Loading

กทม.ตีกรอบใช้ที่ดิน ผุดโครงข่ายถนนผังเมือง

วันที่ : 13 ธันวาคม 2560
กทม.ตีกรอบใช้ที่ดิน ผุดโครงข่ายถนนผังเมือง

    อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

          อสังหาฯ ภาครัฐ

          กทม.ตีกรอบใช้'ที่ดิน'ผุดโครงข่ายถนนผังเมือง

          จากแผนพัฒนากรุงเทพมหานครระยะ 20 ปี ได้กำหนดวิสัยทัศน์กรุงเทพฯ 2575 ให้เป็นมหานครแห่งเอเชีย ประกอบกับสภาพการณ์และสิ่งแวดล้อมการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป ดังนั้นจำเป็นต้องมีการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้สอดคล้องกับการพัฒนาเมืองในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน รวมทั้งผังด้านโครงการคมนาคมและขนส่งก็ต้องมีการทบทวนประเมินผลกันใหม่

          ผุดถนนตามความต้องการในพื้นที่

          นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมือง เปิดเผยว่า สำหรับโครงสร้างด้านคมนาคมและขนส่งในผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 นั้นจะมีความชัดเจนเกี่ยวกับก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมขนส่งทั้งสายหลัก สายรองและย่อย รวมไปถึงการเชื่อมโยงกับจังหวัดปริมณฑล ทั้งนี้เพื่อแก้ปัญหาจราจร อีกทั้งเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของคนในพื้นที่ รวมทั้งลดงบประมาณของรัฐในการเวนคืน

          เผยถนน 115 สายยังไม่สร้าง

          อย่างไรก็ดี โครงการขยายและสร้างถนนใหม่ตามผังเมืองรวมฉบับปัจจุบันยังไม่มีการดำเนินถึง 115 สายจากทั้งหมด 136 สาย ซึ่งเป็นถนน ก. (เขตทาง 12 เมตร) และถนน ข. (เขตทาง 16 เมตร) รวม 100 สาย แต่หากคิดเป็นระยะทางได้มีการดำเนินการแล้ว 201.04 กิโลเมตร จากระยะรวมทั้งสิ้น 390.14 กิโลเมตร

          สำหรับเครื่องมือที่จะช่วยทำให้ผังคมนาคมขนส่งนำไปสู่การปฏิบัติได้อย่างเป็นรูปธรรม ทางบริษัทที่ปรึกษานำเสนอให้มีการนำกฎหมายเข้ามากระตุ้นและตีกรอบการพัฒนาในหลายๆ พื้นที่ เช่น พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2518 ได้สงวนสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินในแนวถนนเดิมและถนนโครงการ ซึ่งให้ทราบแนวถนนและงบพัฒนาที่ชัดเจนในช่วง 5-10 ปี ทำให้เจ้าของที่ดินสามารถพัฒนาที่ดินของตนได้โดยไม่ต้องรอให้มีการก่อสร้างถนนก่อน

          เปิดพื้นที่กระตุ้นการพัฒนา

          พร้อมกันนี้ เสนอให้นำข้อกำหนดการควบคุมระยะถอยร่นตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร เพื่อเปิดพื้นที่ถนน ก. (เขตทาง 12 เมตร) และถนน ข. (เขตทาง 16 เมตร) กระตุ้นให้มีการพัฒนาที่ดินเร็วขึ้น มีการกระจายความเจริญไปในถนนสายรองมากขึ้น แทนกระจุกตัวบนถนนสายหลัก ซึ่งเป็นการแบ่งซูเปอร์บล็อก

          ที่ผ่านมาไม่มีความชัดเจนทั้งแนวเขตทางและงบประมาณ ทำให้เกิดปัญหาเมื่อมีการปลูกสร้างอาคารหรือทำพาณิชยกรรมเกิดขึ้น รัฐต้องเสียค่าเวนคืนภายหลัง ซึ่งที่ดินที่ถูกกำหนดให้เป็นถนนเดิมขยายและถนนโครงการในแผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่งจะได้รับค่าชดเชยและยกเว้นภาษีทรัพย์สิน

          ทั้งนี้ ยังได้เสนอลดเกณฑ์ขั้นต่ำของการจัดให้มีที่จอดรถยนต์ในพื้นที่การให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนบริเวณย่านซีบีดีชั้นในลง 20% และให้ไปเพิ่มเอฟเออาร์โบนัสเพิ่ม 20% จากฐานเดิมในสถานีรถไฟฟ้าชานเมืองเพื่อเพิ่มพื้นที่จอดและจรมากขึ้น เช่น สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ สถานีอ่อนนุช สถานีลาดกระบัง สถานีหัวหมาก สถานีบางบำหรุ สถานีตลิ่งชัน เป็นต้น

          อีกทั้งยังเสนอให้ใช้ข้อกำหนดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เพื่อเปิดทางให้มีการพัฒนาและสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินที่แตกต่างกัน การวางผังเมืองเฉพาะในบางพื้นที่เพื่อการพัฒนาพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจร เช่น บริเวณบางซื่อ มักกะสัน ศูนย์ตากสิน ฯลฯ การวางและจัดทำผังโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาย่านที่อยู่อาศัย เป็นต้น

          ระดมความเห็นก่อนปรับผัง

          กรุงเทพมหานครได้มีการประเมินผลกฎกระทรวงผังเมืองรวม กทม.ฉบับปัจจุบัน พบว่ามีหลายประเด็นที่ต้องนำมาทบทวนกันใหม่ เช่น ผังเมืองรวม กทม.ควรดำเนินการรวมกับผังเมืองรวมปริมณฑล 6 จังหวัด เพื่อบูรณาการและเชื่อมโยงผังอย่างเป็นระบบ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนการคมนาคมขนส่งเพื่อเชื่อมโยงไปในทิศทางเดียวกันไร้รอยต่อและยังประหยัดงบประมาณ

          นอกจากนี้ เสนอให้มีแผนพัฒนาระบบขนส่งที่ประสานกับแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต กำหนดความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัยแต่ละพื้นที่เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน อีกทั้งควรเพิ่มความละเอียดโครงสร้างพื้นฐานหลักของเมืองในแผนที่ผังเมืองรวม เช่น ขนาดและประเภทถนน ระบบขนส่งมวลชนเพื่อเป็นแนวทางการพัฒนาให้แก่ผู้ประกอบการภาคเอกชน

          ปรับผังให้สอดกับระบบราง

          จากการประเมินผลยังมีข้อเสนอให้มีการปรับผังเมืองรวมให้สอดคล้องกับระบบขนส่งมวลชนทางรางในปัจจุบันและอนาคต ซึ่งมีการเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งนี้ควรให้มีการส่งเสริมการพัฒนาโดยรอบสถานีให้มากกว่าระยะ 500 เมตร และควรกำหนดผังพื้นที่เฉพาะเพื่อส่งเสริมให้เอกชนลงทุน รวมทั้งเปิดทางให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการพัฒนาพื้นที่

          อีกทั้งควรกำหนดระบบขนส่งสาธารณะลงไปพร้อมกับการก่อสร้างถนนสายใหม่ รวมทั้งควรสงวนและรักษาทางเท้าเพื่อลดปัญหาการจราจร รวมไปถึงจัดหาพื้นที่จอดรถสาธารณะตามสถานีรถไฟฟ้าและพัฒนาระบบขนส่งมวลชนให้มีประสิทธิภาพ

 

          ขณะเดียวกัน ส่งเสริมการพัฒนาพาณิชย กรรมตัวอย่าง เช่น พื้นที่รอบจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจรรอบสถานีรถไฟฟ้า โดยการส่งเสริมการเดินเท้าและใช้รถจักรยานให้มากขึ้น

          ชี้กฎหมายผังเมืองต้องชัดเจน

          อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติพบว่า ด้วยแนวถนนตามผัง คำนิยามและการตีความไม่ชัดเจนทำให้เกิดปัญหา ดังนั้นผังโครงการคมนาคมและขนส่งควรกำหนดแผนงานก่อสร้างและงบประมาณให้ชัดเจน รวมทั้งเสนอให้กำหนดให้มีพื้นที่จอดรถเพิ่มจากกฎหมายควบคุมอาคารในอาคารพักอาศัยรวม เนื่องจากมีปัญหาการจอดรถบนพื้นที่สาธารณะ

          นอกจากนั้น ในการก่อสร้างถนนใหม่ควรกำหนดให้มีท่อระบายน้ำขนาดใหญ่ทั้งสองข้างและวางแนวสายไฟลงใต้ดิน อีกทั้งควรให้ความสำคัญกับศูนย์รวบรวมและกระจายสินค้าของระบบการขนส่งสินค้าในปัจจุบัน เพื่อช่วยลดต้นทุนในการขนส่งสินค้า เนื่องจากพบว่าปริมาณการเดินทางของสินค้าจากกิจกรรมโลจิสติกส์แต่ละประเภทมีการเติบโตสูง ไม่ว่าจะป็นตลาดค้าปลีกและส่ง โรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งมีความหนาแน่นสูงในพื้นที่ชั้นใน

          ทั้งนี้ ควรมีระบบอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์เป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาเมืองในอนาคต แม้ที่ผ่านมาจะมีการย้ายโรงงานอุตสาหกรรมไปพื้นที่รอบนอกและจังหวัดปริมณฑลก็ตาม รวมทั้งการเพิ่มขีดความสามารถในการวางแผนระบบโลจิสติกส์ในระดับเมือง เช่น เรื่องที่ตั้งการออกแบบสถานที่ระบบสาธารณูปโภค การจัดเวลาขนส่งสินค้าที่สัมพันธ์กันระหว่างกลางวันและกลางคืน เป็นต้น

          อย่างไรก็ตาม จากการประมาณจำนวนประชากรของกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2583 คาดว่าจะมีจำนวนประชากรกว่า 20.58 ล้านคน เพิ่มขึ้นจากปี 2563 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ 18.99 ล้านคน ขณะที่การจดทะเบียนรถยนต์นั่งส่วนบุคคลไม่เกิน 7 คนในเขต กทม.ตั้งแต่ปี 2549-2559 พบว่ามีการเติบโตต่อเนื่อง ซึ่งในปี 2559 อยู่ราว 4 ล้านคน ดังนั้นเรื่องของการคมนาคมขนส่งเป็นเรื่องสำคัญ ไม่ใช่แค่หน่วยงานท้องถิ่นที่มีหน้าที่รับผิดชอบเท่านั้น แต่เป็นเรื่องระดับชาติที่ทุกฝ่ายต้องร่วมแก้ปัญหา

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ