ไตรมาส 4 จุดเปลี่ยนตลาดอสังหาฯ วัคซีนโควิด - วัคซีนเศรษฐกิจ ฟื้นความเชื่อมั่นผู้บริโภค SCB คาดรัฐบาล ต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนฯต่ำ 3 ล้านยาวถึงปีหน้า หนุนกำลังซื้ออ่อนแอ ขณะคลังย้ำชัด เปิดเมืองนำร่อง - เดินหน้าอีอีซี หนุนอสังหาฯนำเศรษฐกิจ 'กิตติ' ห่วงกลุ่มฐานราก ชงตั้งกองทุนระบบการออม ประโยชน์ 2 เด้ง

          วิกฤติการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด19 นอกจากจะส่งผลโดยต่อสาธารณสุข ยังฉุดการเติบโตทางเศรษฐกิจ และกำลังซื้อของคนไทยทั้งระบบ รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งกดดันความเชื่อมั่นการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม การผ่อนคลาย "มาตรการล็อคดาวน์" ของภาครัฐ เริ่ม 1 กันยายน และ 1 ตุลาคมประกาศปรับลดระยะเวลาเคอร์ฟิว พร้อมผ่อนคลาย 10 กิจการ ให้กลับมาเริ่มดำเนินงานได้อีกครั้ง ภายใต้จำนวนผู้ติดเชื้อรายวันลดต่ำลง และการกระจายวัคซีนอย่างทั่วถึงในพื้นที่ยุทธศาสตร์ กำลังส่งสัญญาณบวกต่อภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ช่วงไตรมาสสุดท้าย ถือเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของแต่ละภาคธุรกิจอย่างชัดเจน

          ความเชื่อมั่นผู้บริโภคฟื้น

          บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ สรุปภาพรวม ความเชื่อมั่นผู้บริโภคในการซื้ออสังหาฯ ช่วงโควิด พบว่า 78% ระบุ โควิด-19 มีผลต่อการซื้ออสังหาฯในช่วงนี้ หลังจากมีความกังวลด้านเศรษฐกิจ, สถานการณ์โรคระบาด ที่อาจรุนแรงมากขึ้น, การงานและรายได้ที่ไม่มั่นคง, จำเป็นต้องเก็บเงินสดไว้ก่อน และปัญหารายได้ที่ลดลง อย่างไรก็ตาม อีกราว 22% เห็นว่าช่วงนี้เป็นโอกาสดี จากหลายปัจจัยบวก เช่น ราคาอสังหาฯลดลดทำให้น่าซื้อ, ทำเลดีที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต, มีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัย, โปรโมชั่นดี ฟรีค่าใช้จ่ายและของแถมต่างๆ และอัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับช่วงเวลาปกติ

          นางสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า ให้ความเห็นสอดคล้องว่า หลังจากคลายล็อกดาวน์ ผู้บริโภคก็เริ่มส่งสัญญาณบวก มีความมั่นใจในการจับจ่ายมากขึ้น ซึ่งช่วงนี้นับเป็นโอกาสดี ที่ผู้ประกอบการนำสินค้ามาจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อของลูกค้าได้มากขึ้น และเชื่อว่าภาคธุรกิจยังไปต่อได้

          "บริษัทอสังหาฯจ้างงานค่อนข้างสูง เฉลี่ย 1 พันคน แต่พบ 90% ไม่มีการเลย์ออฟพนักงาน สะท้อนความแข็งแกร่งระดับหนึ่ง แต่ปัจจัยที่จะเดินหน้าธุรกิจได้ ต้องอาศัยการกระตุ้นทางเศรษฐกิจ เป็นวัคซีนสำคัญเช่นกัน"

          SCB ชี้ตลาดมีสัญญาณบวก

          ด้าน นายปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยการลงทุน บล.ไทยพาณิชย์ (SCB) ระบุถึง แนวโน้มเศรษฐกิจไทย ที่จะมีผลต่อทิศทางตลาดอสังหาฯ ว่าคาดครึ่งปีหลัง ภาพรวมเศรษฐกิจจะขยายตัวได้ราว 0% ก่อนกลับมาเติบโต 3.6-4% ในช่วงปีหน้า ขึ้นอยู่กับปัจจัย 1.วัคซีน 2. การแพร่ระบาด 3.การเปิดประเทศ และนักท่องเที่ยวเข้ามาในประเทศ และ 4. ความเสี่ยงทางเศรษฐกิจโลก (เช่น วิกฤติจีน, ตลาดเกิดใหม่ และ สถานการณ์ Global Stagflation)

          ขณะภาคอสังหาฯนั้น ที่ผ่านมา เผชิญปัจจัยลบ ทั้งนโยบายระดับธปท. และผลกระทบทางเศรษฐกิจ แต่อย่างไร เปรียบกับช่วงก่อนหน้า ซึ่งไร้วัคซีน และใช้มาตรการปิดเมือง-ปิดประเทศ เพื่อควบคุมโรคเท่านั้น  ขณะนี้ มีสัญญาณบวกหลายแง่ พบในระดับโลกผู้ติดเชื้อลดลงอยู่ในระดับ 3-4 แสนคนต่อวัน ส่วนไทยมีอัตราต่ำกว่า 1 หมื่นคนต่อวัน ควบคู่กับการฉีดวัคซีนสูง 4-6 แสนโดสต่อวัน รวมถึงนโยบายการเงิน การคลัง, มาตรการอัดเม็ดเงินเข้าระบบ ผ่านมาตรการช่วยเหลือกลุ่มคนต่างๆของรัฐบาล 1.2 แสนล้านบาท ได้ช่วยกระตุ้นให้ความเชื่อมั่นของคนซื้อบ้านและลงทุน ฟื้นดีขึ้น

          พร้อมคาดว่า รัฐบาลอาจมีการต่ออายุการลดค่าจดจำนองการโอนบ้านไม่เกิน 3 ล้านต่อไปในช่วงปีหน้าอีกด้วย ส่วน การเปิด "Bangkok Sandbox" วันที่ 1 พ.ย. นี้ จะเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติที่สนใจซื้ออสังหาฯ กลับเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ในธุรกรรมคงค้าง ทั้งนี้ ในระยะยาว ยังต้องจับตาดูถึง นโยบายของ ธปท. ที่ยังคงมาตรการ LTV ประกอบกับการเข้มงวดของสถาบันการเงิน น่าจะยังจำกัดการเติบโตของภาคอสังหาฯอยู่

          "คาดการฟื้นตัวของยอดขายและการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ทั้งในแนวราบและคอนโดฯ จะเกิดขึ้นในไตรมาส 4 หลังจากหมดล็อกดาวน์ ขณะซัพพลายพบ ลดลงจากแรงกดดัน และการระบายสต็อกของผู้ประกอบการ"

          รัฐฉีดวัคซีนศก.-อสังหาฯ

          นายพิสิทธิ์ พัวพันธ์ ผู้อำนวยการสำนักนโยบายเศรษฐกิจมหภาค สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กระทรวงการคลัง ให้ข้อมูลว่า แนวโน้มเศรษฐกิจไทยหลังคลายล็อกดาวน์ตั้งแต่ 1 กันยายน มีสัญญาณบวกชัดเจน โดยภาพการฟื้นตัวจะคล้ายคลึงกับช่วงหลังการระบาดระลอก 2 ปี 2563 ที่เมื่อควบคุมโรคได้ กิจกรรมทางเศรษฐกิจก็กลับมาคึกคัก คาดหากเปิดประเทศในพื้นที่นำร่อง ภูเก็ต พังงา กระบี่ สมุย เชียงใหม่ บุรีรัมย์ และ กทม. ได้ตามเป้า จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติตลอดทั้งปี 2564 จะอยู่ที่ 2-3 แสนคน สิ่งที่ต้องเร่งดำเนินการคือการฉีดวัคซีนให้ครอบคลุม 70% ของประชากร

          ในแง่นโยบายทางเศรษฐกิจนั้น ภาครัฐมีเม็ดเงินรอกระตุ้นเบ็ดเสร็จ 5 แสนล้านบาท รองรับการฟื้นตัวไปจนถึงช่วงต้นปี 2565 ขณะระยะกลาง คือ การพัฒนาเศรษฐกิจตามแผน เช่น นโยบายอีอีซี สมาร์ทซิตี้ เป็นต้น  ส่วนภาคอสังหาฯ รัฐมีมาตรการภาษีสนับสนุน ได้แก่ มาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2564 , การขยายกำหนดเวลาเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2564 และ มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย

          "มองไประยะข้างหน้า ภาครัฐอยู่ในขั้นตอน Reopening ประเทศไทย เปิดเมืองในจังหวัดนำร่องต่างๆ เพื่อให้การท่องเที่ยวกลับสู่ปกติมากที่สุด ขณะอสังหาฯ รัฐบาลมียุทธศาสตร์สนับสนุนภาคที่อยู่อาศัย - การพัฒนาพื้นที่ นำร่องในอีอีซี ที่จะส่งเสริมให้เกิดการลงทุนและดีมานด์ใหม่"

          เสนอตั้งกองทุนฯหนุนสินเชื่อ

          ความเสี่ยงในระยะยาวต่อตลาดที่อยู่อาศัยนั้น ทำให้ นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูลย์ ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เสนอว่า รัฐบาลและเอกชนควรร่วมกันผลักดันให้มีระบบ "การออมก่อนกู้" เนื่องจากนโยบายการเงิน และสินเชื่อ ยังเป็นข้อจำกัดที่จะมีผลต่อการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯไทย ต่างจากประเทศชาติส่วนใหญ่ ที่แม้เกิดวิกฤติ แต่สินเชื่อด้านที่อยู่อาศัยไม่ค่อยได้รับผลกระทบมากนัก เนื่องจากเป็นหมวดสินค้าจำเป็น และผู้ซื้อมักมีเงินออมสูง แต่สำหรับประเทศไทย ตลาดอ่อนแอทุกครั้งที่เกิดวิกฤติ สะท้อนถึงความไม่มั่นคง เนื่องจากผู้ซื้อไม่มีพื้นฐานที่ดี จำเป็นต้องรอมาตรการรัฐเข้ามาอุ้มสนับสนุน

          ซึ่งเคยหารือกับคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติแล้ว ผ่านการให้โบนัสเพิ่ม 20% (การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินหรือ เอฟเออาร์ โบนัส) เพื่อให้ผู้ประกอบการได้พื้นที่ก่อสร้างมากขึ้น เช่น ในทำเลใกล้รถไฟฟ้า หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่ถูกจำกัด ส่งผลสร้างผลกำไร นำไปต่อยอดธุรกิจมากขึ้น และแบ่งปันส่วนหนึ่งของผลกำไรมาสนับสนุนใน "กองทุนอุดหนุนที่อยู่อาศัย" เพื่อช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้น้อย แต่ได้รับการตอบสนองผิดจุด เนื่องจากส่วนใหญ่ สนใจในแง่พัฒนาพื้นที่สีเขียวมากกว่า จึงอยากให้รัฐบาลรื้อหลักเกณฑ์พิจารณาใหม่

          "กองทุนดังกล่าว จะขอแบ่งกำไรของผู้ประกอบการที่ได้รับ 'เอฟเออาร์ โบนัส' มาสนับสนุนการออมเงินดาวน์ของผู้ซื้อ (ตามระดับรายได้) สร้างประโยชน์ 2 ฝ่าย ผู้ประกอบการมีลูกค้าเข้าถึงสินเชื่อมากขึ้น ผู้ซื้อก็มีกำลังใจในการออมเงิน กู้สินเชื่อธนาคารได้ง่ายขึ้น ในระยะยาว 1-2 ปี ระหว่างการก่อสร้างด้วย ส่งผลอัตรารีเจ็กต์ (ปฏิเสธสินเชื่อ) ก็น้อยลง  เบื้องต้นมีการหารือร่วมกับสมาคมอสังหาฯ แล้ว ทุกฝ่ายเห็นพ้องร่วมกัน คาดจะทำให้ระบบการซื้อที่อยู่อาศัยของไทย ยั่งยืนและมั่นคงขึ้นในอนาคต"

          ผู้ประกอบการตื่นไตรมาส 4

          ทั้งนี้ นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี เชื่อวิกฤติของอสังหาฯ เป็นไซเคิล (Cycle) วัฎจักรขึ้น - ลง ขณะผู้บริโภคยุคนี้  ขาดความมั่นใจ - ขาดกำลังซื้อ ผู้ประกอบการต้องปรับตัว มองหาโอกาสพบการเปิดขายโครงการใหม่ต่ำกว่าอัตราดูดซับของตลาด สะท้อนให้เห็นโอกาสหลังวิกฤติ โดยไตรมาส 4 นับเป็นไตรมาสสุดท้ายของปีที่มีความท้าทายและตื่นเต้น คาดผู้ประกอบการจะแข่งขันการทำการตลาดอย่างเต็มที่ เปิดตัวโครงการใหม่เท่าที่ทำได้ เพื่อปิดตัวเลขรายได้รายปีให้ดีที่สุด แต่ต้องให้ความสำคัญกับสภาพคล่อง เพื่อรองรับความเสี่ยงให้ระยะข้างหน้าควบคู่กันไปด้วย

          เช่นเดียวกับ นายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการผู้จัดการ บมจ. ลลิล ระบุ หากไทยยังคุมตัวเลขผู้ติดเชื้อให้ลดลงอย่างต่อเนื่อง ก็จะยิ่งทำให้ความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจฟื้นตัวเร็วยิ่งขึ้นเมื่อกลไกหลักของประเทศกลับมา กำลังซื้อจะเริ่มกลับมาเช่นกัน เชื่อว่าไตรมาสสุดท้ายของปีจะเป็นช่วงที่คุ้มค่าอย่างมากสำหรับผู้บริโภค เพราะนอกจากผู้ประกอบการน่าจะจัดโปรโมชันพิเศษให้ลูกค้า ยังมีมาตรการสำคัญของรัฐสนับสนุนการตัดสินใจซื้ออีกด้วย