คาดตลาดจีนฟื้นปลายปี หลังโคโรนาหยุดระบาด

        "แองเจิล เรียลเอสเตท"นายหน้าตลาดจีน หวั่นโควิด-19 ฉุดลูกค้าจีนชะลอโอน 50% จาก 1.4-1.5 หมื่นล้านบาท ซ้ำเติมอสังหาฯไทยสต็อกล้น 2 แสนหน่วย ต่อรองดีเวลลอปเปอร์ยืดโอน 6 เดือน -1 ปี  หวังยอดซื้อจีนฟื้นปลายปีนี้หลังคุม การระบาดได้ รุดปรับกลยุทธ์หาลูกค้าอาเซียนทดแทน เบนเข็มทำตลาดเช่าซื้อดึงลูกค้าจีนมองไทยเป็นบ้านหลังที่2 แทนซื้อเพื่อลงทุน พร้อมขยายพอร์ตต่างประเทศ

        นายไซม่อน ลี (Simon Lee) ประธานกรรมการบริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด (Angel Real Estate Consultancy Co.,Ltdหรือ ARE) บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขาย (โบรกเกอร์) อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโควตา ต่างประเทศ (Foreign Quata) ในตลาดเอเชีย เปิดเผยถึงสถานการณ์ ตลาดของกลุ่ม ลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียม ในไทยปีนี้ว่า จนถึงขณะนี้สถานการณ์ ชะลอตัวทั้งตลาด เนื่องจากมีการยกเลิกการเดินทางของชาวต่างชาติ ตั้งแต่ปลายเดือน ม.ค.2563 หรือเริ่มเกิดการแพร่ระบาด ของ "เชื้อไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ 2019 (โควิด-19)" ที่เมืองอู่ฮั่น เมืองหลวงของ มณฑลหูเป่ย ประเทศจีน ส่งผลกระทบ ต่อการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯในไทย เนื่องจากลูกค้าชาวต่างชาติที่ซื้อ อสังหาฯไทย ส่วนใหญ่เป็นชาวจีน  สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่ครบกำหนด โอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ของบริษัท มีจำนวน 2,000 หน่วย(ยูนิต) มูลค่า 14,000-15,000 ล้านบาท จากยอดขายที่รอโอน (backlog) ที่บริษัทมีอยู่ในมือราว 3,000 ยูนิต มูลค่ารวม 20,000 ล้านบาท

        ทั้งนี้ ลูกค้าชาวจีน ถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักในโครงสร้างธุรกิจของแองเจิลฯ โดยมีสัดส่วนประมาณ 50% มาจากจีน รองลงมาสัดส่วน 40% จากประเทศในเอเชีย และอีกสัดส่วน 10% จากทวีปยุโรป  "ในช่วงที่มีปัญหาเชื้อไวรัสโคโรนาระบาด ทำให้คนไม่เดินทางมาไทย และมีปัญหาเรื่องการโอนเงินออกนอกประเทศ ทำให้ยอดโอนชะลอตัว ซึ่งอาจจะส่งผลทำให้เลื่อนการโอน"

        ทั้งนี้ บริษัทได้เข้าไปเจรจากับ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย (Developer) รายใหญ่ เพื่อขอให้ยืดเวลาการโอนออกไป 6 เดือนจนถึง 1 ปี เพื่อเป็นการช่วยลูกค้าในช่วงสถานการณ์ตึงเครียดจากไวรัสโคโรนา โดยมองว่าลูกค้าชาวจีนจะกลับมาโอนหลังสถานการณ์ไวรัสโคโรนาที่น่าจะคลี่คลายลงราวกลางปีนี้ โดยเห็นว่าการยืดโอนจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการยึดคืนสัญญา ซื้อขาย และปล่อยให้เกิดการทิ้งเงินดาวน์ 30% ทั้งยังเป็นการช่วยคลี่คลายปัญหา สต็อกที่อยู่อาศัยล้นตลาด (Over Supply) ซึ่งปัจจุบันพบว่ามีซัพพลายคงค้างในตลาดราว 2 แสนยูนิต ที่ต้องใช้เวลาประมาณ 2 ปี ในการระบายสต็อก เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจไม่อำนวย

        "ปัญหาการชะลอการโอนเกิดขึ้นในหลายดีเวลลอปเปอร์ แต่ก็มีดีเวลลอปเปอร์บางรายที่ยึดคืนห้องเมื่อลูกค้าไม่มาโอนเกิน 3 เดือน ทั้งที่ลูกค้าไม่ได้ตั้งใจที่จะทิ้ง เงินดาวน์ แต่เนื่องจากสถานการณ์ไม่เอื้อ ดังนั้นจึงต้องการให้ดีเวลลอปเปอร์ ยืด ระยะเวลาออกไปเพื่อรอสถานการณ์ คลี่คลาย แต่มีบางรายที่มีปัญหาสภาพคล่อง จะไม่ยอม"

        เขายังประเมินว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปีนี้ ยังเผชิญกับปัจจัยรุมเร้าที่ทำให้การฟื้นตัวค่อนข้างช้า  เนื่องจากความต้องการซื้อ (Demand) ลดลง รวมถึงคอนโดปรับราคาสูงขึ้นมาก (Over Price) ดังนั้นจึงต้องช่วยการทำตลาดโดยการลดราคา เพื่อกระตุ้นการซื้อขาย

        ทั้งนี้ แองเจิล ได้ปรับกลยุทธ์รองรับสถานการณ์ดังกล่าว จากการพึ่งพาชาวจีนเป็นหลัก หันไปขยายตลาดเพิ่มฐานลูกค้าไปยังประเทศอื่นๆ อาทิ กลุ่มประเทศ เพื่อนบ้าน เช่น กัมพูชา เมียนมา รวมถึงฮ่องกง และไต้หวัน ทดแทนตลาดจีน ขณะเดียวกัน ยังขยายพอร์ตอสังหาฯ ในประเทศอื่นๆ เข้ามาเพิ่มรายได้ อาทิ ญี่ปุ่น โดยเข้าไปซื้อบ้านและคอนโดมือสองมาปรับปรุง และพัฒนาเป็นตลาดเช่า

        นอกจากนี้ ยังปรับกลยุทธ์ไปสู่ตลาดเช่าซื้อระยะยาว (Leasehold) ระยะเวลา 30 ปี ในบ้านชานเมือง อาทิ กรุงเทพกรีฑา บางนา ศาลายา พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่มองไทย เป็นเสมือนแหล่งพำนักเมื่อเกิดวิกฤติ (บ้านหลังที่สอง) แทนตลาดนักลงทุนในอดีตที่รองรับนักท่องเที่ยว เนื่องจากชาวจีน เกิดความประทับใจการต้อนรับของไทย และไม่ปิดกั้นเมื่อเกิดเหตุการณ์วิกฤติ

        โดยทางแองเจิล ได้วางเป้าหมาย ในปี 2563 คาดว่าจะมียอดขายคอนโดในไทย ประมาณ 900-1,200 ยูนิต มียอดขายราว 4,000-5,000 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน 25% โดยราคาที่คนจีนสนใจอยู่ที่ เฉลี่ย 2-5 ล้านบาทต่อยูนิต ประกอบด้วย โครงการ สุขุมวิท พระราม9 และจรัญสนิทวงศ์ 70 คาดว่าเมื่อรวมกับยอดขายต่างประเทศ จะส่งผลทำให้มีสิ้นปีมียอดขายราว 8,000-9,000 ล้านบาท  ทั้งนี้ถือเป็นการปรับกลยุทธ์เพื่อกระจายความเสี่ยงขยายไปต่างประเทศ หลังจากได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า (Trade War) และค่าเงินบาทแข็งค่า ตั้งแต่ปี 2562 ที่มียอดขายในพอร์ตลดลง เหลือ 1,500-1,600 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า ราว 7,000-8,000 ล้านบาท จากปี 2561 ที่มียอดขาย 3,200 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราว 20,000 ล้านบาท

        ยืดโอนจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าการยึดคืนสัญญาซื้อขาย ปล่อยให้เกิดการทิ้งเงินดาวน์ 30% ทั้งยังเป็นการช่วยคลี่คลายปัญหาสต็อกที่อยู่อาศัยล้น ซึ่งพบว่ามีราว 2 แสนยูนิต ต้องใช้เวลาประมาณ 2 ปีระบายสต็อก