อสังหาริมทรัพย์

          ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2564 ที่ผ่านมา (ม.ค.-มิ.ย.) หากประเมินสถานการณ์แล้ว ผลจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ยังคงเป็นวิกฤตใหญ่ ที่ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาฯต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน และแม้ว่า เดือน ก.ย.64 ตัวเลขผู้ติดเชื้อเริ่มปรับตัวลดลงต่ำกว่า 20,000 คนต่อวัน แต่ยอดผู้เสียชีวิตยังอยู่ระดับสูง ก็ยังคงเป็น สิ่งที่ภาคธุรกิจและประชาชนในประเทศไทย มีความกังวลต่อสถานการณ์การระบาดอยู่ ประกอบกับความเปราะบางของเศรษฐกิจประเทศไทยที่คาดว่าปีนี้ จะติดลบ เป็นเรื่องที่ท้าทาย ต่อนโยบายของภาครัฐ ในการใช้นโยบายการเงินคลังและการเงิน ในการกระตุ้นการบริโภคภายในประเทศ ล่าสุด คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้ไฟเขียวในการคงจัดเก็บภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ที่ 7% ต่อไปถึงสิ้นปี 2566

          อย่างไรก็ดี ภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีสัดส่วนของผู้ประกอบการและมีส่วนแบ่งตลาด อสังหาฯมากที่สุด ยังคงต้องขับเคลื่อนธุรกิจ เพื่อสะท้อนผลประกอบ การให้ผู้ถือหุ้น ท่ามกลางวิกฤตโควิด!!

          หากมองใน 6 เดือนแรกของปีนี้ จะเห็นได้ว่า โดยภาพรวมของ บริษัทอสังหาฯในตลาดหุ้นแล้ว รายได้รวม รายได้จากการขายอสังหาฯ กำไรสุทธิ ชะลอตัว ขณะที่ต้นทุน และภาระหนี้ เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจาก ผู้ประกอบการ ได้มีการออกหุ้น และขอวงเงินจากสถาบันการเงิน เพื่อเป็นเงินทุนหมุนเวียนและเสริมสภาพคล่อง ส่งผลให้หนี้สินต่อทุน (D/E) อยู่ในระดับที่ต้องเฝ้าระวัง

          โดยย้อนมาดูถึง ผลประกอบการอสังหาฯจาก 36 บริษัท (ตามข้อมูลของ LPN WISDOM บริษัทวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์ ในเครือ LPN) ระบุว่า ในไตรมาส 2 (เม.ย.-มิ.ย.) มีรายได้รวม 73,726.39 ล้านบาท ลดลง -5.66% แต่รายได้รวม 6 เดือนแรกของปี 64 ทำไปได้ 150,293.65 ล้านบาท+5% (เมื่อเทียบกับฐานต่ำในช่วงเดียวกันของ ปีที่ผ่านมา) กำไรสุทธิงวดครึ่งปี ถือว่าเซอร์ไพรส์ ทำได้ถึง 17,817 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +41.20%

          และที่สำคัญ อัตรากำไรสุทธิของ 36 บริษัทอสังหาฯอยู่ที่ระดับ 11.85% ซึ่งยังอยู่ในระดับที่พอใจ ถึงแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการทุกค่าย จะเน้นกลยุทธ์ "สงครามราคา" มอบส่วนลดตั้งแต่ 2 แสนบาทไปจนเกินกว่าหลักล้านบาท (แล้วแต่ประเภทของสินค้า) รวมถึงลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น และจูงใจในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้ทันกับมาตรการ อสังหาฯที่จะสิ้นสุดสิ้นปี 64 ซึ่งจะส่งผลดี ในการระบายสินค้าคงค้าง ของผู้ประกอบการให้ลดลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้ภาระที่ต้องแบกสต๊อกลดลง ซึ่งมีผลในเรื่องค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงเช่นกัน แม้ว่าตอนนี้ ภาครัฐจะมีการลดการจัดเก็บภาษีลงบางส่วนก็ตาม

          3 ศูนย์วิจัยฯชั้นนำ ชี้ 'แนวราบ-คอนโดฯ' รอเวลาฟื้น

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ ลดลงเล็กน้อยสำหรับบ้านใหม่ เป็นการลดลงชั่วคราวแต่ไม่ถึง 10% เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการเร่งระบายสต๊อกเป็นหลัก ยอมลดมาร์จิ้นลงเพื่อให้มีกระแสเงินสดเข้ามา ขณะที่การเปิดโครงการใหม่มีเรื่องของต้นทุนราคาที่ดิน ที่สูงขึ้น ทั้งนี้ เรามองว่า เรื่องของสต๊อกที่อยู่อาศัยกับโครงการเปิดใหม่ เริ่มจะอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกัน ซึ่งเป็นผลมาจากที่ผู้ประกอบการ ลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ แต่ไปเร่งระบายของที่มีอยู่ ส่งผลให้ตัวเลขไม่มีการเปลี่ยนแปลงมาก โดยมีสต๊อกที่อยู่ระหว่างการขายราว 3 แสนหน่วย (ใน 26 จังหวัดที่ทางศูนย์ข้อมูลฯได้ทำการสำรวจ) คิดเป็นมูลค่าขาย 1 ล้านล้านบาท

          "แนวโน้มคงต้องรอถึงปี 2568 ที่สต๊อกคงค้างจำนวนดังกล่าว ปรับลดลงดีขึ้น ซึ่งจะไปตรงกับสมมติฐานของศูนย์ข้อมูลฯ ที่จะเห็น การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวดีขึ้นในปี 2568 ถึง 2570 คาดตลาดอสังหาฯ จะฟืนตัวชัดเจนหลังปี 68 เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิดโควิด"

          ด้านศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (EIC SCB) ได้วิเคราะห์ถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2564 คาดว่า หน่วยขายได้ของที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพฯและปริมณฑล ในปี 64 อยู่ระดับประมาณ 35,000 หน่วย ลดลง-1% ถึง-3% (YoY) ซึ่งยังคงเป็นระดับต่ำกว่าในช่วงก่อนเกิดโควิด-19

          ขณะที่อุปทานใหม่ในปี 64 กลุ่มทาวน์เฮาส์ยังมีอุปทานส่วนเกิน แม้การเปิดโครงการใหม่ลดลง แต่กำลังซื้อที่กลับมาชะลอตัว ทำให้ การดูดซับทาวน์เฮาส์ออกจากตลาดยังต้องใช้ระยะเวลานาน และมี แนวโน้มหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น ขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวมี แนวโน้มเติบโตช้าลงจากข้อจำกัดด้านที่ดิน ทำให้ EIC คาดการเปิดโครงการแนวราบปีนี้ ลดลง-36% ถึง-39% (YoY) อยู่ที่เพียง 29,000-30,000 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในระหว่างปี 2560-2563 ซึ่งอยู่ที่ราว 50,000 หน่วยต่อปี

          "ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาด เริ่มคลี่คลายลง คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีโอกาสค่อยๆ ฟืนตัว ดีขึ้น"

          สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลนั้น ในมุมของ นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัทคอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ระบุชัดเจนในช่วงครึ่งหลัง ของปี 64 จะมีโครงการเปิดตัวเพียง 9,000 ยูนิตเท่านั้น ส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่ทั้งปีเหลือเพียงแค่ 15,079 ยูนิต ลดลง-32.3 % (เทียบกับอุปทานใหม่ในปี 63 ที่ 22,269 ยูนิต และลดลง-66 % เมื่อเทียบกับปี 62 ที่มีอุปทานใหม่ทั้งปี 44,433 ยูนิต)

          ยอดขายอสังหาฯ 7 เดือน หืดขึ้นคอ! 9 บริษัท ทำได้ 1.26 แสน ล.

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ผลจากโควิด-19 ได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการ อสังหาฯต้องปรับตัวอย่างหนัก เพื่อประคับประคองให้ธุรกิจ "อยู่รอด" ซึ่งบริษัทอสังหาฯหลายแห่ง ได้ปรับกลยุทธ์ในการรักษารายได้รวม ยอดขาย และกำไรสุทธิให้อยู่ในระดับที่ยังสร้างผลตอบแทนให้กับ ผู้ถือหุ้น ซึ่งในรอบ 6 เดือนแรกของปี 64 ที่ผ่านมา พบว่า บริษัท หลายแห่ง เน้นเรื่องราคาและเงื่อนไขพิเศษ เพื่อจูงใจให้ผู้ซื้อและ ลูกค้ารีบตัดสินใจโอนที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี ด้วยสถานการณ์โควิด-19 ที่ระบาดรุนแรง ทำให้ภาครัฐ โดย ศบค.ได้มีคำสั่งปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง (คลัสเตอร์โควิด) เป็นการชั่วคราวในเดือนกรกฎาคม (ก.ค.) ที่ผ่านมา เป็นการปิดแคมป์ฯที่ก่อผลเป็นวงกว้างกับบริษัทอสังหาฯทั้งในเรื่องการก่อสร้างโครงการที่ต้องหยุดชะงัก จนบางแห่งต้องเลื่อนการเปิดโครงการออกไปปี 65 ขณะที่ไม่สามารถทำนิติกรรมในการโอนที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวราบ หรือคอนโดฯที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างเก็บรายละเอียดเพื่อส่งมอบลูกค้า กระทบถึงรายได้ที่จะเกิดขึ้นในเดือน ก.ค.ซึ่งเข้าสู่ต้นเดือนแรกของไตรมาส 3 ของปีนี้

          อย่างไรก็ตาม "ผู้จัดการรายวัน360" ได้ตรวจสอบยอดขายในรอบ 7 เดือนแรกของปีนี้ (ม.ค.-ก.ค.) พบว่า เฉพาะ 9 บริษัท สามารถทำได้ 126,471 ล้านบาท ในขณะที่เป้ายอดขายรวมทั้งปี (9 บริษัท) อยู่ที่ 218,345 ล้านบาท

          โดยบริษัท เอพี ไทยแลนด์ฯ มูลค่ายอดขาย 20,662 ล้านบาท คิดเป็น 58 % ของเป้าทั้งปีที่ 35,500 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริ สัดส่วนทำได้ 70% จากเป้ายอดขายที่วางไว้ 31,000 ล้านบาท (เหตุเป้าขายห่างกัน 4,500 ล้านบาท) ซึ่งการวัดผลยอดขายในช่วง 7 เดือนแรก โดยภาพรวมแล้ว บริษัทอสังหาฯสามารถทำยอดขายได้เฉลี่ยเกิน 50% เล็กน้อย ในขณะที่ช่วง 5 เดือนที่เหลือของปีนี้ (นับจากเดือน ก.ค.) บริษัทอสังหาฯหลายแห่ง ต้องทำโปรโมชันเพื่อกระตุ้นยอดขายและเพิ่มการโอนฯให้เข้าเป้า

          เฮโล ครึ่งปีหลังเปิด 150 โครงการ 12 บริษัท เกือบ 2 แสน ลบ.

          ผู้สื่อข่าวรายงานถึงแนวโน้มการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ ของผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯพบว่า ในช่วงครึ่งปีแรก ของปี 64 บริษัทอสังหาฯส่วนใหญ่ชะลอการเปิดตัวโครงการและขยับเลื่อนมาทำตลาดในครึ่งหลังของปี 64 เนื่องจากผู้ประกอบการกังวลเรื่องการระบาดของโควิด-19

          และจากการรวบรวมของ "ผู้จัดการรายวัน360" ถึงแผนของบริษัท อสังหาฯที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯทั้งรายใหญ่และรายกลาง พบว่า มีความเคลื่อนไหวที่ยังน่าสนใจ โดยจากการตรวจสอบข้อมูล ณ 31 ส.ค.64 บริษัทอสังหาฯ 12 แห่ง ได้มีการประกาศที่จะขับเคลื่อน การลงทุนในครึ่งปีหลัง เพื่อเป็นการเพิ่มสัดส่วนของยอดขายล่วงหน้า ชดเชยจากการที่เร่งระบายสต๊อกในช่วงครึ่งหลังของปี 63 และต่อเนื่องในครึ่งแรกของปี 64

          เฉพาะ 12 บริษัทอสังหาฯ มาเปิดโครงการหนาแน่นในครึ่งปีหลังถึง 150 โครงการ มูลค่าโครงการขายสูงถึง 196,606 ล้านบาท เพื่อดันโครงการที่ "ค้างท่อ" อยู่ให้ได้ตามแผนที่วางไว้ โดยเฉพาะบิ๊กแบรนด์ อสังหาฯรายใหญ่ ยังคง ชูเป้าหมายลงทุนครึ่งปีหลังเป็นจำนวนมาก เพื่อ "รักษามาร์เกตแชร์" ในตลาด เพิ่มโอกาสในการขยายฐานกลุ่ม ลูกค้าที่มากขึ้น โดยโปรดักต์ที่เน้นทำตลาด จะเป็นกลุ่มโครงการ แนวราบ ขณะที่บางบริษัท จะมีการเปิดโครงการคอนโดฯเพิ่มเติม อาทิเช่น -บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) "SPALI" ครึ่งปีหลัง เปิดเพิ่ม 22 โครงการ มูลค่า 24,820 ล้านบาท แนวราบ 18 โครงการ คอนโดฯ 4 โครงการ

          บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) "ORI" ธุรกิจหลักเกี่ยวกับอสังหาฯ เปิด 14 โครงการ แบ่งเป็น คอนโดฯ 6 โครงการ และ 8 โครงการแนวราบ รวมมูลค่า 12,000 ล้านบาท

          บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) "FPT" เปิดเพิ่มอีก 6 โครงการ มูลค่า 8,358 ล้านบาท แบ่งเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยว 4 โครงการ มูลค่า 6,710 ล้านบาท โครงการทาวน์โฮม 2 โครงการ มูลค่า 1,648 ล้านบาท

          ขณะที่บริษัทอสังหาฯบางราย แม้จะมีการกำหนดเป้าหมายครึ่ง ปีหลัง ในการลงทุนเปิดโครงการเป็นจำนวนมาก แต่จากภาพรวมตลาดอสังหาฯที่ชะลอตัวลง กำลังซื้อที่หดตัวลงอย่างมาก ทำให้ต้องกลับมา "ทบทวน" แผนธุรกิจใหม่อีกครั้ง อาทิเช่น บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) "SENA" ตัวเลขในแผนเดิม 16 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 16,250 ล้านบาท แบ่งเป็น 4 โครงการแนวราบ และ 12 โครงการแนวสูง ขณะที่บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) "NOBLE" แม้ยังคงเป้าเปิด9 โครงการ มูลค่า 39,000 ล้านบาท แต่ ภายใต้สภาวะตลาดที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน พร้อมรีวิวธุรกิจใหม่เช่นกัน