Loading

ยกเครื่องผังเมืองกทม.พลิกโฉมลงทุนเชื่อม6จว.

วันที่ : 1 มิถุนายน 2560
ยกเครื่องผังเมืองกทม.พลิกโฉมลงทุนเชื่อม6จว.

กทม.ยกเครื่องผังเมืองใหม่ รับรถไฟฟ้าสารพัดสีต่อขยายไปชานเมือง ผนึก 6 จังหวัดปริมณฑล "เมืองนนท์ ปทุม สมุทรสาคร นครปฐม ปากน้ำ แปดริ้ว" ผุดผังภาคไร้รอยต่อ บูม 50 สถานีบีทีเอส-น้ำเงิน-ชมพู-เหลือง-แดง พัฒนาได้เต็มที่ แจก FAR ไม่จำกัด ขยายรัศมีการลงทุนรอบสถานีรถไฟฟ้าเป็น 1 กม. สุขุมวิทใช้ที่ดินเชิงพาณิชย์ได้เพิ่มฝั่งละ 500 เมตร ปั้น "สีลม-พระราม 4-พหลโยธิน" ขึ้นสมาร์ทซิตี้

นายวันชัย ถนอมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ขณะนี้ กทม.อยู่ระหว่างจัดทำรายละเอียดการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบัน ที่ประกาศใช้เมื่อปี 2556 ให้สอดรับกับสภาพพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงไปมาก คาดว่าการดำเนินการจะแล้วเสร็จและประกาศบังคับใช้ได้ราวปลายปี 2561

เชื่อมผังเมือง กทม.กับ 6 จังหวัด

ทั้งนี้ กระบวนการขั้นตอนการปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.ตลอดปี 2559 ที่ผ่านมา ได้รับฟังความคิดเห็นของประชาชน และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียรวม 11 ครั้ง ขณะที่ที่ปรึกษาที่ กทม.ว่าจ้างคือ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จะจัดทำรายละเอียดโดยใช้เวลาประมาณ 10 เดือน เมื่อยกร่างเสร็จแล้ว ต้องเปิดรับฟังความคิดเห็นของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอีกครั้ง จึงจะประกาศบังคับใช้ได้ ตั้งเป้าจะเริ่มใช้ไม่เกินปลายปี 2561

รายละเอียดที่เป็นข้อเสนอและนำมาวิเคราะห์เพื่อนำไปสู่การปรับปรุงผังเมืองรวมใหม่ จะมีผังเมืองรวมภาคกรุงเทพฯ และปริมณฑล 6 จังหวัด คือ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรสาคร นครปฐม ฉะเชิงเทรา และสมุทรปราการ โดยกำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเชื่อมโยง กันแบบไร้รอยต่อ

จากปัจจุบันที่มีข้อขัดแย้งกันอยู่ จากเดิมมีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่รอยต่อระหว่าง กทม.กับ 6 จังหวัดปริมณฑลแตกต่างกัน เช่น ผังเมือง กทม.กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) แต่รอยต่อที่อยู่พื้นที่ติดกันของจังหวัดปริมณฑลเป็นพื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทชนบท หรือเกษตรกรรม) จะปรับสีผังให้เป็นสีเดียวกัน เพื่อให้เป็นมาตรฐานเดียว ซึ่งกรมโยธาธิการและผังเมืองกำลังศึกษาและจัดทำผังเมืองรวมภาคขึ้นมาโดยเฉพาะ แยกเป็นแผนพัฒนาระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว จะแล้วเสร็จเดือน ก.ย. 2560 นี้

บูม 50 สถานีรถไฟฟ้า

"ผังเมือง กทม.ที่ปรับใหม่ คอนเซ็ปต์คือไร้รอยต่อ หรือไร้ขอบเขต จะรับกับการพัฒนาและความเจริญเติบโตของเมืองที่ขยายตัวไปยังชานเมือง และปริมณฑลมากขึ้น จากการที่รัฐบาลต่อขยายเส้นทางรถไฟฟ้าออกไปเชื่อมการเดินทางระหว่าง กทม.และปริมณฑล ทั้งสายสีเขียว ส่วนต่อขยายหมอชิตคูคต และแบริ่ง-สมุทรปราการ สายสีม่วง เตาปูน-คลองบางไผ่ สีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค สายสีแดง บางซื่อ-รังสิต และบางซื่อ-ตลิ่งชัน สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี และสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง"

นายวันชัยกล่าวว่า เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไป ผังเมือง กทม.ฉบับใหม่จะปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินบางพื้นที่ใหม่ให้สอดคล้องกับการขยายตัวของเมือง รวมทั้งมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับสูงขึ้นในปัจจุบัน โดยเฉพาะบริเวณที่มีรถไฟฟ้า 10 เส้นทางพาดผ่าน ซึ่งมีจุดขึ้นลงรถไฟฟ้ารวมทั้งหมด 226 สถานีในพื้นที่ กทม. ให้สามารถพัฒนาและใช้ประโยชน์ที่ดินได้มากขึ้น"

โดยเฉพาะ 50 สถานี ซึ่งเป็นจุดตัดและสถานีใหม่ แยกเป็นสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส 24 สถานี จากหมอชิต-บางนา และสนามกีฬา-บางหว้า ส่วนสถานีอื่น ๆ เช่น ตลิ่งชัน ดอนเมือง สายไหม มีนบุรี บางกะปิ ศรีนครินทร์ เป็นต้น โดยจะแบ่งเป็น 4 ประเภท ได้แก่ 1.สถานีมีการพัฒนาสูง เป็นบริเวณต่อเชื่อมกับสนามบินสุวรรณภูมิ และดอนเมือง เช่น สถานีทับช้าง ลาดกระบัง บางซื่อ ดอนเมือง

ฮับ "มีนบุรี-ตลิ่งชัน-บางหว้า"

นอกจากนี้ จากที่ในอนาคตอันใกล้จังหวัดปริมณฑลจะเติบโตขึ้นอีก ผลพวงจากเมืองขยายตัวขึ้นมากตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เช่น มีนบุรี คนจากแปดริ้วจะใช้เส้นทางนี้ หรือตลิ่งชัน ซึ่งเชื่อมกับนครปฐม ขณะที่นนทบุรีจะใช้ถนนราชพฤกษ์ ส่วนปทุมธานี มีสายไหม ดอนเมือง ด้านปากน้ำ จะเชื่อมกับทุ่งครุ ราษฎร์บูรณะ ต่อไปจะเกิดเป็นศูนย์กลางย่อยของพาณิชยกรรมและธุรกิจการค้า

2.สถานีเป็นโหนด (Node) ใหญ่ (หรือซับเซ็นเตอร์-Subcenter หรือศูนย์ชุมชนชานเมือง) ส่วนใหญ่เป็นสถานีรถไฟฟ้าใหม่ เช่น มีนบุรี สายไหม ตลิ่งชัน บางหว้า หนองแขม บางนา 3.เป็นศูนย์กลางธุรกิจ เช่น ศูนย์พหลโยธิน มีพื้นที่พัฒนากว่า 2,325 ไร่ อนาคตจะเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางของรถไฟฟ้าถึง 6 เส้นทาง

บูม "สุขุมวิท" ตลอดแนว

และ 4.สถานีแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส ซึ่งตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท ตั้งแต่สถานีสนามกีฬา จนถึงสถานีบางนา จะปรับให้ฝั่งละ 500 เมตรของถนนสุขุมวิททั้งซ้ายและขวาตลอดแนวสามารถพัฒนาได้มากขึ้น โดยปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) ทั้งหมด เนื่องจากปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นมาก จากผังเมืองฉบับปัจจุบันสนับสนุนให้มีการพัฒนาและสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้มากขึ้นเฉพาะ 500 เมตรรอบสถานี เนื่องจากปัจจุบันยังมีพื้นที่ว่าง สามารถนำมาพัฒนาได้ เช่น สุขุมวิท 101

โดยจะทบทวนสิทธิการพัฒนา 500 เมตรจากสถานีใหม่ ขยายวงให้กว้างมากขึ้น เป็นให้พัฒนาได้เต็มที่ในรัศมี 1 กม.โดยรอบสถานี เพราะการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตรที่กำหนดไว้ในผังเมืองปัจจุบันมีการพัฒนาแน่นหมดแล้ว

ให้ FAR ไม่อั้น

รวมถึงจะทบทวนการให้ FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) จากเดิม 2.5-10 จะเป็นเริ่มต้นที่ 5 จนถึงให้ก่อสร้างพื้นที่อาคารได้ไม่จำกัด เพื่อเป็นการจูงใจมากขึ้น ขณะนี้ อยู่ระหว่างกำหนดพื้นที่ เบื้องต้น จะโฟกัสรัศมีฝั่งละ 20 กม. จากริมแม่น้ำเจ้าพระยา

นายวันชัยกล่าวอีกว่า นอกจากนี้ ผังเมืองใหม่ยังให้ความสำคัญกับ สิ่งแวดล้อม และพื้นที่สีเขียว หาก ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก่อสร้างคอนโดมิเนียม หรือหมู่บ้านจัดสรร โดยมีพื้นที่สีเขียว 1 ไร่ ภายในโครงการในพื้นที่ที่กำหนดไว้ จะให้ FAR เพิ่ม ให้สร้างอาคารได้อีก 1 เท่า เช่น จากเดิมสร้างได้ 5,000 ตร.ม. สามารถสร้างได้เพิ่มเป็น 10,000 ตร.ม.

"เพราะ กทม.มีปัญหาไม่สามารถเพิ่มพื้นที่สีเขียวได้ เช่น โซนเกาะรัตนโกสินทร์ สุขุมวิท ห้วยขวาง วังทองหลาง บางกะปิ บางเขน จตุจักร ดังนั้นหากเอกชน เว้นพื้นที่ว่างสำหรับให้เป็นพื้นที่ สีเขียว จะได้สิทธิการพัฒนาเพิ่ม เช่น คอนโดฯจะต้องออกแบบให้ยกใต้ถุนสูง 8 เมตร หากปลูกต้นไม้ จะให้พัฒนาได้มากขึ้น"

สร้าง 9 คลองย่อยแก้น้ำท่วม

สำหรับแนวทางการป้องกันน้ำท่วม จะเพิ่มระบบคลอง ด้วยการขุดคลอ งกว้าง 20 เมตร พร้อมไหล่ทาง อีกข้างละ 10 เมตร รวม 40 เมตร ต่อเชื่อมกับคลองสายหลัก ลักษณะคล้ายกับคลองลัดโพธิ์ เพื่อเปิดทางน้ำไหลและเพิ่มประสิทธิภาพระบายน้ำ มากขึ้น ประมาณ 9 จุด เช่น บางบอน สุวินทวงศ์ และจะกำหนดรูปแบบ การปลูกสร้างบ้านในพื้นที่สีเขียวลายขาว ซึ่งกำหนดเป็นพื้นที่รับน้ำ จะให้ยกใต้ถุนสูง 4 เมตร เพื่อให้น้ำไหลผ่านได้

"ตัวอย่าง เช่น มีประชาชน 1,000 ครอบครัว อยู่ใกล้สถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบัง (สจล.) ตามผังเมืองกำหนดเป็นพื้นที่ สีเขียวลายขาว จะขอปรับสีผังเมืองเป็นสีแดงกับสีส้ม เพื่อสร้างอพาร์ตเมนต์ คอนโดฯ รองรับนักศึกษา 2 หมื่นคน อาจจะผ่อนปรนให้ แต่ให้สร้างแบบใต้ถุนสูง"

ขณะที่การแก้ปัญหารถติด จะส่งเสริมให้มีการสร้างอาคารจอดแล้วจรในพื้นที่รอบนอก เช่น พื้นที่ซับเซ็นเตอร์ หรือรัศมี 1 กม.รอบสถานี ทั้ง 50 สถานี เพื่อจูงใจให้คนใช้รถไฟฟ้าเข้ามาทำงานในเมือง

บูม "สีลม-สุขุมวิท" สมาร์ทซิตี้

ขณะเดียวกัน ผังเมืองใหม่จะนำนโยบายสมาร์ทซิตี้ของรัฐบาลกำหนดไว้ในผังเมืองด้วย โดยมีพื้นที่เป้าหมาย 3 แห่ง ได้แก่ สีลมช่วงแยกสุรศักดิ์ สุขุมวิทช่วงเพชรบุรี-พระราม 4 และพหลโยธิน

ทั้งนี้ การปรับผังเมืองรวมครั้งที่ 4 เป็นการปรับบางพื้นที่ที่มีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่แล้วเท่านั้น ส่วนที่ยังไม่เริ่มสร้าง เช่น สายสีชมพู สีเหลือง ซึ่งแนวเส้นทางจะพาดผ่านถนนแจ้งวัฒนะ รามอินทรา ลาดพร้าว ศรีนครินทร์ หรือแม้แต่ที่ดินย่านมักกะสัน จะปรับในรอบต่อไปในปี 2562 เพราะคาดว่าสภาพพื้นที่จะมีการเปลี่ยนแปลงอีกมากหลังรถไฟฟ้าเริ่มก่อสร้าง

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ