สวนทางตลาดสำนักงาน-รีเทล ค่าเช่าส่อพุ่ง

          เน็กซัส ชี้ตลาดคอนโดปี 63 ซัพพลาย-ดีมานด์ยังคงที่ เหตุได้รับผลกระทบ จากแอลทีวี ส่งผลให้ดีเวลลอปเปอร์ลดราคาบ้าน10-15%เร่งระบายสต็อก เก่า-ใหม่ กว่า6 หมื่นยูนิต สวนทางตลาดสนง.ขาขึ้น ราคาค่าเช่าพุ่ง  ขณะศูนย์การค้าส่อรับกระแสนักท่องเที่ยวฟื้น ดันสินค้าแฟชั่นแบรนด์เนมแห่เข้าคิวเช่าพื้นที่

          นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2563 ซัพพลายและดีมานด์คงที่ เนื่องจากได้รับผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ลดความร้อนแรงลงมาตั้งแต่ปี2562 สังเกตได้จากซัพพลายใหม่ในปีนี้ลดลงจากปี 2561 ถึง 29% โดยมีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่จำนวน 43,000 ยูนิต จาก 126 โครงการ ทำให้คอนโดมียูนิตสะสม 654,200 ยูนิต

          ส่วนยอดขายคอนโดในตลาดกรุงเทพฯ ปีนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 43,200 ยูนิต แบ่งเป็น ยอดขายจากคอนโดที่เปิดใหม่ปี 2562  จำนวน 20,700 หน่วย และคอนโดที่เปิดขายก่อน ปี 2562 มียอดขายเพิ่มขึ้น 22,500 ยูนิต จากยอดขายที่เพิ่มขึ้น ทั้งคอนโดเปิดใหม่ในปีนี้ และที่เปิดมาก่อนหน้านี้ อัตราขายรวมในตลาดอยู่ที่ 90% แต่ยังคงมีคอนโดเหลือขาย ในตลาดอยู่อีก 62,700 ยูนิต มีอัตราการขายลดลง 17% ซึ่งลดลงในอัตราส่วนที่น้อยกว่าซัพพลาย ส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มนักลงทุนและตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ หายไปเพราะค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น

          "จากผลกระทบดังกล่าว ทำให้ ดีเวลลอปเปอร์ปรับราคาลงมา10-15%เพื่อให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่แท้จริง (เรียลดีมานด์) เป็นคนไทยที่มีความสามารถในการซื้อคอนโดในระดับราคา 3-6ล้านบาทมากขึ้นในกลุ่ม City และ Mid ที่มีระดับราคาตั้งแต่2.5-6 ล้านบาทเพิ่มขึ้น จากเดิมเน้นกลุ่มไอเอนด์ที่มีระดับราคา 6-15 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเพื่อระบายสต็อก โครงการเก่าและใหม่ที่เหลืออยู่ ถ้าไม่มีซัพพลายใหม่จะใช้เวลาปีครึ่งระบายสต็อก กว่าจะหมด"

          นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า 2-3ปีต่อจากนี้จะเป็น ช่วงขาขึ้นของตลาดอสังหาฯประเภท สำนักงานในกรุงเทพฯที่มีจำนวนซัพพลายและดีมานด์เพิ่มขึ้น สังเกตจากการเข้ามาของกลุ่มผู้เช่าหน้าใหม่ในธุรกิจเทคโนโลยี สตาร์อัพ และบริการด้านการท่องเที่ยวที่ต้องการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ ส่งผลให้ราคาค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นสูงกว่าในสิงคโปร์และฮ่องกง

          โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ 94% และราคาค่าเช่าเฉลี่ยที่ 800 บาท/ตร.ม./เดือน เฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจจะพบว่า  ค่าเช่าเฉลี่ยในปีนี้ปรับตัวขึ้น 5% จาก ปี2561 อยู่ที่ 1,080 บาท/ตร.ม/เดือน และอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อยที่ 95% และจากการสำรวจยังพบความต้องการ ในการเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจอีกมาก ทำให้ราคาค่าเช่าของบางอาคารพุ่งสูงขึ้น อาทิ เกษรทาวเวอร์ มีราคาค่าเช่าสูงสุดอยู่ที่ 1,600 บาท/ตร.ม./เดือน

          จากปัจจุบันตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีทั้งสิ้น 9 ล้านตร.ม. คาดการณ์ว่าในอีก 3-4 ปี จากนี้จะมีซัพพลายใหม่เข้าตลาด 1-2 ล้านตร.ม. ที่กำลังจะเข้ามาในตลาดจะช่วยกระตุ้นตลาดให้มีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น ส่วนใหญ่จะพัฒนาในรูปแบบของโครงการมิกซ์ยูส มีการเพิ่มพื้นที่รีเทลในชั้นล่าง เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้เช่าให้มากขึ้น ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป จะได้เห็นโครงการใหญ่เปิดตัว อาทิ ศุภาลัย ไอคอน, วัน แบงค็อก อภิมหาโปรเจคจากทีซีซีกรุ๊ป, เดอะฟอเรสเทียส์, แบงค็อกมอลล์ เมกะโปรเจคจาก เดอะมอลล์ กรุ๊ป, และ เอ็มสเฟียร์ จิ๊กซอว์ส่วนสุดท้ายของ ดิ เอ็มดิสทริค

          ขณะที่ ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงเติบโตอย่างสม่ำเสมอ โดยอัตราการเช่าพื้นที่ร้านค้ายังคงอยู่ในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านศูนย์กลางทางการค้า ในทำเลย่านสยาม-ราชประสงค์-พร้อมพงษ์ ที่ยังคงเติบโตและมีการแข่งขันสูง เนื่องจากย่านศูนย์กลางทางการค้าและแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญแห่งหนึ่งของนักท่องเที่ยวต่างชาติ  ที่เริ่มจะกลับมาเข้ามาเที่ยวในประเทศไทยมากขึ้น จากสถิติพบว่า ปริมาณนักท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นทั้งในแง่ของจำนวนนักท่องเที่ยว และรายรับจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่ง นักท่องเที่ยวจีนยังคงเป็นกลุ่มหลัก ๆ ที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย

          ส่งผลให้สินค้าแฟชั่น แบรนด์เนมต่างๆแห่เข้ามาเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าใหม่อย่างต่อเนื่อง รองรับกำลังซื้อจากกลุ่มนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในประเทศไทย จากการสำรวจของเน็กซัสฯ พบว่าราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ในย่านศูนย์กลางทางการค้าปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3,915 บาท/ตร.ม/เดือน สูงขึ้นจากปีที่แล้วเล็กน้อย

          แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการ พื้นที่ศูนย์การค้ายังคงต้องเผชิญกับ ความท้าทายจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งจากตลาดสินค้าออนไลน์ การบริการส่งอาหารที่ปัจจุบันมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว และรวมไปถึงซัพพลายใหม่ ที่จะแย่งกำลังซื้อ

          แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปี 63 ซัพพลายและดีมานด์คงที่ เนื่องจากได้รับผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ลดความร้อนแรงตลาดอสังหาฯ