งานสัมมนาใหญ่ปิดท้ายปี หัวข้อ "เชียงใหม่ 2020 #เปลี่ยน ก่อนถูกเปลี่ยน" จัดโดยหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ณ ห้องแกรนด์ ลานนา บอลรูม โรงแรมแชงกรี-ลา เชียงใหม่ ได้รับเกียรติเป็นอย่างสูงจาก "พี่ทุย-พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 3 สมัย รับเชิญเป็นวิทยากรพิเศษบรรยายแบบฉายเดี่ยว เปิดมุมมองภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของเส้นกราฟขาลง และมองไปข้างหน้า Real Estate 2020 อนาคตฝากไว้ในมือใคร ภาครัฐหรือเอกชน ?

          "บ้านดีมีดาวน์" ตัวช่วยปีกุน

          ประเด็นแรก หยิบตัวเลขสถิติซัพพลายเหลือขายเฉลี่ย 5 ปี อยู่ที่ 138,720 ยูนิต

          ในขณะที่ปี 2562 มีสถานการณ์พิเศษจากมาตรการ LTV-loan to value แบงก์ชาติบังคับเพิ่มเงินดาวน์ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองเป็นต้นไป ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อกลุ่มตลาดกลาง-ล่างไม่เกิน 3 ล้านบาท พุ่งกระฉูดที่ระดับ 50-70%

          จนทำให้ "REIC-ศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ ธอส." วิจัยผลกระทบ เมื่อกู้ไม่ผ่าน-ซื้อบ้านไม่ได้ เท่ากับเป็นซัพพลายเหลือขายบานตะไทแตะหลัก 1.5 แสนยูนิต ตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2561 และเป็นเทรนด์ที่คาดว่าจะสูงต่อเนื่องไปจนถึงปี 2563 ทั้งปีอีกด้วย

          อย่างไรก็ตาม รัฐบาลแก้เกมด้วยการออกมาตรการ "บ้านในฝัน" ลดค่าโอน-จำนอง 3% เหลือ 0.01% ในการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีเวลาตั้งแต่ 1 พฤศจิกายน 2562-24 ธันวาคม 2563

          ตามติดด้วยก๊อก 2 มาตรการ "บ้านดีมีดาวน์" สำหรับซื้อบ้านคอนโดมิเนียมได้ไม่จำกัดราคา แต่บล็อกรายได้ผู้ซื้อไม่เกินเดือนละ 1 แสนบาท และเนื่องจากต้องการเห็นผลเร็วจึงกำหนดเวลา 27 พฤศจิกายน 2562-31 มีนาคม 2563

          ผลตอบรับที่ดี วัดจากมีผู้สนใจลงทะเบียนขอใช้สิทธิ 2 วันแรกที่เปิดให้ลงทะเบียนผ่านบ้านดีมีดาวน์.com ทะลุเกือบ 60,000 ราย จากโควตาให้สิทธิเพียง 1 แสนราย

          และทำให้คาดการณ์ว่าช่วยลดซัพพลายเหลือขายเขต กทม.-ปริมณฑลลงเป็นลำดับ แบ่งเป็นคาดการณ์ซัพพลายเหลือขาย ณ ครึ่งปีหลัง 2562 ที่ 149,284 ยูนิต, ณ ครึ่งปีแรก 2563 ที่ 146,188 ยูนิต และ ณ ครึ่งปีหลัง 2563 ที่ 139,398 ยูนิต

          ลุ้นมาตรการรัฐ ก๊อก 3 ตลาดต่างจังหวัดก็มีผลบวกเช่นกัน มีค่าเฉลี่ยซัพพลายเหลือขาย 5 ปี อยู่ที่ 106,790 ยูนิต กรณีไม่มีมาตรการรัฐออกมาช่วยคาดว่ายอดเหลือขายจะพุ่งสูง อยู่ที่ 1.13 แสนยูนิตบวกลบ

          แต่พลันที่มีมาตรการรัฐออกมาช่วย ทำให้คาดการณ์ว่าจะกระตุ้นการซื้อการโอนจนทำให้ซัพพลายลดลง ณ ครึ่งปีหลัง 2562 อยู่ที่ 108,685 ยูนิต, ณ ครึ่งปีแรก 2563 ที่ 99,183 ยูนิต และ ณ ครึ่งปีหลัง 2563 ที่ 86,578 ยูนิต

          "ต้องบอกว่ามาตรการรัฐเข้ามา ช่วยได้ทันเวลา ซึ่งธุรกิจที่อยู่อาศัยมียอดขายปีละ 7-8 แสนล้านบาท มีผล กระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวม รัฐบาลเอง ก็นิ่งเฉยไม่ได้"

          ประเด็นที่ "พรนริศ" ส่งสัญญาณก็คือ ถ้าไม่มีมาตรการรัฐออกมาเป็นตัวช่วย คาดว่าปีนี้เดี้ยงอยู่แล้ว ปีหน้าจะติดลบไม่ต่ำกว่า 10% ขึ้นไป

          แต่พอมีมาตรการรัฐออกมาช่วยตอนปลายปี 2562 ทำให้ภาพการติดลบของปีนี้แม้ตัวเลขจะทรุดไปมาก แต่มาจากหลายปัจจัย โดยเฉพาะปี 2562 นำไปเทียบกับปี 2561 ซึ่งเป็นยุคบูมสุดขีดของตลาดคอนโดฯ สถิติต่าง ๆ จึงสูงโด่งเป็นพิเศษ

          ในขณะที่แนวโน้มปี 2563 จากทิศทางขาลงในปีนี้กลายเป็นแรงหนุนให้ปีหน้ามีโอกาสโงหัวหรือเติบโตขึ้นได้ เพราะถือว่าโตจากฐานต่ำหรือฐานที่ตลาด ติดลบรุนแรง แต่โอกาสโตก็ไม่เกิน 5% เทียบกับปี 2562

          อย่างไรก็ตาม จะเห็นตัวเลขโตได้ 5% จริง ๆ จำเป็นต้องมีตัวช่วยภาครัฐโดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่ต้องเติมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง

          "ผมคิดว่ารัฐบาลรอประเมินบ้านดี มีดาวน์ ถ้าผลตอบรับดีน่าจะมีมาตรการเพิ่มเติมในปีหน้า เพื่อให้มีแรงส่งและทำให้เศรษฐกิจเกิดการหมุนรอบได้"

          หวั่นบิ๊กแบรนด์แข่งซัพพลายล้น

          พื้นที่ กทม.-ปริมณฑลซึ่งมีคำพูดว่า ตลาดใหญ่มาก ถึงขนาดว่ากรุงเทพฯ 1 จังหวัดเทียบเท่าภูมิภาค 30 จังหวัด เมื่อเลาะสถิติดูพบว่ากลุ่มที่มี "อัตราดูดซับ-absorption rate" ในโซนอันตรายกลายเป็นสินค้าราคาแพง 7.5-10 ล้านบาทขึ้นไป เจอในทุกสินค้าทั้งทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว คอนโดฯ

          ในขณะที่ปีนี้ภาวะเศรษฐกิจไม่ดีจริง ๆ แต่ "...ราคาบ้านไม่ได้ลด ราคาที่ดินก็ไม่ได้ลด มีแต่เพิ่มขึ้นทุกวัน" ในด้านความต้องการตลาด ดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัย ราคา 1-2 ล้าน มีเป็น 10 ล้านราย แต่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการได้ยากเพราะมีสารพัดปัญหา เริ่มต้นตั้งแต่ราคาที่ดินแพง ไปจนถึงปลายทางปัญหากำลังซื้อตกต่ำ ซื้อได้แต่โอนไม่ได้เพราะเครดิตสินเชื่อไม่ผ่าน

          เหลียวกลับมามองอนาคตปี 2563 การแข่งขันดูเหมือนยังสูงรุนแรงต่อไป ผู้เล่นหลักเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่หรือบิ๊กแบรนด์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ระดับท็อป 5 ท็อป 10 ที่คาดว่าปีหน้าไม่มีใครยั้งมือให้ใครอย่างแน่นอน

          "รายกลางรายเล็กอย่างผมมีต้นทุนการเงิน (ดอกเบี้ย) 6% แต่รายใหญ่มีทางเลือก ออกบอนด์ออกตั๋วบี/อี มีต้นทุนการเงิน 2-3% โครงการติดกัน ขายแพงกว่า ยูนิตเยอะกว่า ขายได้ เร็วกว่า มีความมากกว่า (ได้เปรียบ) ทุกกรณี ถ้ายังไม่หยุดแข่งขันกันเปิดตัวโครงการ ปีหน้าก็ลำบาก"

          เทรนด์โลก-คนเมืองเพิ่มขึ้น

          กลับมาดูเมกะเทรนด์โลก UN สำรวจ พบว่า ปี 2533 ทั่วโลกมีคนอาศัยในเมือง 20% จำนวน 5.3 พันล้านคน ปี 2558 เพิ่มสัดส่วนเป็น 50% จำนวน 7.3 พันล้านคน และจะกลับด้านมีสัดส่วน 80% จำนวน 1.12 หมื่นล้านคนที่อยู่ในเมืองภายในปี 2643 (ค.ศ. 2100)

          การเปลี่ยนแปลงแบบเมกะเทรนด์ของโลก ชี้ให้เห็นว่า ในปี 2552 กำลังซื้อระดับชนชั้นกลางในเอเชียมี 500 ล้านคน เพิ่มเป็น 3,300 ล้านคนในปี 2573

          โดยมี "เมกะซิตี้" 50 เมืองใหญ่ที่ครอบงำการเติบโตทางเศรษฐกิจ และผลจากยุคโลกไร้พรมแดน สินทรัพย์ เรียลเอสเตตอย่างธุรกิจรีเทลในลอนดอน สัดส่วน 60% ถูกซื้อกิจการโดย นักลงทุนจีนและอาหรับ

          การเติบโตของอีคอมเมิร์ซข้ามประเทศจะเติบโตจากปัจจุบันถึง 9 เท่า ภายในเวลา 5 ปี

          อีกตลาดที่ไม่อาจมองข้าม กำลังซื้อ คนวัยเกษียณมี 164 ล้านคนในปี 2558 จะเพิ่มเป็น 222 ล้านคนภายในปี 2573 (ยุคที่โลกก้าวสู่สังคมประชากรผู้สูงวัยเต็มตัว)

          คนทำงานสายพันธุ์ใหม่ "tech workers" มีจำนวนทวีคูณอย่างรวดเร็ว 61% ระหว่างปี 2553-2556 และโลกล้ำยุคถึงขนาดมียานยนต์ไร้คนขับภายในปี 2572

          "รีเสิร์ชของ UN บอกว่า ภายใน ปี 2573 คนชั้นกลางจะเพิ่ม 3 เท่า ทุกคนทำงานในเมืองหมด แล้วใครจะ ทำอาหารเลี้ยง ลูกหลานต่อไปเรียน หนังสือแล้วอยู่ในเมืองไม่กลับบ้าน มีแต่พ่อแก่แม่เฒ่าอยู่กันเอง ฟาร์มมิ่งไม่มีใครทำ ไทยบอกว่าจะทำสมาร์ทฟาร์มมิ่ง จะไหวเหรอ ประเทศไทยกับสมาร์ทฟาร์มมิ่งมันไปช้ากว่าที่ควรจะเป็น..."

          "กฎบัตร" รวมกลุ่มพัฒนาเมือง

          "พรนริศ" นำการสัมมนาเดินทางมาสู่คำถามที่ว่า อนาคตฝากไว้ในมือใคร รัฐหรือเอกชน ?

          สำหรับคำถามนี้ขึ้นกับว่าใครเป็น คนตอบ บทบาทของการเป็นนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 3 สมัย ทำให้ เดินทางขึ้นล่องในต่างจังหวัดทั่วประเทศ เป็นหนึ่งในแกนหลักที่สนับสนุนให้มีการก่อตั้งสมาคมชมรมอสังหาริมทรัพย์ประจำจังหวัด และมีส่วนร่วมอยู่วงในก่อตั้งบริษัทพัฒนาเมืองต่าง ๆ ล่าสุดรับหน้าเสื่อเป็น "รักษาการประธานกฎบัตรแห่งชาติ"

          อาจกล่าวได้ว่า กฎบัตรแห่งชาติเป็นพัฒนาการที่ต่อยอดมาจากการรวมกลุ่มจัดตั้งบริษัทพัฒนาเมืองในจังหวัดต่าง ๆ ที่กำลังจะมีครบ 15 จังหวัด ในเร็ววันนี้ ข้อแตกต่างคือ บริษัทพัฒนาเมืองอาจเป็นการรวมกลุ่มของนักธุรกิจเป็นหลัก ทำหน้าที่ผลิตไอเดียเพื่อพัฒนาท้องถิ่นตัวเอง

          ในขณะที่กฎบัตร (National Charter) มีเป้าหมายเชิงสังคม ขยายบริบทผู้มีส่วนร่วมครบทุกภาคส่วนในพื้นที่ ถกกันทุกปัญหาตั้งแต่สลัม คนพิการ พ่อค้าแม่ค้า คุณหมอ ศิลปิน นักวิชาการ นักธุรกิจ ผู้บริหารภาครัฐ ฯลฯ

          สิ่งที่หลายคนไม่รู้ กฎบัตรหลายจังหวัดเริ่มเป็นกลุ่มเป็นก้อน โดยจังหวัดนำร่อง คือ นครสวรรค์ เพราะมีหัวเชื้อที่ดีจากนายกเทศมนตรีซึ่งครองตำแหน่งอย่างยาวนาน จนทำให้การบริหารท้องถิ่นรักแบบเดียวกับบริหารครอบครัวตัวเอง

          นำร่อง "นครสวรรค์เรืองแสง"

          โปรเจ็กต์นำร่อง คือ "นครสวรรค์เรืองแสง-ILLUMINATION Nakhon Sawan" เทศกาลศิลปะ การแสดง อาหาร สุขภาพแห่งลุ่มเจ้าพระยา กำหนดจัดงาน 4 เดือน ประเมินมี ผู้มาเยือน 1.2 ล้านคน กรณีมาเที่ยววันเดียวกลับ ใช้จ่ายตก 500 บาท/คน กรณีพักค้างคืนด้วยใช้จ่ายตก 1,500 ล้านบาท บรรทัดสุดท้ายคาดว่าทำรายได้ เข้าจังหวัด 720 ล้านบาท

          ถัดมากฎบัตรอุดรธานี สืบเนื่องจากกลุ่มอุดรเจริญศรีเพิ่งสร้างห้องประชุมจุ 4,000 คนเสร็จ ปรากฏว่าเจออุปสรรคในเมืองมีโรงแรม 4 ดาวรวมกันเพียง 400 กว่าห้อง เมื่อมีการพูดคุยกันมากขึ้นทางกลุ่มพูลแมนตัดสินใจลงทุนโรงแรม 5 ดาวทันที จากเดิมรอลงทุนใน 4-5 ปี

          อีกตัวอย่างเป็นของกฎบัตรภูเก็ตที่มีความเห็นต่างระหว่าง "ผังเมือง" ที่ควบคุมตึกสูงอย่างเข้มข้น ในขณะที่ราคาที่ดินตารางวาละ 6 แสนบาท วันนี้คนภูเก็ตระดมสมองว่าต้องการยกระดับเมืองเป็น "ลิตเติลสิงคโปร์"

          หากรัฐทะลวงคอขวดเรื่องกฎคุมตึกสูง โดยกำหนดโซนให้สามารถสร้างความสูง 60-65 เมตร โฟกัสทำเล หาดป่าตอง ทางกลุ่มจังซีลอนประกาศกลางวงประชุมกฎบัตรว่ามีความพร้อมลงทุนศูนย์ประชุมจุ 5,000 คน ได้ทันที

          เพราะมีตัวช่วยในเรื่องห้องพักโรงแรมล้นเกาะ 30,000-40,000 ห้องอยู่แล้ว แต่ปัจจุบันมีห้องประชุมใหญ่สุดจะได้เพียง 500 คนเท่านั้น !!!

          "เวลาเราไปคุยกับภาครัฐเราไม่ได้คุยแต่เรื่องร้องเรียน แต่เราไปคุยว่ามีแผนงานอย่างนี้ คนเท่านี้ ภาครัฐท่านเอาไปดูว่าเป็นไปได้ไหม เศรษฐกิจเป็นยังไง ถ้าท่านไม่ทำจะสูญเสียรายได้เท่าไหร่ในสิบปี แต่ถ้าท่านทำตามที่เราเสนอให้ทำ ท่านจะได้ภาษีกลับมาพัฒนาประเทศ"

          คิวงานสัปดาห์ที่ 3 ของเดือนธันวาคม 2562 มีประชุมกฎบัตร หัวข้อเรื่อง Food Charter ที่เชียงใหม่

          "คนถามว่ากฎบัตรคืออะไร กฎบัตรภาษาอังกฤษ เรียกว่า charter คนทุกภาคส่วนมารวมกันแล้วเกิดไอเดียขึ้น ตอนนี้เราทำในเรื่องพัฒนาคน พัฒนาธุรกิจ ดูแลทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ฟังดูบทบาทเหมือนเป็นรัฐบาล แต่กลุ่มที่ผมจะยึดโยงทำ คือ บริษัทพัฒนาเมือง ภาคประชาชน นักธุรกิจต้องเอาด้วย ภาคการศึกษา และภาครัฐ โดยภาครัฐนำตลอด พวกผมมองว่าเราเป็นคนพื้นที่ในจังหวัดตัวเอง เราต้องคิดถึงตัวเอง เราต้องทำตัวเป็น think tank คิดเพื่อพัฒนาเมือง"