ประกายดาว แบ่งสันเทียะ
         กรุงเทพธุรกิจ
         แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะมีสัญญาณ ชะลอตัวตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน ทว่าในมุมมองของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ มองว่า สถานการณ์ที่เป็นอยู่ ยังไม่ถึงจุดวิกฤติ  แม้จะสต็อกคงค้าง อยู่หลายหมื่นยูนิต แต่ตลาดก็ "ปรับฐาน"โดยการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลง  เพื่อระบายสต็อกที่มีอยู่ นักพัฒนา อสังหาฯหลายรายยังมุ่งปรับโมเดลธุรกิจ ไปสู่การหารายได้ประจำ (Recurring Income) เช่น ในธุรกิจโรงแรม รวมไปถึง การมุ่งทำตลาดในกลุ่มผู้ซื้อที่แท้จริง (Real Demand) ขณะที่ ยังมีอีกหลายทำเล ที่กำลังจะกลายเป็นทำเลเด่น จากการเคลื่อนมาถึงของรถไฟฟ้า
นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯในปีนี้อยู่ระหว่างปรับฐาน เข้าสู่การเติบโตที่มั่นคง สังเกตจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง  เมื่อเทียบกันกับช่วง 2-3 ปีก่อนหน้าตามความต้องการที่ลดลง ทำให้ตลาดกลายเป็นของ"ผู้ซื้อ" ที่มีโอกาสเลือกซื้อสินค้าในราคาที่สมเหตุสมผล
         นอกจากนี้ยังพบว่า การพัฒนาสาธารณูปโภคของรัฐในบางทำเล โดยเฉพาะ ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า  มีส่วนผลักดันยอดขายอสังหาฯ ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ มองเห็นโอกาสเข้าไปเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะใน 8 ทำเล ประกอบด้วย 1.รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว เป้าหมายคนทำงาน ย่านชอปปิง กินดื่ม 2.เตาปูน กลุ่มเป้าหมาย คนทำงาน 3.มีนบุรี         ย่านชุมชนเก่า คนท้องถิ่นที่อาศัยอยู่บริเวณนั้น 4.วังบูรพา, วัดมังกร 5.อิสรภาพ 6.เจริญนคร โดยทั้ง 3 ย่านนี้เจาะตลาดนักท่องเที่ยว ที่เข้ามา กินดื่มชอปปิง 7.สามย่าน กลุ่มเป้าหมาย นักศึกษา คนทำงานที่เข้ามากิน ช้อป ศึกษาและใช้เป็นสถานที่นัดพบ มี สวนสาธารณะ และ8.ศรีนครินทร์ เป็นที่พักอาศัยที่มีแนวโน้มเติบโตรองรับ วัยทำงาน จากเดิมที่อยู่อพาร์ตเมนต์เช่าเป็นหลัก
        "การเปิดบริการรถไฟฟ้าทำให้ภาคอสังหาฯได้รับอานิสงส์ที่ดี เพราะเมื่อเมือง ขยายออก การเดินทางสะดวกมากขึ้น ทำให้การพัฒนาอสังหาฯตามแนวรถไฟฟ้าเห็นอนาคตอย่างเป็นรูปธรรม โดยทำเล 8 แห่ง ถือว่ามีเสน่ห์ เป็นทั้งย่านเก่า ชุมชนเก่า ทำให้ผู้ประกอบการพยายามเข้าไปหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการหลายรายแต่ยังติดอุปสรรคจำนวนที่ดินน้อย อีกทั้งราคาที่ดินก็สูงมาก ดังนั้น นักลงทุน เจ้าของที่ดิน รวมถึงนักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่จึงเลือกลงทุนเพื่อการพาณิชย์ มากกว่าการพัฒนาที่พักอาศัย"
        กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง ยังประเมินว่า จากแนวโน้มการเปิดตัวคอนโดที่ชะลอตัว ทำให้คาดว่า ภาพรวมการเปิดตัวคอนโดทั้งปีคาดว่าจะไม่เกิน 45,000 หน่วย(ยูนิต) เป็นอัตราลดลงจากช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา เมื่อตลาดหดตัวทำให้เกิดการปรับแผน พัฒนาโครงการใหม่ลดลง 30% โดยที่ผ่านมามีคอนโดเหลือขายสะสม อยู่ที่ 6.45 แสนยูนิต ขณะที่อัตราดูดซับ อยู่ที่ 86% ทำให้คาดว่าปีนี้จะมีคอนโดเหลือสะสมประมาณ 8 หมื่นหน่วย ใช้เวลา 2 ปีจากนี้ในการระบายสต็อกดังกล่าว
        "การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง เหลือจาก 6 หมื่นยูนิตในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา เหลือ 4-5 หมื่นยูนิตต่อปี กลับไปอยู่ในสถานการณ์ปกติเช่นเดียวกับปี 2557-2558 การเปิดตัวคอนโดจะทรงตัวเช่นนี้ ต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปีข้างหน้าสถานการณ์จะดีขึ้น"
        สำหรับการสถานการณ์ราคาอสังหาฯ ในปี 2562 พบว่า ราคาเฉลี่ยคอนโดในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น แต่ลดลงกว่าที่คาดการณ์ที่จะมีราคาสูงขึ้น 7-8% ภาพรวม คาดว่าทั้งปีราคาจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5-6% ส่วนคอนโดที่ขายดี และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จะอยู่ที่ช่วงราคา2.5ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 75,000 บาทต่อตร.ม. และราคา 2.5-6 ล้านบาทต่อยูนิต ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 75,000-110,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งทั้ง 2 เซ็กเมนต์นี้มีสัดส่วนถึง 70% ของภาพรวมตลาด
        ส่วนตลาดที่ยังไปได้ดีแต่ซัพพลายมีจำกัด คือตลาดในระดับราคา 6-15 ล้านบาทต่อยูนิต หรือราคาเฉลี่ย 110,000-190,000 บาทต่อตร.ม. ตลาดที่น่าห่วงคือระดับ ราคาต่ำกว่า 1.8 ล้านบาท เพราะได้รับผลกระทบหนี้สินครัวเรือนและเครดิตของผู้กู้เองทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ ได้ เช่นเดียวกันกับตลาดลักชัวรีและ ไฮเอนด์ ราคาตั้งแต่ 15-30 ล้านบาทต่อ ยูนิต หรือ 200,000-290,000 บาทต่อตร.ม. เป็นกลุ่มนักลงทุนที่ความต้องการหายไป 10-15% จึงส่งผลทำให้ตลาดกลุ่มนี้ ยอดขายไม่ดีนัก
        หากต้องการพัฒนาตลาดควร หันไปพัฒนากลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี ที่ราคา 290,000 บาทต่อตร.ม. ที่นำเสนอความพิเศษให้กับลูกค้า ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อ เพียงแต่จะต้องพัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์ตามความต้องการแท้จริง
ส่วนกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่พัฒนาสินค้าไม่ตรงกับความต้องการ มักจะชะลอการพัฒนาและหันไปลงทุน ด้านการค้า ค้าปลีก โรงแรม รวมถึงสำนักงานให้เช่าเพื่อสร้างพอร์ตรายได้ประจำให้กับธุรกิจ เพื่อบริหารความเสี่ยง
        คอนโดที่ขายดี และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จะอยู่ที่ช่วงราคา 2.5-6 ล้านบาท/ยูนิต ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 75,000-110,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นเซ็กเมนต์นี้มีสัดส่วนถึง 70% ของภาพรวมตลาด