แข่งเดือดระบายสต็อก 3-5ล.ส่อโอเวอร์ซัพพลาย

          แม้เป็นทำเลที่ค่อนข้างคึกคัก แต่กังวลว่าซัพพลายที่เหลือขายปัจจุบันยังไม่สมดุลกับดีมานด์ ส่งผลให้หลายโครงการที่เปิดตัวไปยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า มีอัตราการขายช้าลง

          กรุงเทพธุรกิจ   คอลลิเออร์สส่งสัญญาณคอนโดสายสีน้ำเงินเรดโซน เหตุซัพพลายคงค้างกว่า8,000ยูนิต ฉุดยอดขายชะงัก "อนันดา"ดั๊มพ์ราคาโครงการไอดีโอ บางพลัด ขายต่ำกว่าตลาด30% เหลือ6.2หมื่นบาทต่อตร.ม.หวังดูดดีมานด์ในพื้นที่-นอกพื้นที่เป็นครั้งแรกขายต่ำกว่า1แสนบาทต่อตร.ม.สกัดคู่แข่ง 'พฤกษา' แตะเบรกผุดโครงการเพิ่ม 2-3 ปี เบนเข็มสายสีเขียวแทน ระบุคอนโดสายรถไฟฟ้าสีน้ำเงินระดับราคา3 ล้านอัพ ส่อโอเวอร์ซัพพลาย

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียม แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยเฉพาะบริเวณถนนเพชรเกษม และถนนจรัญสนิทวงศ์ 6 ปีที่ผ่านมา พบว่า มีคอนโดเปิดขายบนทำเลย่านนี้กว่า37,000 ยูนิต หรือเฉลี่ยสูงถึงปีละกว่า 6,000 ยูนิต

          จากผลสำรวจ เดือนส.ค.2562 มีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 34 โครงการ จำนวน 25,501 ยูนิต มูลค่าโครงการ 61,847 ล้านบาท ขายไปแล้ว 17,421 ยูนิต หรือคิดเป็น 68% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด เหลือขาย 8,080 ยูนิต หรือคิดเป็น32% "แม้ว่าจะเป็นทำเลที่ค่อนข้างคึกคัก แต่กังวลที่ว่า ซัพพลายที่เหลือขายอยู่ในปัจจุบันยังคงไม่สมดุลกับดีมานด์ที่มีอยู่ในตลาด ส่งผลให้โครงการคอนโดหลายโครงการที่เปิดตัวไปยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า และมีอัตราการขายที่ค่อนข้างช้า ส่งผลให้บางโครงการถึงกับหยุดการพัฒนาและมีการ ประกาศคืนเงินให้กับลูกค้าที่เคยซื้อไป หลายโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จนำยูนิตที่เหลือขายคงค้างมากระตุ้นยอดขายด้วยการจัดรายการส่งเสริมการทั้งการลดราคาพิเศษ ฟรีค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆ รวมถึงฟรีในส่วนเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ เพื่อเป็นการกระตุ้นยอดขายที่ยังคงค้างอีกกว่า 8,000 ยูนิต30%เป็นสต็อกพร้อมโอน ซึ่งเป็นปัญหาหนักใจให้แก่ผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก"

          แหล่งข่าววงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ขณะนี้เกิดการแข่งขันค่อนข้างรุนแรงในการระบายสต็อกจากซัพพลายในตลาดที่มีปริมาณค่อนข้างมาก โดยขณะนี้ โครงการไอดีโอ บางพลัด ของบริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเกมรุกด้วยการใช้กลยุทธ์ ราคา กำหนดราคาขายต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ต่ำแสนบาทเป็นครั้งแรก ในราคา 62,000 บาทต่อตร.ม. ราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาทต่อยูนิต โดยระบุว่าเห็นวิวแม่น้ำทุกยูนิต

          ทั้งนี้ ระดับราคาดังกล่าว ถือว่าดึงดูดใจ เพราะเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ตร.ม.ละ 100,000 บาท เรียกกระแสความสนใจลูกค้าในพื้นที่และต่างพื้นที่ได้มาก ส่งผลกระทบให้โครงการรอบข้างไม่ว่า จะโครงการของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท, แกรนด์ ยูนิตี้ ดีเวลลอปเมนท์ และโครงการของผู้ประกอบการรายเล็กในพื้นที่ เนื่องจากไม่สามารถทำราคาสู้กับอนันดาได้

          "ราคาขายของอนันดาที่ออกมา เหมือนเป็นการย้อนราคาตลาดไปกลับไปเมื่อ 5 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้โครงการไอดีโอ บางพลัด ที่จะเปิดตัวโครงการกลายเป็นกระแสได้รับความสนใจทำให้ขายได้ง่าย จากตลาดที่เงียบๆกลับมาได้รับความสนใจมากขึ้น เท่ากับการฆ่าคู่แข่งทางอ้อม เพราะอนันดา มีต้นทุนที่ดินต่ำกว่าคู่แข่งจึงสามารถ ทำราคาที่ดึงดูดใจกลุ่มลูกค้าได้ดีกว่า โดยยอมลดกำไรลง และขายได้ในราคา ต่ำกว่าราคาตลาด"

          แหล่งข่าวยังระบุว่า ก่อนหน้านี้กระแสการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดคอนโดสายสีน้ำเงิน ส่งผลให้โครงการเมโทร สกาย โวค จรัญฯ 13 ซึ่งเป็นคอนโด 40 ชั้น จำนวน 672 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 2.2 ล้านบาทต่อยูนิต ราคาเฉลี่ย 89,000 บาทต่อตร.ม.ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ตัดสินใจ คืนเงินลูกค้า รอเวลาให้ตลาดฟื้นค่อยเปิดโครงการใหม่อีกครั้ง เหมือนกับโครงการเดอะ ไพรเวซี่ จรัญ-ราชวิถี สเตชั่น ติดถนนสิรินธร ใกล้ MRTแยกบางพลัด

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ปัจจุบันคอนโดแนวเส้นทางรถไฟฟ้า สายสีน้ำเงินมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในบางเซ็กเมนท์ โดยเฉพาะคอนโดระดับราคา ตั้งแต่ 3-5 ล้านบาท เนื่องจากจำนวนซัพพลายมาก คิดเป็นมูลค่าสูงถึง 3,000ล้านบาท ขณะที่ อัตราดูดซับต่อปีอยู่ที่ 500 ล้านบาท ส่วนคอนโดระดับราคา 2-3 ล้านบาทยังพอขายได้

          "ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในสายสีน้ำเงินแตกต่างจากสายสีม่วง ตรงที่ลูกค้าในพื้นที่สีม่วงไม่ค่อยดี เมื่อเทียบกับสายสีน้ำเงิน ที่ยังมีลูกค้าในพื้นที่ที่มีกำลังซื้อคอนโดราคา 2-3 ล้านบาท แต่ที่ผ่านมาลูกค้า กลุ่มนี้ได้ดูดซับซัพพลายที่มีอยู่ไปส่วนหนึ่งแล้ว จึงยังพอขายได้แต่ไม่ได้ดีมาก ขณะนี้ราคาเฉลี่ย ตร.ม.ละ 1 แสนบาท ส่วนคอนโด ระดับราคาตั้งแต่ 3-5 ล้านบาทมีปัญหา ขายยากทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องเร่งระบายสต็อกที่มีอยู่ออกมา"

          สำหรับคอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินของพฤกษาฯมีหลายโครงการ ที่ปิดโครงการไปแล้ว ได้แก่ โครงการ เดอะทรี รีโอ้ บางอ้อ สเตชั่น เป็นคอนโด สูง 41 ชั้น จำนวน1412 ยูนิต ส่วนโครงการที่เหลืออยู่มี2 โครงการ เดอะทรี จรัญฯ-บางพลัด เป็นคอนโด 36 ชั้น จำนวน 719 ยูนิต และร้านค้า 1 ยูนิตเปิดขาย ไปแล้ว 60% เหลือ40%

          นายปิยะ กล่าวว่า ต่อจากนี้ไปบริษัทจะชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโด แนวรถไฟฟ้าเส้นสีน้ำเงินสักระยะ เนื่องจากมีซัพพลายจำนวนมาก รอให้รถไฟฟ้าวิ่ง 2-3 ปี ซัพพลายน่าจะดีขึ้น ดังนั้นในปีหน้า จะหันไป เปิดโครงการคอนโดในแนวรถไฟฟ้าสายอื่นแทน เช่น สายสีเขียว แต่ต้องเลือกทำเลที่ดีและราคาที่เหมาะสมเพื่อให้ลูกค้าสามารถจับต้องได้