Loading

กทม.ปลดล็อกคุมก่อสร้างรอบสวนหลวงร.9 กางรัศมี300เมตรเปิดทางบูมบ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์-คอนโดสูง5ชั้

วันที่ : 22 กันยายน 2557
กทม.ปลดล็อกคุมก่อสร้างรอบสวนหลวงร.9 กางรัศมี300เมตรเปิดทางบูมบ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์-คอนโดสูง5ชั้น

          แลนด์ลอร์ดย่านศรีนครินทร์-ประเวศ เฮ ! กทม.แก้กฎเหล็กรื้อใหญ่ข้อบัญญัติคุมก่อสร้างโดยรอบสวนหลวง ร.9 หดพื้นที่คุมเหลือรัศมี 300 เมตร เปิดพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยได้ทุกประเภท ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว คอนโดมิเนียม แต่คุมความสูงสร้างได้ไม่เกิน 15 เมตร หนุนเป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดี

          แหล่งข่าวจากศาลาว่าการกรุงเทพ มหานคร (กทม.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ที่ประชุมคณะผู้บริหาร กทม.เมื่อวันที่ 8 กันยายน 2557 ที่ผ่านมา มีมติเห็นชอบตามที่สำนักผังเมือง กทม.เสนอขอแก้ไขปรับปรุงข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง บริเวณโดยรอบสวนหลวง ร.9 ซึ่งอยู่ในพื้นที่เขตประเวศ เพื่อส่งเสริม การพัฒนาพื้นที่โดยรอบให้พัฒนาได้มากขึ้น โดยเฉพาะย่านที่อยู่อาศัย

          เนื่องจากข้อบัญญัติฉบับเดิมมีผลบังคับใช้เมื่อปี 2532 ซึ่งขณะนั้นยังไม่มีกฎกระทรวงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครบังคับใช้ ทำให้เกิดผลกระทบต่อการพัฒนาและรอนสิทธิ์เจ้าของที่ดิน กทม. จึงต้องปรับปรุงใหม่เพื่อให้สอดรับกับสภาพพื้นที่ปัจจุบัน แม้ว่าข้อบัญญัติดังกล่าวจะปรับปรุงใหม่ไปแล้วเมื่อปี 2547 แต่ยังไม่สอดคล้องกับสภาพแวดล้อม และการใช้ประโยชน์ที่ดินในปัจจุบัน ที่ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปัจจุบันส่งเสริมให้ย่านนี้เป็นย่านที่อยู่อาศัย

          "สำหรับพื้นที่คุมยังเป็น 3 บริเวณเหมือนเดิม แค่จะคลี่คลายกฎระเบียบให้พัฒนาได้มากขึ้น เหมือนกับบริเวณโดยรอบสวนเบญจกิติที่ กทม.ได้ปรับปรุงแก้ไขมาก่อนหน้านี้แล้ว" แหล่งข่าวกล่าวและว่า

          โดย "บริเวณที่ 1" จะปรับลดรัศมีพื้นที่ควบคุมโดยรอบให้อยู่ที่ 300 เมตร ได้แก่ 1.ด้านทิศเหนือ จดแนวขนาน ซึ่งมีระยะห่างจากแนวเขตสวนหลวง ร.9 จากเดิมจดคลองมะขามเทศ 2.ด้านทิศตะวันออก จดแนวขนาน ซึ่งมีระยะห่างจากถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 ออกไป 300 เมตร จากเดิมจดคลองปลัดเปรียง 3.ด้านทิศใต้ จดคลองหนองบอน และ 4.ด้านทิศตะวันตก จดคลองหนองบอน ยกเว้นบริเวณบึงรับน้ำหนองบอน

          จะให้พัฒนาสิ่งก่อสร้างได้ประกอบด้วย 1.อาคารที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว และอาคารอยู่อาศัยรวม ที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร สำหรับบ้านแถวให้นับพื้นที่รวมกันทุกคูหาในแถวเดียวกัน 2.อาคารหรือสถานที่ ทำการของทางราชการ 3.อาคารพาณิชย์ที่ไม่ใช่ห้องแถว ตึกแถว หรือประเภทอาคารขนาดใหญ่

          4.สถานกีฬา ซึ่งจุคนดูได้ไม่เกิน 750 คน และไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่ 5.ถนน เขื่อน สะพาน อุโมงค์ ทาง หรือท่อระบายน้ำ ท่าน้ำ รั้ว กำแพง ประตู เสาไฟฟ้า ท่อประปา ป้ายทางราชการ ป้ายเพื่อการเลือกตั้ง และป้ายชื่อสถานประกอบกิจการที่มีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยอาคารต้องมีความสูงไม่เกิน 15 เมตร

          จากข้อบัญญัติเดิมกำหนดบริเวณที่ 1 ให้เป็นที่ดิน "ย.3" เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง โดยต้องมีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR ไม่เกิน 2.5 : 1 และมีอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR ไม่น้อยกว่า 10.5%

          "บริเวณที่ 2" ด้านทิศเหนือ จดคลองตาสาด ซอยสุเหร่าบึงหนองบอน คลองศาลาลอยล่างคลองมะขามเทศ ด้านทิศตะวันออก จดคลองปลัดเปรียง ทิศใต้ จดคลองหนองบอน และแนวขนาน ฝั่งเหนือ ซึ่งห่างจากเขตของถนนสุขุมวิท 103 (ซอยอุดมสุข) 15 เมตร ด้านทิศตะวันตก จดแนวขนานฝั่งตะวันออก ห่างจากแนวเขตถนนของถนนศรีนครินทร์ 215 เมตร ยกเว้นบริเวณที่ 1 และบึงรับน้ำหนองบอน จากเดิมจดแนวขนานฝั่งตะวันออก ซึ่งห่างจากถนนเขตของถนนศรีนครินทร์ 15 เมตร

          จะให้ก่อสร้าง ได้แก่ อาคารที่พักอาศัย อาคารหรือสถานที่ทำการของทางราชการ อาคารพาณิชย์ สถานศึกษา สถานกีฬา สถานพยาบาล สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงคนชราและเด็ก ถนน เขื่อน สะพาน อุโมงค์ ทาง หรือท่อระบายน้ำ ท่าน้ำ รั้ว กำแพง ประตู เสาไฟฟ้า ท่อประปา และป้าย โดยอาคารต้องมี ความสูงไม่เกิน 23 เมตร

          จากเดิมกำหนดให้บริเวณที่ 2 เป็นที่ดิน "ย.3" เป็นที่ดินประเภทที่อยู่

          อาศัยหนาแน่นน้อย และที่ดินประเภท "ย.7" เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ซึ่งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน โดยต้องมี FAR ไม่เกิน 5 : 1 และ OSR ไม่น้อยกว่า 6%

          "บริเวณที่ 3" เป็นพื้นที่ภายในระยะ 15 เมตร จากเขตถนนทั้งสองฟากของถนนสุขุมวิท 103 ตั้งแต่ทางแยกตัดกับถนนศรีนครินทร์ไปทางทิศตะวันออกจนจดคลองหนองบอน จะห้ามก่อสร้าง ได้แก่ ห้องแถว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ อาคารขนาดใหญ่ โรงมหรสพ โรงแรม ศูนย์การค้า สถานที่เก็บสินค้า โรงงานอุตสาหกรรม และป้ายหรือสิ่งก่อสร้างที่สร้างขึ้นสำหรับติดตั้งป้ายทุกชนิด เว้นแต่ป้ายชื่อถนน ตรอก ซอย ป้ายทางราชการ ป้ายชื่อสถานประกอบกิจการที่มีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 10 ตารางเมตร

          จากเดิมกำหนดเป็นที่ดินประเภท "ย.7" เป็นที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ซึ่งอยู่ในเขตการให้บริการระบบขนส่งมวลชน และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด 32 ประเภท โดยกำหนด FAR ไม่เกิน 5 : 1 และ OSR ไม่น้อยกว่า 6%

          อสังหาฯหนุนแก้ข้อบัญญัติ

          นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ ประธานกรรมการ บริษัท นิรันดร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯโซนศรีนครินทร์-บางนา เปิดเผยว่า ถ้า กทม.ผ่อนปรนข้อบัญญัติการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยรอบสวนหลวง ร.9 ให้สร้างบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ถือเป็นเรื่องดี จากปัจจุบันเท่าที่ทราบพัฒนาได้เฉพาะบ้านเดี่ยว อนาคตจึงน่าจะส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้ขยับสูงขึ้นได้อีก 5-10% จากปัจจุบันราคาตลาดอยู่ที่ตารางวาละ 3-4 หมื่นบาท

          ส่วนการปลดล็อกให้ขึ้นตึกสูงไม่เกิน 15 เมตร อาจจะไม่คุ้มการลงทุนประกอบกับปัจจุบันผังเมืองรวม กทม.กำหนดให้ที่ดินรอบสวนหลวง ร.9 โดยส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ สีเหลือง  หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หากจะพัฒนาอาคารสูงพื้นที่เกินกว่า 1 หมื่นตารางเมตร มีข้อจำกัดว่าที่ดินจะต้องติด ถนนสาธารณะกว้างตั้งแต่ 30 เมตร ขึ้นไป ซึ่งโดยรอบสวนหลวง ร.9 ไม่น่าจะมีถนนกว้างขนาดนั้น ดังนั้นหากในอนาคตปลดล็อกผังเมืองให้ขึ้นอาคารขนาดเกิน 1 หมื่นตารางเมตรได้ ก็จะเอื้อต่อการพัฒนาเมือง เพราะปัจจุบันเมืองขยายออกมา รอบนอกกรุงเทพฯ ขณะที่สวนหลวง ร.9 ซึ่งเป็นสวนธารณะขนาดใหญ่กว่า 1 พันไร่ ปัจจุบันมีประชาชนมาใช้บริการน้อย ไม่ได้ถูกใช้ประโยชน์เต็มที่ เมื่อเทียบกับค่าบำรุงรักษา

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ