มมา คีตสิน

          นักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์

          Landlord จ๊ากขายทิ้งพัลวัน

          แจง...กฎหมายภาษีที่ดินฉบับใหม่บังคับใช้ 1 ม.ค. 63 กระทบเกษตรกรและบ้านเรือนที่อยู่อาศัยแค่จิ๊บๆ แต่ ที่ดินเพื่อการค้า พาณิชย์ ธุรกิจอสังหาฯ ต้องจ่ายภาษีมากน้อยตามจำนวนที่ดินที่ครอบครอง ตามประเภทของธุรกิจตามประโยชน์การใช้สอยที่ดิน บรรดา Landlord ทยอยปล่อยขายที่ดินหรือเร่งขึ้นโครงการเพื่อเลี่ยงการจ่ายภาษีที่ดินในอัตราที่สูงขึ้นกว่าเดิม

          มีกฎหมายใหม่ฉบับหนึ่งที่เรียกว่าพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ซึ่งมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 กฎหมายฉบับนี้น่ากลัวหรือไม่

          ก็คงน่ากลัวสำหรับบางท่าน และก็ไม่น่ากลัวสำหรับบางท่าน ที่น่ากลัวสำหรับบางท่านก็คือท่านที่มีที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามสภาพ ซึ่งที่จริงควรจะทำอะไร แต่ไม่ได้ทำตามนั้น ส่วนคนที่ไม่น่าจะได้รับผลกระทบก็คือคนที่ไม่ได้มีที่ดินจำนวนมากนัก ไม่ว่าจะเป็นเกษตรกรรม ที่อยู่อาศัยหรืออะไรก็ตาม สำหรับเกษตรกรรมมีการยกเว้นให้ค่อนข้างมาก

          กฎหมายนี้เป็นพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 มีผลบังคับตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อเดือนมีนาคมปี 2562 แต่ว่าการจัดเก็บจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 ในส่วนตัวบทกฎหมายมีผลไปแล้ว เช่นการจัดตั้งองค์กรอะไรต่างๆมีไปเรียบร้อยแล้ว แต่ว่าการจัดเก็บภาษี จะมีผลวันที่ 1 มกราคม 2563

          กฎหมายมีทั้งหมดกี่มาตรา

          กฎหมายมีทั้งหมดเกือบ 100 มาตรา คือ 98 มาตรา แต่ว่าพ.ร.บ.ก็จะกำหนดเพดานไม่ให้จัดเก็บเกิน สำหรับการเก็บภาษีแต่ละประเภท เช่นเกษตรกรรมก็ห้ามจัดเก็บเกิน 0.15% ของฐานภาษี หมายความว่า 1 ล้านบาท เก็บไม่เกิน 1.5 พันบาท ที่อยู่อาศัย 0.3% ของฐานภาษีหมายความว่า 1 ล้านบาท เก็บไม่เกิน 3 พันบาท ถ้าอื่นๆ เช่นพาณิชยกรรม ค้าขาย ก็ 1.2% ของฐานภาษี คือ 1 ล้านบาท ไม่เกิน 1.2 หมื่นบาท ส่วนที่ว่างเปล่าก็ 1 ล้านบาท เก็บไม่เกิน 1.2 หมื่นบาท ตรงนี้คือตามที่พ.ร.บ. แต่ในการจัดเก็บจริงก็จะมีการออกเป็นพระราชกฤษฎีกาออกมาว่า ให้มีการจัดเก็บเป็นอัตราเดียวหรือหลายอัตราแยกตามมูลค่าก็ได้ ก็คือมูลค่าเท่านี้ถึงเท่านี้ก็เก็บอัตราหนึ่ง สูงกว่านั้นก็เป็นอัตราหนึ่งเป็นขั้นๆไป หรือจะกำหนดแยกตามการใช้ประโยชน์หรือตามเงื่อนไขแต่ละประเภทก็ได้

          ฉะนั้น การตรารายละเอียดต่างๆ เหล่านี้ก็ให้อำนาจแยกกันไปตามเรื่อง เกษตรกรรมก็ให้อำนาจรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังแล้วก็รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย โดยอาศัยความเห็นจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ร่วมกับประกาศกำหนดขึ้นมาได้ในเรื่องของเกษตรกรรม ส่วนที่อยู่อาศัยก็เหมือนกัน ให้อำนาจรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและมหาดไทยร่วมกันประกาศกำหนดได้ ซึ่งที่อยู่อาศัยก็ไม่ต้องไปขอความเห็นจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงเกษตรและสหกรณ์แล้ว

          ส่วนเรื่องที่ดินว่างเปล่าก็ตามหลักเกณฑ์ที่กระทรวงเขาจะประกาศ ทั้งนี้คือให้อำนาจองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ถ้าหากต้องการจัดเก็บในอัตราที่สูงกว่าที่กำหนดตามพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ก็ให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นไปตราพ.ร.บ.ท้องถิ่น แต่การจัดตราพ.ร.บ.ท้องถิ่นต้องให้คณะกรรมการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำจังหวัดเห็นชอบ ถ้าไม่เห็นชอบต้องใช้อัตราแบบเดียวกับ พ.ร.ก.ไป

          นอกจากนี้ก็จะมีเงื่อนไขต่างๆ เช่นเรื่องของการบรรเทาความเดือดร้อนโดยการลดภาษี เพื่อให้เหมาะกับสภาพความจำเป็นทางด้านเศรษฐกิจ สังคม บ้านเมือง สภาพท้องถิ่น เช่นสมมติว่าเกิดน้ำท่วม มีไฟไหม้ในบริเวณกว้าง หรือมีก่อการร้ายในจังหวัดชายแดน ก็คิดว่าอาจจะมีการลดภาษีได้ โดยการออกพระราชกฤษฎีกา แต่ว่าลดไปลดมา 100 บาท ต้องลดไม่เกิน 90 บาท

          ดังนั้น กฎหมายนี้ก็ให้อำนาจพอสมควร คือให้มีความยืดหยุ่นพอสมควร

          สรุปว่ากฎหมายนี้ไม่กระทบเกษตรกรและที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

          บอกว่าไม่เดือดร้อนต่อเกษตรกรเพราะถ้าดูฐานภาษีตามมาตร 94 ของบทเฉพาะกาล ระบุว่าถ้าราคาที่ดินไม่เกิน 75 ล้านบาทก็เก็บล้านละ 100 บาท หากเป็นเกษตรกรชาวบ้านธรรมดาก็คงไม่ค่อยมีที่ดินในราคาหลายล้านบาท ถึงจะมีหลายไร่ แต่มูลค่าต่อไร่ก็คงไม่สูงมากสำหรับพื้นที่ในต่างจังหวัด ดังนั้น ถ้าราคาที่ดินไม่เกิน 75 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเกษตรกรส่วนใหญ่ ก็คงถูกเรียกเก็บไม่เกินล้านละ 100 บาท จึงเชื่อว่าในแง่เกษตรกรไม่เดือดร้อนเท่าไหร่

          ในแง่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย มีการยกเว้นสำหรับบ้านหลังแรก ถ้าราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ไม่ต้องจัดเก็บ แต่ถ้าเป็นบ้านหลังที่สองจะมีการจัดเก็บในอัตราที่เป็นขั้นบันได เช่นถ้าไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็จะมีการจัดเก็บในอัตราล้านละ 200 บาท, 75 ล้านบาทก็ล้านละ 300 บาท, 75-100 ล้านก็ล้านละ 500 บาท ถ้าเกิน 100 ล้าน ก็ล้านละ 1 พันบาท ฉะนั้นถ้าเรามีบ้านราคา 3 ล้านบาทก็จะจัดเก็บ 600 บาทต่อปี เป็นต้น

          ที่จะโดนหนักหน่อยคือพวกพาณิชยกรรมและที่ดินว่างเปล่า กฎหมายเขียนในช่วง 2-3 ปีแรกจะมีการจัดเก็บในอัตราที่บางเฉียบเพื่อไม่ให้เกิดความเดือดร้อน คือพูดง่ายๆให้โอกาสในการปรับตัว 3 ปี จากนั้นก็จะค่อยๆ ปรับ ถ้าไม่มีการจัดเก็บอื่นๆ ก็คงกลับไปใช้ตามอัตราก่อนหน้าการลดหย่อน

          อย่างไรก็ตาม จากที่พูดถึงเรื่องที่ดินเกษตรกรรม คือถ้าเป็นบุคคลธรรมดานาย ก. นาย ข. ได้รับการยกเว้นถึง 50 ล้านบาทเลย คือถ้ามูลค่าที่ดินการเกษตรไม่เกิน 50 ล้านบาทก็ไม่ต้องเสียอะไร แต่ถ้าเป็นนิติบุคคลก็ต้องเสีย

          ถ้าหากเป็นที่อยู่อาศัยก็ต้องดูว่าเป็นบ้านหลังแรกหรือหลังที่สอง บ้านหลักหรือบ้านหลังแรกคือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ส่วนหลังที่สองเป็นเจ้าของแต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน เพราะเราจะมีชื่อในทะเบียนบ้าน 2 ที่ไม่ได้ และหลังหลักก็มีข้อปลีกย่อยอีกว่า เป็นบ้านรวมที่ดิน หรือบ้านอย่างเดียว ก็จะมีปลีกย่อย แต่ถ้าเป็นบ้านพร้อมที่ดินก็คือยกเว้นตั้งแต่ 50 ล้านบาทแรก แต่ถ้าเป็นบ้านอย่างเดียวไม่มีที่ดิน เช่นกรณีคอนโดมิเนียม จะยกเว้น 10 ล้านบาทแรก ส่วนหลังที่สองไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร เริ่มจัดเก็บตั้งแต่บาทแรกถึง 50 ล้านบาท ถ้าเกินร้อยละ 0.02 ก็คือล้านละ 200 บาท เป็นขั้นบันไดไปเรื่อยๆ จากล้านละ 200 เป็นล้านละ 300 ละ 500 และ ละ 1 พันบาท สำหรับราคา 100 ล้านขึ้นไปซึ่งคงจะมีน้อยคนที่จะมีอย่างนี้

          ตรงนี้เป็นเรื่องที่ว่าเกษตรกรและที่อยู่อาศัย จะได้รับผลกระทบน้อย เพราะในกระบวนการตราพ.ร.บ.ฉบับนี้มีที่มาที่ไปยาวมาก สมัยโบร่ำโบราณพยายามกันมาหลายรัฐบาลแล้วไม่สำเร็จ รอบหลังรัฐบาลพยายามดันออกให้ได้ ซึ่งก็มีการเจรจาต่อรองระหว่างทาง แม้แต่ภายในสภาเอง ก็มี จนกระทั่งตอนออกมาสุดท้าย ภาระภาษีก็จะเบาบางลงไปจากที่เคยเสนอตอนต้นมากๆ จนนักวิชาการบางท่านบอกว่า ทำไปทำมาคือไม่มีอะไรเลย แต่บางท่านก็บอกสมควรแล้ว ตามเนื้อผ้าก็เป็นอย่างนั้น

          กลุ่มที่จะโดนเยอะๆคือพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม โรงแรม อพาร์ทเม้นต์ บ้านให้เช่า อย่างที่ดินว่างเปล่าที่มีอัตราการจัดเก็บของส่วนที่ดินว่างเปล่ากับอื่นๆอัตราเท่ากัน ก็คือตั้งแต่ศูนย์ถึง 50 ล้านบาท ล้านละ 300 บาท ถ้า 50 ล้านถึง 200 ล้าน ก็คือล้านละ 400 บาท ถ้า 200 ล้านถึง 1 พันล้านก็ล้านละ 500 บาท ถ้า 1 พันล้านถึง 5 พันล้าน ล้านละ 600 บาท ถ้า 5 พันล้านบาทขึ้นไป ก็ล้านละ 700 บาท เป็นต้น

          จากที่เห็นกูรูแนะนำเรื่องการทำอย่างไรให้เสียภาษีน้อยลง บางท่านบอกถ้ามีที่ดินว่างเปล่าก็แบ่งเป็นแปลงย่อยๆ แต่ในกฎหมายมีบอกไว้ว่าถ้าเป็นแปลงที่อยู่ติดกัน ชื่อเจ้าของคนเดียวกัน ก็ต้องนับรวมกันเป็นหนึ่ง ดังนั้นก็ช่วยลดภาษีไม่ได้ แต่ในส่วนของที่อยู่อาศัย สำหรับคนที่มีบ้านราคาแพงๆเกิน 50 ล้านบาท บอกจะทำอย่างไรดี ก็ต้องเอาชื่อเหล่านี้ไปไว้ในบ้านที่หลังราคาแพงเกิน 50 ล้านบาท คือบ้านหลังแรก แต่ถ้าบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่มีบ้านสองหลัง คือมีบ้านหนึ่งหลังแถวชานเมือง มีคอนโดมิเนียมในเมือง ทั้งสองหลังราคาหลังละ 10 ล้าน ก็ไม่อยู่ในข่ายที่ต้องเสียภาษีใดๆทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเอาชื่อไว้ในบ้านหลังไหนก็ตาม

          มีการกลัวกันมากว่ากฎหมายฉบับนี้ จะเป็นการซ้ำเติมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แย่อยู่แล้ว เช่นขณะนี้มีผู้ประกอบการเอกชนพักโครงการไปกว่า 30 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกว่าแสนล้านบาท

          ในแง่ของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยตอนนี้ที่ส่วนใหญ่มองระหว่างภาษีที่ดินว่างเปล่าที่จะต้องจ่ายเปรียบเทียบกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นมา ผลกระทบจากราคาที่ดินที่เพิ่มในแต่ละปีมันหนักกว่า สมมติราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาปีละ 5% ปีนี้ตารางวาละแสน ปีหน้าตารางวาละแสนกับอีกห้าพัน หรืออาจจะมากกว่านั้น แต่ภาษีที่ดินขณะนี้ยังมีลักษณะของการผ่อนปรนลดหย่อน ใช้อัตราที่บอกว่า ศูนย์ถึง 50 ล้าน คือล้านละ 300 บาท ซึ่งภายในทุก 3 ปีถ้าไม่มีการใช้ประโยชน์ก็จะต้องเพิ่มอีก 0.3% ทุก 3 ปี แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 3% ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็มองว่าราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นจะเป็นต้นทุนที่สูงกว่าภาษีนี้ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าไม่มีผลกระทบ

          ปัจจุบันหลังยุคต้มยำกุ้ง ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็ไม่มีแรงกดดันอะไรมากมายไม่เหมือนในอดีตเพราะมันเป็นต้นทุน ถึงแม้ไม่มีต้นทุนจากภาษี ก็จะมีต้นทุนจากดอกเบี้ยที่กู้ธนาคารมาซื้อที่ดิน ฉะนั้นก็จะมีการชั่งน้ำหนักระหว่างผลกระทบทั้งสองด้าน ซึ่งปัจจุบันภาวะที่อยู่อาศัยไม่ได้เติบโตเหมือนในอดีตแล้ว ไม่ได้สดใสมากมาย ยกเว้นผู้ประกอบการไม่กี่รายที่อาจมีผลกำไร หรือมีผลประกอบการดีกว่าปีที่แล้ว โดยส่วนใหญ่ 80% ขึ้นไปผลประกอบการก็อาจจะลดลง

          มีการพูดกันว่ากฎหมายนี้ สำหรับคนที่ครอบครองที่ดินแบบผิดกฎหมาย ไปแอบครองที่รัฐอะไรต่างๆ แล้วไม่เสียภาษี ก็อาจจะครอบครองถูกกฎหมายไปได้หรือไม่

          เหมือนกับดาบสองคม เสียภาษีเรียบร้อย อยู่ในองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใดๆก็ตาม แล้วองค์กรปกครองท้องถิ่นดังกล่าวในพื้นที่นั้นๆต้องมีการจัดเก็บ เขาถามว่าจ่ายในลักษณะของเกษตรกรรมใช่หรือไม่ มันก็กลายเป็นใบเสร็จว่ามีการเสียในลักษณะอะไร ก็เป็นดาบสองคม แต่จริงๆแล้วการไปปลูกกล้วย 5-10 ต้น ถือว่าเป็นการกระทำเกษตรกรรมคือการทำนา ทำไร่ เลี้ยงสัตว์ และกิจการอื่นที่มีการประกาศกำหนด ทีนี้การจัดเก็บเขามีการจัดเก็บตามข้อเท็จจริง เช่น ทำเกษตรกรรมทำเต็มพื้นที่หรือไม่ ถ้าทำไม่เต็มพื้นที่จะต้องมีการคิดภาษีตามสัดส่วนของการใช้ประโยชน์ ก็ต้องมีการจัดเก็บครึ่งนึงเป็นเกษตรกรรม ส่วนอีกครึ่งอาจจะต้องจัดเก็บเป็นอย่างอื่นเช่นที่ว่างเปล่าหรืออะไรก็แล้วแต่ คิดว่าการออกกฎกระทรวงที่เป็นกฎหมายอะไรก็ตามของรัฐก็จะมีการกำหนดเงื่อนไขรายละเอียดเพิ่มมากขึ้น

          ส่วนตัวคิดว่าเนื่องจากกฎหมายนี้เนื่องจากเป็นเรื่องใหม่ในปี 2563 ดังนั้นปีแรกที่บังคับใช้ก็อาจจะมีข้อโต้แย้งขึ้นในหลายๆพื้นที่ได้ เช่นการนับการใช้ประโยชน์เต็มหรือไม่เต็ม แม้กระทั่งที่อยู่อาศัย ข้างบนนอน ข้างล่างเปิดร้านสะดวกซื้อ ซึ่งจากที่ฟังคือมีการแยกว่า ถ้ามีชั้นบนชั้นล่าง ซึ่งชั้นล่างเปิดร้านสะดวกซื้อหรือโชห่วยก็ต้องคิดภาษีในแง่ของพาณิชยกรรม ส่วนชั้นบนไว้นอน ก็คิดเป็นที่อยู่อาศัย เพียงแต่รายละเอียดปลีกย่อยในการกำหนด เขาจะทำอย่างไร ก็ต้องรอติดตามว่าเขาจะประกาศอย่างไร

          อย่างเจ้าของที่ดินที่มีที่ดินจำนวนมาก แต่เขาอาจจะไม่มีเงินสด แล้วชิงขายที่ดินไปก่อน คิดว่าเขาตัดสินใจถูกหรือไม่

          สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมาก็เป็นอย่างนั้น คือเจ้าของที่ดินที่มีมูลค่าสูง เช่นที่ใจกลางเมืองย่านธุรกิจ เนื่องจากที่ดินมีราคาแพงมากเป็นล้านๆ บาทต่อตารางวา คิดว่ากลุ่มนี้ก็ชั่งใจดู ข้อดีของภาษีตรงนี้ ที่มีการวิเคราะห์ดูตั้งแต่ 2-3 ปีที่แล้วทำให้เจ้าของที่ดินรายใหญ่และรายกลางที่ที่ดินมีมูลค่าสูง จะมีการปล่อยที่ดินออกมาให้เกิดการใช้ประโยชน์ในการพัฒนาให้เป็นโครงการที่อยู่อาศัยหรือเป็นโครงการอื่นๆขึ้นได้