Loading

ชู3สถานีรถไฟฟ้าต้นแบบ บางซื่อ-มักกะสัน-แม่น้ำ

วันที่ : 18 สิงหาคม 2559
ชู3สถานีรถไฟฟ้าต้นแบบ บางซื่อ-มักกะสัน-แม่น้ำ


 

ผังเมืองกทม.เตรียมจัดโซนนิ่ง 3 สถานีรถไฟฟ้าหลัก "บางซื่อ/มักกะสัน/แม่น้ำ" สู่ผังพื้นที่เฉพาะ เพื่อเป็นต้นแบบการพัฒนาพื้นที่รอบสถานี พร้อมปรับเพิ่มเอฟเออาร์โบนัส ให้ผู้ประกอบการแลกกับพื้นที่โล่งที่จะได้รับ ด้านคอลลิเออร์ส เผย ศักยภาพทั้ง 3 ทำเลพร้อมอัพเดตตลาดอสังหาฯรอบพื้นที่

นายวันชัย ถนอมศักดิ์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพ มหานคร เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ปัจจุบันในกรุงเทพฯมีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าและส่วนต่อขยายต่างๆ อีกทั้งยังมีโครงการรถไฟความเร็วสูงและรถไฟทางคู่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ส่งผลให้ประเทศไทยก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางคมนาคมแห่งอาเซียน โดยมีกรุงเทพฯเป็นศูนย์กลางขนาดใหญ่ ดังนั้นสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครมีแนวคิดจะปรับผังการใช้ประโยชน์จากที่ดินให้มีความสอดคล้องกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ โดยต้องมาพิจารณาว่า จุดที่จะเป็นศูนย์โลจิสติกส์ตามที่รัฐบาลกำหนด โดยสำนักงานโลจิส ติกส์กำหนดไว้อยู่บริเวณจุดใดบ้าง และตรงนั้นคือสิ่งที่สำนักผังเมืองต้องนำมาพิจารณา เพื่อปรับผังเมืองให้มีความสอดคล้องกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

"ณ วันนี้ในรอบๆ สถานีทั่วๆ ไป ถูกจัดให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมพิเศษในเรื่องการพัฒนาที่อยู่อาศัยในรัศมี 500 เมตรอยู่แล้ว แต่ก็ไม่เพียงพอ ผังเมืองจึงมีการเสนอเรื่องไปยังกรุงเทพฯ เพื่อให้พิจารณาขยายสิทธิพิเศษในการพัฒนาที่อยู่อาศัยและจัดเป็นพื้นที่เฉพาะในการพัฒนาต่างๆ เช่น พื้นที่รอบสถานีบางซื่อที่คาดว่าในอนาคตเมื่อมีการเชื่อมต่อระบบโครงข่ายต่างๆ ครบ จะมีผู้มาใช้บริการสูงถึง 1 แสนคนต่อวัน ซึ่งการบริหารจัดการคน 1 แสนคนจะทำอย่างไร สิ่งนี้ผังเมืองต้องมีการปรับเปลี่ยน ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ เบื้องต้นคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเสนอต่อคณะกรรมการผังเมืองกรุงเทพฯ ได้ภายในปีนี้" นายวันชัย กล่าว

ด้าน รศ.มานพ พงศทัต ที่ปรึกษาสำนักผังเมืองกรุงเทพฯ กล่าวเพิ่มเติมว่า การขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าจะทำให้เกิดการเชื่อมต่อที่สำคัญในพื้นที่ต่างๆ โดยพื้นที่ที่สำนักผังเมืองมองว่าควรจะจัดทำเป็นผังพื้นที่เฉพาะแยกออกจากผังเมืองรวมกรุงเทพฯ คือ บริเวณสถานีกลางบางซื่อ สถานีมักกะสัน และสถานีแม่น้ำ ทั้งนี้เพื่อความคล่องตัวในการพัฒนารอบแนวสถานี และเพื่อเป็นต้นแบบในการพัฒนาพื้นที่ขนาดใหญ่อื่นๆ เหตุผลที่เลือก 3 สถานีดังกล่าว เนื่องจากเป็นสถานีที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ และเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าหลายสาย

สำหรับสถานีกลางบางซื่อ ตามวิสัยทัศน์ของกระทรวงคมนาคมและการรถไฟแห่งประเทศไทยนั้น วางไว้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมของภูมิภาคอาเซียน ซึ่งปัจจุบันอยู่ในผังสีน้ำเงิน (ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ) ซึ่งอาจจะต้องมีการปรับสีผังให้เอื้อต่อการพัฒนามากขึ้น เช่น สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) พร้อมกับการปรับอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR) และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio : OSR) ให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงที่อาจมากกว่าผังสีเดียวกันในพื้นที่อื่น รวมทั้งการให้โบนัสผู้ประกอบการเพิ่ม เพื่อแลกเปลี่ยนกับพื้นที่สีเขียวที่ภาคเอกชนต้องสร้างให้

ในส่วนของสถานีแม่น้ำ ถือได้ว่าเป็นสถานีที่มีศักยภาพอย่างมาก ที่จะนำมาทำเป็น มารีน่าซิตีฮับ อย่างในประเทศสิงคโปร์ เนื่องจากมีที่ดินขนาดใหญ่แต่ปัจจุบันที่ดินเหล่านั้นเป็นพื้นที่ของส่วนราชการไม่ว่าจะเป็น ราชพัสดุหรือการรถไฟฯ หากภาครัฐมีการแบ่งส่วนที่ดินออกมาเพื่อพัฒนาสถานีนี้จะสามารถพัฒนาได้อีกมาก ผังเมืองก็จะเข้าปรับสีผังให้สอดคล้องเช่นกัน สำหรับสถานีมักกะสัน นับเป็นสถานีที่สำคัญอีกสถานีหนึ่ง ที่ใช้ขนส่งผู้ที่อยู่ในโซนตะวันตกของกรุงเทพฯเข้าเมือง

ด้านนายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยถึง ศักยภาพและตลาดคอนโดมีเนียมในบริเวณรอบพื้นที่ทั้ง 3 สถานีว่า สถานีกลางบางซื่อสามารถเรียกได้ว่าเป็น Regional transportation Hub ของอาเซียน ตามที่กระทรวงคมนาคม และการรถไฟแห่งประเทศไทยวางแผนไว้บนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยขนาดใหญ่ใจกลางเมือง 2,325 ไร่ อีกทั้งยังมีการก่อสร้างทางยกระดับเพื่อเชื่อมต่อกับทางพิเศษศรีรัช เพื่อเพิ่มความสะดวกในการเดินทางสำหรับผู้ที่ใช้รถยนต์ โดยพื้นที่รอบๆ สถานีกลางบางซื่อยังมีที่ดินอีกประมาณ 305.5 ไร่ ที่สามารถพัฒนาในเชิงธุรกิจได้ ซึ่งพื้นที่นี้จะแบ่งออกเป็น 4 โซน

โดยทั้ง 4 โซนจะเป็นการพัฒนาเชิงพาณิชย์ 3 โซน มูลค่าการลงทุนของทั้ง 3 โซนนี้อยู่ที่ประมาณ 6.8 หมื่นล้านบาท แบ่งการพัฒนาออกเป็น 3 ระยะ ระยะแรก 5 ปีเริ่มพัฒนาโซน A มูลค่าการลงทุนประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ระยะที่ 2 ใช้เวลาอีก 5 ปีต่อมา ในการพัฒนาในโซน B มูลค่า 2.4 หมื่นล้านบาท และในระยะสุดท้ายอีก 5 ปีต่อมาเป็นการพัฒนาในโซน C มูลค่าการลงทุนประมาณ 3.4 หมื่นล้านบาท รวมระยะการพัฒนาทั้งหมด 15 ปี ทั้งนี้ คาดว่าสถานีกลางบางซื่อจะเปิดให้บริการได้ในปี 2562 จากนั้นจึงจะเริ่มพัฒนาพื้นที่โซนต่างๆ ตามที่วางแผนไว้

สำหรับพื้นที่รอบๆ สถานีมักกะสันที่ในอนาคตมีความเป็นไปได้ที่จะพัฒนาเป็นมักกะสันคอมเพล็กซ์ โครงการพัฒนาขนาดใหญ่บนที่ดินกว่า 300 ไร่ใจกลางกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นโครงการที่มีทั้งที่อยู่อาศัย โรงแรม อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และอาคารที่รองรับอุตสาหกรรม MICE โดยโครงการนี้จะเกิดประโยชน์เป็นวงกว้างทันทีที่โครงการมีความชัดเจนเป็นรูปธรรมกว่าปัจจุบัน จากที่ปัจจุบันพื้นที่รอบๆ สถานีมักกะสันมีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากที่สุด โครงการประเภทอื่นๆ มีไม่มากนักและเป็นโครงการเก่าทั้งสิ้นโดยเฉพาะอาคารสำนักงาน

อย่างไรก็ตามปัจจุบันพื้นที่รอบๆ สถานีมักกะสันมีโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ทั้งหมดประมาณ 7,445 หน่วยขายไปได้ประมาณ 96% เหลือขายอยู่ไม่มากนัก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้วมีเพียงแค่ไม่กี่โครงการเท่านั้นที่เปิดขายในช่วง 1 - 2 ปีที่ผ่านมา ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้ก็ค่อนข้างสูงคือมากกว่า 1.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการที่ยังเหลือขายอยู่ แม้ว่าจะมีบางโครงการที่เปิดขายต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรแต่ว่าปิดการขายไปแล้ว ทำเลรอบๆ สถานีมักกะสันทั้งพื้นที่ตามแนวถนนเพชรบุรี ราชปรารภ และรัชดาภิเษก ล้วนเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้วมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายต่อเนื่องมาทุกปี และได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อเป็นอย่างดีในช่วงที่ผ่านมาขณะที่พื้นที่รอบๆ สถานีแม่น้ำยังมีการพัฒนาไม่มากนัก อาจเป็นเพราะว่าการเข้าถึงไม่สะดวก ติดขัดเรื่องของที่ดินการรถไฟฯ ชุมชนแออัด สะพาน และสถานที่ราชการ ทำให้พื้นที่รอบๆ มีการพัฒนาน้อยมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ถ้าพิจารณาในพื้นที่ที่ไกลออกมาอีกระยะ ก็จะพบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมอยู่หลายโครงการ โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจึงกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนเย็นอากาศ ถนนจันทน์ ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ และถนนพระราม 3 ซึ่งถ้าแผนการพัฒนาสถานีแม่น้ำที่พูดถึงกันมาหลายปีแล้วเป็นรูปธรรมมากกว่าปัจจุบันก็มีความเป็นไปได้ที่พื้นที่รอบๆ จะกลายเป็นอีกหนึ่งทำเลทองที่น่าสนใจในอนาคต

ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในพื้นที่ตามถนนต่างๆ ข้างต้นนั้นอยู่ประมาณ 2,768 หน่วยขายไปได้แล้วประมาณ 93% แสดงให้เห็นถึงความน่าสนใจของพื้นที่ดังกล่าว จากอัตราการขายคอนโดมิเนียมที่สูงเกือบ 100% อาจจะเป็นเพราะว่าทำเลนี้อยู่ไม่ไกลจากสีลม สาทร และการเดินทางเข้าเมืองชั้นในก็ไม่ได้ลำบาก แต่ราคาขายอาจจะแตกต่างกัน เพราะมีโครงการหลากหลายรูปแบบ ราคาขายเฉลี่ยในทำเลนี้ของโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1.2 แสนบาทต่อตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการที่เปิดขายที่ราคามากกว่า 1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร

แต่ก็มีบางโครงการที่ราคาขายต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตรเช่นกัน ในอนาคตถ้าสถานีแม่น้ำเป็นไปตามแผนที่การรถไฟแห่งประเทศไทยเคยประกาศมาก่อนหน้านี้ พื้นที่โดยรอบจะเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้นแน่นอน อีกทั้งพื้นที่นี้ยังไม่ไกลจากที่ดินของการท่าเรือแห่งประเทศไทยที่มีแผนจะพัฒนาในอนาคตอีกด้วย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ