อสังหาริมทรัพย์

          ขณะภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 1-2 ปีนี้ หดตัวรุนแรง จากการหายไปของกำลังซื้อทั้ง กำลังซื้อจากคนไทยและชาวต่างชาติ ทำให้ทุกคนมองไปที่ตลาดคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ขณะที่กลุ่มบ้านแนวราบกลับได้รับผลบวกอย่างมากจากการแพร่ระบาดเชื้อโควิด-19 ที่ส่งผลต่อพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์

          การขยายตัวของบ้านแนวราบที่ได้รับแรงหนุน จากการเปลี่ยนพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปนั้น กลุ่มที่น่าจับตามองอีกกลุ่มในเวลานี้คือ กลุ่ม บ้านหรู บ้านลักชัวรี เพราะยอดการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นกว่า 2 เท่าตัวนับจากปี 2563 ที่ผ่านมา โดย ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) ที่ปรึกษาด้านงานขาย เปิดเผยข้อมูลตลาดบ้านหรู ว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้ส่งผลต่อสภาวะเศรษฐกิจ และมีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ โดยรวมที่ชะลอตัว ทั้งนี้ตลาดบ้านเดี่ยวถือว่าเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าตลาดคอนโดฯ เพราะเป็นตลาดของผู้อยู่อาศัยเอง เป็นหลัก โดยตลาดบ้านเดี่ยวโดยเฉพาะระดับลักชัวรีที่มีราคาตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป กลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยมีการเปิดตัว สูงถึง 439 หลังในปี 2563 และมียอดขาย 60-68% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดี

          ปัจจัยสำคัญที่ทำให้บ้านลักชัวรีคึกคักในปีนี้ เนื่องมาจากกลุ่มลูกค้าหลักเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ประกอบกับการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้คนเห็นความสำคัญของบ้านมากขึ้น โดยเฉพาะเรื่องพื้นที่และฟังก์ชันการใช้งาน ทำเลที่ได้รับความนิยมมากอันดับต้นๆ คือ กรุงเทพฯ ชั้นในฝั่งตะวันออกและตอนเหนือ โดยทำเลกรุงเทพฯ ชั้นในฝั่งตะวันออกมีโครงการมากสุดถึง 1,073 หลัง ส่วนฝั่งเหนือมีซัปพลายน้อยกว่าด้วย ข้อจำกัดของที่ดิน ทำให้มีอัตราการดูดซับดีที่สุดและ มียอดขายไปแล้ว 87%

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์คอนซัล แทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาอาจจะเห็นว่ามีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงที่มีราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปเปิดขายใหม่มากขึ้น โดยเริ่มมีสัดส่วนมากขึ้นตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมา ซึ่งบ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปในปริมณฑลอาจจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากแบบชัดเจน แต่ในกรุงเทพมหานครมีจำนวนบ้านระดับราคานี้มากขึ้นจนสังเกตได้ว่ามากกว่าในอดีต โดยทำเลที่มีโครงการระดับราคานี้ส่วนใหญ่ยังคงเป็นทำเลที่ก่อนหน้านี้ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาแพงๆ อยู่แล้ว

          ทำเลยอดนิยมที่คาดว่าจะยังคงเป็นที่สนใจของ ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อต่อเนื่องในไตรมาส 4 ปี 2564 ต่อเนื่องไปถึงปี 2565 ก็ยังคงเป็นทำเลที่ก่อนหน้านี้มีโครงการระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตเปิดขายอยู่แล้ว เช่น ราชพฤกษ์ วงแหวนกาญจนาภิเษกทั้ง สองฝั่ง (ตะวันออกและตะวันตก) รัชดา-รามอินทรา และเกษตรนวมินทร์ หรือพื้นที่ตามแนวถนนเส้นทางใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการไม่นาน เช่น ถนนพระเทพ (พรานนกพุทธมณฑล สาย 4) ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้าหรือกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ และถนนพัฒนาการตัดใหม่ เป็นต้น

          ซึ่งพื้นที่ตามแนวถนนที่กล่าวไปแล้วนั้นเป็นพื้นที่ ที่อยู่รอบนอกของกรุงเทพมหานคร และมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรรราคาแพง หลายโครงการมีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต แต่กลับได้รับความนิยมสามารถปิดการขายหรือได้รับความสนใจจนมีอัตราการขายที่สูงมากหลังจากเปิดขายได้ไม่นาน ซึ่ง ส่วนใหญ่เป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ได้รับการยอมรับในตลาดบ้านจัดสรรราคาแพง ทำเลที่กล่าว ไปแล้วนั้นยังคงเป็นที่สนใจต่อไป เพราะยังคงมีที่ดินให้สามารถพัฒนาต่อเนื่องไปได้อีก เพียงแต่ราคาที่ดิน จะปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องไปมากกว่าปัจจุบัน และบ้านที่ เปิดขายในอนาคตก็คงแพงขึ้นเรื่อยๆ

          ทำเลในกรุงเทพมหานครชั้นในมีบ้านจัดสรรราคาแพงเปิดขายอยู่เช่นกัน แต่อาจจะดูไม่คึกคักหรือว่า มีโครงการเปิดขายใหม่มากมาย เมื่อเทียบกับพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก เพราะที่ดินมีน้อยและหา ได้ยากกว่า ทำเลที่มีโครงการบ้านจัดสรรระดับราคามาก กว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป เช่น พระราม 3 สาธุประดิษฐ์เย็นอากาศ และสุขุมวิทอาจจะมีพื้นที่อื่นๆ อีกแต่จำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับทำเลที่กล่าวไป บางโครงการของ ผู้ประกอบการบางรายได้รับการตอบรับที่ดี ในขณะที่ก็มีบางโครงการของผู้ประกอบการบางรายไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร เพราะบ้านจัดสรรโดยเฉพาะบ้านแฝดหรือบ้านเดี่ยวในพื้นที่ใจกลางเมืองอาจจะมีราคาสูงเกินไป

          ดังนั้น เมื่อเทียบกับบ้านในระดับราคาหรือรูปแบบเดียวกันในทำเลกรุงเทพมหานครรอบนอก จึงมีผลให้ ผู้ซื้อบางส่วนตัดสินใจซื้อในทำเลอื่นๆ เพราะทำเลกรุงเทพมหานครรอบนอกที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงเปิดขายนั้น การเดินทางเข้าพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นในไม่ได้ลำบากมากเกินไป เพราะทุกทำเลที่กล่าว ไปแล้วนั้นสามารถเชื่อมต่อกับทางด่วนเพื่อเข้าสู่เมือง ชั้นในได้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ใดๆ ของกรุงเทพมหานคร โครงการที่ได้รับความสนใจ ส่วนใหญ่มีจำนวนยูนิตไม่มากไม่จำเป็นต้องติดถนนใหญ่แต่ต้องอยู่ในพื้นที่ที่มีความเป็นชุมชน ไม่ไกลจาก สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

          บ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตเป็นที่สนใจในตลาดบ้านจัดสรรมากขึ้น เมื่อเกิดสถานการณ์เชื้อไวรัสโควิด-19 ผู้ซื้อจำนวนหนึ่งที่มีความพร้อมและต้องการที่อยู่อาศัยที่มีความเป็นส่วนตัวมากกว่าคอนโดมิเนียมราคาแพงในเมือง หันมาให้ความสนใจโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายจึงมีการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงออกมามากขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในตลาดที่สามารถเห็นได้จากโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงของผู้ประกอบการบางรายสามารถปิดการขายได้รวดเร็วหรือมีอัตราการขายที่สูงมาก หลังจากเปิดขายไม่นาน แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการทุกรายจะสามารถพัฒนาโครงการออกมาได้ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ และผู้ซื้อบ้านจัดสรรในกลุ่มราคานี้มีปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารไม่มากเมื่อเทียบกับผู้ซื้อในกลุ่มที่มีราคาขายต่ำกว่า

          บ้านจัดสรรในระดับราคานี้ใช่ว่าจะขายดีหรือได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อทั้งหมด เพราะกลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับราคานี้อาจจะยังมีความชอบ หรือยึดติดในค่านิยมที่แตกต่างจากกลุ่มระดับราคาต่ำกว่านี้ รูปแบบบ้านที่ขายได้ส่วนใหญ่เป็นบ้านที่มีการออกแบบไม่หวือหวา รูปลักษณ์ภายนอกยังคงไม่ได้แตกต่างจากรูปแบบบ้านทั่วๆ ไปในตลาด โครงการที่มีรูปแบบบ้านแตกต่างออกไปหรือ เพิ่มเติมในส่วนของวัสดุตกแต่งหรูหราเกินพอดีก็อาจจะได้รับความสนใจน้อยกว่าได้ แต่ผู้ประกอบการที่พัฒนาหรือออกแบบบ้านให้สามารถรองรับการใช้ชีวิตของคนได้ทุกรุ่น โดยไม่ก่อให้เกิดการรบกวนกันมากเท่าที่ควร กลับได้รับความสนใจมากกว่า เพราะบ้านในระดับ ราคานี้ส่วนใหญ่มีขนาดใหญ่ และการตัดสินใจซื้ออาจจะไม่ได้ขึ้นอยู่กับคนเพียง 1 รุ่นเท่านั้น

          ผู้ประกอบการบางรายสามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้จนเป็นที่ยอมรับและได้รับความสนใจต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แสนสิริ เอสซี แอสเสท และเอพี อาจจะมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ด้วย เพียงแต่อาจจะ มีการพูดถึงในตลาดไม่มากเท่ากับผู้ประกอบการที่กล่าวไปแล้ว

          ผู้ประกอบการบางรายมีการพัฒนาบ้านในระดับราคาแพง โดยแยกออกมาเป็นโครงการเฉพาะเลย เนื่องจากโครงการที่เปิดขายมีความแตกต่างจากรูปแบบโครงการก่อนหน้านี้ของพวกเขา ไม่ได้ยึดติดกับรูปแบบหรือชื่อของโครงการที่ผ่านมา เช่น แสนสิริ ในขณะที่ เอสซี แอสเสท และแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์อาจจะมีการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงต่อเนื่อง และยังคงใช้ชื่อโครงการเดิมๆ ตามระดับของราคาขายต่อเนื่องกันมาเพราะรูปแบบบ้านของพวกเขามีการพัฒนาต่อเนื่องมาจากรุ่นก่อนหน้านี้ อีกทั้งยังคงมีเอกลักษณ์หรือรูปแบบบ้านที่บ่งบอกความเป็นตัวตนของพวกเขาอยู่ ส่วนเอพี (ไทยแลนด์) มีการพัฒนารูปแบบบ้านราคาแพงต่อเนื่องเช่นกัน เพียงแต่ยังใช้ชื่อเดิมแต่เพิ่มความเปลี่ยนแปลงและสร้างการรับรู้ใหม่ว่าบ้านแบรนด์นี้ไม่ใช่บ้านในรูปแบบเดิมอีกแล้วและแน่นอนว่าราคาขายก็มีการขยับขึ้นเช่นกัน

          กลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับราคานี้ส่วนใหญ่มองที่แบรนด์ด้วย ไม่ใช่แค่เรื่องของทำเลหรือราคาขายเท่านั้น เพราะผู้ประกอบการบางรายที่เป็นรายใหญ่เหมือนกัน แต่บ้านในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตของพวกเขากลับไม่ได้รับความสนใจมีการตอบรับจากตลาดไม่ดีเท่าที่ควร นอกจากนี้การมีพนักงานขายที่มีประสบการณ์หรือมีความคุ้นเคยในการขายโครงการราคาแพงๆ ก็ช่วยให้สามารถปิดการขายได้ดีขึ้นเช่นกัน  พนักงานขายบ้านในโครงการระดับนี้จะแตกต่างจากพนักงานในโครงการทั่วไปซึ่งผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์จะทราบเรื่องนี้เป็น อย่างดี รวมไปถึงพนักงานในส่วนต่างๆ ที่ต้องเจอกับ ผู้ซื้อเวลาเข้ามาเยี่ยมชมโครงการก็ต้องแตกต่างเช่นกัน

          บ้านจัดสรรในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตยังคงเป็นอีก 1 รูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ และเลือกที่จะเปิดขายใหม่มากขึ้นในปี พ.ศ. 2565 เพียงแต่กลุ่มของผู้ประกอบการที่จะยังคงมีโครงการเปิดขายใหม่ในปี พ.ศ. 2565 อาจจะมีจำนวนลดลง และจะคงเหลือเพียงผู้ประกอบการที่ได้รับการยอมรับและสามารถปิดการขายโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ได้แล้ว ผู้ประกอบการที่ยังมียูนิตเหลือขาย อาจจะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน เพราะกลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับราคาขนาดนี้ในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลมีจำนวนไม่มากเท่าที่ควร