สาวิตรี รินวงษ์

          กรุงเทพธุรกิจ

          เป็นอีกเซ็กเตอร์หนึ่งที่ส่อแวว "ซึมยาว" สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ที่อยู่อาศัยจะเป็น "ปัจจัยสี่" แต่ในภาวะที่เศรษฐกิจ กำลังซื้อชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง ทุบซ้ำด้วยโรคระบาด ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดมิเนียมอย่างมาก

          ตลอด 1 ปีที่โควิด-19 ระบาด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานสถานการณ์ตลาด ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาคกลาง มาแบ่งปัน เพื่อให้ผู้ประกอบการเห็นภาพชัดขึ้น และนำไปใช้ตัดสินใจวางแผนพัฒนาโครงการใหม่ๆ ออกสู่ตลาด

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ฉายภาพสถานการณ์ตลาดปี 2563 มีโครงการอยู่ระหว่างการขาย 1,728 โครงการ รวม 210,748 หน่วย และมีซัพพลายเหลือขายจำนวน 176,173 หน่วย มูลค่ารวม 909,228 ล้านบาท แต่ที่น่าสนใจคืออัตราการขายโครงการปรับตัวลดลง เช่น คอนโดมิเนียม ขายได้ 16,403 ยูนิต ลดลง 15.7% อัตราการดูดซับ 3% ลดลงราว 50% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน และที่น่าเป็นห่วงคือการเปิดโครงการราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทที่อาจมีมากเกินความต้องการและกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับบน ซึ่งมีจำนวนน้อย

          ส่วนแนวโน้มปี 2564 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่มีประมาณ 59,600 ยูนิต ลดลง 10% และมูลค่า 308,400 ล้านบาท ลดลง 7.7% ขณะที่ยูนิตขายได้ใหม่ทั้งปีมี 69,996 หน่วย มูลค่าประมาณ 310,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.0% และยูนิตขายเหลือสะสม 174,773 ยูนิต มูลค่าถึงสิ้นปี 2564 ประมาณ 853,400 ล้านบาท ลดลง 0.8%

          ด้านความต้องการที่อยู่อาศัยสะท้อนจากการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปีคาดมีประมาณ 188,716 ยูนิต ลดลง 4.0% มูลค่า 604,800 ล้านบาท ลดลง 1.4%

          "การแพร่ระบาดของโควิด ทำให้ภาพรวม ตลาดจะหดตัวราว 1-4% หากดังนั้น ผู้ประกอบการต้องชะลอการเปิดตัวโครงการหรือเพิ่มซัพพลาย เร่งการระบายสต็อก โอนกรรมสิทธิ์เพื่อเพิ่มกระแสเงินสด ก่อนเห็น การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565-2567" ด้านเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะยากลำบาก ยูนิตที่อยู่อาศัยเปิดขายติดลบ 35% คอนโดสาหัสมากเพราะลดลง 47% เป็นต้น แต่บริษัทก็ยังเชื่อว่ามีโอกาส เนื่องจากบ้านเป็นปัจจัยสี่ ซึ่งช่วงเวลานี้เหมาะกับการซื้อมากสุด เพราะราคาต่ำ ดอกเบี้ยต่ำ ฯ

          ทั้งนี้ ทิศทางการซื้อที่อยู่อาศัยจะเปลี่ยนไป ในอดีตเห็นการซื้อคอนโดมิเนียม จ่ายเงินดาวน์ล่วงหน้าเป็นปี แต่ปัจจุบันสินค้าที่เหลือในตลาดถูกวางบนชั้นวาง (เชลฟ์) ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อและเข้าอยู่ได้ทันที หากเป็น เช่นนั้น จะส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องมีเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการให้เสร็จตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย

          "เราอาจไม่อยู่ในโลกใบเดิมที่เคยเปิดพรีเซลล์ได้ 30-40% ซึ่งนั่นเป็นข้อดีสำหรับผู้ประกอบการ แต่เมื่อกระบวนทัศน์เปลี่ยน ลูกค้าต้องการซื้อโครงการสร้างเสร็จ เห็นบ้าน คอนโดจริง ไม่ใช่กระดาษ ไม่ต้องเสียโอกาสจ่ายเงินเป็นปี ประโยชน์จะเกิดกับลูกค้ามากขึ้น"

          และเพื่อให้อสังหาฯ อยู่รอด เกษรา แนะปรับตัวรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นการหากลุ่มเป้าหมาย คนซื้อตัวจริงให้เจอ ไม่มองแค่การพัฒนารถไฟฟ้า แล้วเปิดโครงการ เจาะทำเล ที่ใช่ แยกย่อยเซ็กเมนต์ให้ได้  ดูแลต้นทุน

          การทำงานต้องสปีดเหมือนกับบริษัทกำลังเติบโตเต็มที่ เพราะการทำงานช้าไม่ส่งผลดี เพราะงานไม่เสร็จ สักอย่าง วางแผนธุรกิจต้องมีระยะกลาง  อย่ามองแค่ปรับตัวสั้น เพราะจะทำให้ไม่มี ความชัดเจนในการ ทำงาน แปลงกระบวนการ ทำงานให้เกิดสินทรัพย์ ดิจิทัลสำคัญ แต่การขายต้องมีความเป็นมนุษย์ หรือ Human touch คุมต้นทุน วางตำแหน่งสินค้าให้ถูกท่ามกลางสงครามราคา

          ด้านกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า  เป็นห้วงเวลาที่บริษัทต้อง หันกลับมาดูแล พัฒนาองค์กรให้มี ความแข็งแกร่ง ปิดจุดด้อยที่มี เพื่อรองรับ การเติบโตในอนาคต และพนักงานถือเป็นนักรบคนสำคัญ จะต้องยกระดับให้มีความพร้อมเพื่อช่วงชิงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายให้ได้

          นอกจากนี้ การจัดการเงินสด ถือเป็นหัวใจสำคัญเพราะทำให้ธุรกิจยังมีลมหายใจต่อไปได้ การมองอนาคต 3-5 ปีข้างหน้า คาดการณ์ระยะสั้น กลางและยาว เพื่อให้บริษัทวางแผนรับมือแต่ละช่วงได้ เช่น หากไตรมาส 3 มีการฉีดวัคซีนให้คนไทยครอบคลุมทั้งประเทศ เปิดประเทศรับ ต่างชาติได้ กลางปีหน้าจะเห็นการฟื้นตัวของ อสังหาฯ แต่จะกลับไปดีเหมือนก่อนโควิดระบาดต้องใช้เวลา 1-2 ปี

          ปี 2564 คาดการเปิดตัวโครงการใหม่ 59,600 ยูนิต ลดลง 10% ยูนิตขายได้ใหม่ทั้งปี 69,996 หน่วย และยูนิตขายเหลือสะสม 174,773 ยูนิต