Loading

คอลัมน์ ก่อสร้างและที่ดิน: ขาดแคลนที่อยู่อาศัย

วันที่ : 25 กันยายน 2558
คอลัมน์ ก่อสร้างและที่ดิน: ขาดแคลนที่อยู่อาศัย

        นาย ต.

      นับเป็นเรื่องไม่น่าเชื่อทีเดียวหากจะพูดถึงปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยใน พ.ศ. นี้หรือในยุคปัจจุบันนี้ เพราะเรื่องที่เป็นประเด็นในการวิเคราะห์พูดคุยกันทุกวันนี้ จะเป็นเรื่องของการโอเวอร์ซัพพลาย มีปริมาณการผลิตที่อยู่อาศัยล้นเกินความต้องการในบางทำเลและบางระดับราคามากกว่า หรือบางทีก็ถึงระดับการอภิปรายกันว่า อสังหาริมทรัพย์เกิดภาวะฟองสบู่หรือไม่

          แต่เรื่องไม่น่าเชื่อ เรื่องการมีปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย หรือไม่มีที่อยู่อาศัยที่พอเหมาะพอดีสำหรับการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค เป็นเรื่องจริง  และมีแนวโน้มมากขึ้นเรื่อยๆ

          ปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย หรือผลิตล้นเกินตลาดนั้น เป็นปัญหาของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในบางทำเลและบางระดับราคา

          ขณะเดียวกัน ปัญหามีความต้องการ แต่ซื้อไม่ได้เพราะที่อยู่อาศัยแพงเกินไป แพงเกินกำลังซื้อเป็นปัญหาของผู้บริโภค

          ขณะนี้ ทั้ง 2 ปัญหา กำลังเกิดขึ้นพร้อมกัน

          ประมาณการจากตัวเลขศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมโอนปี 2558-2559 พบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล ที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3.0 ล้านบาทลงมาจำนวนสร้างเสร็จใหม่จะน้อยลง ระดับราคาที่จะสร้างเสร็จใหม่น้อยลงมากที่สุดคือระดับราคา 1.01-2.00 ล้านบาท ลดลงถึง 57%

          ที่อยู่อาศัยระดับราคา 3.01 ล้านบาทขึ้นไป จะมีจำนวนสร้างเสร็จใหม่มากขึ้น ระดับราคา 5.01-10.00 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 45% ระดับราคา 10.01 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มขึ้น 88%

          ในส่วนภูมิภาคที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่ ระดับราคา 2.00 ล้านบาทลงมาจำนวนสร้างเสร็จใหม่น้อยลง และที่อยู่อาศัยระดับราคา 2.01 ล้านบาทขึ้นไปสร้างเสร็จใหม่พร้อมโอนมีจำนวนมากขึ้น

          สรุปง่ายๆ ว่า กรุงเทพฯ ปริมณฑล ที่อยู่อาศัยราคา 3.00 ล้านบาทลงไป มีการสร้างเสร็จใหม่น้อยลง ระดับสูงกว่านี้สร้างเสร็จใหม่สูงขึ้น ส่วนภูมิภาคระดับราคา 2.00 ล้านบาทลงมาสร้างเสร็จใหม่น้อยลง 2.01 ล้านบาทขึ้นไปสร้างเสร็จใหม่มากขึ้น

          มาดูที่ความต้องการซื้อศูนย์ข้อมูลฯ สำรวจจากงานมหกรรมบ้านคอนโดฯ ปี 2558 พบว่า ราคาที่ผู้มาเยี่ยมชมงานต้องการซื้อมากที่สุด คือที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาท รองลงมาคือราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีการผลิตการเปิดโครงการน้อยลง เนื่องจากราคาที่ดินและค่าก่อสร้างสูง

          มาดูในแง่รายได้ พบว่า ครอบครัวที่มีรายได้ต่ำกว่า 70,000 บาทต่อเดือนต้องการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ส่วนรายได้สูงเกิน 70,000 บาท/เดือนขึ้นไปต้องการซื้อราคา 2-3 ล้านบาท

          เห็นได้ชัดเจนว่า ที่อยู่อาศัยที่คนส่วนใหญ่ต้องการซื้อคือที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-2 ล้านบาท และ 2-3 ล้านบาท แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีความสามารถที่จะทำโครงการระดับราคากลุ่มนี้ได้น้อยลง มีแนวโน้มลดลงเรื่อยๆ เพราะราคาที่ดินแพงขึ้นค่าก่อสร้างสูงขึ้น

          ผลลัพธ์สุดท้าย ทำให้คนจำนวนมากสุดในตลาดที่อยู่อาศัย ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้

          ซ้ำร้าย คนกลุ่มรายได้นี้ เป็นกลุ่มผู้บริโภคที่ถูกปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากที่สุด คือผู้ต้องการซื้อบ้านระดับราคา 1-2 ล้านบาท

          ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในยุคนี้จึงมีอยู่จริง เป็นการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในยุคที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถผลิตได้ล้นเกินความต้องการ

          เรื่องนี้ เฉพาะหน้า รัฐบาลสามารถช่วยบรรเทาปัญหาการขาดแคลนได้โดยการอุดหนุนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-2 ล้านบาทและ 2-3 ล้านบาท

          ส่วนระยะยาว กล่าวได้ว่า นี่เป็นปัญหาโครงสร้างรายได้และการกระจายรายได้ ไม่ต่างจากเรื่องอื่นๆ ในเศรษฐกิจสังคมประเทศไทย

          การแก้ไขเป็นเรื่องใหญ่มากๆ

ที่มา : มติชนสุดสัปดาห์

 

 

 

ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ