ต่อลมหายใจแลนด์ลอร์ดอสังหาฯ

          อสังหาริมทรัพย์

          ทันทีที่กระทรวงมหาดไทย ประกาศ ขยายกำหนดเวลาดำเนินการตามพระราชบัญญัติ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 จากวันที่ 1 มกราคม 2563ไปเริ่มจัดเก็บในเดือนสิงหาคม 2563โดยมีหนังสือแจ้งถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัดทั่วประเทศ เมื่อ วันที่ 11 ธ.ค.ที่ผ่านมา

          ...เสียงวิพากษ์ และการตั้งข้อสังเกต...? ในการเลื่อนกำหนดการจัดเก็บภาษีดังกล่าว!!...ว่าเป็นการ ยื้อเวลา เพื่อเอื้อประโยชน์กับกลุ่มนายทุนที่ถือครอง ที่ดินไว้ในมือจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่ยังจัดการหรือดำเนินการเกี่ยวกับปัญหาที่ดินไม่ทันตาม กำหนด!!...จนร้อนถึงกระทรวงมหาดไทยซึ่งเป็นหน่วยงานหลัก ที่รับผิดชอบดูแลในเรื่องดังกล่าว ต้องออกมาชี้แจงเกี่ยวกับกรณีดังกล่าวว่า การเลื่อนกำหนดการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในครั้งนี้ ไม่ได้เป็นการเอื้อประโยชน์ ให้กับบุคคลหรือนายทุน แต่เกิดจากการออกกฎหมายลูกยังไม่แล้วเสร็จทำให้ต้องมีการเลื่อนระยะเวลาบังคับใช้ออกไป

          ทั้งนี้ เนื้อหาสำคัญในประกาศของกระทรวงมหาดไทย ระบุว่า ...กระทรวงมหาดไทยพิจารณาแล้วเห็นว่า ตามบทเฉพาะกาลมาตราที่ 89 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนดให้กระทรวงมหาดไทยและกระทรวงการคลังออกกฎหมาย ลำดับรองในความรับผิดชอบให้แล้วเสร็จภายใน 120 วัน นับตั้งแต่วันที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผล บังคับใช้ซึ่งกำหนดเมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2562 แต่ปัจจุบันได้ล่วงเลยระยะเวลามาเป็นเวลา 4 เดือนแล้ว โดยกฎหมายลำดับรองที่อยู่ในความรับผิดชอบของกระทรวงการคลังและอีกจำนวน 8 ฉบับ ซึ่งยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ ผลจากความล่าช้าดังกล่าวทำให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นไม่ทราบถึงรายละเอียดหลักเกณฑ์วิธีปฏิบัติที่ชัดเจนไม่สามารถดำเนินการแจ้งบัญชีรายการที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างได้ถูกต้องครบถ้วนตามกรอบ ระยะเวลาที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

          ดังนั้น เพื่อให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทุกแห่งสามารถดำเนินการภายใต้กรอบระยะเวลาที่กฎหมายและระเบียบ ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนด โดยสอดคล้องกับระยะเวลาในการประกาศใช้หมายรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงอาศัยอำนาจตามมาตรา 14 วรรคสองแห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 เห็นชอบให้ขยายกำหนดเวลาดำเนินการของผู้มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามกำหนดเวลาในพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เฉพาะการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี พ.ศ. 2563 เป็นการทั่วไป

          สำหรับสาระสำคัญในประกาศที่มีการขยายเวลาออกไปประกอบด้วย 1. การจัดทำบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อประกาศพร้อมทั้งจัดส่งข้อมูลเกี่ยวข้องให้ผู้เสียภาษีแต่ละรายทราบ กำหนดการเดิมตามกฎหมาย เดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2562 ให้ขยายระยะเวลาออก ไปเป็นเดือนมีนาคม พ.ศ. 2563, 2. การประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอัตราภาษีที่จัดเก็บและรายละเอียดอื่นที่จำเป็นในการจัดเก็บภาษี เดิมกำหนดระยะเวลาวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2563 ให้ยืดระยะเวลาออกไปเป็นวันที่ 1 มิถุนายน 2563, 3. การแจ้งการประเมินภาษีโดยส่งแบบประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษีเดิมกำหนดเวลาในเดือนกุมภาพันธ์ 2563 ให้ขยายระยะเวลาออกไปเป็นเดือนมิถุนายน 2563

          4. การชำระภาษีตามแบบแจ้งการประเมินภาษีกำหนดเดิมเดือนเมษายน 2563 ให้ขยายเวลาออกไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563, 5. การผ่อนชำระภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างกำหนดการเดิมงวดที่ 1 ภายในเดือนเมษายน 2563 ให้ขยายระยะเวลาออกไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563 ส่วนงวดที่สองกำหนดให้ภายในเดือนพฤษภาคม 2563 ให้ขยายระยะเวลาที่เดือนกันยายน 2563 งวดที่สามภายในเดือนมิถุนายน 2563 ให้ขยายเวลาออกไปเป็นเดือนตุลาคม 2563,  6. ได้มีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่มีภาษี ค้างชำระกำหนดการเดิมภายในเดือนพฤษภาคม 2563 ขยายไปเป็นเดือนกันยายน 2563 และ 7. การแจ้งรายการ ภาษีค้างชำระให้สำนักงานที่ดินหรือสำนักงานที่ดินสาขากำหนดการเดิมเดือนมิถุนายน 2563 ให้ขยายออกเป็นเดือนตุลาคม 2563

          อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าขยายเวลาการบังคับใช้การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีสาเหตุมาจากการ ออกกฎหมายลูกที่ยังไม่แล้วเสร็จ หรือมีสาเหตุอื่นใดก็ตาม ...แต่สิ่งที่ตามมา คือผลบวกที่จะเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบันแน่นอน โดยเฉพาะในช่วงเวลานี้ ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาฯ เกิดการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง

          เนื่องจากการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นปัจจัยลบตัวหนึ่งที่เข้ามากระทบต่อความเชื่อมั่น และการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และที่สำคัญคือ สถานการณ์ตลาด ณ ปัจจุบัน ยังมีซัปพลายสะสม รอการระบายออกอยู่เป็นจำนวนมาก ในขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ทำให้เกิดการยืดระยะเวลาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ขณะเดียวกันก็เป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากต่อการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ของผู้ประกอบการ อสังหาฯ โดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯ ที่ถือครองที่ดินสะสมรอการพัฒนาอยู่ในมือ แต่ไม่สามารถนำออกมาพัฒนาโครงการใหม่ได้ทันที เนื่องจากสถานการณ์ในตลาดไม่เอื้ออำนวย หากมีการนำที่ดินออกมาพัฒนาโครงการใหม่ หากมีปัญหาด้านยอดขาย และจะส่งผลกระทบต่อตลาดรวมจากการเพิ่มขึ้นของซัปพลายใหม่ โดยไม่จำเป็น

          นายอิสระ บุญยัง อดีตนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การขยายระยะเวลาการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปในเดือนสิงหาคม 2563 นั้น เป็นผลดีกับประชาชนและผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ถือครองที่ดินในมือ แม้ผลดีจะเกิดขึ้นไม่มาก แต่ก็ช่วยให้ประชาชนและผู้ประกอบการมีเวลาในการตรวจสอบ ประเภทและลักษณะการใช้ที่ดินว่า มีความสอดคล้องและตรงกับคุณสมบัติ การใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ เช่น ที่ดินที่ประชาชนมีการถือครองอยู่ มีคุณสมบัติตรงกับที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หรืออยู่ในเกณฑ์ของที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งที่ดินในแต่ละประเภทนั้นอัตราการจัดเก็บภาษี จะมีความแตกต่างกันมาก

          โดยอัตราภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง (ปี 2563-2564) ที่จะถูกจัดเก็บภาษีแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ ประเภทที่ 1 ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย คิดราคาประเมิน 0-50 ล้านบาท เสียภาษี 0.02% ต่อปี หรือล้านละ 200 บาท, ราคาประเมิน 50-75 ล้านบาท เสียภาษี 0.03% ต่อปี หรือล้านละ 200 บาท, ราคาประเมิน 75-100 ล้านบาท เสียภาษี 0.05% ต่อปี หรือล้านละ 500 บาท และราคาประเมิน 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษี 0.1% ต่อปี หรือ ล้านละ 1,000 บาท

          ทั้งนี้ หากเป็นบ้านหลักและเป็นทั้งเจ้าของบ้านและที่ดิน จะยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก แต่ถ้าเป็นบ้านหลักแต่เป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้านอย่างเดียวจะได้รับยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก

          ประเภทที่ 2 ที่ดินรกร้างว่างเปล่าจะเริ่มเสียภาษี 0.3% ของราคาประเมิน หรือล้านละ 3,000 บาทต่อปีของราคาประเมิน โดยจะเพิ่มอัตราจัดเก็บ 0.3% ทุก 3 ปี เพดานการจัดเก็บไม่เกิน 3% ส่วนราคาประเมินบ้าน และที่ดิน 1 ล้านบาท หากปล่อยร้าง 30 ปี จะเสียภาษีอย่างต่ำ 495,000 บาท

          สำหรับประเภทที่ 3 ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ ราคาประเมิน 0-50 ล้านบาท เสียภาษี 0.3% ต่อปี หรือ ล้านละ 3,000 บาท ราคาประเมิน 50-200 ล้านบาท เสียภาษี 0.4% ต่อปี หรือล้านละ 4,000 บาท ราคาประเมิน 200-1,000 ล้านบาท เสียภาษี 0.5% ต่อปี หรือล้านละ 5,000 บาท ราคาประเมิน 1,000-5,000 ล้านบาท เสียภาษี 0.6% ต่อปี หรือล้านละ 6,000 บาท ส่วนราคาประเมิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษี 0.7% ต่อปี หรือล้านละ 7,000 บาท ซึ่งในจำนวนนี้ราคาประเมิน 1 ล้านบาท ระยะเวลา 30 ปี จะเสียภาษีรวม 90,000 บาท

          ในส่วนของผลดีที่จะเกิดกับผู้ประกอบการ อสังหาฯที่ถือครองที่ดิน รอการพัฒนาโครงการอยู่ในมือ จะเป็นในเรื่องระยะเวลาในการตรวจสอบที่เพิ่มขึ้น ซึ่ง จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถวางแผน บริหารจัดการแปลงที่ดินที่มีอยู่ในมือ ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

          อย่างไรก็ตามการขยายระยะเวลาในการจัด เก็บภาษีในครั้งนี้ อาจส่งผลดีให้กับผู้ประกอบการ แต่ไม่มากนัก เพราะการขยายเวลาเป็นเพียงการเลื่อน เวลาออกไปเท่านั้น ผลดีคือ ทำให้บริษัทอสังหาฯ ยังมีสภาพคล่องที่ดี ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง จากการยืดเวลาการจัดเก็บภาษีออกไป

          ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าการเลื่อนกำหนดการจัดเก็บภาษีไม่ได้ส่งผลอะไรต่อผู้ประกอบ การอสังหาฯ เพราะเป็นเพียงการเลื่อนระยะเวลาออกไป แต่ไม่ได้หมายถึงการยกเลิก สุดท้ายแล้วการจัดเก็บภาษีก็ยังต้องเริ่มในปี 2563 เหมือนเดิม

          ดังนั้น แนวทางการปรับตัวในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จึงต้องมีความแม่นยำ เพื่อให้สามารถปิด การขายโครงการได้เร็วขึ้น ซึ่งจะช่วยลดภาระการจ่ายภาษีการถือครองทรัพย์สินได้เร็วและมากขึ้น เนื่องจากภาษีถือเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะต้นทุนจากการถือครองสต๊อกที่อยู่อาศัย

          นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไม่มีผลอะไรเพราะอยู่ในปีเดียวกันและเห็นว่าผู้ประกอบการยังต้องปรับตัว เช่นการไม่ซื้อที่ดินสะสมเก็บไว้ นาน คือ อย่างช้าต้องนำออกมาพัฒนาภายใน 3 ปี เพราะต้องเสียภาษี หากจะเก็บไว้นานต้องมั่นใจว่าคุ้มค่าต่อ การลงทุน

          ขณะที่ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าสถานการณ์ปัจจุบันถือว่ายังไม่พร้อมกับการประกาศใช้ภาษีที่ดินฯ จากภาวะเศรษฐกิจและการที่ภาครัฐพยายามกระตุ้นการใช้จ่ายจากภาคประชาชนผ่านมาตรการต่างๆ รวมไปถึงภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะในสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน ซึ่งภาคอสังหาฯ ถือเป็นภาคธุรกิจสำคัญ ที่เข้ามาช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายภาคประชาชนให้เกิดการหมุนเวียนเงินในระบบ

          "ดังนั้น ณ เวลานี้จึงยังไม่ควรมีการเพิ่มภาระ จากมาตรการภาษีที่ดินฯ แม้จะยังไม่สามารถคำนวณ ผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินได้ แต่ในทางจิตวิทยาแล้ว การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเวลานี้ อาจส่งผลให้ผู้บริโภคเกิดความกังวล และไม่กล้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น การเลื่อนการจัดเก็บภาษีที่ดิน ในเวลานี้ จึงเป็นการช่วยผ่อนคลายความตึงเครียด ส่งผลให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น" .