Loading

อสังหาฯไตรมาส2 แผ่ว หวังลงทุนรัฐดันยอดขาย

วันที่ : 18 เมษายน 2559
อสังหาฯไตรมาส2 แผ่ว หวังลงทุนรัฐดันยอดขาย

ธุรกิจอสังหาฯประเมินไตรมาส 2 ชะลอตัว หลังหมดอานิสงส์มาตรการกระตุ้น หวังการลงทุนภาครัฐดันอสังหาฯครึ่งปีหลัง ผู้ประกอบการปรับเกม โหมอัดแคมเปญเปิดโครงการใหม่ เจาะดีมานด์ในอนาคต รักษาเป้ายอดขาย ระบุไตรมาสแรก มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ- บ้านประชารัฐ  หนุนระบายสต็อก ดันยอดโอนก.พ.พุ่ง 30%

เศรษฐกิจไทยที่ยังคง ชะลอตัว จากหลายปัจจัย รุมเร้า แม้จะเริ่มเห็นสัญญาณบวกในเดือนก.พ. แต่ไม่ได้ ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจ ปรับตัวดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ส่งผลให้ความต้องการ ที่อยู่อาศัยชะลอตัว เพราะผู้บริโภคไม่ต้องการสร้างหนี้ระยะยาว จากความไม่เชื่อมั่น ต่อภาวะเศรษฐกิจ

ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อานิสงส์จากมาตรการรัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียม โอนกรรมสิทธิ์ และค่าธรรมเนียมจดจำนอง เหลือ 0.01% รวมทั้งมาตรการลดหย่อนภาษี ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯไตรมาสแรกยังคง "เติบโต" แม้ว่ายอดขายจะชะลอตัวลงจากไตรมาส 4 ปี 2558 ซึ่งเติบโตสูงมาก

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ประเมินภาพรวมอสังหาฯไตรมาสแรกว่า ยังคงเติบโต เป็นผลจากอานิสงส์ของมาตรการกระตุ้น อสังหาฯของรัฐ ต่อเนื่องมาจากปลายปีที่ผ่านมา ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่ถือเป็น "เวลาทอง" ในการระบายสต็อกทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ และที่สร้างเสร็จทันก่อนหมดมาตรการ ในวันที่ 28 เม.ย.2559

โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลางและเล็ก รวมถึง รายใหม่ เห็นว่า เป็นโอกาสดีในการเปิดการขายโครงการ ในช่วงจังหวะเวลาที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ ชะลอเปิดตัวโครงการ

"รายเล็ก"เร่งผุดโครงการ

ทั้งนี้ ช่วงไตรมาส 1 พบว่า มีคอนโดเปิดขายใหม่ทั้งหมด 7,353 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 4 ปี 2558 ประมาณ 24%

โดยคอนโดที่เปิดใหม่ เป็นของผู้ประกอบการรายเล็กค่อนข้างมาก คือ  2,697 ยูนิต จาก 14 โครงการ โดย 68% อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน โครงการที่เปิดขายมากที่สุด  42% อยู่ในระดับราคา  1-1.5 แสนบาทต่อตร.ม. เพราะ ผู้ประกอบการหลายรายยังกังวลกับกำลังซื้อระดับล่าง จึงเปิดขายโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม.มากขึ้น

ส่วนบ้านจัดสรร ยังไม่เห็นภาพชัดเจน แม้ผู้ประกอบการหลายราย เน้นเปิดขายโครงการแนวราบมากกว่าคอนโด อีกทั้งการเปิดขายโครงการแนวราบ สามารถทยอยเปิดขายเป็นเฟส อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อในตลาดบ้านจัดสรร ยังเป็นกลุ่มที่ ต้องการที่อยู่อาศัยจริงมากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไร

มี.ค.เปิดโครงการใหม่ 3หมื่นล้าน

จากข้อมูลศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า ไตรมาสแรก เปิดตัวโครงการใหม่มูลค่า 7 หมื่นล้านบาท เปิดโครงการใหม่มากสุดเดือนมี.ค. มูลค่าถึง 3 หมื่นล้านบาท จากในช่วง 2 เดือน (ม.ค.-ก.พ) เปิดตัวมูลค่ารวม 4 หมื่นล้านบาท โดยเป็น คอนโด 2 ใน 3 ของจำนวนเปิดใหม่ทั้งหมด

เช่นเดียวกับ ยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้น ข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า เดือนก.พ. การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย  14,724 ยูนิต เพิ่มขึ้น 30% จากเดือนม.ค. และเพิ่มขึ้น 22% จากเดือนเดียวกันของปีก่อน

แยกเป็น คอนโด  7,001 ยูนิต สัดส่วน 48% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีการโอน เพิ่มขึ้น 38% จากเดือนก่อน และเพิ่มขึ้น 66% จาก เดือนเดียวกันของปีก่อน ,ทาวน์เฮ้าส์  4,431 ยูนิต สัดส่วน 30%  เพิ่มขึ้น 22% จากเดือนก่อน และเพิ่มขึ้น 6% จากเดือนเดียวกันของปีก่อน บ้านเดี่ยว 1,943 ยูนิต สัดส่วน 13% เพิ่มขึ้น 31% จากเดือนม.ค. แต่ลดลง 10% จากเดือนเดียวกันของปีก่อน อาคารพาณิชย์  858 ยูนิต สัดส่วน 6% เพิ่มขึ้น 5% จากเดือนม.ค. แต่ลดลง 23% จากเดือนเดียวกันของปีก่อน บ้านแฝด 491 ยูนิต สัดส่วน 3% เพิ่มขึ้น 30% จากเดือนม.ค. และ เพิ่มขึ้น 14% จากเดือนเดียวกันของปีก่อน

คาดไตรมาส2อสังหาฯ"แผ่ว"

นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 คาดยังคงไม่พลิกกลับมาขยายตัวแบบรุนแรง แต่ทรงตัวไม่แตกต่างจากไตรมาส 1 และเริ่มดีขึ้นช่วงครึ่งหลังของปี แต่ต้องอาศัยกระแสของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลช่วยขับเคลื่อน เพราะหมดมาตรการรัฐบาล ทำให้ตลาดชะลอตัวลง

แม้จะมีนโยบายบ้านประชารัฐ แรงผลักดันต่อเนื่อง มีผลทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท จะยังคงมีความคึกคัก และผู้ประกอบการหลายรายที่มีบ้านและคอนโดช่วงระดับราคานี้ ยังสามารถระบายสต็อกออกไปได้ต่อเนื่อง แต่เพราะผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้จำนวนไม่น้อยมีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือน ทำให้ไม่สามารถกู้เงินจากธนาคารได้ ดังนั้นมาตรการนี้ ต้องดูว่าธนาคารที่เข้าร่วมโครงการมีความเข้มงวด ในการตรวจสอบมากเพียงใด

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคม อาคารชุดไทย และกรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพตลาดอสังหาฯไตรมาส 1 ได้รับอานิสงส์ต่อเนื่องมาจากช่วงปลายปี 2558 ที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

โดยปี 2558 ตลาดอสังหาฯเติบโตอย่างเห็นได้ชัด พิจารณาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปี 196,095 ยูนิต เติบโต 13% จากปี 2557 ที่มียอดโอน 174,061 ยูนิต โดยเฉพาะเดือนธ.ค. 2558 ยอดโอนสูงถึง 27,968 ยูนิต ส่งผลให้ไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมา ตลาดเติบโตมาก โดยยอดขายมีมูลค่ากว่า 99,443 ล้านบาท หรือ 26,603 ยูนิต เติบโต 31% จากไตรมาสก่อนหน้า มูลค่าขายอยู่ที่ 76,122 ล้านบาท หรือ 23,283 ยูนิต

"ไตรมาสแรก เรียกว่าเป็นไตรมาสแห่ง การระบายสต็อกในตลาดระดับกลาง โดยเฉพาะคอนโดเปิดขายช่วงปี  2556-2557 สร้างเสร็จมาโอนช่วงปลายปี 2558-2559  ส่วนทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว เป็นการระบายสต็อกในตลาดกลางบน ประเมินว่า มาตรการอสังหาฯออกมาช่วง 6 เดือน สามารถระบายสต็อกเดิมไปได้ 50% หรือ 4 หมื่นยูนิต จากสต็อกพร้อมอยู่ที่ 8 หมื่นยูนิต"

"หนี้ครัวเรือน"ฉุดกำลังซื้อซึมต่อ

ส่วนไตรมาส 2 มองว่า ภาพรวมอสังหาฯจะเติบโตมากกว่าไตรมาส 1  แม้ว่ามาตรการอสังหาฯ ส่วนของการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จะหมดลงใน วันที่ 28 เม.ย.นี้ เนื่องจากมีนโยบาย" บ้านประชารัฐ" เป็นปัจจัยต่อยอดในการขับเคลื่อนตลาดต่อ และอีกแรงผลักดันหนึ่ง มาจากผู้ประกอบการรายใหญ่ จะเริ่มมีการลงทุนโครงการใหม่มากขึ้นหลังจากที่ไตรมาส 1 ผู้ประกอบการต่างหันไป เน้นระบายสต็อกพร้อมอยู่ เพื่อให้ทันกับมาตรการรัฐ

โดยประเมินว่าไตรมาส 2 นี้ จะเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ มากขึ้น คาดมูลค่าจะสูงประมาณ 7-8 หมื่นล้านบาท เพราะผู้ประกอบการมีงบกระแสเงินสดจากการสต็อกระบายออกไปจำนวนมาก มาลงทุนต่อในไตรมาส 2

โดยภาพรวมสถานการณ์ยังไม่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนมากนัก และมีปัญหาภัยแล้ง อาจส่งผลต่อราคาพืชผลการเกษตร และอีกปัจจัยน่าห่วง คือ หนี้สินภาคครัวเรือนทรงตัวอยู่ในระดับสูงกว่า 80% ทำให้ความสามารถการซื้อลดลง ในตลาดระดับกลาง-ล่าง หากแนวโน้มหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น สถาบันการเงินจะยิ่งระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น

ดังนั้น ในภาวะดังกล่าว ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ หรือรายเล็ก ยังต้องระมัดระวัง การลงทุน พัฒนาโครงการไม่ใหญ่มากเน้น ความเหมาะสมกับความต้องการของตลาด เพื่อลดความเสี่ยง แม้มีปัจจัยที่ดี คือ ดอกเบี้ย อยู่ในระดับต่ำ และมีแนวโน้มต่ำลงได้อีก 0.25% ในปีนี้

โหมแคมเปญ-เปิดโครงการรั้งยอด

ส่วนนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯไตรมาส 2 คาดจะชะลอตัวลงเล็กน้อย เมื่อเทียบกับ ช่วงเดียวกับของปีที่ผ่านมา ซึ่งเติบโตสูงมาก ส่วนหนึ่งน่าจะเกิดจากมาตรการรัฐหมดลงแล้ว และกำลังซื้อบางส่วนถูกดึงไปใช้ล่วงหน้าแล้ว

จากปัจจัยดังกล่าว บริษัทเตรียมแผนรองรับ โดยเดินหน้าจัดแคมเปญแรงขึ้นเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ รวมถึงการให้ความสำคัญการขายคอนโดโดยใช้สื่อออนไลน์มากขึ้น ซึ่งเป็น สื่อที่มีต้นทุนต่ำ โดยจะเปิดสำนักงานขาย ออนไลน์ 24 ชั่วโมง ต่อเนื่องจากสำนักงานขายปกติหลังปิดทำการในแต่ละวัน เพื่อรองรับพฤติกรรมผู้บริโภคที่ค้นหาข้อมูลผ่านจอโทรศัพท์ เว็บไซต์มากขึ้น

ขณะที่ไตรมาส 1 ตลาดอสังหาฯเติบโตมากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา เพราะมีแรงขับเคลื่อนจากมาตรการรัฐ สะท้อนจากเดือน ก.พ.-มี.ค. ยอดการขายเพิ่มขึ้นถึง 30-40 % จากเดือนม.ค. เพราะทุกฝ่าย ไม่ว่าจะเป็น ผู้ประกอบการและผู้บริโภค ต่างเร่งรัดการโอนกรรมสิทธิ์ และพบว่ายอดการจองซื้อมากขึ้น แม้บางโครงการจะโอนไม่ทันมาตรการก็ตาม

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

 

ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ