Loading

ที่ดินเปล่าทะลักตลาดราคาพุ่ง 30% แห่ขายที่หนีภาษีลาภลอย

วันที่ : 25 มกราคม 2561
ที่ดินเปล่าทะลักตลาดราคาพุ่ง 30% แห่ขายที่หนีภาษีลาภลอย

รุมค้านเก็บภาษีที่ดินซ้ำซ้อน  หวั่น 2 ร่างกฎหมายที่จะออกใช้ปีนี้กระทบ ผู้ค้าแห่บอกขายที่เปล่าเพิ่ม 20% แต่ราคายังขยับขึ้น 30% วงการอสังหาฯรุมค้านรัฐ ระบุภาษีลาภลอยเก็บซ้ำซ้อน  ทำผู้ซื้อแบกภาระอ่วม ขณะประโยชน์ตกกับเจ้าของที่ดิน ด้านสศค.ส่งร่างภาษีลาภลอยเข้าสนช.แล้ว

ร่างกฎหมาย 2 ฉบับ คือ ร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. . ที่กรรมาธิการวิสามัญฯ พิจารณาอยู่ และร่าง พ.ร.บ. ภาษีการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐ พ.ศ.  . รัฐมุ่งมั่นให้เสร็จภายในปีนี้ ส่งผลให้ตลาดซื้อขายที่ขยับแล้ว

แห่เสนอขายที่ดินเปล่า

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลส 2002 จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันมีที่ดินเปล่าออกขายค่อนข้างมากกว่าปกติ ประมาณ 20% อาจเป็นผลจากร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ และร่างภาษีลาภลอย ที่ได้ข่าวว่าจะใช้ภายในสิ้นปี 2561

"วันนี้นายหน้ามีค่อนข้างมาก ทั้งที่เป็นบุคคลและนิติบุคคล ทั้งฟรีแลนซ์และคณะบุคคล ทำให้มีแปลงที่ดินได้เลือกมากขึ้น จากช่วงก่อนๆ เจ้าของที่ดินค่อนข้างหวงที่ดิน แต่ถึงจะมีที่ดินเปล่าออกมามาก แต่ราคาก็ยังพุ่งขึ้น โดยเฉพาะบริเวณถนนสุขุมวิทตั้งแต่ซอยต้นๆ จนถึงซอยอ่อนนุช ไม่ว่าจะติดสถานีรถไฟฟ้าหรือไม่ ราคาปรับขึ้นทุกครั้งและทุกปี แม้ยังขายไม่ได้ราคาก็ปรับเพิ่มขึ้น โดยรวมๆ ประมาณ 30% เทียบปีต่อปี"

คนชั้นกลางแห่ขายที่ 10%

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมผู้จัดการบริษัท ศุภาลัยจำกัด(มหาชน) ให้ความเห็นถึงกฎหมาย 2 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินว่า ภาษีลาภลอย ไม่น่าห่วงหากบังคับใช้จริง จะช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า ที่ทุกค่ายต้องการ ยอมรับว่าอาจมีต้นทุนสูงขึ้นบ้าง จากการชาร์จของเจ้าของที่ดินที่ผลักภาระภาษีให้ผู้ประกอบการ และผู้ประกอบการจะผลักภาระให้กับผู้บริโภคอีกต่อ

ขณะที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คนมีเงิน ซื้อเก็บไม่กระทบ หากเทียบมูลค่ากับเปอร์เซ็นต์ที่เสียแต่ละปีเพราะราคาที่ดินขึ้นทุกปี แต่ทำให้คนชั้นกลางที่ได้มรดกจากบรรพบุรุษอยากขายที่ดินมากขึ้น ไม่ต่ำกว่า 10% หากไม่มีแผนพัฒนา ถือต่อไปไม่คุ้ม เดิมไม่มีต้นทุน แต่ต่อไปต้องมีภาระภาษี เช่น ปีละ 1 แสนบาท 1 ล้านบาท ตามอัตราและมูลค่าที่ดิน เป็นต้น ทำให้เจ้าของอยากปล่อยที่ดินออกขาย

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าส่วนตัวไม่เห็นด้วยกับการเก็บภาษีลาภลอย เพราะเป็นการเก็บบนมูลค่าที่ดินที่ได้ประโยชน์จากโครงการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคของรัฐ จากปกติรัฐจัดเก็บค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองรวมกันไม่น้อยกว่า 6% อยู่แล้ว (ค่าธรรมเนียมการโอน 2 % , ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย, ค่าจดจำนอง 1%,ค่าอากร 0.5%) เมื่อมูลค่าที่โดยเฉพาะย่านที่พัฒนาเพิ่ม รายได้ที่รัฐจัดเก็บก็เพิ่มตามอยู่แล้ว จึงเป็นการเก็บซ้ำซ้อน ไม่ควรมีภาษีลาภลอยอีก

ผู้บริโภครับภาระต้นทุน4เด้ง

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า  ภาษีลาภลอย สำหรับผู้ประกอบการมองว่าต้นทุนเพิ่มขึ้นจากการซื้อที่พัฒนา แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับดีมานด์ซัพพลายของตลาด และ การต่อรองว่าภาษีส่วนต่างใครจะรับภาระ แต่หากมีความต้องการที่ดินสูงผู้ประกอบการอาจรับภาระเพิ่มขึ้นนอกเหนือจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นทุกปี ไม่รวมค่าธรรมเนียมการโอน ที่ปรับขึ้นจากราคาประเมิน แต่หากมีการก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้ากระจายมากขึ้นเชื่อว่า ต้นทุนที่ดินจะเพิ่มไม่มาก และการแข่งขันซื้อที่ดินก็จะกระจายไปตามแต่ละสถานี ไม่เหมือนที่ดินใจกลางเมือ

อย่างไรก็ดีรัฐต้องมีเกณฑ์ที่ชัดเจน โดยเฉพาะฐานที่จะเรียกเก็บ ว่าจะเอาฐานราคาประเมินปีไหนมาเปรียบเทียบว่าราคาที่ดินขึ้นจากรถไฟฟ้า อาทิ ปี 2560 กระแสรถไฟฟ้าจะตัดผ่านราคาประเมินยังไม่ปรับ ต่อมา ปี 2562 มีการปรับราคาประเมิน และปี 2565 ขายที่ดิน หากนำปีที่ขายที่ดินคือ ปี 2565 มาเทียบกับปี 2560 ก็จะมีส่วนต่างของกำไรสูง แต่ถ้าเทียบกับปี 2562 ส่วนต่างกำไรก็จะน้อยลง เป็นต้น ซึ่งรัฐจะต้องกำหนดให้ชัดว่าจะนำเกณฑ์ ปีไหนมาเป็นฐาน คำนวณจากภาษีลาภลอย

ส่งร่างภาษีลาภลอยให้สนช.

ความคืบหน้าร่างพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)ภาษีการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐพ.ศ. หรือภาษีลาภลอย ล่าสุดสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศค.)ได้สรุปความคิดเห็น และส่งให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) แล้ว

ทั้งนี้หลักการจัดเก็บภาษีลาภลอย  เพื่อให้ภาครัฐสามารถจัดเก็บภาษีจากเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินของรัฐหรือเป็นเจ้าของห้องชุดที่ได้รับประโยชน์จากมูลค่าของที่ดินหรือห้องชุดที่เพิ่มขึ้นจากโครงการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง ซึ่งมีต้นทุนในการดำเนินการค่อนข้างมาก ประกอบกับเมื่อโครงการแล้วเสร็จ ยังทำให้ที่ดินหรือห้องชุดบริเวณรอบโครงการมีมูลค่าสูงขึ้น

การจัดเก็บแบ่งเป็น 2 กรณีคือ 1. จัดเก็บในระหว่างดำเนินโครงการ จะจัดเก็บจากการขายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือห้องชุดทุกครั้ง รอบพื้นที่โครงการ ในรัศมีที่กำหนด และ 2.จัดเก็บเมื่อโครงการ แล้วเสร็จ จะจัดเก็บจากที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท ยกเว้นพื้นที่ที่อยู่อาศัยและทำเกษตรกรรม และเก็บจากห้องชุดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่รอการจำหน่าย ที่อยู่รอบโครงการ เพียงครั้งเดียว

ทั้งนี้พื้นที่จัดเก็บภาษีกำหนด 1.โครงการรถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน พื้นที่ในรัศมี 2.5 กิโลเมตรรอบสถานี 2.สนามบิน พื้นที่ในรัศมี 5 กิโลเมตรจากแนวเขตห้ามก่อสร้างของสนามบิน 3.ท่าเรือ พื้นที่ในรัศมี 5 กิโลเมตร จากแนวเขตที่ดินของท่าเรือ 4.โครงการทางด่วนพิเศษ พื้นที่ในรัศมี 2.5 กิโลเมตร รอบทางขึ้นและทางลง โดยเป็นเพดานรัศมีสูงสุด แต่การจัดเก็บจริงนั้น คณะกรรมการพิจารณากำหนดพื้นที่ออกเป็นประกาศบังคับใช้อีกครั้งหนึ่ง

ส่วนอัตราภาษีจัดเก็บ กำหนดเพดานสูงสุดไม่เกิน 5% ของฐานภาษี ส่วนอัตราจัดเก็บจริงจะกำหนดในพระราชกฤษฎีกา

ส่วนร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. .  นั้นนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ล่าสุด คณะกรรมาธิการวิสามัญฯ ขอขยายเวลาพิจารณา เป็นครั้งที่ 5 ออกไป อีก 60 วัน นับตั้งแต่วันที่ 25 มกราคม 2561 เป็นต้นไป ดังนั้นจะครบกำหนดวันที่ 25 มีนาคม 2561

 
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ