วิกฤติโควิดลากยาวฉุดอสังหาฯ ซึมหนัก "โจนส์ แลง ลาซาลล์" เผยดีเวลลอปเปอร์ เลื่อนเปิดโครงการใหม่ ทุบราคาลงเฉลี่ย "แสนบาทต่อตร.ม."  หวั่นตลาดออฟฟิศโอเวอร์ซัพพลาย "โรงแรม" ลุ้นคุมโรคระบาดได้เร็ว ก่อนเปิดประเทศ ดึงกำลังซื้อ ต่างชาติหนุนธุรกิจ คาดใช้เวลา 12-18 เดือน "ฟื้น" ด้าน  ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ ระบุ 71% สนใจซื้ออสังหาฯ แต่กังวลรายได้ลด ตัดสินใจซื้อนานขึ้น  ทำเลใกล้สถานพยาบาลมาแรง

          สถานการณ์แพร่ระบาดของโรคโควิด-19 มีแนวโน้ม ลากยาว ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอย่างต่อเนื่อง โดยประเมินว่าการฟื้นตัวทางธุรกิจและเศรษฐกิจ จะขยายเวลาออกไปอีกจากคาดหวังไว้ในปี 2565

          นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 ได้รับผลกระทบหนักต่อเนื่องจากปี 2563 จากการแพร่ระบาดระลอกใหม่ซ้ำเติมวิกฤติ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่มีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายทั้งกลุ่มไฮเอนด์และมิดเอนด์ และมาตรการคุมเข้มสินเชื่อ หรือ "แอลทีวี" ทำให้การซื้อเพื่อการลงทุนทำให้ยาก ขณะนี้ พบว่าผู้ประกอบการเตรียมเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปอย่างไม่มีกำหนด

          "สถานการณ์ตลาดในปีนี้ ของคอนโดมิเนียม ออฟฟิศ ศูนย์การค้า หรือโรงแรม ยังเผชิญปัญหาและความท้าทาย อยู่มาก  ไม่สามารถพลิกฟื้นได้อย่างรวดเร็ว จนกว่าจะมีการฉีดวัคซีนได้ 70% ในสิ้นปีนี้ หากไตรมาสแรกปีหน้า สามารถเปิดประเทศได้ จะใช้เวลาอีก 18-24 เดือนตลาดสังหาฯ จะฟื้นตัวกลับมา"

          ทั้งนี้  เมื่อสถานการณ์ดีขึ้น ธุรกิจอสังหาฯ จะฟื้นตัวกลับมาอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ดี ขณะนี้เป็นช่วงเวลาที่ดีในการซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน พร้อมทั้งประเมินว่าหากไตรมาสสุดท้ายสถานการณ์เริ่มคลี่คลาย มีนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาเยือนประเทศไทยจะเป็นกำลังซื้อที่สำคัญ แม้จะไม่กลับไปเหมือนปี 2562 ก่อนเกิดโควิดที่มีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเข้ามา ถึง 40 ล้านคน โดยปีนี้ประเมินไว้ที่ 8 ล้านคน หรืออาจลดลงเหลือ 6 ล้านคนจากการแพร่ระบาดของโรคโควิดที่รุนแรง

          หวังมาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาฯ

          นางสุพินท์ กล่าวต่อว่า บนสมมติฐานที่ว่า ปี2565 เศรษฐกิจไทยจะสามารถพลิกฟื้นได้อย่างช้าไตรมาสสองนั้นจะส่งผลต่อเนื่องตลาดคอนโดมิเนียม ใช้เวลา 12-18 เดือน ในการดูดซับซัพลายที่มีอยู่ แต่หากภาครัฐมีนโยบายกระตุ้นอสังหาฯ เช่น การปล่อยกู้ดอกต่ำ เปิดให้ นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ขยายโควตาการถือครองคอนโดมิเนียมใน 1 อาคาร เกิน 49% เป็น 75% หรือซื้อบ้านเดี่ยวได้ แต่ออกโหวตไม่ได้ เพิ่มขึ้น จะช่วยเพิ่ม ดีมานด์ในสภาวะที่เศรษฐกิจไทยเริ่มจะฟื้นตัวได้ดีขึ้น

          ทั้งนี้ ตั้งแต่ปี  2561 มีโครงการที่เปิดตัวแล้วและเตรียมจะเปิดตัวทั้งสิ้น 12,700 ยูนิต มีจำนวน 5,900 ยูนิต ที่ยกเลิกการพัฒนาโครงการ และ 2,500 ยูนิต คงค้างไม่พัฒนาต่อ อีก 4,300 ยูนิตยังไม่เปิดตัว  ทำให้จำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยมาก

          ขณะที่คอนโดมิเนียมราคาปรับตัวลดลงต่อเนื่อง ตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 ในปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ถือว่าเป็นโอกาสของผู้ซื้อเพื่ออยู่หรือลงทุนระยะยาว เฉลี่ยทุกเซ็กเมนต์อยู่ที่ 101,900 บาทต่อตร.ม. ทำเลใจกลางเมืองอยู่ที่ 218,000 บาทต่อ ตร.ม.

          ส่วนตลาดออฟฟิศ ราคาค่าเช่าเฉลี่ยแนวโน้มจนถึงปี 2568 ที่มีโครงการที่เปิดตัวประมาณ 2.3 ล้าน ตร.ม. ประมาณ 90% เป็นออฟฟิศเกรดเอ จะเห็นได้ว่าเทรนด์ค่าเช่าของออฟฟิศมีแนวโน้มลดลง โดยไตรมาสแรกปีนี้จากข้อมูลของโจนส์ แลง ลาซาลล์ มีอัตราว่างสูงขึ้น จากปี 2568 ประมาณ 2% จาก 10 ปีที่ผ่านมามีอัตราพื้นที่ว่างไม่ถึง 10% แต่ปัจจุบันขยับขึ้นมาใกล้จะ 12% แล้วในออฟฟิศทุกเกรด

          "เราเห็นค่าเช่าที่ต่ำลง ปัจจุบันค่าเช่าเฉลี่ยออฟฟิศเกรดเอ เหลือ 928 บาทต่อตร.ม. และเฉลี่ยทุกเกรดอยู่ที่ 720 บาทต่อตร.ม. จนถึงปี 2568 ค่าเช่าของเกรดเอจะได้รับแรงกดดันจากโอเวอร์ซัพพลายที่เกิดขึ้นในตลาดจำนวนมหาศาลทำ ให้ค่าเช่าลดลงเหลือประมาณ 793 บาทต่อตร.ม."

          พลิกเทรนด์ตลาดออฟฟิศ

          นางสุพินท์ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดออฟฟิศจะเป็น "ไฮบริดเวิร์กกิ้ง" มากขึ้น รองรับการประชุมโดยใช้เทคโนโลยี ออนไลน์มิตติ้งที่จะถูกใช้มากขึ้นต่อเนื่องหลังโควิด

          "ทำให้อนาคตการใช้ออฟฟิศจะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป จะมีพื้นที่ยืดหยุ่นในการทำงานร่วมกันมากขึ้นเพื่อให้เกิดความริเริ่มสร้างสรรค์ การพัฒนาอาคารสำนักงานต่างๆ จะถูกปรับเปลี่ยนอย่างมาก"

          อย่างไรก็ดี ตลาดออฟฟิศเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าตลาดคอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า โรงแรม ซึ่งตลาดโรงแรมต้องรอให้รัฐบาลควบคุมโรคระบาดและเปิดประเทศได้ ซึ่งปัจจุบันมีความ ไม่แน่นอนที่เกี่ยวกับการเปิดประเทศหลังจากเปิดโครงการนำร่อง "ภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์" ไปแล้ว ต้องรอประเมินไตรมาส 4  ที่น่าจะเห็นภาพต่างๆ ชัดเจนขึ้น

          ตัดสินใจซื้อนานขึ้น

          นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า จากการสำรวจข้อมูลผ่านทางเว็บไซต์ ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ยังคงชะลอตัว เพราะสถานการณ์แพร่ระบาดโควิดยังไม่สามารถควบคุมได้มีผลทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น จากเดิม 1-2 ปี ขยับมาเป็น 3-5 ปี

          "เนื่องจากการซื้ออสังหาฯ ถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิตประกอบกับสถานการณ์ บรรยากาศไม่เอื้ออำนวยต่อการตัดสินใจซื้อ ซึ่งจากการสำรวจของผู้ที่เข้ามาในเว็บไซต์จำนวน 1,000 คน พบว่า 71% ยังสนใจซื้อ แต่ 21% ยังไม่ได้ตัดสินใจตอนนี้ และ 8% ไม่สนใจ"

          ในการค้นหาข้อมูลอสังหาฯ พบว่า โซเซียลมีเดียเป็นอันดับหนึ่งมีการใช้งานเพิ่มขึ้น เว็บไซต์ของดีเวลลอปเปอร์อันดับสอง ที่มีผู้สนใจเข้าไปดูเพิ่มขึ้น และ พร็อพเพอร์ตี้ พอร์ทัล อันดับสาม ที่สำคัญดีเลลอปเปอร์มีการใช้ไลน์ในการติดต่อสื่อสารกับลูกค้าโดยตรงเพิ่มขึ้น ตอบโจทย์สถานการณ์ต้องทำงานที่บ้านจากมาตรการล็อกดาวน์

          ทั้งนี้ ผู้ที่สนใจซื้อจะใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ในการหาข้อมูลก่อนที่เยี่ยมชมโครงการ ก่อนที่ตัดสินใจซื้อ อย่างน้อย 1 ครั้ง โดยเฉพาะคนไทย ขณะที่คนซื้อต่างชาติตัดสินใจซื้อผ่านออนไลน์ง่ายกว่าเพราะเป็นการซื้อเพื่อลงทุน

          นิยมทำเลใกล้สถานพยาบาล

          นางกมลภัทร กล่าวว่า จากข้อมูลในครึ่งปีแรก ตลาดซื้อลดลงขณะที่ตลาดเช่าเพิ่มขึ้น  ทำเลที่ยังคงมีคนสนใจซื้อมากที่สุดยังคงเป็นเขตวัฒนา ตามด้วยจตุจักร เนื่องจากมีสถานนีบางซื่อ และนนทบุรี ส่วนฝั่งการเช่า วัฒนา คลองเตย ห้วยขวาง บางนา เป็นทำเลที่มีคนสนใจเช่าอย่างต่อเนื่อง แต่จากสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิดทำให้การสนใจเช่าเพิ่มขึ้นหากเทียบช่วงก่อนหน้านี้ในทุกทำเลปัจจุบันตลาดการซื้อชะลอตัวคนหันมาเช่ามากขึ้น

          "พฤติกรรมการซื้อ-เช่า เปลี่ยนไป ต้องการอยู่ใกล้สถานพยาบาลมากขึ้น รวมถึงต้องการโครงการที่ตอบโจทย์เรื่องสุขภาพมากขึ้นคิดเป็นสัดส่วน 73% กระจายไปในคนทุกกลุ่มตั้งแต่อายุ 22 ปี ขึ้นไปที่อยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองหรือกลุ่มคนที่มีอายุมากกว่า 60 ปี ขึ้นไป และทุกกลุ่มรายได้ให้ความสำคัญเรื่องนี้อย่างชัดเจน"

          ในส่วนของการซื้ออสังหาฯ  คนสนใจ ซื้อคอนโดมิเนียม อันดับแรก ตามมาด้วยบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน และช็อปเอ้าส์ ขณะที่ระดับราคาการซื้อ อันดับแรกอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท รองลงมากระโดดไปเกิน 10 ล้านบาท อันดับ 3 อยู่ที่ 3-5 ล้านบาท ส่วนคนที่สนใจเช่า อันดับแรกราคาต่ำกว่า 1 หมื่นบาทต่อเดือน อันดับ2 อยู่ที่ 1-2 หมื่นบาทต่อเดือน อันดับ 3 มากกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือน ซึ่งเริ่มมีชาวต่างชาติเข้ามาเช่าในเขตวัฒนา สาทรเพิ่มขึ้น

          กังวลปัจจัยเสี่ยง-รายได้ลด

          สำหรับ ปัจจัยที่ทำคนที่สนใจซื้ออสังหาฯ ชะลอการซื้อ เกิดจาก 1.กังวลว่ารายได้ลดลงจากผลกระทบ โควิด 2. กังวลว่าราคาที่ได้ต่ำสุด แล้วหรือยัง แม้ว่าราคาราคาอสังหาฯเทียบปีต่อปีลดลง 7% 3.กังวลเรื่องสถานการณ์การเมือง 4.สินเชื่อ 5.เงินดาวน์ และ 6.ตัวเลขการติดเชื้อโควิด

          "จากการสำรวจพบว่า 60% ของคน ที่ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย กังวลโควิด สินเชื่อและ ลำดับความจำเป็นเร่งด่วนในการใช้เงินที่มีอยู่ คาดว่า หากสถานการณ์การแพร่ระบาด โควิดคลี่คลายทำให้คนเกิดความ เชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยไตรมาสสี่ ปีนี้ ตลาดอสังหาฯ น่าจะดีขึ้น"