Loading

จับตาคอนโดมหาชน ส่งสัญญาณฟองสบู่

วันที่ : 13 สิงหาคม 2558
จับตาคอนโดมหาชน ส่งสัญญาณฟองสบู่

แม้ว่าปลายปีที่แล้วบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ๆ โดยเฉพาะที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยหลายรายจะปรับพอร์ตการลงทุนหันลุยตลาดบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม เพื่อลดความเสี่ยงจากภาวะตลาดที่ชะลอ  ตัว แต่ต้องยอมรับว่าตลาดคอนโดยังคงเป็นตลาดที่มีทางเลือกในการขายมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบที่เน้นเฉพาะเรียลดีมานด์ คอนโดจึงเป็นตัวที่สร้างกระแสได้มากกว่า บริษัทมหาชนจึงยังส่งคอนโดใหม่ๆ ลงตลาดอย่างเลี่ยงไม่ได้ ทำให้ครึ่งปีแรกตลาดคอนโดยังคงเกิดใหม่อย่างคึกคักเมื่อเทียบกับบ้าน แนวราบ สวนทางกับภาวะตลาดอสังหาฯ ที่ยังชะลอตัวอยู่

ตัวเลขการเปิดโครงการใหม่  6 เดือนแรกของปี 2558 จะสะท้อนได้ชัดเจนว่า คอนโดยังเป็นตลาดหลักที่ผู้ประกอบการรายใหญ่โฟกัส โดยมี 3.2 หมื่นหน่วย ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมี 1.5 หมื่นหน่วย ห่างกันกว่า 1 เท่าตัว ในจำนวน คอนโดที่เปิดตัว 60-70% เป็นของ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด

คาดว่าในครึ่งปีหลังจำนวนคอนโดเปิดใหม่จะยังเข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง เพราะยังเป็นตลาดที่ ผู้ประกอบการรายใหญ่เชื่อมั่นว่าจะช่วยผลักดันยอดขายให้ใกล้เคียงเป้าหมายที่วางไว้ได้ เห็นได้จากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ส่วนใหญ่ยังประกาศอย่างมั่นใจว่าจะยังเดินหน้าลงทุนตามแผนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่มีสัญญาณที่ฟื้นตัว โดยเฉพาะคอนโดใหม่ๆ

ขณะที่บรรยากาศการซื้อขาย 6-7 เดือนที่ผ่านมา แม้แต่ละบริษัทจะประกาศผลดำเนินการเป็นไปตามเป้าหมาย แต่ก็ต้องออกแรงหนักหน่วง ทั้งการจัดอีเวนต์ใหญ่ๆ งัดโปรโมชั่นร้อนแรง ต้องสร้าง ดีมานด์ใหม่ๆ ด้วยการให้ข้อมูลเกี่ยวกับเรื่องทำเลใหม่ๆ ที่น่าสนใจทั้งการซื้ออยู่เองและลงทุน รวมถึงการนำโครงการไปโรดโชว์ขายนักลงทุนต่างชาติ เพื่อนำมาเสริมยอดขายกับยอดขายในไทย เพื่อให้ยอดขายรวมยังดี สวนทางเศรษฐกิจ

แต่สิ่งที่น่ากังวล ขณะนี้ คือ การลงทุนของบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไม่ได้พึ่งพาการระดมทุนจากธนาคารพาณิชย์มากนัก เพราะแต่ละบริษัทระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาบริษัทพัฒนาที่ดินทั้งรายใหญ่ รายกลางในตลาดหลักทรัพย์ฯ ล้วนใช้บริการหุ้นกู้กันถ้วนหน้า แม้ว่าแต่ละบริษัทจะยังควบคุมไม่ให้สัดส่วนหนี้สูงเกินไป แต่สิ่งที่หลายฝ่ายกังวล คือ การขาดการควบคุมที่ธนาคารพาณิชย์เคยมีบทบาทในฐานะผู้ปล่อยกู้ บวกกับความเชื่อมั่นในแบบผู้ประกอบการรายใหญ่ อาจจะส่งผลเสียหายให้กับตลาดโดยรวมได้

แหล่งข่าวในอสังหาฯ วิเคราะห์ว่า ตอนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ฟองสบู่แตกเพราะแบงก์ปล่อย กู้มากเกินไป แต่วิกฤตรอบนี้เวลานี้ จะเป็น "สบู่มหาชน" เพราะเวลานี้แบงก์เข้มปล่อยกู้คอนโดมาก โครงการคอนโดของรายกลางรายเล็กแทบไม่ได้เกิดเลย แต่คอนโดของรายใหญ่และกลุ่มทุนหนายังผุดราวดอกเห็ด เพราะบรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาฯ มีช่องทางในการระดมทุนโดยไม่ต้องพึ่งธนาคาร

หลายค่ายไม่ใช้เงินกู้ของแบงก์ แต่เลือกออก "หุ้นกู้" นำมาพัฒนาคอนโด เป็นผลให้บริษัทพัฒนา อสังหาฯ รายกลางที่ผุดโครงการจำนวนมากก่อนหน้านี้ เริ่มถึงทางตันด้านเงินทุน จึงเร่งผลักดันตัวเองเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ หวังทั้งระดมเงินทุน และความมั่งคั่งจากราคาหุ้น จึงไม่แปลกที่ตัวเลขจากหลายสำนักวิจัยจะพบว่าบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ กินส่วนแบ่งในตลาดคอนโดมากขึ้น ปัจจุบันแตะๆ 60-70%

ปริมาณซัพพลายคอนโดที่เพิ่มขึ้นจากผู้ประกอบการรายใหญ่เกิดจากความเชื่อมั่นว่าโครงการที่เปิดมาจะขายได้ หรือถ้าขายไม่ได้ดีเท่าที่คาดหวัง ก็ยังมีวิธีพลิกแพลงให้ยอดขายวิ่งเกินกว่าความจริงได้ แต่ข้อความแตกต่างของคอนโดกับบ้านแนวราบอยู่ที่บ้านแนวราบพัฒนาเป็นเฟส ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี ยอดขายช้า ก็ชะลอก่อสร้างเฟสใหม่ๆ ได้ ขณะที่คอนโดถึงขายช้า เมื่อเริ่มก่อสร้างไปแล้ว ต้องสร้างให้จบ ทำให้เวลานี้หลายตึกในหลายทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทั้งโซนฝั่งธนบุรีและรัตนาธิเบศร์ที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่หมด ต้อง เตรียมจัดแคมเปญใหญ่ ทั้งกระตุ้นการรับโอนและกระตุ้นคนซื้อใหม่ๆ

แม้ผู้ประกอบการรายใหญ่จะมีสายป่านยาวพอจะรับมือปริมาณซัพพลายที่ยังระบายไม่ออก โดยคาดว่าเมื่อเศรษฐกิจดีขึ้น คอนโดในสต๊อกเหล่านี้จะถูกระบายไปได้เร็วขึ้น เป็นการอดทนซื้อเวลารอ เศรษฐกิจจะดีขึ้น แต่ในภาพรวมแล้ว ไม่เป็นการดีแน่ ถ้าปล่อยให้มีสต๊อกแฝงอยู่ในตลาดจำนวนมาก โอกาสอาการโอเวอร์ซัพพลายในหลายพื้นที่ก็มีสูง ฟองสบู่ในตลาดคอนโดก็มีโอกาสเกิดขึ้นไม่ยากนัก

ขณะที่ผู้ประกอบการเองก็รู้อยู่แก่ใจว่าการเปิดโครงการใหม่ๆ ออกมาในช่วงนี้มีความเสี่ยงในหลายช่วงเวลา ทั้งความเสี่ยงที่จะขายไม่ได้ตามเป้าที่ต้องการ  หรือแม้จะขายได้มาก แต่ถึงขั้นตอนการโอนก็อาจจะโอนไม่ได้ตามที่คาดหวังไว้ แต่ด้วยความที่เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ต้องสร้างผลการดำเนินการให้เติบโตอย่างต่อเนื่องเป็นเป้าหมายหลักที่จะต้องทำ จึงต้องพร้อมเปิดโครงการใหม่ๆ ต่อเนื่อง ส่วนปัญหาค่อยไปว่ากัน ดาบหน้า

ถึงเวลานั้น ฝันร้ายที่เคยเกิดขึ้นในปี 2540 อาจจะตามมาหลอกหลอนได้อีกครั้ง หากในครึ่งปีหลังซัพพลายคอนโดใหม่ๆ จากบริษัทมหาชนรายใหญ่ยังคงเข้าสู่ตลาดต่อเนื่องจากการระดมทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์ฯ และหุ้นกู้ โดยไม่มีกลไกจากหน่วยงานภายนอกที่เคยมีอย่างธนาคารเข้าไปควบคุม จึงมีโอกาสที่ธุรกิจอสังหาฯ จะเกิดฟองสบู่ซ้ำรอยโดยที่โทษใครไม่ได้นอกจากโทษตัวเอง

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

 

ข่าว reic จากสื่อสิ่งพิมพ์ อื่นๆ