ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีสัญญาณบวกจากตัวเลขเศรษฐกิจในด้านต่างๆ ที่เริ่มปรับตัวดีขึ้น โดยล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ ได้คาดการณ์ตลาดในไตรมาส 4 โดยประเมินว่าตลาดมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น หลังตัวเลขเศรษฐกิจ ส่งออก ลงทุนภาครัฐเอกชน ปรับตัวดีขึ้น ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ตลอดทั้งปีคาดว่าจะอยู่ที่ 108,709 หน่วย

วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 4 ของปีนี้แนวโน้มตลาดมีทิศทางปรับตัวดีขึ้น โดยพิจารณาจากตัวเลขเศรษฐกิจต่างๆ อาทิ การส่งออกปรับตัวดีขึ้น การลงทุนภาครัฐและเอกชนเพิ่มขึ้น ซึ่งปัจจัยทางเศรษฐกิจจะทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้น และกล้าตัดสินใจซื้อบ้าน เมื่อภาวะเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น แนวโน้มหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) จะปรับลดลง เชื่อว่าธนาคารพาณิชย์จะลดความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และปล่อยสินเชื่อได้มากขึ้น ซึ่งจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้น

ทั้งนี้ ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 2 ปี 2560 มีการชะลอตัวของจำนวนหน่วยทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ แต่ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่มีจำนวนและมูลค่ารวมถึงราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น กลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้น้อย มีศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับต่ำ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจและการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูงเฉลี่ยประมาณ 30% ถึงแม้ว่าจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยในจำนวนมากก็ตาม

โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2560 มีจำนวน 73 โครงการ มีหน่วยในผังรวม 28,051 หน่วย จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 52.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 และมีมูลค่าโครงการรวม 106,073 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 61.9% แสดงให้เห็นว่าโครงการเปิดขายใหม่ในปี 2560 เปิดขายโครงการที่มีขนาดใหญ่กว่า และเปิดขายในระดับราคาต่อหน่วยสูงกว่าในช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งออกเป็น โครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่จำนวน 40 โครงการ 11,371 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 43,937 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 17.0% และมีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 21.3% ส่วนโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ ในไตรมาส 2 ปี 2560 มีจำนวน 33 โครงการ 16,680 หน่วย มีมูลค่าโครงการอาคารชุดรวม 62,011 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 91.6% และมูลค่าเพิ่มขึ้นมากถึง 111.6%

สำหรับแนวโน้มโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2560 คาดว่าจะมีหน่วยโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ประมาณ 108,709 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ร้อยละ 2.9 ขณะที่ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด (จ.นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2560 มีจำนวน 27,151 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 40.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 แบ่งเป็นห้องชุดมากที่สุดจำนวน 15,805 หน่วย บ้านเดี่ยวจำนวน 6,727 หน่วย ทาวน์เฮาส์จำนวน 3,180 หน่วย อาคารพาณิชย์พักอาศัยจำนวน 885 หน่วย และบ้านแฝดมีจำนวน 554 หน่วย คาดว่า ทั้งปีจะมีหน่วยอยู่ที่ประมาณ 111,300 หน่วย ลดลงจากปี 2559 ประมาณ 12%

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 2 มีจำนวน 39,597 หน่วย และมีมูลค่า 103,560 ล้านบาท ลดลง 25.3% และมูลค่าลดลง 16.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 ซึ่งเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือน เม.ย.ของไตรมาส 2 ปี 2559 เป็นเดือนสุดท้ายของมาตรการลดหย่อนค่าธรรม เนียมการโอนกรรมสิทธิ์ทำให้มีการเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก และคาดว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯปริมณฑล ปี 2560 จะอยู่ที่ประมาณ 154,500 หน่วย ลดลงจากปี 2559 ประมาณ 11.9%

ดูจากตัวเลขเศรษฐกิจหากยังคงรักษาระดับที่ดีได้ต่อเนื่อง คาดว่าในช่วงปลายปีจนถึงปีหน้า ธุรกิจอสังหาฯ จะกลับมาฟื้นตัวเต็มที่ได้อย่างแน่นอน

คลังเร่งปลุกตลาดบ้านมือสอง

ปัจจุบันการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันไม่ได้ซื้อ เพื่ออยู่อย่างเดียว แต่มีการซื้อเพื่อลงทุนมากขึ้น เนื่องจากมองเห็นอนาคตและผลตอบแทน ที่ได้

วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การซื้อคอนโดมิเนียมไปลงทุนนั้นดีกว่าไปสร้างตึก และดีกว่าไปกู้หนี้ก้อนใหญ่ เป็นการซื้อกระจายเป็นห้องๆ ให้เลี้ยงตัวเองจากค่าเช่า ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยเริ่มมองว่าคนที่มีเงินเริ่มมองหาการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุด ดีกว่าฝากเงินกับธนาคาร

แต่ยังไม่มีใครศึกษาเรื่องตลาดห้องเช่า ขณะนี้ยังไม่มีตัวเลขที่จะตอบได้ชัดว่าการซื้อเพื่อการลงทุนเป็นอย่างไรบ้าง เพราะจริงๆ แล้วแต่ละโครงการที่พัฒนานั้นไม่สามารถปล่อยเช่าเพื่อการลงทุนได้ 100% เนื่องจากคนเช่ามีบุคลิกอย่างหนึ่ง คือ ชอบอยู่ห้องใหม่ๆ พออยู่ไปสัก 1 ปี ก็ไปหาห้องใหม่ คนที่ซื้อคอนโดเพื่อลงทุนจะมั่นใจได้ว่าเมื่อไม่มีคนเช่าส่วนใหญ่ก็ยังรอได้ 3-4 เดือน เพื่อให้คนมาเช่าและบริหารความเสี่ยงได้ เนื่องจากเขามองหาสินทรัพย์ในการลงทุน ขณะนี้กระทรวงการคลังต้องเร่งโปรโมทตลาดบ้านมือสองให้ได้ เหมือนกับในสหรัฐอเมริกาตลาดบ้านมือสองใหญ่กว่าตลาดบ้านมือหนึ่ง 4-5 เท่าตัว

ปัจจุบันกระทรวงการคลังมี นโยบายให้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการ 3 เรื่อง ไปพร้อมๆ กัน ได้แก่ 1.รีเวิร์ส มอร์ทเกจ หรือให้คนชราสามารถนำที่อยู่อาศัยมา สร้างรายได้ในยามเกษียณ 2.ฐานข้อมูลบ้านมือสอง 3.พ.ร.บ.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ถ้าทำข้อมูล 3 อย่างได้ครบถ้วน การประชาสัมพันธ์ตลาดบ้านมือสองจะสำเร็จ ซึ่งตลาดบ้านมือสองครองส่วนแบ่งประมาณ 40% และจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจาก ที่ดินนั้นมีจำกัดไม่ได้เพิ่มขึ้นได้เหมือนสินค้าแบบอื่น