Loading

รื้อผังเมืองทั้งระบบ พลิกโฉม กทม.ไร้รอยต่อ

วันที่ : 4 ตุลาคม 2560
รื้อผังเมืองทั้งระบบ พลิกโฉม กทม.ไร้รอยต่อ

อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

เดินหน้าโครงการอย่างต่อเนื่องสำหรับการวางและจัดทำเมืองในทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นผังเมืองประเทศ ผังภาค ผังอนุภาค ซึ่งเป็นผังนโยบายที่ใช้เป็นกรอบการพัฒนาพื้นที่ของประเทศ รวมไปถึงผังเมืองรวมจังหวัดและผังพื้นที่เฉพาะที่ต้องมีการปรับปรุงเพื่อให้สอดคล้องกับกายภาพ เศรษฐกิจ สังคม และแนวโน้มการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลง

ทั้งนี้ ล่าสุดกรุงเทพมหานครได้มีการเปิดตัวโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ภายใต้หัวข้อ "กรุงเทพฯ เมืองสร้าง "สุข"... Bangkok for All" เพื่อสร้างการรับรู้และทำความเข้าใจกับประชาชนในเรื่องดังกล่าว

เชื่อมเมืองไร้รอยต่อ

ทวีศักดิ์ เลิศประพันธ์ รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ได้มีการบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 16 พ.ค. 2556 จนถึงปัจจุบันเป็นเวลากว่า 4 ปีแล้ว พบว่ากรุงเทพฯ ปัจจุบันมีโครงสร้างของเมืองที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะเรื่องการขยายตัวเพิ่มขึ้นของพื้นที่เมืองเข้าสู่พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ส่งผลให้พื้นที่เกษตรกรรมลดลงต่อเนื่อง

อีกทั้งความหนาแน่นของประชากรในหลายบริเวณเริ่มเกินมาตรฐานที่ผังเมืองรวมกำหนด โครงการพัฒนาของภาครัฐ โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนที่มีการก่อสร้างและขยายสายทางเพิ่มมากกว่าแผนงานเดิมที่เคยกำหนดไว้ รวมทั้งมีโครงการขนาดใหญ่ทั้งภาครัฐและเอกชนเกิดขึ้นในหลายบริเวณ เช่น โครงการศูนย์คมนาคมพหลโยธิน (สถานีบางซื่อ) โครงการพัฒนาบริเวณท่าเรือคลองเตย โครงการไอคอนสยาม เป็นต้น

การปรับปรุงผังเมืองในครั้งนี้ก็เพื่อให้กรุงเทพฯ มีผังเมืองรวมที่สอดคล้องกับสภาพข้อเท็จจริง โดยที่ผ่านมาได้จัดประชุมกลุ่มย่อยกับประชาชนจากทุกภาคส่วน ทั้งภาคธุรกิจและภาคประชาชนเพื่อให้ได้ข้อมูลและความคิดเห็นที่หลากหลายและรอบด้านนำมาปรับปรุงผัง รวมถึงมาตรการต่างๆ ให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้นโดยเฉพาะบริเวณโดยรอบรัศมีสถานีรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ ยังได้บูรณาการความคิดและการดำเนินงานกับจังหวัดปริมณฑลโดยรอบเพื่อให้การพัฒนามีความต่อเนื่องและเชื่อมโยงกันให้เป็นเมืองไร้รอยต่อ ดังนั้นการวางผังเมืองรวมจึงนับเป็นจุดเริ่มต้นในการขับเคลื่อนเมืองแห่งอนาคตให้กรุงเทพฯ เป็นมหานครที่มีความสมดุล เสมอภาค ทุกคนสามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างมีความสุข

ทบทวนเอฟเออาร์โบนัส

นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมือง เปิดเผยว่า กรุงเทพมหานครอยู่ระหว่างจัดทำโครงการวางและจัดทำผังเมืองกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เนื่องจากพื้นที่มีการเปลี่ยนไปโดยเฉพาะเมื่อมีการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเช่นรถไฟฟ้า ส่งผลให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเปลี่ยนไป

ทั้งนี้ จากการประเมินผังพบว่า มีหลายประเด็นที่ต้องนำมาทบทวน เช่น เอฟเออาร์โบนัส ที่ผ่านมามีการยื่นขอใช้สิทธิน้อยมาก เกิดจากความไม่เข้าใจหรือเข้าใจผิด เป็นเรื่องที่หน่วยงานภาครัฐต้องเร่งสร้างความรู้ความเข้าใจอย่างถูกต้องเพราะเรื่องนี้เป็นเครื่องมือที่สำคัญที่จะทำให้ผู้มีรายได้ปานกลางและน้อยสามารถอยู่อาศัยในเมืองได้ เช่น ราคาที่อยู่อาศัย 1 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) จะลดลง 20% เป็นต้น รวมทั้งเป็นการส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเหมาะสมและคุ้มค่า

เพิ่ม 3 เครื่องมือรับเมืองโต

อย่างไรก็ดี สิ่งที่จะเห็นในผังเมืองฉบับปรับปรุงใหม่คือ การนำเอาเรื่องของการโอนสิทธิพัฒนาพื้นที่ (TDR) แนวทางการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) และโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (PUD) มาสนับสนุนส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาในเชิงพาณิชย์มากขึ้นโดยเฉพาะพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า ขณะเดียวกันยังเป็นการอนุรักษ์อาคารและพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม

สำหรับการโอนสิทธิฯ ที่ผ่านมาไม่สามารถทำได้เนื่องจากยังไม่มีการวางระบบใครซื้อใคร ขายและการบันทึกเพื่อป้องกันการซื้อขาย ซ้ำซ้อนเพื่อให้สามารถตรวจสอบได้ ทั้งนี้ การโอนสิทธิจะโอนได้เท่าสิทธิที่มี เช่น อาคารเขียวได้เอฟเออาร์ 3 ใช้ไป 1.5 ก็โอนสิทธิได้แค่ 1.5 เป็นต้น ซึ่งจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในหลายพื้นที่ เช่น สถานีรถไฟฟ้ารัศมี 500 เมตร (พ.3 พ.4 พ.5) พื้นที่ชั้นใน เช่น สุขุมวิท สีลม สาทร เป็นต้น ทั้งนี้จะมีการกำหนดโซนพื้นที่และจะมีการกำหนดระเบียบไว้ในกฎกระทรวงผังเมืองรวมด้วย

ส่วนมาตรการ PUD จะหนุนการพัฒนาในพื้นที่ขนาดใหญ่โดยภายในพื้นที่สามารถปรับเปลี่ยนเอฟเออาร์ได้ภายในพื้นที่ แต่ไม่เกินเอฟเออาร์รวม อาทิ พื้นที่มักกะสันประมาณ 500 ไร่ ซึ่งได้เอฟเออาร์ 8 : 1 เจ้าของที่ดินสามารถแบ่งการพัฒนาได้โดยกำหนดว่า พื้นที่ไหนพัฒนาเป็นอะไรตรงไหน กรณีเป็นอาคารสูงก็เพิ่มเป็น 10 : 1 ได้แล้วไปลดพื้นที่บริเวณอื่นๆ ของพื้นที่รวมแต่ต้องไม่เกิน 8 : 1 จากที่ได้รับอนุญาตตามผังเมือง เป็นต้น

โครงการนี้ใช้ระยะเวลาดำเนินการ 2 ปีจะแล้วเสร็จในเดือน เม.ย. 2562 จากนั้นเดินหน้าตามขั้นตอนคาดว่าจะประกาศผังใหม่ในปี 2563

โยธาฯ ลุยผังภาคเสร็จใน 1 ปี

ด้าน โอฬาร ศักยโรจน์กุล รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวว่า กรมอยู่ระหว่างดำเนินการศึกษาโครงการวางผังภาคกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นผังแม่บททางกายภาพที่ชี้นำการพัฒนา รวมทั้งการใช้ประโยชน์ที่ดิน อีกทั้งเพื่อเป็นการแก้ปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นปัจจุบันไม่ว่าจะเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินในรอยต่อระหว่างจังหวัด ปัญหาการจราจรติดขัด ปัญหาการขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง เป็นต้น ทั้งนี้กำหนดแล้วเสร็จภายในปีนี้

ส่วนในปีงบประมาณ 2561 จะดำเนินการวางผังภาคอีก 2 ผัง ได้แก่ ผังภาคกลาง ผังภาคตะวันออก เพื่อให้เกิดการเชื่อมโยงพื้นที่พัฒนากรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และอีอีซี

อย่างเป็นระบบและในปีงบประมาณ 2562 จะดำเนินการ 3 ภาค ได้แก่ ผังภาคเหนือ ผังภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และผังภาคใต้ ซึ่งทั้งหมดจะแล้วเสร็จใน 2 ปี

นอกจากนี้ กรมยังได้มีการศึกษาเพื่อจัดทำแผนดำเนินการวางผังการระบายน้ำจังหวัดในลุ่มน้ำให้ครอบคลุม 25 ลุ่มน้ำหลักทั่วประเทศ ปัจจุบันดำเนินการแล้ว 5 ลุ่มน้ำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี (ปี 2562) ซึ่งปี 2561 จะเห็นความชัดเจนเรื่องของพื้นที่ฟลัดเวย์ พื้นที่แก้มลิง โดยผังนี้ถูกบรรจุไว้ในผังเมืองรวมจังหวัด/ชุมชนต่อไป

ต.ค.นี้ชัดเจนผังอีอีซี

รองอธิบดีกรมโยธาฯ กล่าวเพิ่มเติมว่า นอกจากนี้ยังได้มีการว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาเพื่อดำเนินการศึกษาโครงการวางผังพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจกลุ่ม จ.ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นแผนการดำเนินงานภายใต้โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ของรัฐบาล

ทั้งนี้ คาดว่าสิ้นเดือน ต.ค.นี้ จะได้ความชัดเจนของพื้นที่การพัฒนา ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่เมืองใหม่ นิคมอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย การวางระบบโครงข่าย รวมทั้งการพิจารณาพื้นที่บริเวณโดยรอบสนามบินอู่ตะเภาเพื่อรองรับโครงการพัฒนาท่าอากาศยานเชิงพาณิชย์แห่งที่ 3 ซึ่งจะจัดทำเป็นแผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่เฉพาะบริเวณชุมชน รัศมีประมาณ 120 ตารางกิโลเมตร

นอกจากนี้ จะนำพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด เป็นต้นแบบ โดยจะมีการปรับปรุงเพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาอุตสาหกรรมใหม่ ซึ่งเป็นเทคโนโลยีชั้นสูงด้วย สำหรับโครงการ ดังกล่าวใช้ระยะเวลาศึกษา 1 ปีแล้วเสร็จประมาณเดือน ส.ค. 2561

อย่างไรก็ดี ในปี 2561-2563 กรมได้มีแผนดำเนินการวางและปรับปรุงผังเมืองรวมเมือง/ชุมชน จำนวน 9 ผัง วางผังพื้นที่เฉพาะจำนวน 2 ผังพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟความเร็วสูงและพื้นที่โดยรอบท่าเรือจุกเสม็ด จ.ชลบุรี

ผังเมืองเป็นเรื่องที่ใกล้ตัว แต่คนส่วนใหญ่ยังไม่มีความรู้ความเข้าใจ ดังนั้นก่อนที่จะมีการประกาศใช้ผังใหม่ในทุกประเภทในฐานะคนไทยก็ต้องติดตาม เพราะนั่นหมายถึงทิศทางเมืองจะเปลี่ยนโฉมในอีก 2-4 ปีข้างหน้า

 
ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์
ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ