Loading

รื้อเกณฑ์ขายทอดตลาด บังคับคดี เพิ่มสภาพคล่องประมูล NPA แสนล้า

วันที่ : 26 มกราคม 2558
รื้อเกณฑ์ขายทอดตลาด บังคับคดี เพิ่มสภาพคล่องประมูล NPA แสนล้าน

          หลังจาก "รื่นวดี สุวรรณมงคล" เข้ามารับตำแหน่งอธิบดีกรมบังคับคดี เมื่อปีที่ผ่านมา ก็เดินเครื่องทยอยแก้ไขกฎหมายที่ยังเป็นอุปสรรค

          ปลายปีที่ผ่านมาได้เสนอร่าง พ.ร.บ.พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งในส่วนของกรมบังคับคดี ให้ พล.อ.ไพบูลย์ คุ้มฉายา เจ้ากระทรวงตราชั่งพิจารณา สาระสำคัญคือการปลดล็อกให้ผู้ประมูลซื้อห้องชุดจากกรมบังคับคดี ไม่ต้องรับผิดชอบหนี้ค่าส่วนกลางค้างจ่ายก็สามารถโอนห้องได้

          ล่าสุด อธิบดีกรมบังคับคดีเครื่องร้อน ไม่กี่วันที่ผ่านมาได้เปิดห้องประชุมในกรมบังคับคดี รับฟังความคิดเห็นผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง เพื่อเตรียมเสนอร่างกฎกระทรวงฉบับใหม่ ที่มีชื่อเต็ม ๆ ว่า...ร่างกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการขายทอดตลาด พ.ศ. ... พร้อมทั้งยกเลิกกฎกระทรวงปัจจุบันทั้ง 3 ฉบับ

          ร่างใหม่แก้ไข 3 ส่วนหลัก

          สาระสำคัญร่างกฎกระทรวงฉบับใหม่มี 3 ส่วน คือ 1)การกำหนดราคาเริ่มต้นซึ่งเป็นราคาที่สมควรขาย 2)การวางหลักประกันก่อนเข้าเสนอราคา และ 3)การขยายระยะเวลาในการชำระราคาส่วนที่เหลือ

          จุดประสงค์หลักเพื่อเพิ่มความคล่องตัวการขายทอดตลาด โดยให้อำนาจอธิบดีกำหนดเกณฑ์ต่าง ๆ เช่น จัดทำประกาศขายทอดตลาด ประกาศหลักเกณฑ์กำหนดราคาขาย การวางเงินประกันสู้ราคา ฯลฯ แต่อยู่ภายใต้ความเห็นชอบ รมต.ยุติธรรม

          ลงรายละเอียดเปรียบเทียบร่างใหม่กับกฎกระทรวงปัจจุบัน หากเป็นเรื่องการกำหนดราคาเริ่มต้นประมูล ปัจจุบันมีคณะกรรมการกำหนดหลักเกณฑ์การตั้งราคาขาย พิจารณาจาก 3 ส่วน คือ 1)ราคาประเมินเจ้าพนักงานบังคับคดี 2)ราคาประเมินสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ และ 3)ราคาที่กำหนดโดยคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์

          อธิบดีกำหนดราคาเริ่มประมูลเอง

          แต่ร่างกฎกระทรวงใหม่ การกำหนดราคาเริ่มต้นประมูลจะให้เป็นอำนาจอธิบดี โดยใช้ราคาสูงสุดจากราคาประเมินทั้ง 3 ส่วน และเสนอขายครั้งแรกราคาเริ่มต้น 90% ของราคาทรัพย์ จากเดิมเริ่มต้นที่ 100% หากขายไม่ได้ การประมูลครั้ง ต่อ ๆ ไปจะค่อย ๆ ลดราคา แต่ราคาเริ่มต้นจะไม่ต่ำกว่า 70%

          อย่างไรก็ตาม ประเด็นนี้มีผู้แย้งว่าการใช้ราคาประเมินสูงสุด อาจไม่ใช่ราคาที่เป็นมาตรฐานที่สุด เพราะอาจไม่ได้ประเมินโดยคณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์ และถ้าเป็นไปได้อยากให้ประมูลเริ่มต้นที่ 50% ของราคาทรัพย์ เพื่อความน่าสนใจ

          ขณะที่อธิบดีกรมบังคับคดีรับฟังข้อคิดเห็น จะกลับไปทบทวนเกณฑ์การกำหนดราคาทรัพย์ใหม่ แต่ก็แย้ม ๆ ว่าค่อนข้างยากที่จะเริ่มต้นประมูล 50% ของราคาทรัพย์สิน เพราะถึงแม้ขายทรัพย์ได้จะมีปัญหาไม่เพียงพอใช้หนี้ให้กับลูกหนี้

          ซอยเรตวางเงินประกัน 9 ระดับ

          ขณะที่การวางหลักประกันก่อนเสนอราคานั้น ตามร่างใหม่จะซอยเป็น 9 ระดับ สำหรับทรัพย์ราคาไม่เกิน 1 แสนบาท อาจเริ่มต้นที่ 5% ของราคาทรัพย์ และปรับอัตราเพดานการวางหลักประกันให้ละเอียดขึ้น เช่น ปัจจุบันทรัพย์ราคา 1-5 ล้านบาท วางเงินประกันเท่ากันหมด 2.5 แสนบาท อาจแบ่งเพิ่มช่วง 1-2 ล้านบาท ต้องวางเงินประกันอีกอัตรา

          อย่างไรก็ตาม ประเด็นนี้ก็มีเสียงติงว่า การเงินวางเงินประกันต่ำ ๆ อาจทำให้จำเลยส่งนอมินีมาประมูล เกิดปัญหาว่าเมื่อประมูลได้แต่ไม่ชำระเงิน เพื่อประวิงเวลา

          อีกประเด็นที่ได้รับความสนใจคือ การแก้เกณฑ์ขยายเวลาชำระเงิน แยกทรัพย์เป็น 2 กลุ่ม คือ 1)สังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้ให้ชำระเงินเต็มจำนวนทันที แต่กรณีราคาสูงมากอาจอนุโลมไม่เกิน 15 วัน หรือถ้าต้องกู้แบงก์จะให้เวลา 3 เดือน และ 2)อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโดมิเนียม ฯลฯ ผู้ซื้อจะทำสัญญาซื้อขายตามแบบของกรมบังคับคดี และชำระเงินตามรูปแบบที่กำหนด โดยที่เจ้าพนักงานบังคับคดีอนุญาตให้เลื่อนการชำระเงินส่วนที่เหลือได้ หากอธิบดีกำหนด

          ขณะที่บทสรุปการรับฟังความคิดเห็น อธิบดีกรมบังคับคดีสั่งการให้คณะทำงานนำความเห็นที่ได้ไปปรับปรุงร่างกฎกระทรวงใหม่อีกครั้ง เพื่อตกผลึกร่างใหม่ที่ลบจุดอ่อน เตรียมเสนอเจ้ากระทรวงตราชั่งเดือนกุมภาพันธ์นี้

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ