LTV สกัดนักเก็งกำไรได้ผล "เอเซีย พลัส" คาดยอดพรีเซลอสังหาฯปี 62 ร่วง 24% ทำกำไรทั้งปี 3.4 หมื่นล้าน โตลดลง YoY 17% มองภาพปี 63 โดดเด่น Q1 มาตรการรัฐดึงกำลังซื้ออนาคต ขณะที่สต๊อกล้น 910 โครงการ มูลค่า 6 แสนล้าน เลือก LH, AP หุ้นเด่น

          นางสาวนวลพรรณ น้อยรัชชุกร รองผู้อำนวยการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.)เอเซียพลัสฯ กล่าวว่า คาดการณ์กำไรกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย 16 รายในไตรมาส 4/2562 จะทำจุดสูงสุดของปี 2562 จากการเปิดโครงการใหม่ 60 โครงการ มูลค่า 8.7 หมื่นล้านบาท และแรงหนุนจากแบ็กล็อกจาก ณ สิ้นไตรมาส 3/2562 อยู่ที่ 3.32 แสนล้านบาท ซึ่งสามารถรับรู้รายได้ในไตรมาส 4/2562 ประมาณ 9.1 หมื่นล้านบาท (เป็นโครงการที่บริษัทอสังหาฯ ดำเนินการเอง 7.2 หมื่นล้านบาท และโครงการร่วมทุนกับพันธมิตรหรือ JV อีก 1.9 หมื่นล้านบาทที่รับรู้เป็นส่วนแบ่งกำไร) คาดจะมียอดโอนราว 7.1 หมื่นล้านบาท เติบโต QoQ 42% หนุนให้กำไรปกติแตะ 1 หมื่นล้านบาท โตกว่า 30% QoQ แต่ลดลง 18% เทียบ YoY

          ขณะปี 2562 ทั้งปี ยอดพรีเซลคาดอยู่ที่ 2.71 แสนล้านบาท ลดลง 23.5% (YoY) ซึ่งเป็นครั้งแรกในรอบ 2 ปีที่ยอดพรีเซล ลดลงต่ำกว่าระดับ 3 แสนล้านบาท โดยมีโครงการเปิดตัวใหม่ 199 โครงการ มูลค่ารวม 3 แสนล้านบาท ทำให้คาดกำไรปกติของกลุ่มปี 2562 อยู่ที่ 3.44 หมื่นล้านบาท ลดลง 17% YoY โดยมียอดโอนทั้งปี 2.23 แสนล้านบาท ลดลง 8% YoY หลัง 9 เดือนแรกปี 2562 มียอดพรีเซล 2.03 แสนล้านบาท ลดลง 28% (YoY) ยอดโอนประมาณ 1.5 แสนล้านบาท ลดลง 9% ( YoY) ทำมีกำไรปกติอยู่ที่ 2.4 หมื่นล้านบาท

          "ยอดพรีเซลที่ลดลงไปร่วม 23.5% เป็นผลจากมาตรการ LTV (Loan to Value) ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ประกาศใช้มาตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของแบงก์พาณิชย์ ตลอดจนลูกค้าจีนส่วนหนึ่งหายไปเนื่องจากผลกระทบจากเทรดวอร์ และคาดยังเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลต่อเนื่องไปถึงปี 2563"

          นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ บล.เอเซียพลัสฯ กล่าวว่ายอดพรีเซลปี 2562 ที่ลดลงถึง 23.5% สะท้อนมาตรการ LTV เพื่อสกัดการเก็งกำไรได้ผล เพราะอัตราที่ลดลงล้อตามกับยอดขายที่เกิดจากการเก็งกำไร ซึ่งทั้งระบบคาดมีประมาณ 25-30% นอกจากนี้หากเทียบยอดพรีเซลช่วง 9 เดือนปี 2562 ที่ลดลงถึง 28% เป็นส่วนของกลุ่มคอนโดฯ ลดลงถึง 36% ส่วนแนวราบลดลง 18% สะท้อนการลดการเก็งกำไรในกลุ่มคอนโดฯ และผู้ประกอบการหันไปเปิดแนวราบมากขึ้น

          สำหรับภาพรวมในปี 2563 ยังไม่สดใสนัก โดยข้อมูลจากการสำรวจผู้ประกอบการรายใหญ่ 12 รายในตลาด พบว่า ณ สิ้นไตรมาส 3/2562 มีโครงการที่รอระบายสต๊อกโดยอยู่ระหว่างพัฒนา 910 โครงการ มูลค่าคงเหลือขาย 598,728 ล้านบาท อย่างไรก็ดีในปีนี้มีปัจจัยบวกหนุนคืออัตราดอกเบี้ยต่ำ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ "บ้านดีมีดาวน์" และแบ็ก ล็อกที่มีมากกว่า 3.32 แสนล้านบาท จำนวนนี้เป็นแนวราบ 3.95 หมื่นล้านบาท หรือประมาณ 12% คอนโดฯ 1.58 แสนล้านบาท สัดส่วน 48% และโครงการคอนโดฯ ภายใต้เจวี 1.34 แสนล้านบาท หรือประมาณ 40%

          "ด้วยมาตรการกระตุ้น อสังหาฯ ของภาครัฐ จะเป็นตัวเร่งให้เกิดการโอนในไตรมาส 1/2563 ประเมินว่าหากมีผู้ใช้สิทธิเพียง 5 หมื่นราย จากจำนวนผู้ใช้สิทธิที่รัฐให้โควตา 1 แสนราย (ต้องโอนภายในไตรมาส1/2563) คำนวณที่ราคาบ้านเฉลี่ย 3 ล้านบาท มูลค่าการโอนในไตรมาส

          1/2563 จะประมาณ 1.5 แสนล้านบาท เทียบกับยอดโอนโดยปกติแต่ละปีจะอยู่ที่ 2.5 แสนล้านบาท ดังนั้นยอดพรีเซลในไตรมาส 2-3 มีโอกาสจะปรับลดลงอย่างแรง จากการดึงดีมานด์ในอนาคตมาใช้ก่อน" นายเทิดศักดิ์ กล่าว

          บล.เอเซีย พลัสฯ ยังให้คำแนะนำลงทุนในหุ้นอสังหาฯ จากกำไรไตรมาส 4 ที่สูงสุดของปี 2562 ตามด้วยมาตรการกระตุ้นยอดขายในไตรมาส 1 ปีนี้ และจุดเด่นเรื่องเงินปันผลที่เตรียมจ่ายไตรมาส 1 นี้ เลือก LH เป็น Top Pick ให้ราคาเป้าหมาย 12 บาท จากอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูง 6.5% ต่อปี และบิสิเนสโมเดลธุรกิจที่เน้นแนวราบ 85% และ 15% มาจากรายได้ค่าเช่า พอร์ตอสังหาฯ ที่มีสินค้าทุกประเภท และ AP จ่ายปันผลเฉลี่ย 4-5% ต่อปี เนื่องจากเป็นบริษัทที่มีแบ็กล็อกสูงสุดในกลุ่มถึง 5.5 หมื่นล้านบาท ให้ราคาเป้าหมายที่ 8.90 บาท จากพี/อี 8 เท่า