การต่อเชื่อม 1 สถานีฟันหรอ ช่วงเตาปูน-บางซื่อ ระยะทาง 1 กิโลเมตร ดูเหมือนจะเป็นความหวังเข้ามาช่วยต่อลมหายใจภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตลอดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในขณะนี้

รฟม.เร่งเชื่อม 1 สถานี

อัพเดตล่าสุด ทาง "รฟม.-การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย"เริ่มกระบวนการทดสอบเดินรถตั้งแต่เดือน มิ.ย.-ก.ค.-ส.ค. เพื่อนำไปสู่การเปิดเชื่อมได้จริงในวันที่ 12 ส.ค.นี้

ถึงแม้จะมีโครงการรถไฟฟ้าหลายสายที่กำลังเปิดไซต์ก่อสร้าง หากแต่รถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ก็เป็นเส้นทางเดียวที่เปิดให้บริการจริงตั้งแต่วันที่ 6 ส.ค. 59

นั่นหมายความว่า เวลาผ่านไปเกือบ 10 เดือน ระยะทาง 23 กม. จำนวน 16 สถานีของสายสีม่วง มีทั้งบรรยากาศของการแห่เปิดตัวโครงการ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ว่ากันว่าโอเวอร์ซัพพลายหนักข้อ

แต่ทำไมยังมีโครงการใหม่ ๆ ปักหมุดตอกเข็มเกิดขึ้นตลอดเวลา ...ทำไม ทำไม และทำไม

บ้าน-คอนโดฯฟูรับรถไฟฟ้า

ในภาพใหญ่ ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี สมุทรสาคร นครปฐม) พบว่ามีช่วงเวลาสำคัญอยู่ 3 ช่วงด้วยกัน

เจาะข้อมูลตลาดคอนโดฯ ช่วงปี 2549-2552 มีการเปิดตัว 3,645 ยูนิต ตามติดคือช่วงปี 2553-2556 เติบโตพุ่งพรวดเป็น 71,116 ยูนิต แบ่งเป็นหน่วยกำลังสร้าง 8,725 ยูนิต สร้างแล้วเสร็จ 62,391 ยูนิต เหลือขาย 9,978 ยูนิต

รอยต่อช่วงนี้จะเห็นว่ามีเหตุการณ์มหาอุทกภัยมาคั่นกลาง ทำให้ตลาดคอนโดฯ ที่ทำท่ากำลังจะอิ่มตัวกลายเป็นมีสปริงบอร์ดทำให้กลับมาฮิตอีกครั้ง เพราะคนกรุงเทพฯ เริ่มเห็นแล้วว่าการมีบ้านหลังที่ 2 เป็นแฟชั่นและเป็นดีมานด์ใหม่ที่เกิดฉับพลัน นำไปสู่ช่วงปี 2557-2559 คอนโดฯ เปิดตัวสะสมสูงปรี๊ดเป็น 163,371 ยูนิต กำลังสร้าง 90,579 ยูนิต สร้างแล้วเสร็จ 52,426 ยูนิต เหลือขาย 48,616 ยูนิต

ในขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ ช่วงปี 2545-2548 มีการเปิดตัว 6,918 ยูนิต เหลือขาย 975 ยูนิต รอยต่อช่วงปี 2549-2552 เปิดตัวสะสม 13,463 ยูนิต เหลือขาย 1,588 ยูนิต

ช่วงปี 2553-2556 เปิดตัวสะสม 59,935 ยูนิต เหลือขาย 13,833 ยูนิต และช่วงปี 2557-2559 มียอดเปิดตัวสะสม 123,512 ยูนิต เหลือขาย 61,438 ยูนิต

นี่คือภาพซัพพลาย-ดีมานด์ที่สำรวจ ณ ช่วงครึ่งปีหลัง 2559

อสังหาฯนนท์โตคู่กรุงเทพ

บิ๊กดาต้าของตลาดบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ผลสำรวจ ณ ครึ่งปีหลัง 2559 พบว่ามีจำนวนสะสม 203,829 ยูนิต มูลค่ารวม 891,251 ล้านบาท เหลือขาย 77,834 ยูนิต

แบ่งเป็น "กรุงเทพฯ" เปิดตัวสะสม 384 โครงการ จำนวนรวม 68,553 ยูนิต มูลค่ารวม 393,277 ล้านบาท เหลือขาย 25% จำนวน 19,187 ยูนิต มูลค่าเหลือขาย 35% จำนวน 115,097 ล้านบาท

"นนทบุรี" เปิดตัวสะสม 244 โครงการ 40,263 ยูนิต มูลค่ารวม 173,062 ล้านบาท เหลือขาย 23% 18,209 ยูนิต มูลค่าเหลือขาย 23% จำนวน 74,904 ล้านบาท

"ปทุมธานี" เปิดตัวสะสม 178 โครงการ รวม 40,356 ยูนิต มูลค่ารวม 134,780 ล้านบาท เหลือขาย 22% 16,801 ยูนิต มูลค่าเหลือขาย 17% 58,000 ล้านบาท

และ "สมุทรปราการ" เปิดตัวสะสม 150 โครงการ 32,644 ยูนิต มูลค่ารวม 116,423 ล้านบาท เหลือขาย 17% 13,168 ยูนิต มูลค่าเหลือขาย 15% 49,044 ล้านบาท

ห้องชุดสีม่วงเหลือขาย 18%

ในขณะที่ตลาดคอนโดฯ เขตกรุงเทพฯปริมณฑล เปิดตัวสะสม 238,887 ยูนิต เหลือขาย 45,249 ยูนิต

แบ่งเป็น "กรุงเทพฯ" มี 318 โครงการ รวม 163,116 ยูนิต มูลค่ารวม 623,752 ล้านบาท เหลือขาย 56% 33,194 ยูนิต มูลค่าเหลือขาย 78% รวม 164,908 ล้านบาท

"นนทบุรี" 59 โครงการ รวม 36,625 ยูนิต มูลค่ารวม 80,426 ล้านบาท เหลือขาย 18% 10,327 ยูนิต มูลค่าเหลือขาย 12% 24,740 ล้านบาท

"ปทุมธานี" มี 19 โครงการ รวม 14,265 ยูนิต มูลค่ารวม 14,115 ล้านบาท เหลือขาย 11% 6,330 ยูนิต มูลค่าเหลือขาย 3% 5,877 ล้านบาท

"สมุทรปราการ" มี 32 โครงการ 19,708 ยูนิต มูลค่ารวม 33,729 ล้านบาท เหลือขาย 12% 7,362 ยูนิต มูลค่าเหลือขาย 6% 12,776 ล้านบาท

จากตัวเลขจะเห็นสถิติหน่วยเหลือขายในเขตกรุงเทพฯ สูงถึง 56% เทียบกับนนทบุรีมีเพียง 18% จึงอาจเป็นเหตุผลส่วนหนึ่งที่ทำให้ดีเวลอปเปอร์พกความมั่นใจเดินหน้าลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างไม่หยุดยั้งในทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง

นนท์เปิดตัวแซงย่าน CBD

REIC สำรวจช่วง 4 เดือนแรก ปี 2560 พบว่าโครงการบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เปิดตัวเพิ่ม 12,803 ยูนิต สูงสุด 2 อันดับแรกอยู่ในเขตกรุงเทพฯ 3,124 ยูนิต กับนนทบุรี 2,409 ยูนิต

โครงการคอนโดฯ เปิดตัวเพิ่ม 15,721 ยูนิต อยู่ในเขตกรุงเทพฯ 11,697 ยูนิต นนทบุรี 3,555 ยูนิต ปทุมธานี 390 ยูนิต โดยสมุทรปราการไม่มีหน่วยเปิดตัวใหม่ในช่วงดังกล่าว

สำหรับโซนท็อป 5 คอนโดฯ เปิดตัวใหม่ มากสุดเป็นสถิติของนนทบุรี 3,555 ยูนิต รองลงมาทำเลธนบุรี 1,605 ยูนิต, สุขุมวิทตอนปลาย 1,581 ยูนิต, สุขุมวิทตอนต้น 1,374 ยูนิต และพญาไท-ราชเทวี 1,009 ยูนิต

มีข้อสังเกตว่าการเปิดตัวคอนโดฯ ทำเลนนทบุรี แซงหน้าย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD (Central Business District) อย่างสุขุมวิทตอนต้นมากกว่า 1 เท่าตัว

อสังหาฯลุ้นปลุกมู้ดคนซื้อ

แตะเรื่องสถานการณ์ราคาคอนโดฯ กันสักนิด "โอภาส ศรีพยัคฆ์" เอ็มดี บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ เคยวิเคราะห์ให้ฟังว่า แนวสายสีม่วงตลาดคอนโดฯในกลุ่มราคา 1.2-1.3 ล้านบาท/ยูนิตยังไปได้ดีสำหรับลูกค้าคนพื้นที่ โดยมองว่าราคา 1.5 ล้านดูดซับได้ดีที่สุด ส่วนกลุ่มราคา 1.7-1.8 ล้านบาท ถือว่ายอดขายยังอืดเป็นเรือเกลือ จำเป็นต้องหาตัวช่วยจากคนนอกพื้นที่และลูกค้าซื้อลงทุนปล่อยเช่า

อย่างไรก็ตาม ประเมินตลาดปล่อยเช่าตอนนี้เริ่มมีข้อสงสัยซัพพลายล้นเกินดีมานด์หรือเปล่า ยกตัวอย่างบางโครงการมี 1,000 กว่าห้อง ตอนนี้มี 400 ห้องรอผู้เช่า เป็นภาพสะท้อนว่าตอนนี้ซื้อลงทุนถึง 40-50% ใน ทำเลนี้

และ "ชานนท์ เรืองกฤตยา" ซีอีโอ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ระบุว่า การเชื่อมต่อ 1 สถานีเพื่อให้การเดินทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงทำได้ตั้งแต่บางใหญ่มาบางซื่อเป็นไปอย่างราบรื่น

อนาคตอันใกล้จึงมองว่า ถ้าเชื่อมต่อแล้วน่าจะทำให้ศักยภาพของธุรกิจอสังหาฯดีขึ้น เพราะประชาชนมีความสะดวกในการเดินทาง

ในระหว่างนี้จึงเห็นภาพการดัมพ์แคมเปญโปรโมชั่นระบายสต๊อก เพราะต้องเร่งทำยอดปิดผลงานไตรมาส 2/60 และไปลุ้นข่าวดีอีกทีในไตรมาส 3/60

ซึ่งทาง รฟม.โปรยยาหอมมาแล้วว่า น่าจะดึงคนมาใช้บริการได้มากขึ้น จาก 22,000-24,000 เที่ยวคน/วัน เพิ่มเป็น 50,000 เที่ยวคน/วัน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ