บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ผลกระทบจากมาตรการ"ล็อกดาวน์" ตั้งแต่ปี2563 ลามมาปีนี้  โดยล่าสุดมีการ "ขยายล็อกดาวน์" ในพื้นที่สีแดงเข้มจนถึง 31 ส.ค.นี้ จากก่อนหน้านี้ล็อกดาวน์มาแล้ว 14 วัน เป็นปัจจัยลบ!!  ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีผลต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี!! ทีเดียว

          "อิสระ บุญยัง" นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในฐานะประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก แม้ยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 40-50% ช่วงแรกผู้ประกอบการต่างคาดหวังว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิดระลอก 3 จะไม่รุนแรง ทุกบริษัทน่าจะทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ ออกมาในช่วงไตรมาส 3-4

          แต่เมื่อเกิดเหตุการณ์แพร่ระบาดรุนแรงในเดือน ก.ค. ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบอารมณ์ซื้อ  และกำลังซื้อ "หดตัว" หนักขึ้นกว่าเดิม ขณะที่ มาตรการเข้มงวดต่างๆ ยังคงอยู่ ไม่ว่าจะการเว้นระยะห่างทางสังคม การจำกัดการเดินทางทั้งในและระหว่างประเทศ  ทำให้ปี 2564 น่าจะเป็นปีที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ต่ำที่สุดในรอบ17ปี!!! นับตั้งแต่ ปี2547 เป็นต้นมา น่าจะเหลือยอดไม่เกิน 40,000 ยูนิต ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร

          "ปีนี้ต้องยอมรับว่าปัจจัยลบจำนวนมากที่เข้ามากระทบตลาดอสังหาฯ  ขณะเดียวกันตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบันมีโครงการคอนโด หยุดแล้วกว่า 10,000 ยูนิต ส่งผลให้ซัพพลายในปีนี้ต่ำสุดในรอบ17 ปี"

          ขณะเดียวกันยอดโอนรับรู้รายได้อาจจะลดลงไม่ถึง 50% เพราะมีการล็อกดาวน์ยอดโอนในเดือน ก.ค.- ส.ค. ลดลง คาดว่าภาพรวมทั้งปี ลดลง 10-15% ต่ำกว่าปี 2563 แต่ยังถือว่าดีมากแล้ว ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ เพราะแนวโน้มสถานการณ์โควิดยังไม่รู้ว่าจะสิ้นสุดลงเมื่อไร และยังมีความโชคดีที่ยอดโอนในครึ่งปีแรก ไม่แย่มากนักเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

          อิสระ ระบุว่าในเดือน ก.ค. ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังมีการโอนเพราะมี สต็อกมีบ้านที่รอส่งมอบอยู่แต่ เดือน ส.ค. ต่อเนื่อง ก.ย. คงถูกเลื่อนไป ยกตัวอย่าง กานดา พร็อพเพอร์ตี้ ในช่วงล็อกดาวน์ ไม่มีงานประกอบติดตั้งใหม่ ฉะนั้นปลายปีที่มีงานประกอบติดตั้ง จะถูกร่นไปเดือนหนึ่ง หากว่าภาวะเศรษฐกิจโดยรวมดีทุกไซต์งานหรือผู้ประกอบการทุกราย คงมีมาตรการเร่งรัดงานก่อสร้าง มีทำล่วงเวลา โดยไม่ทำให้ชุมชนเดือดร้อน หรือมีเสียงรบกวน แต่หากเศรษฐกิจรวมอยู่ใน "ขาลง" ผู้ประกอบการ ไม่น่าจะสปีดงานก่อสร้าง!  มิเช่นนั้นจะมีแต่เงินไหลออก (Cash Out) ฉะนั้นต้องวางแผนให้เหมาะกับเงินไหลเข้า(Cash In)

          "สภาพการณ์ต่อจากนี้ใน 6 เดือนข้างหน้า ก็เชื่อเหลือเกินว่า โดยภาพรวมผู้ประกอบการ ยังคงระมัดระวังการก่อสร้างมากขึ้น แม้ว่าอาจจะไม่ได้ล็อกดาวน์ พร้อมกันนั้นแรงงานที่กระจัดกระจายไปคงยังไม่ได้กลับมาโดยเร็ว จาก 2 ปัจจัยทั้งเศรษฐกิจชะลอตัวและแรงงานที่หายไป การเร่งก่อสร้างทำได้ยาก วิธีแก้ปัญหาคงต้องใช้ระบบสำเร็จรูป หรือ พรีคาสท์ในการติดตั้ง "

          ช่วงเวลานี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเข้าใจว่า ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ยิ่งมีการ ล็อกดาวน์ต่อเนื่องการจับจ่ายใช้สอยย่อมชะลอตัวลงเป็นธรรมดา  ดังนั้นการก่อสร้างก็ต้องสมดุลกับยอดขาย

          "สถิติและผลกระทบที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้รับต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่า ยอดขายเดือน ก.ค. ที่ผ่านมา แย่ที่สุด โดยเฉพาะ คอนโด"

          สถิติของกานดา พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า เดือน ก.ค.เป็นเดือนที่มีคนเข้าเยี่ยมชมโครงการ (Walk-in) น้อยที่สุดในรอบปีหลังจากเผชิญมาตรการล็อกแคมป์ก่อสร้าง ตามมาด้วยมาตรการล็อกดาวน์ ทำให้ยอดการจองน้อยที่สุดในรอบปีตั้งแต่ ก.ค.2563 ในภาพรวมของกรุงเทพฯ และ ปริมาณฑล ฉะนั้น ครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการอสังหาฯ ระมัดระวังในการเปิดตัว โครงการมากขึ้น

          สอดคล้องกับ "พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า สถานการณ์ผู้ติดเชื้อที่เพิ่มขึ้นทำนิวไฮเป็น ระยะๆนั้น ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ จากมาตรการล็อกดาวน์เพื่อสกัดการแพร่เชื้อ หรือที่ผ่านมาคือการปิดแคมป์ก่อสร้างอย่างชัดเจน ทำให้ธุรกิจเดินต่อไม่ได้หรือไปได้อย่างยากลำบาก ไม่นับรวมผลกระทบที่เกิดจากกำลังซื้อของลูกค้าที่หดตัวลงจากรายได้ที่ลดลง ส่งผลให้ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากภาคธนาคาร รวมทั้ง ผู้ประกอบการอสังหาฯที่ต้องอาศัยเงินกู้ ตั้งแต่การซื้อที่ดิน  การพัฒนาโครงการ ปัจจุบันสถาบันการเงินแทบไม่อนุมัติสินเชื่อใหม่แล้ว เพราะมีกังวลต่อความเสี่ยงเกิดหนี้เสีย

          "ปีนี้ตลาดอสังหาฯ ได้รับผลกระทบหนักมากโดยเฉพาะพื้นที่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ชะลอตัวอย่างรุนแรง ยอดขายน้อย ขณะยอดโอนกรรมสิทธิ์ มีปัญหา หมุนกลับมาเป็นรายได้ ให้ผู้ประกอบการได้ยาก เนื่องจากลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ส่วนตลาดต่างจังหวัดตลาดแนวราบยังพอไปได้ในหัวเมืองใหญ่ คาดว่าปีนี้ตัวเลข เปิดตัวโครงการใหม่ต่ำกว่าปี 2540 "

          จากข้อมูลของ โจนส์ แลง ลาซาลล์ พบว่า ตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบันตัวเลขคอนโด ชะลอโครงการมีทั้งหมด 12,700 ยูนิต เป็นโครงการที่ยกเลิก 5,900 ยูนิต ชะลอการก่อสร้าง  2,500 ยูนิต และยังไม่กำหนดวันเปิดตัวโครงการ  4,300 ยูนิต พร้อมกันนี้ ด้านราคาคอนโดปรับลดลงเฉลี่ยอยู่ที่ 101,900 บาท ต่อตร.ม. ส่วนคอนโดระดับไฮเอนด์ใจกลางเมืองราคาอยู่ที่ 218,000 บาทต่อตร.ม. สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการ อสังหาฯ ปรับตัวรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวด้วยการเบรกการลงทุนโครงการใหม่ และเร่งระบายสต็อกซัพพลายที่เหลืออยู่เพื่อกำเงินสดไว้ในมือ

          สถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ได้รับ ผลกระทบจากปัจจัยลบรอบด้านทั้งจากมาตรการล็อกดาวน์ที่มีผลต่อเศรษฐกิจ กำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงอารมณ์ลดลง ต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังใน การตลาดหรือเปิดโครงการใหม่ มิเช่นนั้น ยอดขายแป้ก!! ได้ง่ายๆ