ปี2562 เป็นอีกปีที่ "ตลาดอสังหาริมทรัพย์" ขยับตัวไม่ง่ายนัก ด้วยปัจจัยเสี่ยงหลายอย่างที่เข้ามากดดัน ทำให้ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดปีที่ผ่านมาชะลอตัวลง โดยปัจจัยเสี่ยงหลักที่หลายฝ่ายต่างมองว่า ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัยตลอดปีนี้ นั่นคือ "มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สัญญาที่ 2 (LTV)" ที่เข้มงวด อีกทั้งความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลง โดยเฉพาะอุปสงค์จากชาวจีน แม้ว่าจะมีปัจจัยสนับสนุนเรื่องโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าในหลายสายทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ก็ดูเหมือนจะไม่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้มากเพียงพอ

          ทั้งนี้ก่อนหน้านี้ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ได้ออกมาคาดการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2562 ว่าจะปรับตัวลดลงประมาณ 10% อยู่ที่ 7.6 แสนล้านบาท ขณะที่คาดว่าผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ลดลง 12% จากปีก่อนหน้า จากกำลังซื้อที่หดตัวลง และภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม

          โดยที่ผ่านมาผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้พยายามเรียกร้องให้กระทรวงการคลังเร่งออกมาตรการเพื่อให้การช่วยเหลือ แม้ว่ากระทรวงการคลังจะยืนยันมาตลอดว่ายังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมและจำเป็น แต่ท้ายที่สุด เรื่องร้อนก็ส่งถึง "พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา" นายกรัฐมนตรี ได้สั่งการเปรี้ยงถึงกระทรวงการคลังให้เร่งออกมาตรการช่วยเหลือและดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ทันที

          จนในที่สุด ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 22 ต.ค. 2562 ได้เห็นชอบมาตรการลดภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีบ้าน ประกอบด้วย 1.ลดค่าธรรมเนียม จดทะเบียนการโอน จากเดิม 2% เหลือ 0.01% และ 2.ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จาก 1% เหลือ 0.01% เฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัย ที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และการจดทะเบียนการโอน การจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยมีระยะเวลานับตั้งแต่วันที่ประกาศกระทรวงมหาดไทยจนถึงวันที่ 24 ธ.ค.2563

          ทั้งนี้ คาดว่ามาตรการดังกล่าวจะทำให้รัฐบาลต้องสูญเสียรายได้จากการดำเนินการทั้งสิ้น 2.6 พันล้านบาท
          นอกจากนี้ยังมีมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สำหรับประชาชนทั่วไปที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย โดยให้คิดอัตราดอกเบี้ยพิเศษคงที่ 2.5% ต่อปีในช่วง 3 ปีแรก โดยมีวงเงินสินเชื่อรวม 5 หมื่นล้านบาท

          ไม่เพียงเท่านี้ กระทรวงการคลังยังอัดมาตรการเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง กับ "โครงการบ้านในฝัน รับปีใหม่" ซึ่งเป็นโครงการสำหรับประชาชนที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ภายใต้แคมเปญ ซื้อปุ๊บ โอนปั๊บ รับทันที 3 สิทธิพิเศษ โดยสิทธิที่ 1 กู้ ธอส. ดอกเบี้ยคงที่ 2.5% นาน 3 ปี วงเงิน 5 หมื่นล้านบาท, สิทธิที่ 2 ฟรีค่าโอนและค่าจดจำนอง และสิทธิที่ 3 รับโปรโมชั่นลดแลกแจกแถม พร้อมส่วนลดสุดพิเศษจากโครงการที่เข้าร่วม

          และปิดท้ายมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์โค้งสุดท้ายปลายปี 2562 กับ "โครงการบ้านดีมีดาวน์" เมื่อ ครม. เมื่อวันที่ 26 พ.ย.2562 ได้เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อเป็นของขวัญให้กับประชาชนในช่วงปลายปี โดยการช่วยค่าผ่อนดาวน์ จำนวน 5 หมื่นบาทต่อราย สำหรับ 1 แสนรายที่เข้าร่วมโครงการ

          อย่างไรก็ตาม หลายฝ่ายยังคงจับตามองกันต่อไปว่า เหล่าบรรดามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลได้ส่งออกมานั้น จะเป็นมาตรการที่ช่วยให้เศรษฐกิจเดินหน้าต่อไปได้อย่างแท้จริง หรือเป็นเพียงมาตรการที่ช่วยเหลือผู้ประกอบการที่ยังมีอสังหาริมทรัพย์ค้างสต๊อกรอการระบายเท่านั้น

          อสังหาฯ ปี 2563 ยังไม่ฟื้น!

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในปี 2563 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีปัจจัยเสี่ยงการปรับสมดุลที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ของผู้ประกอบการ ที่จะต้องเลือกกลุ่มผู้ซื้อให้ชัดเจนมากขึ้น ขณะในด้านกำลังซื้อ จะต้องติดตามทิศทางการฟื้นตัวเศรษฐกิจ จะสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้ประชาชนเกิดการใช้จ่ายได้หรือไม่ รวมทั้งการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ที่อาจจะต้องมีการผ่อนปรนเงื่อนไขมากขึ้น เช่น ลูกหนี้บัตรเครดิต ที่ไม่สามารถกู้ได้ใน 3 ปี เป็นต้น

          "ในปี 2563 ผู้ประกอบการต้องพิจารณาให้ตอบโจทย์ศักยภาพผู้ซื้อมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ที่มีกำลังซื้อเยอะ สะท้อนจากยอดการโอนเพิ่มขึ้นจาก 3,000 ยูนิต เป็น 16,000 ยูนิต ดังนั้นนโยบายรัฐบาลจะต้องเข้ามามีส่วนช่วย เพราะตลาดบนๆ เริ่มมีแนวโน้มอิ่มตัว"

          นายปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด (VMPC) กล่าวว่า ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 ชะลอตัวต่อเนื่อง ต้องเผชิญความท้าทายจากสารพัดปัจจัยลบรุมเร้า ทั้งเศรษฐกิจโลกหด-เศรษฐกิจไทยซบเซา-มาตรการ LTV เข้มงวด การปล่อยสินเชื่อ-ภาวะหนี้ครัวเรือนทำให้แบงก์ไม่อนุมัติสินเชื่อ ดังนั้นภาครัฐต้องออกมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา

          "ยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ส่วนมาตรการภาครัฐที่ออกมาจับเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาล่าง กระตุ้นไม่สุด เข้าใจว่าภาครัฐต้องการกระตุ้นกลุ่มดังกล่าว เพราะเป็นกลุ่มใหญ่ของประเทศ แต่อสังหาริมทรัพย์มีหลายเซกเมนต์ ทุกตลาดมีการซื้อขายเหมือนกัน ต้องกระตุ้นทุกตลาด การกระตุ้นแค่กลุ่มเดียวไม่เวิร์ก ตลาดไปต่อไม่ได้ แต่ก็ยังมีความหวังว่าหากปัญหาต่างๆ คลี่คลายและลงตัว ก็ต้องลุ้นกันอีกทีในไตรมาส 2/2563 จะฟื้นตัวได้หรือไม่ ซึ่งในส่วนของ  ดีเวลอปเปอร์ต้อง เตรียมความพร้อมและบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินให้มีประสิทธิภาพและคอนเซอร์เวทีฟ" นายปริญญากล่าว

          ต้องปรับตัวและวางแผนรองรับ

          นายศักดินา แม้นเลิศ รองกรรมการผู้จัดการ บมจ.มั่นคงเคหะการ หรือ MK กล่าวว่า แนวโน้มภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 มีปัจจัยกระทบหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นปัญหาภาวะเศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวฉุดกำลังซื้ออสังหาฯ อาทิ หนี้ครัวเรือน มาตรการ LTV ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 อีกทั้งปัจจัยภายนอกประเทศที่เศรษฐกิจโลกยังคงมีความผันผวน สงครามการค้า การลงทุนจากต่างชาติชะลอตัว รวมถึงเงินบาทแข็งค่าขึ้น

          แต่ในขณะเดียวกัน ก็ยังมีแรงปัจจัยบวกจากนโยบายของภาครัฐ เช่น โครงการบ้านดีมีดาวน์ และมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง มาเป็นตัวช่วยกระตุ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และหนุนภาคธุรกิจอสังริมทรัพย์ให้ค่อยๆ กลับมาคึกคัก ซึ่งหากมองในภาพรวมต้องยอมรับว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างเม็ดเงินหมุนเวียน อีกทั้งยังเชื่อมโยงกลุ่มธุรกิจอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น วัสดุก่อสร้าง เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ งานตกแต่งภายใน เป็นต้น โดยในแง่ของผู้บริโภคก็ได้รับประโยชน์เช่นเดียวกัน

          จากสิ่งต่างๆ เหล่านี้ ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีการปรับตัวและวางแผนในการดำเนินธุรกิจเพื่อหาจุดเด่นและความแตกต่างของสินค้าและบริการ เพื่อพัฒนาสินค้าให้ตรงกลุ่มเป้าหมาย สามารถตอบโจทย์ความต้องการได้อย่างครอบคลุม  ไม่ว่าจะเป็น ทำเล ฟังก์ชั่น ดีไซน์ สิ่งอำนวยความสะดวกในราคาที่เหมาะสม

          ปี 63 รัฐเร่งกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย

          นางศิริพร สิงหรัญ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน เปิดเผยว่า มูลค่าตลาดรวมปีนี้แตะ 12,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 5% เมื่อเทียบกับปี 2561 ที่มีมูลค่าตลาดรวม 12,000 ล้านบาท

          โดยภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศในปีนี้ ส่งผลกระทบกับตลาดรับสร้างบ้านพอสมควร โดยเฉพาะความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีระยะเวลาการตัดสินใจในการเลือกสร้างบ้านที่นานขึ้น แต่เมื่อมีการกระตุ้นทำโปรโมชั่น หรือการจัดงานแสดงสินค้า รับสร้างบ้าน 2019 ก็สามารถกระตุ้นภาพรวมตลาดช่วงปลายปีได้ค่อนข้างดีเช่นกัน ประกอบกับตลาดในต่างจังหวัดมีการขยายตัวที่เพิ่มขึ้น ทำให้ตัวเลขภาพรวมยังคงมีการขยายตัวได้

          "ปีหน้าเราตั้งเป้าภาพรวมตลาดน่าจะเติบโตได้อีก 5-7% คิดเป็นมูลค่าตลาดรวมประมาณ 13,000-13,500 ล้านบาท โดยบ้านระดับกลางบนน่าจะยังเป็นตัวนำตลาดเช่นเดิม ขณะที่ตลาดในต่างจังหวัดคิดว่าจะยังมีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง และหลายๆ บริษัทจะมีการขยับออกไปทำตลาดในต่างจังหวัดเพิ่มมากขึ้น" นางศิริพรกล่าว

          ปี 63 เปิดเพิ่ม 10 โครงการ

          นางเกษรา  ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร  บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์  หรือ SENA กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์ ปี 2563 ยังมีปัจจัยบวกที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาฯ มีการเติบโตใกล้เคียงกับปี 2562 ทั้งในเรื่องภาวะอัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออยู่ใน

          ระดับต่ำ ประกอบกับมาตรการของภาครัฐที่ออกมาในหลายรูปแบบ แม้ว่าจะเป็นการกระตุ้นระยะสั้น แต่ก็เป็นการผ่อนคลายของผู้ซื้อได้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ยังเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อในกลุ่มรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน

          สำหรับ SENA  ยังคงเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ รวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและพัฒนาแล้วเสร็จ ด้วยการวางแผนทางการตลาดที่แตกต่างจากเดิม โดยต้องประเมินสถานการณ์ของภาวะตลาดทุกๆ ไตรมาส และสภาวการณ์แข่งขันของแต่ละพื้นที่ เนื่องจากปัจจุบันต้องยอมรับปริมาณอสังหาฯ ที่ยังคงเหลือในตลาดอยู่ในระดับประมาณ 100,000 ยูนิต ทำให้เกิดสภาวการณ์แข่งขันด้านราคามากยิ่งขึ้น ในขณะที่ภาวะเศรษฐกิจมีอัตราการเติบโตแบบชะลอตัว ในขณะที่มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อ (LTV) บ้านสัญญาที่ 2 ที่ออกมาในช่วงต้นปี ทำให้เกิดการหดตัวของตลาดในกลุ่มนักลงทุนและกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่ทั่วไป

          อย่างไรก็ตาม บริษัทเสนาฯ ตั้งเป้าในปี 2563 ที่จะเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น จำนวน 10 โครงการ เน้นไปที่โครงการแนวราบมากขึ้น เนื่องจากการพัฒนาโครงการแนวราบจะสามารถควบคุมต้นทุนได้ดีกว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนในการพัฒนาทั้งโครงการให้แล้วเสร็จ ในขณะที่การก่อสร้างบ้านเดี่ยวสามารถพัฒนาตามความต้องการของลูกค้าได้ สำหรับสินค้ากลุ่มเสนาฯ ยังเน้นเจาะกลุ่มตลาดไปที่ระดับกลางถึงระดับล่าง แต่ก็มีสินค้าระดับบนเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อระดับ 5 ล้านบาทขึ้นไป เช่น โครงการคอนโดมิเนียม ปิติ เอกมัย ย่านสุขุมวิท 10.

          แนวโน้มภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 มีปัจจัยกระทบหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นปัญหาภาวะเศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัวฉุดกำลังซื้ออสังหาฯ อาทิ หนี้ครัวเรือน มาตรการ LTV ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 อีกทั้งปัจจัยภายนอกประเทศที่เศรษฐกิจโลกยังคงมีความผันผวน สงครามการค้า การลงทุนจากต่างชาติชะลอตัวรวมถึงเงินบาทแข็งค่าขึ้น