Loading

ปลดล็อกปล่อยเช่า50ปี ธนารักษ์หย่าศึก3โครงการยักษ์ มักกะสัน-หมอชิต-เอ็น.ซี.ซี.

วันที่ : 12 มิถุนายน 2559
ปลดล็อกปล่อยเช่า50ปี ธนารักษ์หย่าศึก3โครงการยักษ์ มักกะสัน-หมอชิต-เอ็น.ซี.ซี.

ปรับอัตราค่าเช่า'สัญญาใหม่'เข้าสู่ราคาตลาด

ธนารักษ์ปลดล็อกโครงการใหญ่ ปรับสัญญาให้เช่าพื้นที่รวดเดียวยาว 50 ปี "มักกะสัน-หมอชิต-N.C.C." เผยคืบหน้าโครงการหมอชิตได้ข้อสรุปผลตอบแทนปลื้มรัฐได้เพิ่มกว่า 4 พันล้าน "มักกะสัน" รอเซ็น MOU, "ร้อยชักสาม" ผู้ลงทุนรุดเจรจาเตรียมส่งแผนธุรกิจเสนอ ก.ค.นี้ กรมเร่งแก้ระเบียบ/สัญญา ขยายรายได้โฟกัสประมูลเช่าที่ของเอกชนรายใหญ่ แก้ 2 พันสัญญาให้ตรงวัตถุประสงค์

นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงความชัดเจนของโครงการลงทุนขนาดใหญ่ โดยเฉพาะโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุบริเวณมักกะสัน ว่า โครงการนี้คาดว่าจะมีเม็ดเงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 2-3 แสนล้านบาท โดยจะต้องดำเนินการให้เสร็จสิ้นภายใน 1-2 ปี ตามแผนระยะสั้นของกรมธนารักษ์

"โครงการนี้อยู่ระหว่างรอเซ็น MOU หรือบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการส่งมอบพื้นที่คืน จากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) หลังจากนั้นจะต้องเข้าสู่กระบวนการของกฎหมายให้เอกชนเข้าร่วมงานหรือดำเนินในกิจการของรัฐ (พ.ร.บ.ร่วมทุน) โดยจะต้องจ้างที่ปรึกษาในการกำหนดรูปแบบการพัฒนาโครงการแล้วจึงเข้ากระบวนการ หลังจากที่ปรึกษาศึกษาโครงการเสร็จแล้ว ซึ่งอาจต้องใช้ระยะเวลานาน โดยเร็วที่สุดน่าจะเริ่มได้ในปี 2560

ต่อสัญญา"หมอชิต"ให้รวม 50 ปี

ส่วนโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุหมอชิต มูลค่า 1.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งเริ่มพัฒนามาตั้งแต่ปี 2538 นั้น กินระยะเวลากว่า 20 ปี ในส่วนของหน้างานที่มาเริ่มพัฒนามาตั้งแต่ปี 2538 นั้น กินระยะเวลากว่า 20 ปี ในส่วนของหน้างานที่มาจากกรมธนารักษ์นั้น ถือว่าได้เสร็จสิ้นลงแล้วขณะนี้กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างผลักดันเพื่อเสนอเข้าสู่ระดับกระทรวง ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการเจรจาเชิงตัวเลขเพื่อเสนอกรรมการ ก่อนจะเสนอเข้าสู่กระบวนการ พ.ร.บ. ร่วมทุน โดยจะเจรจาในส่วนของตัวเลขฐานรากในการก่อสร้างอาคารวงเงิน 1.4 พันล้านบาท

สำหรับในส่วนของตัวเลขผลตอบแทน ขณะนี้กรมธนารักษ์ ได้เจรจาจบแล้ว พร้อมทั้งได้ขยายกรอบระยะเวลาการเช่า จากเดิมที่ระยะเวลาสัญญาเช่าพื้นที่ 30 ปีก่อนจะต่อให้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปี หรือรวมตลอดอายุสัญญาอยู่ที่ 50 ปี

NPVหมอชิตเพิ่ม 4 พันล้าน

แต่สำหรับการเจรจารอบใหม่นี้ สัญญาเช่าพื้นที่จะให้รวดเดียว 50 ปี ครอบคลุมระยะเวลาทั้งการก่อสร้างและบริหารโครงการ โดยคาดว่า NPV (Net Present Value :ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้จากการลงทุนในโครงการครอบคลุมเงินลงทุน, ผลตอบแทนที่คาดจะได้ในอนาคตและผลตอบแทนที่คาดหวัง) จะบวกเพิ่มอีก 4 พันล้านบาท ซึ่งขึ้นหลายเท่าตัว เทียบสัญญาเดิมที่เป็น 30 ปี

"ยอมรับว่าแต่ละโครงการมีต้นทุนแฝงอยู่เยอะ โดยเฉพาะโครงการหมอชิตมีต้นทุนที่เกิดขึ้นจากการลงทุน รวมถึงพื้นที่ที่ต้องจัดให้กับหน่วยงานต่างๆ เช่นบริษัทขนส่งฯ และยังเปิดพื้นที่โล่งสำหรับทางเข้าและทางออก ตลอดจนทางเชื่อม ซึ่งการเจรจาใช้เวลานาน แต่ก็สามารถตกลงกันได้โดยภาครัฐได้ขยายเวลาการเช่าที่ดินจาก 30 ปี ไปเป็น 50 ปี เพื่อเป็นการแก้ปัญหาสัญญาแบบเดิม ที่เอกชนลงทุนแล้วอาจไม่คุ้มทุน โดยที่รัฐเองก็ไม่ต้องไปเจรจาสัญญาใหม่ ผลตอบแทนที่รัฐได้ก็มากกว่าเดิม อย่าง ในสัญญาใหม่ NPV โครงการหมอชิต เพิ่มขึ้นมาอีกถึง 4 พันล้านบาท มากกว่าเดิมหลายเท่าตัว ขณะเดียวกันก็ช่วยให้ภาคเอกชนมีโอกาสได้รับอัตราผลตอบแทนได้จริงตามที่คาด"

ย้ำสัญญา 50 ปีเพื่อผ่าทางตัน

นายจักรกฤศฏิ์ กล่าวย้ำอีกว่า การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าเป็น 50 ปี เป็นกลยุทธ์ของกรมธนารักษ์ ที่มีเป้าหมายเพื่อแก้ปัญหาโครงการขนาดใหญ่ เพื่อให้โครงการสามารถดำเนินการต่อไปได้ และอยู่ในกรอบของกฎหมาย และพิจารณาแล้วว่าผลตอบแทน NPV และ IRR (Internal Rate of Return : ผลตอบแทน(%) ที่คาดจะได้รับจากโครงการนี้) ที่รัฐได้ต้องternal Rate of Return : ผลตอบแทน(%) ที่คาดจะได้รับจากโครงการนี้) ที่รัฐได้ต้องคุ้มค่าและเป็นโครงการตามเป้าหมายที่เราต้องการ

โดยที่เกณฑ์ใหม่ระยะเวลา 50 ปี จะครอบคลุมตั้งแต่ระยะเวลาการก่อสร้าง การบริหารจัดการและการเปิดดำเนินการโครงการ โดยจะเริ่มนับ 1 ตั้งแต่โครงการเริ่มต้นเซ็นสัญญา เช่นโครงการหมอชิตก็ดี หรือโครงการมักกะสันที่มีวงเงินลงทุนสูงถึง 2-3 แสนล้านบาท ที่จะให้เป็นสัญญารวดเดียว 50 ปี และหากต่อใหม่อีก 50 ปี

อย่างไรก็ดีเพื่อเหตุผลเดียวกัน ในเรื่องของการแก้ปัญหา กรมยังให้สิทธิสัญญาเช่ายาวเป็นพิเศษ ในพื้นที่ สวนผึ้ง จังหวัดราชบุรี, เกาะเต่า จังหวัดชุมพร และช่องแสมสาร จังหวัดชลบุรี โดยพื้นที่ดังกล่าวไม่ว่าจะเป็นการเช่าเพื่อเชิงพาณิชย์ ทำธุรกิจโรงแรม ก็ให้ถึง 30 ปี แตกต่างกับสิทธิสัญญาการเช่าเป็นการทั่วไป ที่กรม ไม่เคยอนุมัติยาวเช่นนี้

N.C.C. พับแผนสร้างโรงแรม

ส่วนความคืบหน้าโครงการศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (N.C.C.) ที่กำหนดว่าจะต้องสร้างโรงแรมบนพื้นที่พร้อมที่จอดรถโดยมีบริษัท เอ็น.ซี.ซี. แมนเนจเม้นท์ แอนด์ ดิเวลลอปเม้นท์ฯ เป็นผู้รับสัมปทานนั้น ในปัจจุบันถือว่าได้ผ่านขั้นตอนของกรมธนารักษ์แล้ว ซึ่งโดยสรุปว่าจะไม่มีการก่อสร้างโรงแรมขนาดใหญ่ โดยได้เปลี่ยนรูปแบบให้ใช้เป็นศูนย์ประชุมและศูนย์จัดนิทรรศการแทน

ทั้งนี้โครงการดังกล่าว หลังมีการเจรจากรมธนารักษ์ได้ขยายระยะเวลาการเช่าพื้นที่จาก 30 ปีเพิ่มเป็น 50 ปี ซึ่งหลังจากการปรับเปลี่ยนโครงการนั้น คาดจะมีเม็ดเงินลงทุนเพิ่มเติมอีกไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาท เพื่อใช้ในการก่อสร้างตึกตลอดจนอาคาร โดยขณะนี้อยู่ในขั้นตอนของการส่งเรื่องไปยังสำนักงานอัยการฯ หากทางอัยการตอบกลับมาทางกรมธนารักษ์จะเสนอให้ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาต่อไป

ปรับเป็นศูนย์ประชุม-นิทรรศการ

"ต้องยอมรับว่าโครงการเหล่านี้หากเริ่มเจรจาก็จะสามารถปิดโครงการได้ขึ้นอยู่กับว่าเอกชนที่สนใจลงทุนนั้นพร้อมจริงหรือไม่ ซึ่งทุกโครงการที่ยังค้างคา โดยเฉพาะโครงการร้อยชักสาม หากปล่อยทิ้งไว้โครงการแทบจะพังแล้ว ขณะที่โครงการพัฒนาศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (N.C.C. )ก็ติดปัญหาโดยเฉพาะผังเมืองไม่สามารถก่อสร้างตามแผนได้โดยเฉพาะโรงแรม อีกทั้งพื้นที่เดิมค่อนข้างจะขยายลงทุนได้ยาก เพราะมีอาคารประวัติศาสตร์ที่ต้องได้รับการอนุรักษ์และหากจะสร้างยังต้องสร้างอาคารที่เป็นที่พักใหม่ให้ได้รูปแบบเหมือนกันโดยเฉพาะเรื่องภูมิสถาปัตย์ที่จะมีฝ่ายต้องดูแลเรื่องนี้เป็นอย่างดี

อย่างไรก็ดีหาก N.C.C.สามารถเจรจาได้สำเร็จจะถือเป็นการเปลี่ยนโฉมของศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ให้เป็นศูนย์ประชุมใหม่"

ร้อยชักสาม ขอส่งแผนก.ค.

อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวถึงส่วนโครงการ "ร้อยชักสาม" หรือโครงการพัฒนาที่ราชพัสดุโรงภาษี ร้อยชักสามซอยเจริญกรุง 36 ว่าข่าวดีคือเมื่อ 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา เจ้าของโครงการได้ส่งตัวแทนมาเจรจากับทางกรมธนารักษ์ หลังจากที่ก่อนหน้านี้ยืนยันว่าจะต้องให้ทางศาลเป็นผู้ตัดสิน ทำให้กรมธนารักษ์ต้องดำเนินการทางคดีแพ่งและคดีอาญา โดยได้เดินหน้าฟ้องร้องคดีแพ่ง และยื่นโนติซรวมถึงทำหนังสือแจ้งไปยังธนาคารเพื่อริบตั๋วเงินค้ำประกัน

อย่างไรก็ดีภายหลังผู้ลงทุน ได้หารือกับทางอัยการและได้รับคำแนะนำ จึงเสนอมายังกรมขอให้มีการเจรจาระหว่างเอกชนกับกรมธนารักษ์ขึ้นมาอีกรอบ โดยให้มีการจัดตั้งกรรมการ แต่ทั้งนี้ทางกรมต้องตรวจสอบถึงสถานะการเงินของผู้พัฒนาโครงการด้วย เพื่อประกอบการพิจารณาว่าจะยืดอายุสัญญาตามที่ผู้ลงทุนขอต่อไปอีก 20 ปี หรือไม่ซึ่งขึ้นอยู่กับพิจารณาว่าจะยืดอายุสัญญาตามที่ผู้ลงทุนขอต่อไปอีก 20 ปี หรือไม่ซึ่งขึ้นอยู่กับวงเงินลงทุนของนักพัฒนานั้นๆ ที่จะต้องแสดงตัวเลขการลงทุนที่ชัดเจน หากเป็นโครงการที่มีความเป็นไปได้ และมีวงเงินลงทุนจำนวนมาก เราก็อาจต่อสัญญาให้เป็น 50 ปี โดยทางผู้ลงทุนขอระยะเวลาในการทำแผนลงทุนประมาณ 1 เดือน ก่อนจะเสนอกลับมาที่กรมธนารักษ์อีกครั้งคาดไม่เกินเดือนกรกฎาคม 2559 นี้

"อนาคตระเบียบตลอดจนข้อปฏิบัติที่กรมวางไว้ ผู้เช่าจะต้องทำตามอย่างเคร่งครัดโดยเฉพาะโครงการที่หมดสัญญาและยังไม่มีการจ่ายค่าเช่า อาจมีความจำเป็นให้ผู้เช่าออกไปจากพื้นที่ แตกต่างจากในอดีตที่เราไม่เคยให้ผู้เช่าที่ทำผิดสัญญาออกแม้แต่รายเดียว แต่แนวโน้มแนวทางดังกล่าวจะเน้นในเรื่องที่ดินเชิงพาณิชย์มากขึ้น"

จ่อแก้ระเบียบสัญญาที่ไม่มีอายุ

พร้อมได้กล่าวเพิ่มเติม ว่าขณะนี้กรม อยู่ระหว่างตั้งกรรมการ เพื่อแก้ไขระเบียบตลอดจนสัญญาโดยเฉพาะสัญญาที่ไม่มีอายุ ถือเป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง เนื่องจากเดิม หากเป็นโครงการใดก็ตามที่เซ็นสัญญาแล้ว แต่ยังดำเนินการก่อสร้างไม่เสร็จจะไม่เริ่มนับหนึ่งของระยะเวลาสัญญา เหล่านี้ถือเป็นจุดบอดที่โครงการจำนวนไม่น้อยที่ดำเนินงานก่อสร้างมาหลายปีที่ผ่านมา แต่ยังไม่สามารถเริ่มนับโครงการเพื่อคิดค่าเช่าจากผู้ลงทุนได้ สัญญาเหล่านี้อยู่ระหว่างการแก้ไขโดยจะให้นำมาบังคับใช้ได้ก่อนสิ้นปีงบประมาณ 2560 อย่างแน่นอน

ปัจจุบันที่ราชพัสดุทั่วประเทศมีประมาณ 12.5 ล้านไร่ ในที่นี้เป็นที่ดินปล่อยเช่าเชิงพาณิชย์และเปิดเช่าตามสัญญาเช่ามีประมาณ 2 แสนแปลง แต่รายได้ส่วนใหญ่ที่จัดเก็บได้ยังมาจากรายใหญ่ 5-6 รายที่เป็นหน่วยงานรัฐวิสาหกิจ ที่เหลือกรม แทบจะไม่ได้รายได้เลย

โฟกัสรายได้ "เอกชนรายใหญ่"

ดังนั้นการปรับปรุงโครงสร้างการเช่าที่ราชพัสดุครั้งนี้จะเป็นการรวบรวมที่ดินแต่ละแปลงให้เข้าสู่ระบบการจัดเก็บรายได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย แทนที่จะจัดเก็บค่าเช่าจากหน่วยงานวิสาหกิจรายใหญ่ จากนี้ไปจะมาจากเอกชนรายใหญ่ที่เข้าประมูล การจ่ายอัตราผลประโยชน์ ผู้เช่าจะต้องจ่ายในอัตราที่ใกล้เคียงหรือเท่ากับหน่วยงานรัฐวิสาหกิจ ที่จ่ายให้กับกรมธนารักษ์

"สิ่งที่จะได้เห็นคือสัญญาการเช่าที่ราชพัสดุจะมีความรัดกุมมากขึ้น และรายได้ที่มาจากฝั่งเอกชนจะเป็นไปในลักษณะเชิงพาณิชย์มีมากขึ้น จะไม่กระจุกอยู่เฉพาะหน่วยงานรัฐวิสาหกิจเท่านั้นและจะเห็นความชัดเจนตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นไป ตามเป้าหมายการจัดเก็บรายได้จากที่ราชพัสดุในระยะ 5 ปี(2559-2561) ซึ่งในปีที่ 2562 รายได้นำส่งต้องแตะระดับ 1 หมื่นล้านบาท จากปี 2558 ที่อยู่ที่ประมาณ 4 พันกว่าล้านบาท

แก้ 2 พันสัญญาผิดวัตถุประสงค์

โดยเม็ดเงินที่เข้ามา นอกเหนือจากผลการปรับปรุงโครงสร้างการเช่าในเชิงพาณิชย์มากขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากการแก้ไขสัญญาที่ไม่ถูกต้องที่ปัจจุบันมีมากกว่า 2 พันสัญญา โดยพบส่วนใหญ่เป็นการนำที่ดินราชพัสดุไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ เช่น ตามสัญญาเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่กลับนำไปทำธุรกิจหรือเชิงพาณิชย์ หรือแม้แต่เช่าเชิงพาณิชย์แต่นำไปปล่อยเช่าช่วง เป็นต้น เหล่านี้ทำให้กลุ่มสูญเสียรายได้จากค่าเช่า จึงจะต้องไปเรื่องแก้สัญญาที่ผิดประเภทหรือผิดวัตถุประสงค์ คาดใช้เวลาประมาณ 3 ปีจะสามารถแก้ไขได้เสร็จสิ้น เนื่องจากส่วนใหญ่สัญญาเป็นการเช่าระยะสั้น 1-5 ปี

ดังนั้นเมื่อครบการต่อสัญญา กรม จะพิจารณาให้สัญญามีความรอบคอบ หากรายไหนกระทำผิดไปจากวัตถุประสงค์ตั้งแต่ต้นก็อาจต้องปรับขึ้นอัตราค่าเช่าให้สะท้อนกับมูลค่าเชิงเศรษฐกิจ ซึ่งจะเน้นในกลุ่มการเช่าเพื่อการพาณิชย์เป็นหลัก

อย่างไรก็ดีอัตราค่าเช่าที่ราชพัสดุ ในอนาคตจะปรับเข้าสู่ราคาตลาด ตลอดจนราคาประเมินที่กรมได้ทำใหม่ทั้งหมด แต่หากเป็นกรณีของการอยู่อาศัย และที่ดินเกษตรกรรม จะไม่มีการปรับเปลี่ยนอัตราค่าเช่า และมีแนวโน้มอาจจะถูกลงหรือได้รับการยกเว้นในบางกลุ่มด้วยซ้ำเช่น เกษตรกร ผู้ที่ประสบภัยแล้งกรมจะไม่คิดค่าเช่าขณะนี้สามารถสำรวจแล้วพบว่ามีเกษตรกรที่เช่าที่ราชพัสดุและประสบภัยแล้งได้รับความเสียหายไม่น้อยกว่า 8 พันราย ซึ่งกลุ่มนี้ได้รับยกเว้นค่าเช่าที่จะต้องชำระในปี2559

รวมถึงกรณีผู้เช่าที่ติดหนี้ซ้ำซาก เรียกว่าเป็นการตัดหนี้ศูนย์ให้กับผู้เช่าที่เดือดร้อนซึ่งจากการประเมินไม่ถือเป็นต้นทุนที่สูงมาก โดยในวงเงิน 300-400 ล้านบาท เชื่อจะไม่กระทบเมื่อเทียบกับรายได้ที่จัดเก็บได้ต่อปีกว่า 4 พันล้านบาท

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ