วถึง 24,060 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 14.7% หากเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยแบ่งเป็นยอดขายจากสินค้าแนวราบมูลค่า 14,000 ล้านบาท เฉลี่ยยอดขายต่อสัปดาห์ประมาณ 451 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมมูลค่า 10,060 ล้านบาท ซึ่งยอดขายส่วนใหญ่มากจาก 4 โครงการใหม่ที่เปิดตัวไปแล้ว  อีกทั้ง บริษัทฯ ยังมีโครงการรอเปิดตัวใหม่อยู่ในแผนอีกรวมทั้งสิ้น 19 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ  26,800 ล้านบาท

          "ภาพรวมตลาดในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงไปมาก ทั้งอายุของคนซื้อที่ลดน้อยลงเรื่อยๆ และมีความต้องการที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น ซึ่งเป็นอีกความท้าทายของผู้ประกอบการด้านอสังหาฯ ที่จะสร้างสรรค์ให้สินค้ามีความแตกต่าง โดดเด่นโดนใจผู้บริโภค โดยบริษัทฯ ยังคงมุ่งสู่เป้าหมายใหญ่ในการเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อันดับต้นๆ ของเมืองไทย ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการในทุกช่วงชีวิตของผู้อยู่อาศัยได้อย่างสมบูรณ์ และครบวงจรที่สุด" นายอนุพงษ์กล่าว

          ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2562 บริษัทฯ มีสินค้ารอรับรู้รายได้ (Backlog) รวมโครงการร่วมทุน (JV) มูลค่า 54,898 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบ มูลค่า 9,543 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะรับรู้ทั้งหมดภายในปีนี้ และคอนโดมิเนียมรวมโครงการร่วมทุน มูลค่า 45,355 ล้านบาท

          SC ทุ่ม 3,000 ลบ. รุกธุรกิจโรงแรมเปิด 7 ทำเล

          นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC กล่าวว่า ในปี  2562  บริษัทเอสซี มั่นใจทำรายได้ 19,000 ล้านบาท เติบโตมากกว่า 20% และสำหรับครึ่งปีหลัง มีแผนเปิดโครงการใหม่ 10 โครงการมูลค่ารวม 13,300 ล้านบาท ในขณะที่ยอดขายรอโอน หรือ backlog เท่ากับ 10,600  ล้านบาท 57% จะรับรู้รายได้ในปีนี้ จากทั้งโครงการแนวราบและ แนวสูง โดยมีคอนโดฯ 2 โครงการที่จะสร้างเสร็จ และเริ่มโอนในครึ่งปีหลัง

          สำหรับแผนรุกขยายธุรกิจใหม่ ทางบริษัทฯ จะขยายพอร์ต Recurring Income เพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต โดยวางงบลงทุน 3,000 ล้านบาท สำหรับขยายธุรกิจใหม่ พัฒนาโรงแรมในกลุ่มราคา mid-to-upscale ทำเลกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว 7 แห่ง ภายใน 3 ปี (2562-2564) เพื่อเพิ่มสัดส่วน ของกำไรสุทธิจาก Recurring Income ให้มากกว่า 1 ใน 4 หรือ 25%

          อนันดาฯ เร่งปั๊มยอดขายไตรมาส 3

          นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากสถานการณ์ครึ่งปีแรก 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับหลากหลายปัจจัยที่มากระทบ ส่งผลให้ภาพรวมเกิดการชะลอตัว และในครึ่งปีหลัง 2562 ถือเป็นจังหวะที่ดีที่ผู้ประกอบการจะเริ่มขยับตัว แนวโน้มอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

          ล่าสุด บริษัทได้จัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ ด้วยแคมเปญ "คิด...เพื่อชีวิตคนเมือง" ตอกย้ำจุดยืนเพื่อคนเมือง Urban Living Solutions โดยได้คัดสรรโครงการคุณภาพพร้อมอยู่ ทั้งคอนโดฯ (ติดรถไฟฟ้า) บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์กว่า 32 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ภายในงาน URBAN EXPO พร้อมด้วยข้อเสนอพิเศษสุด!!

          อย่างไรก็ตาม การที่คณะกรรมการนโยบาย การเงิน (กนง.) ได้มีมติประกาศลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% จาก 1.75% ลงมาเหลือ 1.50% นั่นจึงเป็น "คำตอบ" ที่บ่งชี้ว่า เศรษฐกิจกำลังต้องการดูแล และเป็นการบริหารค่าเงินบาทให้มีเสถียรภาพ แต่ในด้านของ "ธนาคารพาณิชย์" การลดดอกเบี้ยกับการอนุมัติสินเชื่อ อาจจะสวนทางกัน เนื่องจากในปัจจุบัน ธนาคารฯค่อนข้างเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ตัวเลขยอดปฏิเสธสินเชื่อในระบบยังอยู่ในระดับสูง หลายๆ โครงการอสังหาฯ ต้องปรับกลยุทธ์ในการมุ่งเน้น เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ การเปิดแบรนด์ใหม่ เพื่อสร้างโปรดักส์ที่ตอบโจทย์กลุ่มไลฟ์สไตล์ และราคาที่ เหมาะสม

          ศก.ซบลดความร้อนราคาที่ดินใจกลางเมือง

          อสังหาฯปรับแนวรุกแนวราบอิงรถไฟฟ้า

          เผย Top 5 ราคาที่ดินทำเลกลางเมือง วิทยุ เพลินจิต หลังสวน ราคาเสนอขายนำโด่งตารางวาละ 2-3.5 ล้านบาท เผยภาวะเศรษฐกิจซบเซาส่งผลให้ความต้องการที่ดินกลางเมืองเริ่มลดลง

          นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ความต้องการที่ดินในเขตเมืองชั้นใน ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นทำเลที่มีที่ดินอยู่อย่างจำกัด ทำให้ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งจากการเก็บข้อมูลราคาที่ดินที่มีการเสนอขาย พบว่า ที่ดินที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะอยู่ในบริเวณศูนย์กลางของเมือง

          อันดับ 1 ได้แก่ ทำเลถนนวิทยุ เพลินจิต หลังสวน ราคาเสนอขายอยู่ที่ตารางวาละ 2,000,000- 3,500,000 บาท

          อันดับ 2 ได้แก่ ที่ดินในทำเลสีลม สาทร มีราคาเสนออยู่ที่ตารางวาละ 1,200,000-2,000,000 บาท

 อันดับ 3 ได้แก่ ที่ดินตามแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทช่วงสถานี สยาม-เอกมัย มีราคาเสนอขายอยู่ที่ตารางวาละ 900,000-2,500,000 บาท

          อันดับ 4 เป็นทำเลที่เป็นที่นิยมของชาวจีน ได้แก่ พระราม 9 รัชดา ลาดพร้าว ราคาเสนอขายอยู่ที่ตารางวาละตั้งแต่ 500,000-1,500,000 บาท

          และอันดับ 5 ได้แก่ ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทตอนปลายช่วงสถานี พระโขนง-บางนา มีราคาเสนอขายอยู่ที่ตารางวาละ 250,000-500,000 บาท

          นอกจากนี้ ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเส้นทางต่างๆ ก็ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการมากยิ่งขึ้น โดยมีราคาที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับระยะห่างจากสถานี และขนาดที่ดิน

          "ในสถานการณ์ปัจจุบัน การซื้อขายที่ดินของผู้พัฒนาโครงการไม่ได้หวือหวาเหมือนในอดีต เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกรวมถึงประเทศไทยที่ชะลอตัวลง ทำให้ความต้องการซื้อโดยเฉพาะจากต่างชาติลดลงมาก ประกอบกับ ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 ที่ทำให้มีการปล่อยที่ดิน ออกสู่ตลาดเพิ่มขึ้น เพราะผู้ถือครองไม่ต้องการแบกภาระภาษีที่เพิ่มขึ้น แนวโน้มการปรับราคาที่ดินที่สูงขึ้น จึงเริ่มชะลอตัวลง"

          สำหรับแนวโน้มการพัฒนาที่ดินในอนาคต ผู้พัฒนาโครงการจะมองไปที่การพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น มองหาทำเลใหม่ๆ ตามแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งโซนตะวันออกในการพัฒนาโครงการสำหรับ Real demand รวมถึงการสร้างโครงการที่มี Concept ใหม่ๆที่ผสานเทคโนโลยีที่ทันสมัย รักษาสิ่งแวดล้อม สภาพแวดล้อมที่อำนวยความสะดวกกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย ทั้งนี้ ก็เพื่อระบาย Supply ตลาดคอนโดฯ ที่มีจำนวนมากที่กระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางเมือง และขยาย Segment ของตลาดให้ครอบคลุมส่วนแบ่งทางการตลาด ซึ่งจะส่งผลต่อความต้องการซื้อที่ดิน และราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคต
 
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ