Loading

คุมตึกสูงรอบรัฐสภาใหม่ ล้มคอนโดฯพันล้านค่ายพฤกษ

วันที่ : 3 กุมภาพันธ์ 2554
คุมตึกสูงรอบรัฐสภาใหม่ ล้มคอนโดฯพันล้านค่ายพฤกษา

ที่ดินรอบอาคารรัฐสภาแห่งใหม่ย่านเกียกกายเจอแจ๊กพอต กรมโยธาธิการและผังเมืองออกประกาศด่วนคุมเข้มเขตบางซื่อ ดุสิต บางพลัด ห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้อาคารในรัศมี 800 เมตรขีดเส้นขึ้นอาคารสูงได้ไม่เกิน 8 ชั้น โครงการ "เดอะทรี เกียกกาย สเตชั่น" มูลค่าพันล้านของค่ายพฤกษาสะดุดทั้งที่ปิดการขายแล้ว เผยประชุมปรับแบบพร้อมคืนเงินลูกค้า

จากกรณีที่รัฐบาลมีแผนก่อสร้างอาคารรัฐสภาแห่งใหม่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาย่านเกียกกายเขตดุสิต มูลค่า 12,000 ล้านบาท แทนอาคารหลังเก่าย่านถนนอู่ทองในซึ่งมีพื้นที่แออัดและมีปัญหาจราจรคับคั่ง โดยมีการประกวดออกแบบอาคารหลังใหม่ให้มีความสง่างามสมเกียรติเป็นหนึ่งในแลนด์มาร์กของเมืองไทย พร้อมก่อสร้างโครงข่ายจราจรทั้งรถไฟฟ้า สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา ขยายถนนรอบสภาโดยวางกำหนดเปิดใช้อาคารในปี 2557 นั้น

โครงการนี้นอกจากจะส่งผลต่อการพัฒนาคุณภาพชีวิตของผู้คนในย่านเกียกกายแล้ว ยังนำมาซึ่งความตื่นตัวต่อการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ เพราะผู้ประกอบการใหญ่บางรายได้เปิดตัวโครงการแล้วขณะที่อีกหลายรายกำลังมองหาที่ดินแปลงงามเพื่อพัฒนา อย่างไรก็ตามเพื่อป้องกันปัญหาทัศนียภาพอุจาดที่จะส่งผลต่ออาคารรัฐสภาแห่งใหม่ กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย จึงต้องออกมาตรการคุมเข้มแต่เนิ่นๆ

คลอดกฎห้ามสร้างตึกสูง

นายอุดม พัวสกุล อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ"ว่า กรมได้ออกประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องกำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างดัดแปลงหรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในพื้นที่บางส่วนในท้องที่เขตบางซื่อ เขตดุสิต และเขตบางพลัด กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2554 โดยประกาศในหนังสือราชกิจจานุเบกษา เล่มที่ 128 ตอนพิเศษ12 ง ลงวันที่ 28 มกราคม 2554 และมีผลบังคับใช้ในวันถัดไปคือวันที่ 29 มกราคม ทั้งนี้ ประกาศกระทรวงฉบับดังกล่าว มีเจตนาควบคุมการก่อสร้างอาคารบางชนิดบางประเภท ในรัศมีโดยรอบอาคารรัฐสภาแห่งใหม่ย่านเกียกกายระยะ 800 เมตร ทั้งนี้เพื่อไม่ให้บดบังทัศนียภาพและสร้างความรำคาญหรือรบกวนต่อรัฐสภา

สาระสำคัญของประกาศได้กำหนดระยะควบคุมการก่อสร้างไว้ 2 ระยะๆแรก จากรั้วอาคารรัฐสภาใหม่โดยรอบ 300 เมตร ห้ามก่อสร้างอาคารสูงเกิน 15 เมตรหรือ ประมาณ 5 ชั้น อาทิ ที่พักอาศัย โรงงานทุกประเภท โรงมหรสพ อาคารสถานีขนส่งตามกฎหมายว่าด้วยการขนส่งทางบก อาคารเลี้ยงสัตว์ทุกชนิดที่มีพื้นที่ทุกชั้นในหลังเดียวกันหรือหลายหลังรวมกันเกิน 10 ตารางเมตร หรือเพื่อการค้า หรือก่อให้เกิดความรำคาญ ตามกฎหมายว่าด้วย การสาธารณสุข รวมถึงอาคารขนาดใหญ่ ทุกประเภท ตลอดพื้นที่ทุกชั้นในหลังเดียวกันหรือหลายหลังรวมกันเกิน 300 ตารางเมตร ป้ายโฆษณา โรงกำจัดขยะ สุสาน ฯลฯ

ส่วนระยะที่ 2 ซึ่งเป็นบริเวณถัดจากระยะแรกออกไปอีก 500 เมตร ห้ามก่อสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 23 เมตร หรือ 8 ชั้น โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัย และอาคารทุกประเภทที่กล่าวมาแล้วในระยะแรก รัศมี 800 เมตรดังกล่าว จะครอบคลุมพื้นที่ไปถึงพื้นที่บริเวณเชิงสะพานข้ามคลองบางซื่อ ส่วนฝั่งริมแม่น้ำเจ้าพระยาจะครอบคลุมไปถึง ฝั่งธนบุรี ถนนจรัญสนิทวงศ์ เขตบางพลัด ซึ่งใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ทั้งนี้เนื่องจากแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณนี้มีความกว้างเพียง 300 เมตร

พฤกษาเจอแจ๊กพอต

 แหล่งข่าวจากกรมโยธาธิการและผังเมืองกล่าวเสริมว่า ก่อนที่จะมีการออกประกาศดังกล่าวกรมได้มีการหารือร่วมกันกับคณะกรรมการสภาผู้แทนราษฎรให้รีบออกประกาศควบคุมการก่อสร้าง เพราะเกรงว่า ภาคเอกชนจะแห่กันเข้ามาซื้อที่ดินในบริเวณนี้เพื่อก่อสร้างอาคารสูงพักอาศัยโดยเอาอาคารรัฐสภาและทัศนียภาพริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นจุดขาย ซึ่งขณะนี้พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด ( มหาชน) ที่อยู่ห่างจากพื้นที่ก่อสร้างอาคารรัฐสภาเพียง 500 เมตร

"คอนโดมิเนียมของบริษัทพฤกษาฯตามแบบก่อสร้างจะมีความสูงถึง 34 ชั้น ซึ่งเข้าใจว่า มีลูกค้าจองเต็มหมดแล้ว แต่ทราบว่ายังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตด้านผลกระทบสิ่งแวดล้อม"แหล่งข่าวกล่าว

 แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า ยอมรับว่าภาคเอกชนจะได้รับผลกระทบค่อนข้างมากต่อการพัฒนา เพราะถูกจำกัดห้ามสร้างอาคารที่มีความสูงมากๆ แม้ว่ากฎหมายผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครจะกำหนดให้ย่านนั้นสามารถสร้างอาคารสูงอาคารขนาดใหญ่ได้ก็ตาม แต่เนื่องจากอาคารรัฐสภาเป็นสถานที่สำคัญของประเทศ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องกันพื้นที่ให้มีระยะห่างที่ค่อนข้างมาก เพราะต้องการให้อาคารรัฐสภามีความโดดเด่น สง่างาม หากปล่อยให้มีการสร้างอาคารสูงตามใจชอบนอกจากจะบดบังทัศนียภาพแล้วยังอาจก่อให้เกิดอันตรายจากการลอบปองร้ายผู้นำประเทศหรือ แขกบ้านแขกเมืองของรัฐบาลได้

สภาขอกันพื้นที่ 1กม.

ขณะที่นายนิคม ไวยรัชพานิช รองประธานสภาผู้แทนราษฎรคนที่ 1 เปิดเผยว่า ความจริงสภาต้องการกันพื้นที่โดยรอบห้ามก่อสร้างอาคารสูงในรัศมี 1 กิโลเมตร เพราะรัฐสภาถือว่ามีความสำคัญต่อประเทศจำเป็นต้องเน้นเรื่องของความปลอดภัย โดยเฉพาะอาคารสูงห้ามก่อสร้างเด็ดขาด ขณะเดียวกันจะต้องมีการปรับภูมิทัศน์โดยรอบเพื่อความสวยงาม ต้อนรับแขกบ้านแขกเมือง หากมีอาคารสูงอยู่ติดกับรัฐสภาก็จะไม่เหมาะสม ดังตัวอย่างอาคารสูงบริเวณเชิงสะพานพระปิ่นเกล้าที่สร้างขึ้นมา 2 อาคาร โผล่ขึ้นมาริมแม่น้ำเจ้าพระยาและทำให้เกิดทัศนียภาพที่ไม่สวยงาม

อย่างไรก็ดีเมื่อกรมโยธาฯเลือกความเหมาะสมอยู่ที่ รัศมี 800 เมตร หรือ เกือบ 1 กิโลเมตรก็ถือว่า เป็นที่น่าพอใจ ขณะเดียวกันที่ผ่านมาอาคารย่านเกียกกายส่วนใหญ่จะเป็นอาคารเตี้ย ส่วนอาคารสูงยังมีไม่มากนัก แต่ฝั่งธนหรือ ถนนจรัญสนิทวงศ์สามารถก่อสร้างอาคารสูงได้เต็มที่ แต่ก็ควรจะมีข้อห้ามไม่ใช่จะปล่อยให้มีการก่อสร้างได้เต็มที่ นอกจากกรมโยธาฯจะออกประกาศควบคุมการก่อสร้างอาคารแล้ว กรุงเทพมหานครก็จะออกข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร และมาตรการทางผังเมืองมาควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินในลำดับต่อไป

 เร่งออกมาตรการผังเมือง

นายพินิต เลิศอุดมธนา ผู้อำนวยการกองควบคุมอาคาร กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า ขณะนี้กทม.ได้รับเรื่องให้ ยกร่างข้อบัญญัติควบคุมการก่อสร้างอาคาร และมาตรการทางผังเมือง จาก คณะกรรมการสภาผู้แทนราษฎรเรียบร้อยแล้ว อย่างไรก็ดีในทางปฏิบัติ คาดว่าสำนักผังเมืองจะเป็นผู้ออกข้อบังคับในการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยอาจจะเน้นพื้นที่ว่างรอบอาคารมากกว่าพื้นที่ปกติ

ต่อคำถามเรื่อง โครงการอาคารชุดในย่านเกียกกาย นายพินิต ตอบว่าขณะนี้ยังไม่พบว่ามีอาคารชุดหรืออาคารสำนักงานยื่นขออนุญาตก่อสร้างเข้ามา ทราบแต่เพียงโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทพฤกษาฯ ที่ยังไม่สามารถยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารมาที่ กทม.ได้เนื่องจาก ยังไม่ผ่านการอนุญาตการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอ

"คณะกรรมการผู้ชำนาญการด้านสิ่งแวดล้อม มีความเห็นว่ายังไม่ให้ โครงการ เดอะทรีเกียกกายสเตชั่น ของบริษัทพฤกษาฯผ่านอีไอเอในทันที เพราะตั้งอยู่ใกล้กับอาคารรัฐสภา เกรงว่าหากอนุมัติให้มีการก่อสร้างก็จะส่งผลกระทบให้บดบังทัศนียภาพ"

ปรับแบบคืนเงิน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ได้รับทราบประกาศของกระทรวงมหาดไทยเกี่ยวกับการห้ามสร้างอาคารสูงในบริเวณรัศมี 800 เมตร ของที่ตั้งรัฐสภาใหม่แล้ว ซึ่งเป็นเรื่องที่กะทันหันและยอมรับว่าส่งผลต่อโครงการ เดอะ ทรี เกียกกาย สเตชั่น โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทที่เป็นอาคารสูง ขณะนี้บริษัทกำลังประชุมเพื่อดำเนินการปรับแบบโครงการใหม่

ทั้งนี้โครงการเดอะทรี เกียกกาย สเตชั่น เป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดความสูง 32 ชั้นและ 34 ชั้น จำนวน 1,047 ยูนิต บนเนื้อที่ 6 ไร่ ราคาเริ่มต้นประมาณ 1.25 ล้านบาทต่อหน่วย มูลค่าโครงการประมาณ 1,500 ล้านบาท เปิดขายโครงการตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 ของปีที่ผ่านมา

นายสมบูรณ์ วศินชัชวาล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานบัญชีและการเงิน กล่าวว่า โครงการนี้คงจะต้องปรับรูปแบบใหม่ให้มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น จำนวนคงเหลือประมาณ 300-400 หน่วย ซึ่งขณะนี้ฝ่ายปฏิบัติการอยู่ระหว่างการศึกษารูปแบบและรายละเอียด ส่วนลูกค้าที่ซื้อโครงการไปแล้วบริษัทมีแนวทางการแก้ไขปัญหา คือ 1.คืนเงินพร้อมอัตราดอกเบี้ยจำนวนหนึ่งให้กับลูกค้า 2.ให้ลูกค้าเลือกโครงการอื่นที่บริษัทมีอยู่ในย่านที่ใกล้เคียง เช่น เดอะทรี บางโพ สเตชั่น ส่วนลูกค้าที่ยังต้องการห้องชุดในโครงการเดิมก็ได้แต่อาจจะมีราคาปรับเพิ่มขึ้น รวมถึงหากมีจำนวนลูกค้าต้องการมากกว่าจำนวนห้องชุดที่มีอยู่ ก็จะต้องใช้วิธีการจับฉลากเพื่อความยุติธรรม

"โครงการเดอะทรี เกียกกาย สเตชั่น ขายหมดแล้ว ด้วยมูลค่ายอดขาย 1,580 ล้านบาท เมื่อปรับโครงการใหม่คงหายไปประมาณ 800 หน่วย ส่วนเงินที่จะคืนให้ลูกค้าก็ไม่มาก เพราะเพิ่งจะเก็บเงินจอง เงินดาวน์มาแค่ 7-8% เท่านั้น มูลค่าไม่เกิน 150 ล้านบาท ตอนนี้ก็อยู่ระหว่างการศึกษาในรายละเอียดต่างๆ ทั้งโครงสร้างราคาขนาดโครงการ" นายสมบูรณ์กล่าว

มูลค่าที่ดินลด

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวว่า การออกประกาศกระทรวงห้ามสร้างอาคารสูง ในรัศมี 800 เมตรโดยรอบอาคารรัฐสภาแห่งใหม่คงส่งผลกระทบต่อการพัฒนาของภาคเอกชนโดยเฉพาะโครงการที่ได้ซื้อที่ดินไปแล้วเพื่อรอพัฒนา หรืออยู่ระหว่างเจรจารวมแปลงที่ดินเพื่อขึ้นโครงการ เพราะถือว่า ราคาที่ดินย่านนั้นแพง และหากให้สร้างได้ไม่มากก็ถือว่าไม่คุ้มทุน

ขณะที่ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้คอนชัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า เมื่อภาครัฐออกกฎระเบียบเช่นนี้มาจะกระทบต่อการพัฒนาโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม โดยราคาที่ดินย่านเกียกกาย ราคา 150,000-200,000 บาทต่อตารางวา และบริเวณฝั่งธนฯ บริเวณถนนจรัญสนิทวงศ์ ราคา 100,000 บาทต่อตารางวา หากบริเวณดังกล่าวผังเมืองให้พัฒนาได้มาก แต่เมื่อมีการออกข้อบังคับควบคุมห้ามสร้างอาคารสูง จะส่งผลให้ราคาที่ดินมีมูลค่าลดลง เพราะไม่มีใครสนใจซื้อหรือไม่มีใครซื้อ เมื่อไม่มีความเคลื่อนไหว และติดกฎเหล็กของกฎหมายจะทำให้ราคาที่ดินไม่ขยับราคาขึ้น แต่อาจจะอยู่ในภาวะทรงๆตัว

จากการสำรวจของนางสาว พรภักษ์ บูรณ์ทอง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยบริษัทเอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สฯ กล่าวว่า มีเพียงโครงการ เดอะ ทรี เกียกกายสเตชั่นของค่ายพฤกษา เพียงรายเดียวที่ซื้อที่ดินพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในย่านนั้น นอกนั้นยังไม่ปรากฏว่ามีรายใด เข้าไปดำเนินการ

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

 

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ