Loading

ปี 55 ราคาประเมินที่ดินขึ้น 15%โอนบ้านต้องควักกระเป๋าจ่ายภาษีเพิ่ม

วันที่ : 29 กันยายน 2554
ปี 55 ราคาประเมินที่ดินขึ้น 15%โอนบ้านต้องควักกระเป๋าจ่ายภาษีเพิ่ม

กรมธนารักษ์เตรียมประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ทั่วประเทศ มีผลตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.2555-31 ธ.ค. 2558 เบื้องต้นราคาประเมินโดยรวมทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 15% และเพิ่มขึ้นมากสำหรับพื้นที่บริเวณแนวรถไฟฟ้าและแหล่งท่องเที่ยวโดยบางพื้นที่ราคาประเมินปรับเพิ่มขึ้นกว่า 50%

สำหรับในพื้นที่กรุงเทพมหานคร บริเวณที่มีการปรับขึ้นราคาประเมินสูงอย่างมีนัยสำคัญต่อการซื้อขาย ประกอบด้วยบริเวณแรก คือ ที่ดินย่านสถานีรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ซึ่งเป็นพื้นที่ศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุด อาทิ ศูนย์การค้าสยามพารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ จามจุรีสแควร์บริเวณถนนเพลินจิตถึงถนนพระรามที่ 1 (แยกปทุมวัน)ราคาประเมิน ตร.ว.ละ 7 แสนบาท ถนนราชดำริ ตร.ว.ละ 5 แสนบาท ถนนพญาไท ถนนพระรามที่ 4 ตร.ว.ละ4.5 แสนบาท

บริเวณที่ 2 ที่ดินในพื้นที่บริเวณแนวรถไฟฟ้าทั้งสายเก่าและสายใหม่ ที่จะเปิดบริการและก่อสร้างเพิ่มเติม โดยราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 50% เช่น ที่จ.นนทบุรี ราคาสูงสุดอยู่บริเวณเดอะมอลล์ งามวงศ์วาน จาก ตร.ว.ละ 9.6 หมื่นบาท เป็น 1.5 แสนบาท บริเวณที่มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่)พาดผ่านพื้นที่ มีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงสุดอยู่ช่วงถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี ถึงแยกแคราย

ยกตัวอย่างเช่น ถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี จาก ตร.ว.ละ 6.4 หมื่นบาท เป็น 1 แสนบาท ถนนรัตนาธิเบศร์จากศาลากลางจังหวัดนนทบุรีถึงห้างเซ็นทรัลทาวน์จาก ตร.ว.ละ 8 หมื่นบาท เป็น 1.2 แสนบาท จากห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลทาวน์ เป็นต้นไป จาก ตร.ว.ละ6.5 หมื่นบาท เป็น 8 หมื่นบาท

การปรับราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศในครั้งนี้ มีผลอย่างไรต่อประชาชนทั่วไป คำตอบคือ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งเกิดขึ้นเมื่อมีการซื้อ ขายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์จะถูกนำมาใช้ในการคำนวณเงินค่าธรรมเนียมเมื่อราคาประเมินสูงขึ้น ภาระในส่วนนี้จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

แต่สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทั้งเพื่อการอยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุน การปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินในครั้งนี้มีผลอย่างไรบ้างนั้น ผู้ประกอบการหลายท่านได้สะท้อนมุมมองไว้อย่างน่าสนใจ

"ราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่จะบังคับใช้ปี 2555 นั้น จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนที่จะเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านใกล้กับแนวรถไฟฟ้าที่ราคาประเมินใหม่ปรับสูงขึ้นถึง 50%" สุนทร สถาพร เลขาธิการสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าว

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม นอกจากการปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินและยังต้องปรับมาใช้ฐานราคาประเมินห้องชุดฉบับใหม่ด้วย โดยที่ผ่านมากลุ่มคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จส่วนใหญ่ต้องรับภาระจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองจากราคาประเมินที่สูงกว่าราคาซื้อจริงประมาณ 10-15%อยู่แล้ว เมื่อมีการปรับฐานราคาประเมินทั้งสองส่วนภาระในส่วนนี้ย่อมต้องเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

ทั้งนี้ ในรอบ 5 ปีก่อน ราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพฯได้ปรับเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยเพียง 6-10% แต่รอบนี้ราคาประเมินใหม่ที่จะใช้ในปี 2555 ราคาเฉลี่ยในกรุงเทพฯปรับขึ้น 15-30% โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่ปรับขึ้นถึง50-60% ซึ่งราคาประเมินนั้นมีผลต่อการจ่ายภาษีการทำนิติกรรมต่างๆ จึงมีผลกับผู้ซื้อบ้านโดยตรง

การปรับราคาประเมินที่ดินมีผลต่อการปรับขึ้นราคาขายหรือไม่?ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความเห็นว่า การปรับขึ้นราคาขายบ้านในโครงการจัดสรรและห้องชุดในคอนโดมิเนียมในปี 2555 ตัวแปรหลักยังคงอยู่ที่ต้นทุนการก่อสร้างโดยภาพรวม ซึ่งประกอบด้วย การปรับขึ้นราคาวัสดุก่อสร้าง การปรับขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำ และการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินเฟ้อ

ส่วนราคาประเมินที่ดินที่เพิ่มขึ้นคงจะไม่มีผลต่อราคาซื้อขายจริงๆ มากนักเพราะราคาขายได้ปรับขึ้นไปแล้วก่อนหน้าที่จะมีการปรับราคาประเมิน

อย่างไรก็ตาม คงปฏิเสธไม่ได้ว่าการปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินรอบใหม่อาจทำให้เกิดความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินแต่คงไม่มากนัก เนื่องจากการปรับราคาขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท มีปัจจัยหลักที่เข้ามาเป็นส่วนประกอบ อาทิ ลักษณะทางกายภาพและการใช้ประโยชน์ ทำเลที่ตั้งและคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคมสาธารณูปโภคและสาธารณูปการรวมถึงข้อจำกัดทางกฎหมายต่างๆ เช่น การผังเมืองและการควบคุมอาคาร นโยบายของรัฐบาลและแนวโน้มของการพัฒนาในอนาคตซึ่งรวมถึงความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศด้วย

ปลายปีนี้อาจเป็นไปได้ว่าจะมีการเร่งการซื้อ-ขายบ้าน-ที่ดินกันอีกรอบ โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ เพื่อลดภาระการปรับขึ้นของค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษีต่างๆ ก่อนที่จะมีการประกาศใช้ราคาประเมินใหม่ เพราะหลังจากวันที่ 1 ม.ค. 2555 หากรัฐบาลยังไม่มีมาตรการลดค่าโอนมาใช้ ภาระจากการโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงภาษีในการซื้อขายบ้านหรือที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

 

 

 

ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาครัฐ อื่นๆ