Loading

ดูแลเงินดาวน์ด้วย เอสโครว์ กม.คุ้มครองคนซื้อบ้านที่ถูกมองข้า

วันที่ : 9 มีนาคม 2554
ดูแลเงินดาวน์ด้วย เอสโครว์ กม.คุ้มครองคนซื้อบ้านที่ถูกมองข้าม

พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือกฎหมายเอสโครว์ ยังคงเป็นเรื่องที่น่าจับตามองอย่างต่อเนื่องว่า ท้ายที่สุดแล้วจะมีการใช้จริงหรือไม่ และผู้ประกอบการรายใดจะเสนอตัวเป็นผู้นำร่องให้กับตลาดและทำให้ผู้บริโภคได้เห็นถึงประโยชน์ของการซื้อที่อยู่อาศัยผ่านระบบดังกล่าวหลังจากที่ประกาศให้มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่วันที่ 4 ก.ค. 2551 ที่ผ่านมา กว่า 2 ปีแล้ว แต่ยังไม่มีการใช้อย่างจริงจัง

ปัจจัยที่ทำให้กฎหมายเอสโครว์ยังไม่แจ้งเกิดในวงการอสังหาฯ แม้จะมีการพูดถึงมาตั้งแต่หลังวิกฤตปี 2540 จนถึงวันนี้รวมแล้วกว่า 13 ปี อาจเป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการไม่ต้องการสูญเสีย "สภาพคล่อง" จากเงินดาวน์ของผู้ซื้อ เพราะการซื้อขายผ่านระบบเอสโครว์ ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเปิดบัญชีเอสโครว์ หรือเอสโครว์ แอคเคานท์ ผ่านสถาบันการเงินที่ได้รับใบอนุญาต หรือที่เรียกว่า เอสโครว์ เอเย่นต์

ปัจจุบันมีสถาบันการเงิน 9 รายที่ให้บริการดังกล่าว ซึ่งลูกค้าจะฝากเงินดาวน์ไว้ที่เอสโครว์ เอเย่นต์จนกว่าบ้านจะก่อสร้างแล้วเสร็จ เอสโครว์ เอเย่นต์ถึงจะโอนเงินดาวน์ดังกล่าวให้กับผู้ขาย โดยจะมีค่าธรรมเนียมในการให้บริการ 0.3% ของราคาบ้าน หรือประมาณ 3,000 บาทต่อราคาบ้าน 1 ล้านบาทต่อปี ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมดังกล่าวคนละครึ่ง

อสังหาฯ-แบงก์ยังเกี่ยงเริ่มก่อน

สิ่งที่น่าสนใจ คือ วันนี้ทั้งฝั่งผู้ประกอบการ และสถาบันการเงินต่างยังไม่มีใครที่จะเป็นผู้เริ่มต้นในการนำระบบเอสโครว์มาใช้ โดยผู้ประกอบการให้เหตุผลที่ยังไม่มีการใช้ระบบซื้อขายบ้านผ่านเอสโครว์ว่าเพราะยังไม่มีแบงก์ใดเปิดให้บริการดังกล่าวอย่างจริงจัง ขณะที่ฝั่งแบงก์ต่างให้เหตุผลกลับว่า บรรดาผู้ประกอบการทั้งหลายไม่ยอมเริ่มต้นนำมาใช้กับผู้ซื้อบ้าน

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า หากสถาบันการเงินทั้ง 9 แห่งเปิดให้บริการดังกล่าวอย่างจริงจัง สมาคมพร้อมเสนอให้สมาชิกที่สนใจใช้ระบบดังกล่าวทำเป็นโครงการนำร่อง ซึ่งจากการสอบถามไปยังแบงก์ต่างๆ ก็ยังไม่มีธนาคารรายใดเปิดให้บริการเป็นเอสโครว์ เอเย่นต์เลย

ด้าน ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า หากมีการใช้ระบบเอสโครว์ จะเป็นผลดีต่อธุรกิจธนาคาร เนื่องจากจะมีรายได้จากค่าธรรมเนียม และยอดการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เติบโตดีขึ้น อีกทั้งธนาคารยังสามารถบริหารความเสี่ยงได้ดีขึ้น เพราะสามารถดูบัญชีกระแสเงินสดของลูกหนี้สินเชื่อโครงการได้

ใช้เอสโครว์ราคาบ้านอาจสูงขึ้น

พิกุล เกตุงาม ผู้จัดการฝ่ายผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า ต้องยอมรับว่าหากมีการใช้ระบบเอสโครว์ จะทำให้ผู้ประกอบการขาดเงินทุนหมุนเวียนที่เคยได้จากเงินดาวน์ในการก่อสร้างเฉลี่ยจะอยู่ที่ 10% ของราคาบ้าน ทำให้ผู้ประกอบการต้องกู้เงินกับธนาคารในวงเงินที่สูงขึ้น ภาระดอกเบี้ยก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ท้ายที่สุดภาระเหล่านี้ก็จะไปบวกอยู่ในราคาบ้านอย่างเลี่ยงไม่ได้

อย่างไรก็ตาม การที่ผู้บริโภคยังไม่ให้ความสำคัญกับการทำเอสโครว์ เพราะในตลาดมีบ้านพร้อมเข้าอยู่ให้เลือกจำนวนมาก ทำให้ก่อนหน้านี้ไทยพาณิชย์เคยทดลองทำเอสโครว์ร่วมกับโครงการธารารมณ์ไม่ได้รับการตอบรับจากกลุ่มผู้บริโภคเลย

ด้าน อมรรัตน์ จารุรัตน์ ผู้อำนวยการส่วนนโยบายดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวว่า มีความพยายามในการผลักดันให้มีการใช้ระบบเอสโครว์ เพื่อเป็นประโยชน์ต่อภาพรวมของตลาด โดยอยู่ระหว่างวางแผนประชาสัมพันธ์ให้ธนาคารทั้ง 9 แห่ง ที่ได้รับใบอนุญาตเปิดให้บริการเอสโครว์ โดยคาดว่าจะเห็นความชัดเจนภายในปีนี้

ดันเอสโครว์บังคับใช้ผ่านสัญญา

ขณะที่ในระยะ 1-2 เดือนที่ผ่านมามีความพยายามจากฝ่ายการเมืองอย่างคณะอนุกรรมาธิการคุ้มครองผู้บริโภค ในคณะกรรมาธิการสิทธิมนุษยชน สิทธิเสรีภาพ และการคุ้มครองผู้บริโภค วุฒิสภา รวมถึงสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ในการกระตุ้นให้เกิดการใช้กฎหมายเอสโครว์เพื่อป้องกันปัญหาการซื้อบ้านไม่ได้บ้าน ผ่อนคอนโดไม่ได้คอนโด ที่ยังคงเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นอยู่ในปัจจุบัน

สคบ.จึงมีแนวคิดที่จะผลักดันให้กฎหมายดังกล่าวมีการบังคับใช้ทางอ้อม ด้วยการแก้ไขให้การทำเอสโครว์ แอคเคานท์ ระบุอยู่ในสัญญามาตรฐาน ซึ่งกรมที่ดินมีแผนที่จะปรับแก้ให้เหมาะสมอยู่แล้ว จากปัจจุบันกฎหมายระบุให้ต้องยินยอมใช้ร่วมกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ไม่ได้บังคับให้มีการใช้ตายตัว โดยหวังให้มีเงื่อนไขเพิ่มเติมระบุให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ขาย ต้องเป็นผู้จัดหาคนกลางในการดำเนินการพร้อมออกค่าธรรมเนียมให้ผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม แนวคิดการบังคับใช้ผ่านสัญญามาตรฐาน แม้จะเป็นแนวทางที่น่าจะทำให้เกิดการใช้กฎหมายเอสโครว์ แต่หากสิ่งเหล่านี้ไม่ได้เกิดจากความต้องการใช้ของผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภคแล้วก็ยากจะทำได้จริง เพราะปัจจุบันหลายโครงการคอนโดมิเนียมเลี่ยงใช้ "สัญญาจะซื้อจะขาย" ที่เป็นมาตรฐานของกรมที่ดิน ด้วยการทำสัญญาขึ้นมาใช้เองภายใต้ชื่อ "สัญญาจอง" เพื่อไม่ดำเนินการอันเป็นประโยชน์แก่ผู้บริโภคตามที่ระบุไว้ในสัญญามาตรฐาน

เมื่อเป็นเช่นนั้น เอสโครว์จึงเป็นได้แค่เพียงเสือกระดาษ ที่ไม่มีเขี้ยวเล็บอันใดเลย และสุดท้ายความเสี่ยงในการซื้อบ้านจึงต้องตกอยู่กับผู้บริโภคเหมือนเช่นเคย

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ