Loading

ฟองสบู่ชายแดนผุดปั่นราคาที่ดินเว่อร์ 500%/ห่วงภาคเอกชนส่ายหน้าลงทุน 5 เขตศก.พิเศษ

วันที่ : 2 พฤศจิกายน 2557
ฟองสบู่ชายแดนผุดปั่นราคาที่ดินเว่อร์ 500%/ห่วงภาคเอกชนส่ายหน้าลงทุน 5 เขตศก.พิเศษ

ปั่นที่ 5 จังหวัดเขตศก.พิเศษชายแดนฝุ่นตลบ ดันราคาพุ่งกว่า 2-5 เท่าตัว แม่สอดไต่ขึ้นสูงสุดแตะไร่ละ 30 ล้านบาท  หวั่นแพงเกินเหตุทำนักลงทุนเมิน  หอการค้าไทยวอนรัฐดัดหลังนักเก็งกำไร เปิดที่ดินใหม่ยังไม่พัฒนาเพื่อดึงราคาลง ด้านกนอ.เล็งผุดนิคมฯ 3 แห่งนำร่อง "วสันต์" แนะนักลงทุนอย่าผลีผลาม โครงการภาครัฐมีโอกาสพลิก ขณะนักพัฒนานิคมฯเอกชนยัน โหนกระแสดันที่แพงเกินพัฒนายาก

ตามที่คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) และรัฐบาล หนุนยุทธศาสตร์การพัฒนาเศรษฐกิจชายแดน เพื่อเชื่อมโยงกับเพื่อนบ้านอาเซียน โดยประกาศ 5 พื้นที่เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดนระยะแรก เริ่มดำเนินการตั้งแต่ปีงบ ประมาณ 2558 โดยขณะนี้กำลังเร่งรัดกำหนดเขตพื้นที่ สิทธิประโยชน์ทางภาษีและบริการสินเชื่อเงื่อนไขผ่อนปรน ตลอดจนทุ่มลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและเชื่อมโยงการคมนาคมขนส่งนั้น

นายสมเกียรติ อนุราษฎร์ รองประธานกรรมการหอการค้าไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ขณะเดียวกันในพื้นที่ที่จะถูกประกาศเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน และบริเวณใกล้เคียงเวลานี้ มีความตื่นตัวของการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินอย่างมาก และดันให้ราคาปรับสูงขึ้นต่อเนื่องอย่างไร้เหตุผล โดยเฉพาะอำเภอแม่สอด จังหวัดตาก ที่ภาคเอกชนและภาครัฐผลักดันให้เป็นพื้นที่นำร่อง ราคาที่ดินปรับตัวสูงกว่า 10-20 ล้านบาทต่อไร่ หรือขึ้นกว่า 5 เท่าตัว จนอาจกระทบต่อการจูงใจนักลงทุนในพื้นที่และต่างถิ่นที่เตรียมเข้ามาลงทุนได้ เพื่อทางออกในเรื่องนี้ ได้เสนอให้ทางจังหวัดหาพื้นที่สดใหม่ย่านชานเมือง ที่ไม่เคยมีการพัฒนาอะไรมาก่อน ห่างจากตัวอำเภอแม่สอดในรัศมี 10-15 กิโลเมตร ซึ่งยังมีราคาที่ค่อนข้างต่ำในหลักแสนบาทต่อไร่เท่านั้น มาเป็นทางเลือกในการลงทุนพร้อมทั้งเสนอให้การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) เร่งเข้ามาบริหารจัดการตั้งเขตนิคมอุสาหกรรม ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนของเอกชนได้มาก ดีกว่าที่จะปล่อยให้ต่างคนต่างหาซื้อที่ดิน ที่ถูกปั่นจนมีราคาแพงและแตกต่างกันมากจนอาจพับแผนลงทุน

เอกชนชี้โหนกระแสแพงเกิน

ต่อกระแสเรื่องนี้ นายนิพิฐ อรุณวงษ์ ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท นวนคร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไม่น่าจะเป็นไปได้ ที่ราคาที่ดินในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดนนำร่องดังกล่าว จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นหลายเท่าตัวเทียบกับ 2-3 ปีก่อนหน้า โดยเฉพาะที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้พัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน  เมื่อเทียบกับราคาที่ดินในสวนอุตสาหกรรมนวนคร ที่จังหวัดปทุมธานี ซึ่งพัฒนาแล้ว มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน อยู่ใกล้กทม. ยังขายกันในราคาเพียง 6-7 ล้านบาทต่อไร่  หรือสวนอุตสาหกรรมนวนครที่จังหวัดนครราชสีมา ก็มีราคาต่อไร่ประมาณ 1.8 ล้านบาทเท่านั้น

"น่าสงสัยว่าทำไมตั้งราคาไว้สูงกว่าเดิมหลายเท่าตัว ทั้งที่ยังไม่มีระบบโครงสร้างพื้นฐาน เกรงว่าถ้าราคาที่ดินสูงขนาดนี้ โอกาสจะพัฒนาเป็นไปได้ช้า ยกเว้นจะมีสิทธิประโยชน์อะไรที่พิเศษจริงๆ สำหรับคนที่จะเข้าไปลงทุน"

สอดคล้องกับที่นายทวิช เตชะนาวากุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไทย อินดัสเตรียล เอสเตท จำกัด ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมไฮเทค จังหวัดพระนครศรี อยุธยา และที่กบินทร์บุรี จังหวัดปราจีน บุรี ตั้งข้อสังเกตว่า ราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวที่ตั้งไว้สูง คนที่จะซื้อต้องระวังให้มาก เพราะพื้นที่บางแห่งซื้อไปแล้วอาจไม่เกิดประโยชน์ตามที่คาดการณ์ไว้ ภาคธุรกิจที่หวังว่าจะเกิดขึ้นก็อาจไม่เกิดขึ้นก็ได้ เพราะราคาที่ดินสูงเกินไป ขณะที่ระบบโครงสร้างพื้นฐานก็ยังไม่พร้อมลงทุน ยกเว้นว่าเป็นพื้นที่เดิมที่อยู่ใกล้เขตการค้าชายแดน ที่ราคาอาจจะสูงขึ้นมาแบบสมเหตุสมผล เพราะเดิมทีก็เป็นพื้นที่ค้าขายชายแดนที่คึกคักอยู่แล้ว

"วสันต์" แนะอย่าผลีผลาม

ขณะที่นายวสันต์ คงจันทร์ กรรม การผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด วิเคราะห์ถึงราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวว่า ราคาที่ดินเขตชายแดนจะขยับได้ต้องมีเหตุจูงใจ เช่น เออีซี โครงสร้างพื้นฐานรัฐมาลง เขตเศรษฐ กิจพิเศษ โมเดิร์นเทรด เป็นต้น  หากไม่มีปัจจัยเหล่านี้ราคาแทบไม่ขยับ อีกทั้งผู้ซื้อหรือนักลงทุนอย่าเพิ่งวางใจ ดูบทเรียนจากรถไฟความเร็วสูง โครงการเงินกู้ 2 ล้านล้านบาท เพราะอะไรก็เกิดขึ้นได้

โดยพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ และเขตนิคมอุตสาหกรรม ช่วงเริ่มต้นราคาที่ดินไม่ควรเกินไร่ละ 2 ล้านบาท หากเกินกว่านั้นจะไม่คุ้มกับการลงทุน ดังตัวอย่างจากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดและแหลมฉบัง ที่ราคาที่ดินไม่เกินไร่ละ 2 ล้านบาท

หากที่ดินแพงเกินจริงทางออกของนักลงทุนคือ ต้องขยับออกไปนอกเมือง ที่ราคาที่ดินตกหลักแสนบาทต่อไร่ แม้จะห่างจากด่าน 40-50 กิโลเมตรก็ไม่ใช่ปัญหา ส่วนทำเลเขตตัวเมืองย่านพาณิชย์ ยอมรับว่าแม้จะเป็นชายแดน ราคาก็จะอยู่ที่ 10-20 ล้านบาทต่อไร่ แต่หากเป็นจังหวัดหัวเมืองใหญ่ อย่างอุดรธานี, อุบลราชธานี, เชียงใหม่ ราคาที่ดินตารางวาละ 200,000 บาทก็เป็นเรื่องปกติ รวมถึงที่ด่านสะเดา จ.สงขลา ที่มีศักยภาพในตัวเองอยู่แล้ว

กนอ.เล็งผุดนิคม 3 เขต

ด้านดร.วีรพงศ์ ไชยเพิ่ม ผู้ว่าการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) เปิดเผยว่า ระยะแรก กนอ.สนใจ 3 จังหวัดเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน ที่มีศักยภาพด้านการลงทุนพัฒนานิคมอุตสาหกรรม คือ สระแก้ว, อำเภอแม่สอด จังหวัดตาก และมุกดาหาร ซึ่งจะศึกษาที่ดินของรัฐ โดยนิคมจะเป็นส่วนหนึ่งในเขตเศรษฐกิจพิเศษ แต่ไม่ได้ใช้พื้นที่ทั้งหมด ส่วนเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน ระยะ 2 ที่ผ่านมา กนอ.ร่วมพัฒนากับเอกชนใน 2 จังหวัด คือ จังหวัดหนองคาย และที่อำเภอเชียงของ จังหวัดเชียงราย ส่วนที่บ้านพุน้ำร้อน จังหวัดกาญจนบุรี ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษา

โลจิสติกส์แนะรัฐหาเจ้าภาพ

ด้านนายยู เจียรยืนยงพงศ์ ประ ธานสหพันธ์การขนส่งทางบกแห่งประ เทศไทย กล่าวว่า การพัฒนาเขตเศรษฐ กิจพิเศษ รัฐบาลควรดูแลให้ราคาที่ดินอยู่ในระดับที่เหมาะสม เวลานี้รัฐบาลยังสรุปรูปแบบที่ชัดเจนไม่ได้ ไม่รู้ว่าใครหรือหน่วยงานไหนจะเป็นเจ้าภาพหลัก ที่ดูแลอย่างครบวงจร อาทิ องค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.), องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือเป็นการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) รัฐบาลต้องเร่งตัดสินใจเรื่องนี้โดยเร็วเพื่อให้มีคนรับผิดชอบอย่างบูรณาการ เมื่อมีผู้รับผิดชอบแล้วต้องมีทิศทางที่ชัดเจน ว่าพื้นที่ที่ลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษนั้น ควรทำเพื่อบริษัทต่างชาติ หรือบริษัทคนไทย หรือเปิดเป็นพื้นที่สนับสนุนอุตสาหกรรมขนาดกลางและขนาดย่อม(เอสเอ็มอี) เมื่อมีความชัดเจนก็จะเชื่อมโยงกับภาคโลจิสติกส์ได้ง่ายขึ้น

"เวลานี้พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษบางแห่ง เราต้องอาศัยแรงงานจากกัมพูชา เช่นพื้นที่ที่จังหวัดสระแก้ว และได้อาศัยสิทธิพิเศษจีเอสพีของกัมพูชา และได้อาศัยท่าเรือแหลมฉบัง ขณะที่พื้นที่บางแห่ง เช่น ที่แม่สอดซึ่งไม่เอื้อต่อระบบขนส่ง เพราะอยู่ไกลจากท่าเรือแหลมฉบังถึง 600 กิโลเมตร ทำให้ขนส่งทางบกจากแม่สอดไปยังท่าเรือมีต้นทุนที่สูงมาก ดังนั้นรัฐจะต้องกำหนดยุทธศาสตร์ในแต่ละพื้นที่ให้ได้ก่อน  โดยเฉพาะที่แม่สอดเราควรจะพัฒนาเอสเอ็ม อีให้ลงทุน แล้วส่งออกไปยังประเทศเพื่อนบ้าน เพื่อไม่ต้องขนส่งไปไกล"

ที่แม่สอดพุ่งแตะไร่ละ 30 ล้าน

"ฐานเศรษฐกิจ" ตรวจสอบความเคลื่อนไหวราคาที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน ยังร้อนแรงไม่หยุด โดยนายสมศักดิ์  คะวีรัตน์  ประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดตาก กล่าวว่า ราคาที่ดินขยับอย่างต่อเนื่องและรวดเร็ว โดยเฉพาะอำเภอแม่สอด ที่เป็นที่ตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษนำร่อง ล่าสุดพบว่ามีการซื้อขายที่ดินแปลงเล็กสูงถึงไร่ละ 30 ล้านบาท และหากที่ดินแปลงใหญ่ ขนาดรวม 30-40  ไร่ จะอยู่ที่กว่า 10-20  ล้านบาท ในทำเลติดถนนสายเอเซีย บริเวณวงเวียนไปจนถึงริมแม่น้ำเมย ส่วนในพื้นที่ 5,603 ไร่ ที่ถูกกำหนดเป็นเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษนั้น ที่ตำบลท่าสายลวด จะเป็นที่ป่าตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ซึ่งเดิมราคาแค่หลักหมื่นบาทต่อไร่ แต่ปัจจุบันซื้อขายกันไร่ละ 4-5 แสนบาท ที่กนอ.สามารถเจรจาขอใช้พื้นที่มาทำนิคมอุตสาหกรรมได้ ส่วนที่ติดถนนในเขตชุมชนที่แม่ ระมาด ราคาที่ดินไร่ละ 4-5 ล้านบาท นอกเมืองออกไปราคาไร่ละ 3-4 ล้านบาท จากเดิม 2-3 ล้านบาทต่อไร่

ด้านนายประเสริฐ จึงกิจรุ่งเรือง เลขาธิการหอการค้าจังหวัดตาก กล่าวว่า เพียงปีเดียวราคาที่ในแม่สอดขึ้นเร็วและสูงเกินจริง โดยที่ดินติดถนนสายเอเซีย บริเวณตำบลแม่สอด ราคาอยู่ที่ 17-20 ล้านบาทต่อไร่ เมื่อเทียบจากปี 2556 ที่มีราคาเพียง 3-4  ล้านบาทต่อไร่ หรือสูงขึ้น 5 เท่าตัว

ที่ตราดก็เช่นกัน นายสุมิตร เขียวขจี ประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดตราด กล่าวว่า ราคาที่ดินตราดช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ก็ปรับตัวสูงขึ้นผิดปกตินับ 10 เท่า จนไม่สามารถซื้อได้ ทั้งจากกระแสเปิดเออีซี การได้งบประมาณก่อสร้างถนน 4 ช่องจราจรยาวตลอดเส้นทางตราดคลองใหญ่-หาดเล็ก รวม 120 กิโลเมตรที่จะเสร็จในปี 2559 การพัฒนาด่านใหม่ประกาศเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน ทำให้เศรษฐกิจเคลื่อนไหวคึกคัก แต่ก็มีผลกระทบคือ ต้นทุนที่ดินสูงขึ้นฉับพลัน

"ที่ดินตามแนวแต่ไม่ติดถนนตราด-คลองใหญ่-หาดเล็ก เดิมราคาไร่ละ 2-3 แสนบาท เวลานี้ปรับขึ้นเป็นไร่ละ 2 ล้านบาท ถ้าติดถนนก็เพิ่มจากระดับไร่ละ 6-7 แสนบาท ขยับขึ้นไปเป็น7-8 ล้านบาทต่อไร่แล้ว หรือปรับขึ้นถึง 10 เท่า"

มุกดาหารที่ติดถนนซอยยังขึ้น

เช่นเดียวกับที่มุกดาหาร นายภมร เชาว์ศิริกุล ประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดมุกดาหาร กล่าวว่า ราคาที่ดินก็ปรับตัวสูงมากเช่นกัน โดยในเขตอำเภอเมืองหรือเขตเทศบาล ราคาขายเกิน 20 ล้านบาทต่อไร่ ปรับขึ้นมา 4-5 เท่า เช่น ทำเลที่บริษัท สยามโกลบอลฯ กวาดซื้อที่สร้างศูนย์วัสดุก่อสร้าง เมื่อ 2 ปีก่อนไร่ละไม่เกิน 2 ล้านบาท เวลานี้พุ่งขึ้นเป็นไร่ละ 12 ล้านบาท และแนวโน้มน่าจะขยับได้อีก กระทั่งที่ดินเขตป่าเดิมซื้อขายกันหลักหมื่นบาทต่อไร่  ก็ขึ้นเป็น 4-5 แสนบาท หรือที่ดินติดถนนซอยเล็กๆ บางซอยไร่ละ 2-3 ล้านบาท โดยเฉพาะเขตอำเภอเมืองหรือติดริมน้ำโขง หากที่ดินแพงเกินจะกระทบการตัดสินใจลงทุน รัฐควรเข้ามากำหนดเขตให้ชัดเจน โดยเฉพาะกนอ.ที่จะช่วยแก้ปัญหาที่ดินแพงเกินเหตุได้มาก

ที่ดินสระแก้วก็ร้อนแรงไม่แพ้กัน นายบำรุง ล้อเจริญวัฒนะชัย ประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดสระแก้ว กล่าวว่า  ราคาที่ดินปรับขึ้นไปมาก โดยเฉพาะที่บ้านป่าไร่ อำเภออรัญประเทศ  จากไร่ละ 4-5 หมื่นบาทเมื่อ 3 ปีก่อน ขึ้นเป็นไร่ละ 7 ล้านบาท ยิ่งที่ใกล้กับด่านหลังตลาดโรงเกลือ ขึ้นไปถึงไร่ละกว่า 10 ล้านบาท ส่วนที่ตำบลผักขะ อำเภอวัฒนานคร ก็ขยับสูงมาก จากไร่ละ 4-5 หมื่นบาทเช่นกัน ขึ้นเป็น 5 แสนบาท ซึ่งที่ตำบลป่าไร่ อ.อรัญประเทศ มีที่ดินนับหมื่นไร่ เหมาะเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษและโซนนิคมอุตสาหกรรม หากกนอ.สนใจเข้ามาพัฒนาจะช่วยแก้ปัญหาต้นทุนที่ดินของเอกชนได้มาก

นายประมวล  เขียวขำ เลขาธิการหอการค้าจังหวัดสระแก้ว  กล่าวเสริมว่า จากการสอบถามเพื่อนที่เข้าไปลงทุนที่ด่านชายแดนอรัญประเทศ ล่าสุดห่างจากด่านคลองลึก 500 เมตร ราคาที่ดินขยับเป็นไร่ละกว่า 10 ล้านบาท จากเดิมในปี 2554 ประมาณไร่ละ 4-5 ล้านบาท แปลงเดียวกันย้อนหลังไป 15 ปีราคาแค่ไร่ละ 2.8 แสนบาทเท่านั้น

สะเดาจับมือตรึงราคาที่ดิน

ขณะที่นายสมพร สิริโปราณานนท์ ประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดสงขลา เปิดเผยว่า ที่ดินบริเวณด่านจังโหลน ที่อำเภอสะเดา จะค่อนข้างแพงโดยศักย ภาพตัวเอง เนื่องจากสงขลามีความเจริญและมีมูลค่าการค้าชายแดนที่สูงที่สุดของประเทศ เป็นแหล่งเอนเตอร์เทนเมนต์ แหล่งท่องเที่ยว ยิ่งกระแสเออีซีและการผลักดันเขตเศรษฐกิจพิเศษ ก็ยิ่งทำให้เกิดความตื่นตัว โดยเฉพาะกระแสการผลักดันดิวตี้ฟรีโซน ส่งผลให้ราคาที่ดินจะขยับเป็น 20 ล้านบาทต่อไร่ จากเดิม 10 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่อาคารพาณิชย์ กว้าง 5 เมตร ลึก 20 เมตร สูง 3 ชั้น ราคา 15-20 ล้านบาท ซึ่งถือว่าแพงมากๆ

นอกจากนี้ใน 3 ตำบล ที่กำหนดเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ และพื้นที่ดิวตี้ฟรี คือ ตำบลสำนักขาม ตำบลสำนักแต้ว และตำบลปาดังเบซาร์ ซึ่งจะเชื่อม 2 ด่าน คือ ด่านจังโหลนและด่านปาดังเบซาร์ ซึ่งจะมีที่ดินจำนวน 4 พันไร่ติดแนวชายแดน เอกชนได้ลงขันและกำหนดราคาที่ดินไว้ที่ไร่ละไม่เกิน 5 แสนบาท เชื่อว่า หากราคาที่ดินไม่ขยับตามที่ตกลงกันไว้ การลงทุนก็น่าจะเกิดขึ้นโดยเฉพาะอิเล็กทรอนิกส์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ อย่างไรก็ดีขณะนี้ นักลงทุนจีนด้านไอที อุปโภคบริโภค และฮาลาล ที่พำนักอยู่ในประเทศมาเลเซีย สนใจที่จะเข้ามาลงทุนในพื้นที่ดังกล่าว

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

 

ข่าวเขตเศรษฐกิจพิเศษ อื่นๆ