บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ส่องผลประกอบการ "16 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่" ช่วง 6 เดือนแรกของปี 2564 ท่ามกลางวิกฤติโควิด-19 และปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน "เอพี" โกยรายได้สูงสุด ขณะที่ "แลนด์แอนด์เฮ้าส์" แชมป์ทำกำไร ผู้ประกอบการหลายรายยอดขาย จากแนวราบยังคงมาแรง!

          "สุรเชษฐ กองชีพ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อ ชาวไทย และต่างชาติ ชะลอตัวลง อย่างต่อเนื่องเกือบ 2 ปี ผู้ประกอบการ ในธุรกิจอสังหาฯ ต่างพยายามหาทางรอด สร้างรายได้เพิ่มอย่างสุดความสามารถ!

          "รายได้หลักของการพัฒนาโครงการ ที่อยู่อาศัยเพื่อขายนั้นมาจากการโอนกรรมสิทธิ์เป็นสำคัญ นั่นหมายความว่า ยอดพรีเซลหรือยอดขายที่ได้รับจากการเปิดขายในช่วงแรก ไม่ใช่ทั้งหมดของรายได้ที่จะได้รับ และไม่ใช่รายได้ที่แท้จริงของผู้ประกอบการ การจะรับรู้รายได้ของที่อยู่อาศัยแต่ละโครงการส่วนใหญ่ใช้เวลามากกว่า 1 เดือนขึ้นไป จนถึง 4-5 ปี"

          โครงการคอนโดมิเนียมบางแห่งหากสร้างเสร็จก่อนเปิดขายอาจรอเพียง 1 เดือนก็อาจได้ต้นทุนพร้อมกำไรกลับคืนมาแล้วในกรณีที่มี การซื้อขายเกิดขึ้น แต่ถ้าเป็นคอนโดหรือ บ้านจัดสรรที่เปิดขายก่อนการก่อสร้าง ก็อาจรอนานกว่า 3-4 เดือน คอนโดส่วนใหญ่ 1 ปีขึ้นไป หรือมากกว่านั้น  และคอนโดเป็นรูปแบบ โครงการที่ค่อนข้างมีความเสี่ยงในเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในแง่ของการเก็งกำไรจากนักลงทุนที่บางส่วนไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่แรกที่ซื้อไป

          "กว่าที่ผู้ประกอบการจะรับรู้ว่าผู้ซื้อ คอนโดของตนเมื่อเปิดขายช่วงแรกนั้น ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทั้งจากความ ไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ และจากปัญหาเรื่อง ของการขอสินเชื่อไม่ผ่าน ก็ต้องรอจนกระทั่งโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ หรือผ่านไปแล้ว 1-2 ปีหรือมากกว่านั้น ผู้ประกอบการจึงมี ความเสี่ยงมากกว่าการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรร"

          ดังนั้นเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวและกำลังซื้อลดลงชัดเจน ผู้ประกอบการอสังหาฯจึงพยายามเพิ่มสัดส่วนโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น และลดโครงการคอนโดเพื่อลดความเสี่ยง!  แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าคอนโดจะมีความเสี่ยงในเรื่องนี้เหมือนกันหมด เพราะคอนโดในทำเลที่ดี  ยังมีความต้องการสูงจากกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มนักลงทุนที่คาดหวังผลตอบแทนจากการเช่า หรือขายต่อ ผู้ประกอบการหลายรายที่มีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดช่วงครึ่งแรกของ ปีนี้และสร้างรายได้รวมไปถึงผลกำไรสุทธิที่มากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า เช่น ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แอสเซทไวส์ และศุภาลัย ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดในช่วงต้นปี  โครงการส่วนใหญ่ของทั้ง 3 รายอยู่ในทำเล ที่คาดหวังการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของราคาที่เพิ่มขึ้นและเรื่องของการเช่าได้เมื่อเศรษฐกิจกลับเข้าสู่ภาวะปกติ

          สำหรับ 5 บริษัทที่มีผลประกอบการโดดเด่น ด้านรายได้ครึ่งแรกปี 2564 อันดับแรก เอพี (ไทยแลนด์) มีรายได้ 20,506 ล้านบาท ตามด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 17,217 ล้านบาท แสนสิริ 14,868 ล้านบาท พฤกษา 13,289 ล้านบาท และศุภาลัย 11,000 ล้านบาท

          ส่วน 5 บริษัทกำไรสูงสุดได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์  3,606 ล้านบาท ถือว่าโดดเด่น ในแง่ความสามารถทำกำไรที่เอาชนะคู่แข่งด้วยบรรทัดสุดท้ายเสมอ! ตามด้วย เอพี (ไทยแลนด์) 2,518 ล้านบาท ศุภาลัย 2,497 ล้านบาท แสนสิริ 1,046 ล้านบาท และพฤกษา 1,034 ล้านบาท

          ทั้งนี้ "บ้านจัดสรร" ที่เป็นที่สนใจมีตั้งแต่ ทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 2.5 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 35 ล้านบาท ต่อยูนิต ซึ่งผู้ซื้อให้ความสนใจโครงการ บ้านจัดสรรในหลายระดับราคา ผู้ประกอบการ เปลี่ยนแปลงจึงพัฒนาโครงการหลากหลายทุกระดับราคาเพื่อเข้าถึงผู้ซื้อได้หลายกลุ่ม ผู้ประกอบการ %ที่โดดเด่น ได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์  37%เอสซีแอสเสท พฤกษา แสนสิริ 32%และเอพี อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการ 227%

          ที่เน้นโครงการคอนโดต่อเนื่อง -23%  มาหลายปี และมีคอนโดรอการขาย 111%

          อยู่เยอะก็อาจมีรายได้หรือ24%กำไรที่ไม่สูงมาก เมื่อเทียบกับ -23%ผู้ประกอบการที่มีโครงการรูปแบบ 28%อื่นๆ ด้วย การที่ผู้ประกอบการN/A หลายรายเลือกที่จะเพิ่มสัดส่วนบ้านจัดสรรมากขึ้นนั้นสอดคล้อง10% กับรายได้ในภาวะแบบนี้เช่นกัน 43%   ด้วยความที่รอบของการรับรู้รายได้ -34%

          ที่สั้นกว่า และสามารถสร้างรอบใหม่ 157%ได้รวดเร็วในกรณีที่เกิดปัญหาขึ้น 71%จากการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้139%     อีกทั้งขนาดของโครงการ -83%บ้านจัดสรรในปัจจุบันไม่มีขนาดใหญ่มากนักเมื่อเทียบอดีต ต้นทุนในการซื้อที่ดินรวมถึงการพัฒนาโครงการไม่สูงมาก การเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรจึงเป็น "ทางเลือก" ที่น่าสนใจมากกว่าคอนโด ในช่วงที่ "กำลังซื้อ" จำกัด แม้ว่า รายได้จากการขายบ้านจัดสรรอาจไม่สูง เมื่อเทียบกับคอนโดแต่ด้วยระยะเวลาตั้งแต่ การเปิดขายจนถึงวันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ไม่นานมากจึงเพิ่มจำนวนโครงการได้รวดเร็วกว่า  สามารถ "ชดเชย" รายได้จากโครงการคอนโด ที่ลดลง

          ช่วงครึ่งปีหลัง  2564 รายได้และกำไรสุทธิของผู้ประกอบการและลำดับน่าจะไม่แตกต่างจากครึ่งแรก เพราะผู้ที่สร้างรายได้และทำกำไรได้ดีนั้นยังคงเดินหน้าตามแผนงานต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563 หากเพิ่งขยับตัวเปิดขายโครงการใหม่ อาจยังไม่สามารถสร้างรายได้หรือกำไรขึ้นมา เทียบเท่า หรือผู้ประกอบการบางรายที่มี การขยายไลน์ธุรกิจนอกเหนือจากที่อยู่อาศัย ก็ต้องใช้เวลาในรับรู้รายได้