Loading

ลดล็อกก.ม.อาคารชุดขายก่อนออกใบก่อสร้าง

วันที่ : 29 กันยายน 2554
ลดล็อกก.ม.อาคารชุดขายก่อนออกใบก่อสร้าง

จากกรณีที่สมาคมอาคารชุดไทยได้ยื่นหนังสือต่อนายอนุวัฒน์ เมธีวิบูลวุฒิ อธิบดีกรมที่ดิน เสนอขอแก้ไขพ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ในมาตรา 49 พร้อมเสนอขอปรับปรุงแก้ไขแบบสัญญาจะซื้อจะขาย(แบบอช.22) และแบบสัญญาซื้อขายห้องชุด (แบบ อช.23) ใน 8 ประเด็นสำคัญ เนื่องจากเห็นว่าเป็นอุปสรรคต่อการดำเนินธุรกิจในปัจจุบันที่สถานการณ์การแข่งขันของธุรกิจคอนโดมิเนียมมีความรุนแรง ตั้งแต่ช่วงเดือนสิงหาคมที่ผ่านมานั้น นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยถึงความคืบหน้าของกรณีดังกล่าวกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า สัปดาห์ที่ผ่านมาได้มีการจัดตั้งคณะทำงานร่วมกันระหว่างกรมที่ดินกับสมาคมอาคารชุดไทย เพื่อหารือถึงแนวทางการแก้ไขตามข้อเสนอดังกล่าว

คณะทำงานประกอบด้วยนายกสมาคมอาคารชุดและคณะกรรมการรวม 3 คน และรองอธิบดีกรมที่ดิน คณะทำงานจากกรมที่ดิน ตัวแทนจากมูลนิธิคุ้มครองผู้บริโภค และตัวแทนจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) โดยข้อสรุปของการหารือครั้งล่าสุด ทางกรมที่ดินเตรียมจัดสัมมนาขึ้นในเดือนตุลาคมนี้ เพื่อรับฟังความเห็นของผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องและประชาชนโดยทั่วไป

นายธำรงกล่าวว่า ประเด็นที่ทางสมาคมเสนอขอแก้ไขทั้ง 8 ข้อนั้น ทางคณะทำงานเห็นด้วยกับข้อเสนอดังกล่าว แต่ต้องการรับฟังความเห็นจากผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องและประชาชนโดยทั่วไปด้วยเพื่อให้ข้อเสนอมีน้ำหนัก น่าเชื่อถือและเกิดการยอมรับ โดยข้อเสนอในประเด็นที่เสนอขอแก้ไขพ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ในมาตรา 49 นั้น ขณะนี้ทางอธิบดีกรมที่ดินได้ยอมรับว่าเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นจริง และได้มีการแก้ไขแล้วในพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่ที่ได้มีการแก้ไขและเตรียมประกาศใช้แล้ว

มาตรา 49 เป็นเรื่องการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ที่จะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ซึ่งหากเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ มีห้องชุดจำนวนหลายร้อยหรือพันห้องชุดขึ้นไป มักจะประสบปัญหาไม่สามารถเรียกเจ้าของร่วมมาประชุมให้ครบองค์ประชุมตามที่กำหนดได้ จึงขอให้พิจารณากลับไปใช้ตามข้อกำหนดเดิมในมาตรา 48 คือ ให้ใช้คะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนเจ้าของร่วมทั้งหมด กรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมมีจำนวนไม่เกินกึ่งหนึ่งของจำนวนเจ้าของร่วมทั้งหมด ให้เรียกประชุมใหญ่อีกครั้งภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน การประชุมครั้งใหม่นี้ให้ออกเสียงตามมติจำนวนคะแนนเสียงข้างมากของผู้เข้าร่วมประชุมแทน

"ประเด็นสำคัญที่ทางสมาคมเห็นควรต้องรีบแก้ไข คือ การขายก่อนได้รับใบอนุญาต ซึ่งทุกวันนี้แทบจะทุกโครงการที่เปิดขายอยู่ผิดกฎหมายทั้งหมด เพราะถ้ายังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างก็ขายไม่ได้ ที่เป็นปัญหาเพราะระยะเวลาการขอใบอนุญาตต้องใช้ระยะเวลานาน เริ่มตั้งแต่ขออีไอเอใช้เวลา 7-8 เดือน แล้วจึงนำไปขอใบอนุญาตก่อสร้าง รวมใบอนุญาตทั้ง 2 อย่างต้องใช้เวลาปีกว่า ซึ่งการทำธุรกิจต้องมีการขอสินเชื่อจากแบงก์ แต่ถ้าไม่มียอดพรีเซลก่อนสัก 40-50% แบงก์ก็ไม่ปล่อยสินเชื่อให้อีก หากต้องรอกระบวนการทั้งหมดใช้เวลาประมาณปีครึ่ง ต้นทุนผู้ประกอบการก็สูง สุดท้ายก็ต้องบวกในราคาขายผู้บริโภคก็ต้องแบกรับภาระไป แล้วโครงการก็อาจจะไปไม่รอด" นายธำรงกล่าว

ส่วนประเด็นที่ทางราชการกังวลคือ ปัญหาการที่ผู้ซื้อถูกโกงหรือผู้ประกอบการไม่ก่อสร้างโครงการจนแล้วเสร็จนั้น นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่าในความเป็นจริงการได้ใบอนุญาตก่อสร้างก่อนการขาย ไม่ได้เป็นเครื่องยืนยันว่าโครงการจะประสบความสำเร็จหรือผู้ประกอบการจะส่งมอบอาคารชุดได้จริง ถือว่าเป็นการแก้ไขปัญหาไม่ตรงจุด แนวทางการแก้ไขเห็นว่าควรใช้พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาพ.ศ.2551 (เอสโครว์) มาเป็นเครื่องมือกำกับดูแลถึงจะเป็นแนวทางที่ถูกต้อง

นายธำรงกล่าวอีกว่า กฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่จะมีการประกาศใช้ในปีหน้านั้น ก็เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการด้วย สัปดาห์ที่ผ่านมาทางคณะกรรมสมาคม ได้เข้าพบกับนายพรเทพ เตชะไพบูลย์ รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เพื่อเสนอความเห็นเกี่ยวกับปัญหาที่เกิดขึ้นจากกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ ซึ่งรองผู้ว่าฯ เห็นด้วยและพร้อมจะนำข้อเสนอของคณะกรรมการสมาคม เข้าหารือกับคณะทำงานจัดทำผังเมืองต่อไป

สำหรับประเด็นที่ทางสมาคมเสนอนั้น เป็นเรื่องข้อกำหนดความกว้างของถนน จากเดิมกำหนดขนาด 6 เมตร ผังเมืองรวมฉบับใหม่กำหนดความกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 23 เมตร หรือประมาณ 8 ชั้น ซึ่งทางสมาคมเห็นว่าจะทำให้เมืองถูกขยายไปแนวนอนทำให้เมืองแออัด จึงเห็นว่าควรยกเลิกการจำกัดความสูง เพราะแต่ละพื้นที่มีข้อกำหนดของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio หรือ FAR) กำหนดไว้อยู่แล้ว แต่ให้ใช้วิธีการถอยร่นจากถนนเท่าที่ความกว้างของถนนแทน และใช้อัตราส่วนร้อยละของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio หรือ OSR) มากำหนดร่วมด้วย

นอกจากนี้ยังมีประเด็นเรื่องระยะทาง 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า ที่สามารถเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม ต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ได้นั้น ทางสมาคมเห็นว่าระยะทาง 500 เมตรจากถนนใหญ่นั้นเป็นระยะทางที่ไม่เพียงพอ ควรเพิ่มรัศมีของระยะทางเป็น 1 กิโลเมตรและเข้าไปในซอยได้ด้วย เพราะปัจจุบันที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดฯ หาได้ยาก และมีราคาแพงมากขึ้น หากเพิ่มระยะทางจะช่วยทำให้มีโอกาสในการหาที่ดินที่มีราคาเหมาะสมมาพัฒนาโครงการได้เพิ่มมากขึ้นด้วย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ