ประกายดาว แบ่งสันเทียะ

          กรุงเทพธุรกิจ

          ปี 2562 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เผชิญกับปัจจัยรุมเร้าหลายด้าน จนเข้าสู่ ภาวะอุปทานในตลาด (ซัพพลาย) เกินความต้องการ (ดีมานด์) ทั้งสงครามการค้า ส่งผลทำให้ตลาดต่างประเทศได้รับ ผลกระทบ อัตราการซื้อต่างชาติลดลง โดยเฉพาะจีน ที่เป็นผู้ซื้อหลัก มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ (LTV) และอัตราแลกเปลี่ยนค่าเงินบาท จนทำให้ภาครัฐ ต้องใช้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ  เพราะเป็นหนึ่งในฟันเฟืองกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจที่มีสัดส่วนถึง 6% ของ 15.7 ล้านล้านบาท

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2562 แนวโน้มปี 2563 พบว่าหลังจากภาครัฐ ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ให้ครอบคลุมกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางมากขึ้น โดยออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% ครอบคลุมถึงบ้านในระดับราคาไม่เกิน  3 ล้านบาท เมื่อวันที่ 22 ต.ค.  และโครงการ "บ้านดีมีดาวน์" ซึ่งให้การสนับสนุน เงินดาวน์ 50,000 บาท แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลทำให้จำนวนหน่วยเหลือขาย ติดลบลดลงเหลือ -0.6%

          โดยในกรุงเทพฯ -ปริมณฑล มีจำนวน 149,000 หน่วย และส่งมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2562 ติดลบ 2.2% เมื่อเทียบกับปี 2561 หรืออาจจะไม่ติดลบเลย จากเดิมคาดว่าจำนวนหน่วยเหลือขายจะติดลบถึง 7.7% และ และยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ -2.7%

          นอกจากนี้ ยังส่งผลไปถึงอัตราการ ดูดซับซัพพลาย(อุปทาน) มีความต่อเนื่องทำให้มีขายบ้านใหม่ได้ประมาณ 71,000 หน่วย และในปี 2563 จะมีการขายบ้านใหม่ได้ถึงประมาณ 166,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 20% ในแต่ละครึ่งปี และส่งผลให้ซัพพลายที่อยู่อาศัยในตลาดปีหน้าจะลดลงถึง 10% ในแต่ละครึ่งปี เมื่อเทียบกับการที่ไม่มีมาตรการ

          "ปี 2563 ภาคอสังหาฯ ถือเป็นปีแห่งการฟื้นตัว หรือฟื้นไข้ หากไม่กินของแสลง และหากไม่มีมาตรคุมเข้มขึ้นในบางเรื่อง และมีปัจจัยอุปสรรคขัดขวางในการซื้อที่อยู่อาศัย คาดว่าจะทำให้กลับไปสู่จุดสมดุลที่ประมาณ 1.39 แสนหน่วย เพราะตลาดเมืองไทยนั้นเป็นตลาดเล็กไม่ควรปล่อยให้โอเวอร์ซัพพลาย เพราะอัตราการดูดซับ มีจำกัด จึงควรมีการควบคุมซัพพลาย ไม่ให้สูงเกินไป"

          ส่วนทิศทางตลาด ปี 2563 คาดว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสำคัญคืออัตราดอกเบี้ยขาลง และ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล จึงทำให้มีการขยายตัวอย่าง ต่อเนื่องจากปลายปี 2562 ทำให้คาดว่า ภาคอสังหาขยายตัว 5% ส่งผลในเชิงบวกทำให้ผู้ประกอบการมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ต่อเนื่องจากช่วงปลายปีรองรับมาตรการรัฐซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับยอดการเปิดตัวในปี 2562

          "ประกอบการยังคงต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอการขาย  เพื่อให้อุปทานไม่ค้างอยู่มากเกินไป และยังต้องระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่มากจนตลาดไม่สามารถดูดซับไม่ทัน เพราะว่ากำลังซื้อในตลาดถึงแม้ยังมีอยู่ แต่มีอยู่ไม่มากเท่ากับ 2 ปีก่อน"

          ในส่วนของทำเลที่มีศักยภาพ โดยพิจารณาการขยายตัวของยอดขายใหม่ในทุก 6 เดือน ย้อนหลัง 18 เดือนที่ผ่านมา รวมไปถึงซัพพลายคงเหลือ หรือหน่วยเหลือขายน้อย โดยพิจารณาครึ่งแรกของปี 2562  รวมไปถึงอัตราการเปลี่ยนแปลงการดูดซับ ในช่วง 18 เดือนที่ผ่านมายังคงมีต่อเนื่อง ตลอดจนพื้นที่การพัฒนาสอดคล้องกับทำเลที่อยู่อาศัย และจำนวนที่ดินเปล่ารองรับการเปิดตัวและมีราคาที่ดินที่เหมาะสม

          จึงพบว่ามี 5 ทำเลที่ได้รับความสนใจในการเปิดโครงการใหม่ และมีแนวโน้มความต้องการยังมีต่อเนื่อง ประกอบด้วย 1.มีนบุรี-ลาดกระบัง 2.แจ้งวัฒนะงามวงศ์วาน 3.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 4.พระโขนง-แยกบางนา 5.วุฒากาศ- แยกบางหว้า

          ส่วนอัตราการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ใน ปี 2652 เริ่มสะท้อนถึงสัญญาณที่ลดลง เนื่องจากผลกระทบจากสงครามการค้า และเศรษฐกิจโลก รวมไปถึงอัตราแลกเปลี่ยนเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น โดยในปี 2561 คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศ จำนวน 13,113 หน่วย มูลค่า 55,007 ล้านบาท พื้นที่ห้องชุดรวม 545,518 ตารางเมตร ขณะที่ ช่วง 9 เดือนแรกปี 2562 มีการถือครอง 9,427 ยูนิต เพิ่มขึ้น 1.8% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้น ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และภาคตะวันตก  โดยมีมูลค่ารวม 35,987 ล้านบาท ลดลง 5.8% เป็นการลดลงทุกภาค ยกเว้นภาคตะวันตก ซึ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้น

          ต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในไทย ได้แก่ จีน, รัสเซีย, ฝรั่งเศส, อังกฤษ, ญี่ปุ่น, สหรัฐ, เยอรมัน, ออสเตรเลีย, ไต้หวัน และสิงคโปร์ เป็นหลัก

          "อัตราการถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยต่างชาติ มีมูลค่าและพื้นที่ลดลง สะท้อนให้เห็นว่าสัดส่วนต่างชาติเริ่มมีแนวโน้มลดลง แม้จะยังไม่สะท้อนในอัตราการถือครองกรรมสิทธิ์ปัจจุบันชัดเจน เพราะเป็นยอดการขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ที่ยังมีการโอนกรรมสิทธิ์ แต่คาดว่า แนวโน้มต่างชาติลดลงจะสะท้อนผ่านยอดขายในปี 2563 ทำให้บางทำเลที่จับกลุ่มตลาดต่างชาติต้องเลื่อนเปิดโครงการ ซึ่งในปีหน้าจึงอาจจะหันไปจับตลาด คนไทยทดแทน"