สกุลชัย เก่งอนันตานนท์
        กรุงเทพธุรกิจ
        เรียกได้ว่ากลับมาคึกคักกันพอสมควรสำหรับหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย โดยเฉพาะในส่วนของผู้ประกอบการที่เน้นตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งได้ปัจจัยหนุนสำคัญจาก 2 เรื่อง
        เรื่องแรก คือ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่จะเริ่มใช้งานในปี 2563 เดิมทีคาดว่าผู้ที่มีคอนโดมิเนียมหรือที่อยู่อาศัย และปล่อยให้บุคคลอื่นเช่า จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.3% จากราคาประเมิน (ล้านละ 3,000 บาท) แต่ล่าสุด กระทรวงการคลัง ระบุว่า สำหรับการปล่อยเช่าระยะยาว จะถือว่า เป็นการใช้เพื่ออยู่อาศัย เพราะฉะนั้นอัตราภาษีที่จะเรียกเก็บจะอยู่ที่ 0.02% จากราคาประเมิน (ล้านละ 200 บาท)
เรื่องที่สอง มีกระแสข่าวว่าทางรัฐบาลขอให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พิจารณาผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อย สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(LTV) เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย        ในบ้านหลังที่สอง
        "สรพงษ์ จักรธีรังกูร" ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.กสิกรไทย มองว่า ก่อนหน้านี้หุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อยู่ในจุดที่ค่อนข้างต่ำที่สุดแล้ว เพียงแต่ยังขาดปัจจัยสนับสนุนที่จะทำให้ราคาหุ้นฟื้นตัวกลับมาได้ หลังจากที่ได้ทั้งสองปัจจัยข้างต้นเข้ามาหนุน จึงทำให้ราคาหุ้นกลุ่มนี้ฟื้นตัวกลับขึ้นมา
        "จากการฟื้นตัวของราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ จะเห็นว่ากลุ่มหุ้นที่มีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมอยู่เยอะ จะปรับตัวขึ้นมาได้ดีกว่า อาทิ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) บมจ.ศุภาลัย (SPALI) บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) หรือแม้แต่ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่แม้ว่าจะมีแนวโน้มผลประกอบการไม่ดี ก็ยังสามารถปรับตัวขึ้นได้"
        อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวที่เกิดขึ้น ในครั้งนี้ อาจจะเป็นเพียงแค่การปรับตัวใน "ระยะสั้น" เท่านั้น เพราะปัจจัยที่สำคัญ ยังเป็นเรื่องของภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ซึ่งจะส่งผลต่อกำลังซื้อและความมั่นใจของผู้บริโภค แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 แต่ยังเป็นปัจจัยที่สามารถชะลอการบริโภคออกไปได้
นอกจากนี้ ประเด็นการผ่อนปรนมาตรการ LTV ยังเป็นสิ่งที่ต้องจับตาดู ในรายละเอียดที่จะเกิดขึ้น แต่โดยส่วนตัวมองว่า ธปท.น่าจะผ่อนปรนแค่บางส่วน จนกว่าภาวะเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างแท้จริง  "ในช่วงต้นปี 2563 แต่ละบริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะทยอยประกาศแผนธุรกิจประจำปีออกมา ซึ่งจะเป็นสัญญาณที่ช่วยบ่งบอกให้รู้ได้ว่าแนวโน้มตลาดในปีหน้าจะเป็นอย่างไร อาทิ โครงการที่จะเปิดใหม่ จำนวนสต็อก หรือทิศทางการโอนกรรมสิทธิ์"
        ทั้งนี้ ประเมินว่ารายได้รวมของหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปีหน้า จะเติบโตได้ราว 6% เนื่องมาจากฐานที่ต่ำลงในปีนี้ แต่ขณะเดียวกัน คาดว่ากำไรสุทธิของหุ้นในกลุ่มนี้จะลดลงราว 1% โดยจะถูกกดดันจากการแข่งขันด้านราคาที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น เพราะ ณ ปัจจุบันสต็อกของผู้พัฒนาโครงการแต่ละรายยังมีค่อนข้างสูง และจะเป็นตัวกดดันให้อัตรากำไรของทั้งอุตสาหกรรมลดลง
        ด้าน บล.ดีบีเอสวิคเคอร์ส ให้น้ำหนักลงทุนหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับ ปานกลาง (Neutral) แม้ว่าการเติบโตของกำไรสุทธิปี 2562 - 2563 จะไม่ดีนัก แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง เฉลี่ยราว 7% ต่อปี และราคาหุ้นซื้อขายที่ P/E ที่ 7.8 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 3 ปีย้อนหลังที่ 9.5 เท่า ทำให้ราคาหุ้นมีโอกาสฟื้นตัวได้ในระยะสั้น หากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยยังลดลง และมีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ แต่คาดว่าจะไม่ยั่งยืนตามแนวโน้มธุรกิจที่ยังไม่สดใส
หากต้องการลงทุนหุ้นกลุ่มนี้ แนะนำให้เลือกเป็นรายหลักทรัพย์ (Selective Buy) แนะนำ AP, บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) และบมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN)
สำหรับการเคลื่อนไหวของหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ วานนี้ (26 ธ.ค.) พบว่า หุ้นที่ปรับตัวขึ้นได้โดดเด่นที่สุดคือ AP ปรับเพิ่มขึ้น 5% ปิดที่  7.35บาท ORI เพิ่มขึ้น 2.19% ปิดที่ 7.00 บาท ANAN เพิ่มขึ้น  5.79% ปิดที่ 2.56 บาท LPN เพิ่มขึ้น 1.38% ปิดที่ 4.40 บาท SPALI เพิ่มขึ้น 2.31% ปิดที่ 17.70 บาท
        สำหรับภาพรวมของดัชนีกลุ่ม ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตลอดทั้งปีที่ผ่านมา ดัชนีของกลุ่มปรับตัวขึ้นราว 10% ในช่วงครึ่งปีแรก ก่อนจะดิ่งลงอย่างต่อเนื่อง ในช่วงครึ่งปีหลัง โดยรวมแล้วราคาหุ้นในกลุ่มนี้ติดลบไปประมาณ 10%