Loading

กทม.คุมผังเมืองลดขัดแย้งชุมชนปรับสีโซนผุดคอนโดแนวรถไฟฟ้

วันที่ : 13 พฤศจิกายน 2555
กทม.คุมผังเมืองลดขัดแย้งชุมชนปรับสีโซนผุดคอนโดแนวรถไฟฟ้า

กทม.ไฟเขียวเปลี่ยนสีผังเมือง "สร้างคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า"ลดขัดแย้งชุมชน พร้อมปรับผังโครงการพัฒนา รามอินทรา บางเขน มีนบุรี เตรียมรับชุมชนหนาแน่น สมาคมอาคารชุดไทย จวก สผ.พิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมอืดเฉลี่ย 6 เดือน-1 ปีเพิ่มต้นทุนผู้บริโภค

 

ปัญหาความขัดแย้งการก่อสร้างคอนโดและชุมชนในหลายพื้นที่ที่เกิดจากความไร้ระเบียบของผังเมืองนั้น นายปรีชา รณรงค์ผู้เชี่ยวชาญพิเศษด้านการผังเมือง กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย กล่าวว่า การพัฒนาและก่อสร้างอาคารบ้านเรือน คอนโดมิเนียม และแหล่งชุมชนที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น ส่วนหนึ่งเกิดจากความต้องการที่อยู่อาศัยทำให้ชุมชนเมืองขยายตัว ส่งผลให้การปรับ ปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปี พ.ศ. 2549 ที่จะหมดอายุในเดือน พ.ค.2556 ซึ่งกทม.ได้ส่งร่างผังเมืองเข้ามาในคณะอนุกรรมการผังเมืองของกรมโยธาธิการแล้ว เพื่อให้ความเห็นก่อนยกร่างกฎ กระทรวงฉบับใหม่ เสนอต่อกระทรวงมหาดไทย กฤษฎีกา และส่งกลับมาที่มหาดไทย เพื่อลงนามประกาศผังกทม.ฉบับใหม่ ทั้งนี้เป้าหมายจะไม่ให้เกิดสุญญากาศ ดังนั้นกรมโยธาธิการและผังเมืองจึงจะเร่งให้ทันก่อนที่จะหมดอายุในเดือนพ.ค.2556

 

ภาพรวมร่างผังเมืองฉบับใหม่ของกทม.ยังไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงมากนัก เนื่องจากผังทำเต็มพื้นที่ของกทม.แล้ว โดยยังคงพื้นที่แนวฟลัดเวย์ทั้งฝั่งตะวันออก และฝั่งตะวันตกไว้ ตามเดิมโดยกำหนดเป็นพื้นที่สีเขียวทแยงขาว (ประเภทอนุรักษ์ชนบทเพื่อการเกษตรกรรม) เพื่อให้เป็นเส้นทางน้ำหลากเป็นพื้นที่หน่วงน้ำ รวมทั้งไม่ต้องการให้เกิดความหนาแน่นของชุมชนในโซนดังกล่าว แต่ยอมรับว่าจะมีเพิ่มเติมในรายละเอียดบางส่วน เน้นตามประเภทและขนาดการใช้ประโยชน์ของที่ดิน เพื่อให้เมืองชั้นในมีความหนาแน่นมากขึ้น แต่มีกำหนดสัดส่วนของพื้นที่อาคารกับขนาดที่ดิน และกำหนดความสูงให้สอดคล้องกับทีดินในโซนนั้นๆ เพราะเดิมสมุมติมีพื้นที่ 100 ตร.ว. ถ้าไม่กำหนดรายละเอียดเจ้าของพื้นที่บางครั้งก็จะสร้างคลุมเต็มพื้นที่ดินของตัวเอง

 

ปรับผังสีเอื้อแนวเขตรถไฟฟ้า

 

นายปรีชา กล่าวอีกว่า จากนโยบายขยายเส้นทางรถไฟฟ้าเพื่ออำนวยความสะดวกการเดินทางให้กับประชาชน โดยเชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพมหานครและเขตปริมณฑล ส่งผลให้แนวโน้มการก่อสร้างคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการได้รับข้อยกเว้นพิเศษ ให้สามารถสร้างคอนโดมิเนียมได้ตามแนวรางรถไฟฟ้าพาดผ่าน เพราะผังเมืองมองว่ารถไฟฟ้า สามารถช่วยให้ประชาชนเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะได้สะดวกมากขึ้น ตามกฎหมายได้ระบุไว้ว่าผู้ประกอบการสามารถสร้างได้ ในรัศมีฝั่งละ 500 เมตร รวมทั้งสองฝั่งเท่ากับ 1 กิโลเมตร เพราะเห็นว่ามีศักยภาพในการใช้ที่ดิน จึงได้ปรับเปลี่ยนความหนาแน่นชุมชนที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นในบางพื้นที่ เช่น รามอินทรา บางเขน และมีนบุรี จากเดิมที่เป็นพื้นที่สีเหลือง (พื้นที่ความหนาแน่นในการอยู่อาศัยน้อย) เป็นสีส้ม (พื้นที่ความหนาแน่นในการอยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น) เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีแดงคือพื้นที่พาณิชยกรรม เน้นการดำเนินธุรกิจมากกว่าอยู่อาศัย ในเขตสีลม สาทร ที่ปัจจุบันก็ไม่มีอาคารสูงและขนาดใหญ่พิเศษตั้งเป็นออฟฟิศมากกว่าการเป็นที่อยู่อาศัยไปแล้ว และกลายเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของกทม." ผู้เชี่ยวชาญพิเศษด้านผังเมือง ระบุ

 

ส่วนในพื้นที่ที่มีความเปราะบาง ก็ยังไม่ได้ให้สิทธิพิเศษในการก่อสร้างตามเดิม ที่สำคัญในการดำเนินโครงการยังต้องอิงกับกฎหมายควบคุมอาคารไว้ด้วย เช่นในพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือที่เรียกว่าพื้นที่เขียวทแยงขาว เพราะตามข้อกำหนดลักษณะการใช้พื้นที่ไม่สนับสนุนให้ก่อ ตั้งชุมชนหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่น นอกจากนี้ข้อกำหนดที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งในการก่อสร้างคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า นั้นก็คือการก่อสร้างจะเริ่มขึ้นได้ก็ต่อเมื่อรถไฟฟ้าในเส้นทางนั้นๆ ได้เปิดให้บริการเป็นที่เรียบร้อยแล้ว เพราะหากมีการยกเลิกโครงการหรือปรับเปลี่ยนแนวรถไฟฟ้า จะส่งผลกระทบต่อการสร้างชุมชนใหม่ตามมา อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมายังเคยพูดกันว่าการทำผังเมือง กทม.และปริมณฑลควรจะต้องจัดทำให้มีความสอดคล้องกัน เพราะขณะนี้การขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นไปยังพื้นที่นนทบุรี เริ่มส่งผลให้ธุรกิจคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร เริ่มมีมากขึ้น ซึ่งหากไม่มีการทำผังเมืองไว้ก่อนในอนาคตอาจจะเกิดปัญหาตามมาได้

 

แอสปายยันทำตามกรอบกติกาทุกอย่าง

 

ส่วนปัญหาความขัดแย้งชุมชนกับการก่อสร้างคอนโดของ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) โครงการแอสปายบนถนนงามวงศ์วานนั้น ด้านนายมาโรจน์ วนานันท์ รองกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวยืนยันว่า ที่ผ่านมาการดำเนินการก่อสร้างโครงการ"แอสปาย" บนถนนงามวงศ์วาน ดำเนินงานภายใต้บริษัท เดอะแวลู พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด นั้น  ได้ปฏิบัติตามกฎกติกาของการก่อสร้างทุกอย่าง ทั้งในเรื่องของกรอบเวลาการก่อสร้าง การป้องกันปัญหาอาจเกิดจากการก่อสร้าง และยืนยันว่าโครงการไม่ได้ถูกเพิกถอนใบอนุญาตการก่อสร้างแต่อย่างใด "โครงการทำทุกอย่างเพื่อไม่ให้มีปัญหากับชุมชนโดยรอบ ถ้ามีช่องว่างของปัญหาเราพร้อมทำให้ถูกต้อง แม้จะไม่สมบูรณ์ 100% ก็ตาม เราพร้อมดูแก้ไข รับผิดชอบเป็นเคสบายเคส ที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างโครงการ เช่น กรณีที่มีอิฐร่วงใส่หลังคา เราก็มีการจ่ายค่าเสียหายให้ แต่ยอมรับว่าอาจจะมีบ้างที่เราดูแลไม่ทั่วถึง เมื่อมีปัญหาพร้อมแก้ไขแต่ต้องอยู่บนเหตุและผลด้วย"

 

จี้ผังเมืองคุมเข้มมากขึ้น

 

ขณะที่นายพินิต เลิศอุดมธนา ผู้อำนวยการกองควบคุมอาคาร สำนักงานโยธา กทม.กล่าวว่า ปัญหาคอนโดที่ถูกฟ้องร้องหลายโครงการ อาทิ กรณีโครงการที่ซอยชินเขต ซอยร่วมฤดี ซอยสุขุมวิท ที่เป็นคดีแล้วว่า ในอนาคตการฟ้องร้องอาจมีมากขึ้นแน่ เพราะประชาชนเริ่มรู้จักการปกป้องสิทธิของตัวเองมากขึ้น ทั้งนี้หากดูจากข้อร้องเรียนต่อโครงการขนาดใหญ่เช่น กรณีการทัศนียภาพโครงการ บดบังทิศทางลม แสงแดด ทัศนวิสัย หรือบดบังวิว ปัญหามลพิษจากควันรถและปัญหาการจราจรที่อาจจะตามมา ปัญหาความสั่นสะเทือนในระหว่างการก่อสร้าง ยอมรับว่าอยู่นอกเหนือการดูแลของกทม. ซึ่งเป็นลำดับสุดท้าย ปัญหาไม่ได้อยู่ที่อนุมัติอนุญาตของกทม. เพราะตามขั้นตอนโครงการตึกสูงและอาคารขนาดใหญ่ จะต้องทำตามกฎหมายสิ่งแวดล้อมก่อน รวมทั้งกฎหมายผังเมือง ส่วนกฎหมายควบคุมอาคารเป็นชั้นสุดท้าย เพราะถ้าก่อสร้างไม่ถูกแบบ ดัดแปลงแก้ไข ไม่ตรงเจ้าของโครงการก็จะไม่ได้รับอนุญาต ให้ก่อสร้างได้

 

" ข้อเสนอก็คือกฎหมายผังเมืองต้องเข้มงวดมากกว่านี้ และเมืองจะเติบโตแบบไหนก็ต้องกำหนดเป็นนโยบายระดับชาติ เพราะการกำหนดแค่ 5 ปีอาจจะไม่เพียงพอ โดยเฉพาะกทม.เติบโตเร็วมากต้องมองไปไกลแล้วว่าอีก 50 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร ทั้งนี้เห็นว่าควรตีกรอบการเติบโตของคอนโดและเมืองให้ชัด เพื่อลดการกระจุกตัวในบริเวณแนวถนนและแนวรถไฟฟ้าที่กำลังเกิดขึ้นหลายเส้นทาง"

 

 "อสังหา"ชี้สผ.อืดตรวจอีไอเอช้า

 

ส่วนนายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า  เห็นด้วยกับทางสผ.ที่จะแก้ไขขั้นตอนการยื่นขออีไอเอโครงการคอนโดมิเนียม จากการจัดทำรายงานอีไอเอเป็นเพียงแนวทางปฏิบัติที่จะยื่นแนบไปกับการยื่นคำขอใบอนุญาตก่อสร้าง โดยขอสนับสนุนแนวคิดของนายสันติ บุญประคับ เลขาธิการสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) คนใหม่ เนื่องจากที่ผ่านมาสมาคมฯได้รับการร้องเรียนจากผู้ประกอบโครงการต่างๆ ว่าประสบปัญหาในการพิจารณารายงานอีไอเอของ คชก.ที่ผ่านมาว่า ไม่มีหลักเกณฑ์อะไรที่ชัดเจน จะเห็นได้จากรายงานอีไอเอของบางโครงการ ได้รับความเห็นชอบจาก คชก.แต่บางโครงการกลับไม่ได้รับความเห็นชอบ

 

โดยพบว่าแต่ละโครงการจะใช้เวลานานตั้งแต่ 6 เดือนถึง 1 ปี ทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยในส่วนของเจ้าของโครงการต้องสูงขึ้นจากมูลค่าที่วางแผนไว้ และสุดท้ายภาระจากต้นทุนที่เพิ่มผู้ประกอบการก็ต้องไปบวกกับราคาขายกับผู้บริโภค ซึ่งแนวโน้มในปีนี้มีการเติบโตของธุรกิจด้านคอนโดมากกว่า 300 โครงการแล้วส่วนใหญ่อยู่ในเขตกทม.และปริมณฑลตามแนวเส้นทางโครงการรถไฟฟ้า เท่ากับพิสูจน์ว่าความต้องการของคนเมืองต้องการความสะดวกสบาย และเบื่อปัญหารถติด

 

ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ