บิ๊กอสังหาฯประเมิน ตลาดปี 63 "ทรงตัว" ยังเผชิญปัจจัยลบ "เศรษฐกิจชะลอ -บาทแข็ง-หนี้ครัวเรือน - แอลทีวี" ฉุดกำลังซื้อ สูตรรอดระวังลงทุน ลดซัพพลายใหม่  เคลียร์สต็อก ลุยแนวราบ เปิดโครงการเล็กคืนทุนเร็ว ราคาเหมาะสม เจาะดีมานด์เฉพาะ

          ปีที่ผ่านมาถือเป็นปีที่เหนื่อยในรอบ หลายปีที่ผ่านมา สำหรับ "ธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์" ประเภทที่อยู่อาศัย ที่มีมูลค่าตลาด รวมกว่า 4 แสนล้านบาท หลังเผชิญศึกหนัก จากภาวะเศรษฐกิจโลก และเศรษฐกิจภายในประเทศ ประกอบกับค่าเงินบาท ที่แข็งค่าในรอบ 6 ปี ฉุดกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย และชาวต่างชาติ

          ในปีที่ผ่านมา (1 เม.ย.) ธนาคาร แห่งประเทศไทย(ธปท.) ยังออกเกณฑ์ คุมสินเชื่ออสังหาฯหรือแอลทีวี สกัดการ เก็งกำไรอสังหาฯ ส่งผลกระทบต่อยอด เปิดตัวโครงการใหม่ ยอดขาย ยอดโอน กรรมสิทธิ์ ลดลงถ้วนหน้า แม้ว่าจะมีมาตรการ ออกมากระตุ้นตลาดในภายหลัง อาทิ ลดค่าธรรมเนียมการโอน จดจำนอง เหลือ 0.01%  โครงการบ้านในฝัน รับปีใหม่เป็นต้น ทว่ามาตรการที่ตามมาเหล่านี้ ผู้ประกอบการ อสังหาฯหลายรายระบุว่า ถือเป็นมาตรการที่ค่อยมากะปริดกะปรอย  ที่สำคัญมาช้ากว่าที่ควรจะเป็น

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ประเมินแนวโน้มธุรกิจอสังหาฯ สิ้นปี 2562 ว่า จะอยู่ในภาวะต่ำที่สุด ในรอบ 5 ปีหรือนับตั้งแต่ปี 2557 ขณะที่ อัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่ำกว่า ค่าเฉลี่ย 5 ปีในทุกประเภทที่อยู่อาศัย

          สำหรับในปี 2563 ผ่านคำบอกเล่าของหลายผู้ประกอบการอสังหาฯ ระบุตรงกันว่า ยังเป็นปีที่เผชิญปัจจัยลบไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา อยู่ในภาวะ "ทรงตัว" ทำให้แต่ละบริษัทต้อง "งัดกลยุทธ์" รอด

          ประเมินอสังหาฯปี63"ทรงตัว"

          นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า อสังหาฯ ใน ปี 2563 ยังคงเผชิญกับความท้าทายจากหลาย 'ปัจจัยลบ' ที่เข้ามาจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว มาตรการแอลทีวี ภาวะหนี้ครัวเรือนสูง ค่าเงินบาทที่แข็งค่า การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และการปรับค่าแรงงาน

          ส่วน'ปัจจัยบวก'จะมาจากการลด ค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง เหลือ 0.01% อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ในระดับต่ำ การลงภาครัฐในการขยายโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง

          "หากเปรียบเทียบปัจจัยลบกับปัจจัยบวก น้ำหนักจะมาจากปัจจัยลบมากกว่า ซึ่งน่าเป็นกังวล โดยเฉพาะความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ที่ส่งผลต่ออารมณ์การซื้อ เพราะแนวโน้ม ภาพรวมของตลาดอสังหาฯปีนี้ ทรงตัว"

          บริหารสต็อก-ลงทุนต้องแม่นยำ

          นางสุพัตรา ระบุว่า การลงทุนปี 2563 ผู้ประกอบการอสังหาฯจะต้องทำงานแบบแม่นยำขึ้น อย่ากำหนดแผนตายตัว ให้ปรับเปลี่ยน ได้ตามสถานการณ์ เพราะความเปลี่ยนแปลงรวดเร็วกว่าที่คิด และที่สำคัญควรบริหารงานหลังบ้านให้มีประสิทธิภาพขึ้น

          เช่น การบริหารสต็อกให้มีประสิทธิภาพ ปรับองค์กรให้มีขีดความสามารถในการแข่งขันด้วยการนำเทคโนโลยีต่างๆ เข้ามาช่วยในการทำงาน เลือกลงทุนในทำเลและสินค้าในราคาที่ลูกค้าจับต้องได้ ขยายตลาดไปสู่เซ็กเมนท์ที่มีศักยภาพตั้งแต่ 3-5 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อไม่ได้รับผลกระทบ จากมาตรการแอลทีวีมากนัก โดยเลือกลงทุนในคอนโลว์ไรส์ และแนวราบ เพราะคืนทุนเร็ว พร้อมทั้งเร่งระบายสต็อกสินค้า

          "ถือว่าวิกฤติที่เข้ามาครั้งนี้เปิดมุมมอง ทำให้นักอสังหาฯต้องพัฒนาตัวเองให้แข็งแรง ขึ้น ปี 2563 ไม่ใช่ปีที่ง่าย แต่ใครฟิตเดินต่อไปได้ เพราะตลาดใหญ่ 4 แสนล้านบาท ถ้าทำได้เก่งกว่าดีกว่าเร็วกว่ายังไปต่อได้"

          สร้างสรรค์โปรเจคเจาะตลาด

          นายเจสัน เกรกอรี กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ กูรู อินเตอร์ชันแนล (ประเทศไทย) จำกัด มองว่า การพัฒนาอสังหาฯ ในปี 2563 ผู้ประกอบการยังลงทุนต่อเนื่อง แม้ว่าภาพรวมตลาดจะทรงตัว ซึ่งรูปแบบการพัฒนาจะมีความคิดสร้างสรรค์มากขึ้น มีการพัฒนารูปแบบใหม่ เช่น การพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมกับโรงแรม ซึ่งผู้ประกอบการแต่ละรายจะพัฒนารูปแบบโครงการ ตามความถนัดของตนเอง ในแต่ละเซ็กเมนท์

          คอนโดทรุด-อสังหาฯแบกหนี้

          ด้านนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความท้าทายในการทำธุรกิจในปี 2563 นั่นคือความต้องการคอนโดมินียมลดลง ดังนั้นการตัดสินใจเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ จึงต้องพิจารณาถึงซัพพลาย และความต้องการแต่ละทำเลให้ ไม่เพิ่มซัพพลายมากจนเกินไปจนเกิดโอเวอร์ซัพพลาย

          ขณะเดียวกัน ภาระหนี้ของภาคธุรกิจอสังหาฯ ปัจจุบันต้องแบกรับหนี้จากการกู้มาลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการที่จะต้องมีการบริหารจัดการให้ดี

          ขณะที่แนวทางการปรับตัวรับมือและ วางกลยุทธ์ในการบริหารธุรกิจเน้นโครงการแนวราบ ส่วนคอนโด ที่เปิดตัวโครงการใหม่ เน้นการบริหารต้นทุนให้ราคาสอดคล้องกับความต้องการ รวมถึงนำเสนอแพ็คเกจขายที่ผู้ซื้อสนใจ โดยการรุกเข้าไปลงทุนในแต่ละทำเลจะต้องให้ความสำคัญกับการประเมินทำเล ซัพพลาย และการแข่งขันในตลาด เน้นกลุ่มเซ็คเม้นท์ที่ถนัด และแข่งขันได้เป็นหลัก

          ดีมานด์ยังมี"ต้องหาให้เจอ"

          นายอนันต์ อัศวโภคิน ผู้ก่อตั้ง และอดีตประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ออกมาให้ความเห็นถึงตลาดอสังหาฯในปี 2563 ว่า แม้หนี้ครัวเรือนสูงมาก แต่เชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีความต้องการตลอดเวลา นักพัฒนาอสังหาฯเข้าตลาดที่ถูกก็ยังไปได้ สิ่งสำคัญสำหรับ ผู้ประกอบการคือต้องรู้ว่าจะปรับตัวอย่างไรจะพลิกเกมอย่างไร

          "ธุรกิจมีปัญหา ยิ่งต้องหาวิธีแก้ไขที่เหมาะสมจากประสบการณ์ไม่ควรฝืนตลาดขาลง ด้วยการเล่นโปรโมชั่น ลดลงราคาลงมามาก สู้หันมาปรับปรุงประสิทธิภาพภายในบริษัทดีกว่า อย่าไปฝืนตลาด"

          นายอนันต์ ยังกล่าวว่า จากประสบการณ์ช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี ควรอบรมพนักงาน พัฒนาระบบการทำงานให้ดีขึ้นดีกว่า เพื่อลดรายจ่ายไม่ให้เกิน 15% เพราะการลด ค่าใช้จ่ายมีผลมาก ยิ่งในภาวะเศรษฐกิจไม่ดี

          ลดแผนเปิดโครงการ-ราคาขาย

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการ ผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2563 เป็นปีท้าทายของตลาดอสังหาฯ ทำให้บริษัทต้องลดแผนเปิดตัว คอนโดใหม่เหลือ 4 โครงการ จากปีก่อนเปิด 6 โครงการ ลดราคาขายต่อตารางเมตร ลดขนาดโครงการลง เจาะความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า ไม่จำเป็นต้องอยู่แนวรถไฟฟ้าเท่านั้น